وام رهن خانه، راهگشا نیست

شروع فصل جابه‌جایی و تاثیرگذاری افزایش نرخ ارز و طلا و رشد 112 درصدی قیمت خانه نسبت به سال گذشته در اجاره‌بها یا نرخ رهن خانه‌ها مسیر صعب‌العبوری را پیش‌روی مستاجران برای پیدا کردن یک سرپناه قرار داده تا جایی که بسیاری از مستاجران را ناگزیر به تغییر محدوده زندگی یا نقل مکان از شهرهای بزرگ به شهرهای اقماری کرده است.

به گزارش تین نیوز به نقل از اعتماد ،بدون تردید جهش قیمت در بازار رهن و اجاره مسکن صرفا در محدوده شهرهای بزرگ رخ نداده و صاحبان املاک در شهرهای کوچک‌تر نیز قیمت‌گذاری ملک خود را بر اساس جهش قیمت در سایر بازارها انجام داده‌اند؛ ‌همچنین مولفه افزایش تقاضای مسکن در شهرهای کوچک و اقماری نیز در بالا رفتن اجاره‌بها مزید بر علت شده تا پرداخت اجاره‌بها و رهن ملک از عهده مستاجران خارج شده و بخشی از آنها به ناچار کانکس‌نشین شوند.

طراحی وام رهن در باب ‌همایون

افزایش تقاضا برای واحدهای استیجاری، رشد خارج از قاعده قیمت‌ها، مهاجرت به سایر استان‌ها یا شهرهای کوچک و اقماری و در نهایت روی آوردن مستاجران به کانکس‌نشینی موجب شد تا در آشفته بازار مسکن به‌خصوص در عرصه رهن و اجاره که مستاجران توان مالی کافی را برای انعقاد قرارداد یا تمدید قراردادهای قبلی برای داشتن یک سرپناه را نداشتند، وزیر ساکن باب ‌همایون طرحی را رونمایی کند. فرهاد دژپسند در پنجمین روز از تیرماه جاری از پرداخت «وام رهن مسکن» به منظور حمایت از مستاجران خبر داده و گفته بود: برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر و مستاجران قصد داریم، صندوقی راه‌اندازی کنیم که با وام دادن به مستاجران به تامین رهن آنها کمک کنیم. او با بیان اینکه تلاش می‌کنیم رابطه بین رهن و اجاره را به نفع مستاجران سازماندهی کنیم و طرح ایجاد صندوقی را بدین منظور آماده و به رییس‌جمهور پیشنهاد دادیم، ‌افزود: قرار است مبلغ وامی که از این صندوق به مستاجر داده شود به موجر پرداخت شود.

عضو کابینه دولت دوازدهم با تاکید بر اینکه ایجاد این صندوق تورمی ایجاد نخواهد کرد، اذعان داشت: این وام با نرخی بسیار متمایز با نرخی که الان معادل‌سازی می‌شود، تسویه خواهد شد تا مستاجر فشار بیشتری تحمل نکند. این صندوق تورمی هم ایجاد نخواهد کرد.

اما و اگرهای پرداخت وام رهن

وزیر امور اقتصادی و دارایی در حالی از پرداخت وام رهن به مستاجران صحبت کرد که متولی ساماندهی بازار مسکن در کابینه دولت دوازدهم از چند و چون اجرای این طرح بی‌اطلاع بود. محمداسلامی به خبرنگاران گفته بود که از جزییات پرداخت وام رهن به مستاجران بی‌اطلاع است و از آنجایی که وزیر اقتصاد پرداخت این نوع از وام را مطرح کرده، بنابراین باید راه‌های تامین منابع و پرداخت وام رهن را نیز او مشخص کند.

البته فرهاد دژپسند درباره نحوه پرداخت وام رهن مسکن گفته بود که قرار است با این شیوه 70 درصد از هزینه رهن مسکن برای مستاجران تامین شود.

بر کسی پوشیده نیست که وضعیت بازار مسکن به خصوص برای مستاجران با توجه به قیمت‌های سرسام‌آور چندان مطلوب نیست و باید برای عبور از این شرایط چاره‌اندیشی شود، اما مهم‌ترین سوال این است که آیا این طرح برای حمایت از مستاجران آمده است، می‌تواند به واقع به این قشر کمک کند؟ منابع تامین مالی مورد نیاز برای تامین هزینه وامی که 70 درصد هزینه رهن مسکن مستاجران را پوشش دهد با توجه به شرایط اقتصادی کشور و کاهش درآمدهای صادراتی و فروش نفت به دلیل تشدید تحریم‌ها چگونه تامین خواهد شد؟ مبلغ اقساط این تسهیلات و سود آن به چه میزان قرار است تعیین شود تا فشار مالی مضاعف برای مستاجران ایجاد نکند؟ بر کسی پوشیده نیست که مستاجران کم‌درآمد نیازمند حمایت مالی هستند اما آیا طرحی که در قالب پرداخت وام رهن مطرح شده است، قابلیت اجرایی دارد؟ بار دیگر باید بر این موضوع تاکید داشت که بازار مسکن تحت تاثیر عوامل و شاخص‌های اقتصادی دچار نوسان شده و برای آرام کردن این بازار ضروری است تا شاخص‌های اساسی اقتصادی مورد توجه قرار گیرد.

تسهیلات رهن راهگشا نیست

برای گرفتن پاسخ این سوال که آیا اجرای طرح پرداخت تسهیلات به مستاجران می‌تواند به منزله حمایت از این قشر قلمداد شود سراغ رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران رفتیم. پاسخ او به این سوال منفی بود. مصطفی قلی‌خسروی در گفت‌وگو با «اعتماد» می‌گوید: دولت اگر هر نوع تسهیلاتی به مردم پرداخت کند جای تقدیر و تشکر دارد اما بدون شک تسهیلات رهن نه مستاجر را صاحب‌خانه می‌کند و نه می‌تواند منجر به کنترل قیمت‌ها شود.

او می‌افزاید: ‌بهتر است به جای تدوین چنین طرح‌هایی که باعث توزیع تسهیلات خرد در میان مردم شود، دولتمردان منابع کلان را صرف ساخت مسکن کنند و واحدهای ساخته شده را در قالب اجاره به شرط تملیک در اختیار مستاجران قرار دهند. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید می‌کند: فقط اجرای چنین طرح‌هایی است که می‌تواند بعد از چند سال مستاجران را صاحب خانه کند.

قلی‌خسروی با اشاره به مزیت‌های ساخت مسکن در کنترل قیمت‌ها خاطرنشان می‌کند: اگر به دنبال کنترل قیمت بازار مسکن به منظور حمایت از مستاجران و صاحب‌خانه شدن اقشار کم‌درآمد هستیم، لازم است چنین طرح‌هایی بار دیگر با رفع نقاط ضعف اجرایی شود.

افزایش بی‌اعتمادی به سیاستگذاران

وزیر امور اقتصادی و دارایی طرحی را برای تامین مالی هزینه رهن مستاجران برای حمایت از این قشر مطرح می‌کند بدون اینکه مشخص باشد منابع پرداخت این تسهیلات از چه محلی تامین می‌شود و اصولا آیا با توجه به محدودیت‌های منابع مالی امکان پرداخت چنین تسهیلاتی وجود دارد یا خیر و اینکه آیا با توزیع این نوع از تسهیلات می‌توان از مستاجران حمایت کرد؟

طبق نظر کارشناسان بازار مسکن اگر این طرح به مرحله اجرا هم در بیاید، نمی‌تواند شرایط مستاجران را بهبود ببخشد و در نهایت منجر به صاحب‌خانه شدن مستاجران شود. حال این سوال مطرح می‌شود که اصولا چرا طرح‌هایی که قابلیت اجرایی ندارد در مواقع بروز بحران در عرصه‌های مختلف سیاسی، اقتصادی و اجتماعی کشور از سوی مسوولان مطرح می‌شود و این امر چه تبعاتی را به دنبال دارد؟ یک کارشناس مدیریت درباره اینکه آیا تدوین طرح تسهیلات رهن قابلیت اجرا دارد یا خیر و اصولا چرا اکثر چنین طرح‌هایی به نتیجه مطلوب نمی‌رسد، اظهار می‌کند: ‌زمانی که سیاستگذار با مساله‌ای غامض دست به گریبان می‌شود در حقیقت با پدیده مقاومت در برابر سیاست روبه‌رو شده است. پیمان رجبی درگفت‌وگو با «اعتماد» می‌گوید: در چنین مواقعی هر قدر که سیاستگذار تلاش می‌کند مسائل حل نشده و سیاستگذار از حل آن عاجز می‌شود و در‌نهایت به تحلیل رفتاری پدیده می‌پردازد.

او می‌افزاید: برخی سیاستگذاران به دلیل اینکه اعماق مساله را ندانسته و نمی‌توانند کشف کنند، اقدام به اتخاذ سیاست‌های لایه اولیه یا تحلیل رفتاری می‌کنند غافل از اینکه این پدیده لایه‌های متعدد و عمیق‌تری دارد، بنابراین سیاست‌هایی که از سوی آنها اتخاذ می‌شود در جامعه نتیجه معکوس می‌دهد.

این کارشناس مدیریت ادامه می‌دهد: پس از اتخاذ این نوع از سیاست‌ها کنشگران خاکستری که نادیده گرفته شده و غیرفعال بودند نسبت به سیاست‌ها واکنش نشان می‌دهند و همین امر موجب می‌شود تا سیاست‌های اتخاذ شده نتیجه عکس دهد. رجبی تصریح می‌کند: متاسفانه سیاستگذاری‌ها در بسیاری از موارد حرفه‌ای و تخصصی نیست و تحت تاثیر فضای سیاسی است. در این شرایط پدیده‌ها با عقلانیت مدرن سنجیده نمی‌شود، بلکه به شکل پدیده‌های هنجاری ارزیابی و همین امر سیاستگذاری را با شکست مواجه می‌کند.

او درباره واکنش سیاستگذاران پس از شکست طرح‌ها می‌گوید: در بسیاری از موارد زمانی که سیاستگذاری دچار شکست می‌شود به جای علت‌یابی، اقدام به فرافکنی می‌شود و عوامل بیرونی شکست سیاست را تسری می‌دهد. این امر منجر به ایجاد بدبینی در مردم نسبت به سیاستگذاران می‌شود و مردم، سیاستگذاران را ذی‌نفع در مساله می‌دانند.

این کارشناس مدیریت با تاکید بر ایجاد بدبینی در میان مردم نسبت به مسوولان و سیاستگذاران ادامه می‌دهد: به عنوان مثال در پدیده ترافیک و آلودگی هوا که سال‌هاست با آن دست به گریبان هستیم وبا وجود ارایه طرح‌های گوناگون همچنان لاینحل باقی مانده است، مردم به این دیدگاه رسیده‌اند که این دو مشکل هیچ‌گاه حل نخواهد شد، زیرا مسوولان از این دو پدیده منفی ذی‌نفع هستند و اگر غیر از این بود با این همه طرح و برنامه که با هزینه‌های بالا به مرحله اجرا در می‌آید، دلیلی وجود ندارد که مشکل ترافیک و آلودگی هوا حل نشود.

رجبی خاطرنشان می‌کند: یکی دیگر از دلایلی که موجب می‌شود طرح‌های ارایه شده از سوی سیاستگذاران به نتیجه مطلوب نرسد، این است که دلایل شکست یک طرح و برنامه با معیارهای کارشناسانه بررسی و ارزیابی نمی‌شود و هر یک از مسوولان انگشت اتهام را به سوی دیگری می‌گیرند که این امر نتیجه‌ای جز از بین بردن یکپارچگی سیاستگذاری به دنبال ندارد.

مسیر سخت

وقوع شرایط پیچیده در عرصه مسکن، اجاره‌بها و همچنین عدم رعایت حقوق مصرف‌کنندگان، هزینه منابع مالی در بازار سفته‌بازانه و... یک‌شبه ایجاد نشده که بتوان با ارایه راهکاری خلق‌الساعه آنها را برطرف کرد. بدون تردید مستاجرانی که خوش‌نشین نیستند نیازمند حمایت از سوی دولتمردان هستند اما شیوه حمایتی نباید با ارایه طرح‌های غیرقابل اجرا باشد که تنها جنبه شعاردرمانی دارند و بعد از مدتی به فراموشی سپرده می‌شود یا طرح‌هایی برای حمایت از آنها ارایه شود که به جای بهبود شرایط، ‌عرصه را بر مستاجران تنگ‌تر از قبل کند؛ بنابراین به منظور سیاستگذاری‌های بهینه و راهگشا لازم است کارشناسی‌های همه‌جانبه و چند‌بعدی و با موشکافی مساله انجام شود تا راه‌حلی اثرگذار برای حمایت اتخاذ شود.