3 پیش‌بینی از بازار مسکن پس از ارائه بسته جدید ارزی
درصورتی‌که بسته جدید ارزی بتواند نوسانات بازار ارز را کنترل کند و این بازار را در یک وضعیت ثبات قرار دهد، می‌توان پیش‌بینی کرد که رشد قیمت‌ها در بازار مسکن نیز همچون چند ماه گذشته ادامه پیدا نکند و بازار مسکن نیز در یک وضعیت ثبات قیمتی قرار گیرد
آنان امیدوارند با تعدیل نوسان در بازار ارز و خروج تقاضای سرمایه‌گذاری، تلاطم در دیگر بازارها نیز کاهش یابد و حرکت‌های زیگزاگی در آنها به پایان برسد. به باور کارشناسان، کاستن از تلاطم بازار ارز می‌تواند به بهبود انتظارات بازیگران اقتصادی کمک کند و بدبینی کنونی به آینده یا جای خود را به واقع‌بینی دهد یا حداقل از فراگیری آن کاسته شود. در صورت تحقق چنین هدفی ریسک بازارها در مقایسه با چهارماهه ابتدایی سال کاهش می‌یابد یا حداقل سیگنال اضافی برای نوسان و رشد قیمت کنار می‌رود. این حالت نوسان ارزی به‌عنوان یک سیگنال قوی بر انتظارت و تعیین جهت بازارها شناخته نمی‌شود و متغیرهای حاکم بر بازارها از جمله مسکن تعیین‌‌کننده خواهد بود.
به بیانی دیگر پارازیت ارزی از بازار مسکن رخت برمی‌بندد. اما این اثرگذاری در بازار مسکن چگونه خواهد بود؟ آیا کاهش التهابات قیمتی به معنای کاهش گسترده قیمت در بازار مسکن نیز هست یا آنکه ثبات و تعادل قیمتی به بازار بازخواهد گشت؟
حمید یاری، اقتصاددان، با تشریح چگونگی اثرگذاری احتمالی بسته ارزی تدوین‌شده بر بازار ارز و سایر بخش‌های اقتصادی گفت: «بهترین عملکردی که برای این بسته پیش‌بینی شده است کاهش التهابات قیمتی است. به این معنا که پس از گذشت یک دوره نابسامانی گسترده در بخش ارزی و سایر بخش‌های اقتصادی، می‌توان امیدوار بود در صورت اجرای صحیح دستورالعمل‌های این بسته، ثبات به بازار ارز بازگردد.»
او ادامه داد: «بازگشت ثبات و تعادل در بازار ارز می‌تواند از تلاطم قیمتی سایر بازارهای اقتصادی (به‌جز بخش زیربنایی) بکاهد. به تعبیر دیگر روند اثرگذاری این بسته بر بخش‌های مختلف اقتصادی به این صورت می‌تواند باشد که ابتدا نرخ ارز تعادلی یا همان نرخ بازار به دست می‌آید و سپس سایر بخش‌های اقتصادی خود را با آن تنظیم و تعدیل می‌کنند؛ بنابراین اگر در یک بازار قیمت‌ها به‌واسطه نوسانات ارزی چند ماه اخیر، بیش از ارزش واقعی رشد پیدا کرده باشند در یک وضعیت ثبات قرار می‌گیرد و اگر در یک بازار قیمت‌ها از نرخ ارز تعادلی عقب‌مانده باشند خود را نسبت به آن تنظیم می‌کنند.»
این اقتصاددان با تأکید بر آنکه قیمت‌های برخی بازارها که بیش از ارزش واقعی افزایش پیداکرده‌اند به‌نوعی در یک وضعیت ثبات قرار می‌گیرند، اظهار کرد: «بازار مسکن نیز می‌تواند ازجمله بازارهایی باشد که در صورت کاهش نوسانات ارزی، در یک وضعیت ثبات قیمتی در چند ماه آینده قرار گیرد.»
به گفته یاری بخش مسکن در یک سال اخیر با دوری از دوره رکود و قرارگرفتن در آستانه دوره رونق، با رشد تدریجی افزایش قیمت‌ها مواجه شد.
او با بیان اینکه نوسانات رشد قیمت‌ها در بازار مسکن پیش از آغاز نوسانات ارزی شکل گرفته بود، تصریح کرد: «بازار مسکن از اواخر سال گذشته به فاز رشد قیمت‌ها وارد شد هرچند که نوسانات و التهابات ایجادشده در بخش ارز، سرعت رشد قیمت‌ها در بازار مسکن را بیشتر کرد.»
این صاحب‌نظر حوزه اقتصادی با اشاره به اثرگذاری التهابات ارزی بر بازار مسکن در چند ماه گذشته عنوان کرد: «افزایش مداوم قیمت‌ها در بازار ارز منجر به رشد پی‌درپی قیمت‌ها در بازار مسکن در ماه‌های اخیر شد. به‌طوری‌که قیمت‌ها در بازار مسکن برخی از شهرها همچون تهران بیش‌ازحد منطقی در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت رشد پیدا کرد.»
او معتقد است: «درصورتی‌که بسته جدید ارزی بتواند نوسانات بازار ارز را کنترل کند و این بازار را در یک وضعیت ثبات قرار دهد، می‌توان پیش‌بینی کرد که رشد قیمت‌ها در بازار مسکن نیز همچون چند ماه گذشته ادامه پیدا نکند و بازار مسکن نیز در یک وضعیت ثبات قیمتی قرار گیرد.»
یاری در خصوص خوش‌بینی برخی از فعالان اقتصادی مبنی بر کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن به دنبال ایجاد ثبات در بازار ارز نیز توضیح داد: «به‌طورمعمول زمانی که بخش مسکن به دوره رکود وارد می‌شود قیمت‌ها در یک وضعیت ثبات قرار می‌گیرد و پس از گذشت دوره‌ای همراه با رشد نرخ تورم، از آنجا که قیمت اسمی ثابت است قیمت واقعی نیز رشد پیدا می‌کرد. این معادله در معدود دوره‌هایی می‌تواند رخ ندهد و کاهش قیمت رخ دهد که در بازار مسکن عرضه زیادی وجود داشته باشد.»
او اضافه کرد: «زمانی که بازار با عرضه زیاد املاک نوساز مواجه است، بخش عرضه برای فروش واحدهای آماده‌شده و بازگشت دوباره به چرخه ساخت‌وساز، ناگزیر به کاهش قیمت‌های پیشنهادی است. اما در وضعیت کنونی که بازار با کمبود عرضه به‌ویژه در بخش واحدهای نوساز مواجه است و همین امر منجر به کاهش حجم معاملات در ماه‌های اخیر شد بعید است ایجاد ثبات در بازار، به کاهش قیمتی منجر شود.»
به گفته او ویژگی مهم در بخش عرضه بازار مسکن آن است که این بازار برای افزایش تولید به یک دوره زمانی 1.5 تا ۲ ساله نیاز دارد و همین موضوع سبب می‌شود که در یک دوره زمانی که بازار با کمبود عرضه مواجه است نتوان به‌سرعت به تولید انبوه پرداخت.
این اقتصاددان با اشاره به رشد معقول قیمت‌ها در یک سال اخیر در بازار مسکن، گفت: «رشد پی‌درپی قیمت‌ها در یک بازه زمانی چندماهه در بازار مسکن سبب شده تا در صورت ایجاد تعادل در بازار ارز انتظار افزایش قیمت همچون ماه‌های گذشته را نداشته باشیم.به تعبیر دیگر اینکه تقاضایی بخواهد نقدینگی با حجم بالا را از سایر بخش‌های اقتصادی که قدرت نقدشوندگی بالایی دارد به این بخش منتقل کند بعید است.»
یاری درعین‌حال به تشریح رفتار دو بخش تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای اشاره کرد و گفت: «بخش مصرفی بازار مسکن که در ماه‌های گذشته با کاهش قدرت خرید مواجه شده توان چندانی برای ورود به این بخش ندارد بنابراین اگر بنا باشد بازار مسکن مجددا رونق معاملاتی ماه‌های گذشته را داشته باشد باید گروهی از تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شوند؛ اما در وضعیت کنونی با توجه به ویژگی‌های بازار مسکن همچون نقدشوندگی دیرهنگام، دوره زمانی 1.5 تا دو ساله برای تولید مسکن و... بعید است که این گروه تقاضا نیز به بازار مسکن به‌صورت گسترده وارد شود.»
