پایانی بر اجاره بهای بی حساب و کتاب
طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها که در رفت وآمد بین مجلس و شورای نگهبان بود، با رفع ایرادها و ابهاماتی که داشت، خلاف موازین شرع شناخته نشد و امیدواریم این طرح به اهداف خود در جهت ساماندهی این موضوع بینجامد.
سخنگوی شورای نگهبان از تأیید طرح ساماندهی اجاره بهای مسکن خبر داد و گفت: طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها که در رفت وآمد بین مجلس و شورای نگهبان بود، با رفع ایرادها و ابهاماتی که داشت، خلاف موازین شرع شناخته نشد و امیدواریم این طرح به اهداف خود در جهت ساماندهی این موضوع بینجامد.
به گزارش تین نیوز به نقل از ایسنا، روزنامه قدس در گزارشی در خصوص تصویب طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در شورای نگهبان نوشت: پیش از این، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه، مسکن و شهرسازی طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره را راهکاری برای انجام معاملات شفاف در بازار مسکن برشمرده بود.
با افزایش مستمر قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷، بزرگ ترین موج افزایش اجاره بهای مسکن در کشور شروع شده که در کنار کاهش درآمد سرانه جامعه در دهه ۱۳۹۰، موجب افزایش نگران کننده سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار مستأجران شده است. تحولات بازار اجاره بها اگرچه با تأخیر فاز و شدت کمتر؛ اما همواره تابعی از قیمت مسکن بوده است، ازاین رو در میان مدت و بلندمدت برای ساماندهی و کاهش التهاب بازار اجاره بها باید ریشه های مختلف افزایش قیمت مسکن را با ثبات مؤلفه های کلان اقتصادی، افزایش تولید و عرضه مسکن در محل تقاضا، حمایت از سرمایه گذاری و ساخت مسکن توسط بخش خصوصی، حمایت از خرید مسکن به قصد عرضه استیجاری و تشکیل نظام اجاره داری حرفه ای، کنترل و حذف جریان های سوداگری و سفته بازی مسکن از طریق نظامات مالیاتی و افزایش استطاعت و قدرت خرید مسکن دنبال کرد.
طرح «کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی» که کلیات آن در اول تیرماه ۱۴۰۱ رسانه ای شده بود در نهایت با تغییر عنوان به «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» و تغییرات در متن به تصویب رسید. علت اصلی این تغییر که با رضایت طراحان صورت پذیرفت این مفاهمه عمومی بود که نمی توان در خصوص افزایش چشمگیر مبالغ اجاره بها چاره اندیشی کرد مگر آنکه به ریشه های موضوع در اقتصاد کلان کشور (اعم از تورم، نرخ ارز و ... ) و نیز به ساماندهی بازار زمین و مسکن از جنبه های مختلف پرداخته شود.
حال اینکه «این طرح با دست گذاشتن بر چه نقاطی می خواهد بازار زمین، مسکن و اجاره بها را تنظیم کند؟»، موضوعی است که در گزارش کمیسیون عمران مجلس در چند محور به آن اشاره شده است:
- ساماندهی مشاوران املاک
- افزایش ضمانت اجرای قوانین اعم از قانون مالیات بر خانه های خالی با تکمیل سامانه های اطلاعاتی
- قیمت گذاری بر میزان افزایش سالانه اجاره بها
- اصلاح مالیات بر درآمد اجاره برای تطبیق با اهداف اجتماعی
- تسهیلات ودیعه مستأجران
- افزایش عرصه املاک استیجاری از طریق کاهش ریسک و افزایش سهولت معاملات
- افزایش ساخت وساز با اخذ عوارض از اراضی معطل مانده
تسهیل گری در بخش اجاره چگونه محقق خواهد شد؟
قابل ذکر است که به واسطه اجرای این طرح بخشی از مشکلات بازار اجاره، زمین و مسکن رفع خواهد شد و به تسهیل گری در بخش اجاره کمک خواهد کرد.
این طرح بر تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری ها برای شناسایی خانه های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت های فرسوده شهری و ساخت خانه های ارزان قیمت برای اشخاص بی بضاعت تأکید دارد.
همچنین الزام تمامی دستگاه های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش بینی ضمانت های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان از دیگر موارد مطرح شده در این طرح است.
تقویت سامانه ملی املاک و اسکان برای شناسایی خانه های خالی
همچنین تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قراردادها موارد دیگری است که در این طرح به آن پرداخته شده است.
حمایت از مستأجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن با توجه به تورم در سال جدید و نظارت بر پرداخت تسهیلات از سوی بانک های عامل از بخش های دیگر این طرح است.
ثبت تمامی قراردادها اعم از اجاره و خرید و فروش
براساس بندهایی از این طرح، تمامی قراردادها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با دریافت کد رهگیری امکان ارزیابی وضعیت بازار مسکن تسهیل می شود.
طبق مفاد این طرح در استان هایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰درصد باشد، شورای عالی مسکن مکلف است درخصوص تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره بها و قرض الحسنه به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند.
کاهش هزینه های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرایند خرید و فروش
کاهش هزینه های مبادله در بازار مسکن و تسهیل در فرایند خرید و فروش از دیگر ویژگی های این طرح است و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است طی ۶ ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون، دسترسی های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز مبادله اطلاعات برای سامانه املاک و اسکان و سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام الکترونیک و شبانه روزی فراهم کند.
یکی دیگر از موارد مورد تأکید این طرح دریافت عوارض از اراضی بلااستفاده و نحوه هزینه کرد این عوارض است. در راستای کاهش التهابات مسکن و جلوگیری از معاملات سفته بازی واحدهای در حال ساخت تا پیش از تحویل واحد مسکونی و یا نصب کنتور و گواهی پایانکار ساختمان، امکان نقل وانتقال واحدهای نهضت ملی مسکن به هر شیوه ای ممنوع است که در این طرح مورد تأکید واقع شده است.یکی دیگر از بخش های مهم این طرح رتبه بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایت مندی مشتریان است که در این طرح به آن توجه شده است.
ما در کشوری زندگی میکنیم که برای حل مشکلات ، دم دست ترین و سهل الوصول ترین مسیرها انتخاب میشوند:
وقتی با گرانی مسکن مواجه میشویم دم دست ترین و سهل الوصول ترین مسیر را ساخت خانه تشخیص میدهیم ( مسکن مهر، نهضت ملی مسکن ، وعده یک میلیون مسکن در سال) ؛ بدون توجه به اثر نقدینگی سرگردان در ایجاد تقاضای سرمایه ای برای مسکن. تصور میکنیم که اگر بصورت دستوری قیمت آهن و سیمان را پائین بیاوریم، مسکن ارزان میشود! تجربه نشان داد که علی رغم اصرار بر این شیوه ابتر، این راه حل دم دستی هزینه زیادی ببار آورده ، منابع بانکی زیادی را قفل کرده و به نتیجه مطلوب منجر نشد و نمیشود. حل این مسئله نیازمند شناخت و تحلیل عمیق تری از اقتصاد مسکن است؛ تحلیلی که ظاهراً تصمیم گیران کشور آن را ضروری نمیدانند.
وقتی با گرانی اجاره بها مواجه میشویم دم دست ترین و سهل الوصول ترین مسیر را آن تشخیص میدهیم که قانون بنویسیم که هیچ موجری حق ندارد بیش از فلان درصد بر میزان اجاره بیفزاید؛ بدون توجه به اینکه این کار دخالت در معامله دو عنصر عاقل و بالغ و رشید است. تجربه نشان داد که علی رغم اصرار بر این شیوه ابتر و بی توجهی به رای شورای نگهبان درباره غیر شرعی بودن آن، این راه حل دم دستی به نتیجه مطلوب منجر نشد و کسی به این قانون تمکین نکرد. حل این مسئله نیازمند شناخت و تحلیل عمیق تری از اقتصاد مسکن است؛ تحلیلی که ظاهراً تصمیم گیران کشور آن را ضروری نمیدانند.