مسیرهای نوین تامین مالی شهرهای جدید
درد مشترک اکثر بخش‌های اقتصادی کشورمان، تامین مالی است و بدون توجه به این درد نمی‌توان به توسعه امیدوار بود مگر اینکه با بهره‌مندی از تجارب و ظرفیت‌های موجود، به بهینه‌سازی ابزارهای تامین مالی پرداخت.
درد مشترک اکثر بخش‌های اقتصادی کشورمان، تامین مالی است و بدون توجه به این درد نمی‌توان به توسعه امیدوار بود مگر اینکه با بهره‌مندی از تجارب و ظرفیت‌های موجود، به بهینه‌سازی ابزارهای تامین مالی پرداخت.
شهرهای جدید، بستر مناسبی برای فعالیت سرمایه‌گذاران در طرح‌ها و پروژه‌های بزرگ و کوچک است که با تامین مالی مناسب، علاوه بر ایجاد سود مطمئن برای سرمایه‌گذار، نقش موثری در ارتقای کیفیت زندگی شهروندان شهرهای جدید خواهد داشت.
بررسی روش‌های تامین مالی در شهرهای جدید نشان می‌دهد به‌رغم برخورداری این مناطق از برخی ویژگی‌های مشترک نمی‌توان نسخه ثابتی برای آنها ارائه داد. در ادامه به برخی از روش‌های تامین مالی که بسته به شرایط می‌تواند به‌صورت تکی یا ترکیبی در شهرهای جدید به‌کار گرفته شود، اشاره می‌شود:
مشارکت عمومی-خصوصی
با توجه به بارگذاری شدید جمعیت در شهرهای جدید طی ۶ سال اخیر(به سبب طرح مسکن مهر) یکی از مسائل مهم در این شهرها، ایجاد تاسیسات زیربنایی و زیرساختی متناسب است. در گذشته بنا به دلایلی نظیر بالا بودن هزینه، طولانی بودن مدت بازگشتسرمایه و بنیه ضعیف مالی بخش خصوصی، ایجاد زیرساخت‌های شهرهای جدید بر عهده دولت بوده است. اما امروزه، اعتقاد بر این است که دولت به تنهایی نباید و نمی‌تواند تولیدکننده همه کالاهای عمومی نظیر زیرساخت‌های شهرهای جدید باشد چرا کهبخش خصوصی معمولا توانایی بالاتری در مدیریت منابع اقتصادی، فنی و زمان در پروژه‌ها دارد.
امروزه مشارکت عمومی- خصوصی برای استفاده بهینه و مناسب از مهارت‌ها، توانایی‌ها و منابع موجود در هر دو بخش به وجود آمده است و روز به روز از ایرادات آن کاسته می‌شود و انواع و اقسام روش‌های آن بهتر و بهتر می‌شوند.
تفاوت مشارکت عمومی-خصوصی با قراردادهای پیمانکاری در میزان ریسک و مسوولیت منتقل شده به بخش خصوصی و همچنین در نحوه پرداخت به او است. پرداخت در قراردادهای پیمانکاری بر اساس حجم عملیات انجام شده، است اما در مشارکت عمومی-خصوصی بر اساس نتایج حاصل شده، است.
به‌عنوان مثال در پروژه احداث تصفیه‌خانه فاضلاب یک شهر جدید، در حالت پیمانکاری بر اساس میزان پیشرفت مستحدثات پروژه به پیمانکار پرداخت صورت می‌گیرد (فارغ از اینکه پروژه با چه هزینه یا زمانی تکمیل و به بهره‌برداری برسد) اما در حالت مشارکتی تنها در صورتی که پروژه تکمیل و بهره‌برداری شود و محصول پروژه (پساب) با کیفیت مطلوب عینیت پیدا کند، بازپرداخت سرمایه بخش خصوصی از محل عواید پروژه یا خرید خدمت بخش عمومی تامین می‌شود. به بیان دیگر در روش پیمانکاری تکیه روی انجام عملیات عمرانی بوده اما در روش مشارکتی تکیه روی انجام فعالیت‌های توسعه‌ای و افزایش کمیت و کیفیت ارائه خدمات زیربنایی است.
مدیریت دارایی
حجم قابل توجهی از منابع مالی شهرهای جدید از محل فروش زمین در نواحی رو به توسعه این شهرها تامین می‌شود؛ این در حالی است که در این نواحی، قیمت زمین فاصله معنادار با قیمت آینده آن دارد؛ براین اساس فروش زمین در این نواحی، قابل توصیه نیست. با مدیریت دارایی، این زمین‌ها در اختیار بانک قرار می‌گیرد تا پس از سرمایه‌گذاری و توسعه آن، از محل فروش محصول (زمین یا ساختمان)، سود فعالیت و سرمایه خود را دریافت کند و الباقی محصول را به شرکت شهر جدید تحویل دهند. این اتفاق نه تنها از سوی بانک بلکه به وسیله هر نهاد تامین سرمایه‌ای نیز به همین روش امکان‌پذیر است.
در مدیریت دارایی با مکانیزم انتشار اوراق بهادار، زمین‌های شرکت شهر جدید به‌عنوان دارایی ارزشمند فاقد نقدشوندگی فوری، پشتوانه تامین مالی قرار می‌گیرد تا از طریق نهاد واسط، به اتکای این دارایی‌ها، اوراق بهادار منتشر شود. سپس از محل فروش اوراق، منابع نقد برای اجرای پروژه‌های زیرساختی، خدماتی، تجاری، اداری و مسکونی در شهر جدید فراهم می‌شود و در پایان کار با فروش پروژه‌ها، سود و اصل اوراق و کارمزد نهاد واسط بازپرداخت و مازاد عایدی به‌دست آمده نیز به شهرهای جدید می‌رسد.
مدیریت دارایی را می‌توان با تاسیس شرکت مشترک دارای هیات مدیره مستقل و مجامع مشخص در چارچوب قانون تجارت و قوانین موضوعه، تسهیل کرد.
صندوق زمین و ساختمان
یکی از مهم‌ترین ابزارهای تامین مالی پروژه‌ها در شهرهای جدید، صندوق‌های زمین و ساختمان است. این صندوق‌ها با امکان تجمیع منابع و اجرای پروژه‌های ساختمانی، نهایتا منافع حاصله بین سرمایه‌گذاران را به نسبت آورده آنها تقسیم می‌کند. از مهم‌ترین مزایای این صندوق‌ها، میزان اطمینان از تامین مالی پروژه، وجود ساختار نظارتی و حقوقی محکم، امکان سرمایه‌گذاری با سرمایه‌های خرد وکلان، افزایش شفافیت و آگاهی سرمایه‌گذاران، اطمینان سرمایه‌گذاران از صلاحیت فنی و حرفه‌ای مدیران صندوق و مشارکت سرمایه‌گذاران در تصمیم‌گیری‌ها است.
البته چالش‌هایی همچون زمانبر بودن فرآیند ثبت و کسب مجوز تاسیس این صندوق‌ها از سازمان بورس و اوراق بهادار و همچنین محدودیت‌های اساسنامه‌ای شرکت‌های دولتی (با توجه به تغییر نقش حاکمیتی در استفاده از این ابزار)، قابل کتمان نیست. با توجه به وجود هزینه‌های بالاسری و هزینه ارکان، این صندوق‌ها عمدتا برای اجرای پروژه‌های کوچک مقیاس به صرفه نیستند.
صندوق املاک و مستغلات
بر خلاف صندوق زمین و ساختمان که ابزار حمایت از سمت عرضه به شمار می‌رود، صندوق املاک و مستغلات، از سمت تقاضا حمایت می‌کند. این صندوق، وجوه جمع‌آوری شده از سرمایه‌گذاران را صرف خرید املاک و مستغلات می‌کند (ترکیب دارایی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات باید به نحوی باشد که عمده دارایی‌های قابل فروش آنها، زمین و ساختمان باشد) و پس از آن به فروش، خرید، توسعه، رهن، اجاره و به‌طور کلی مدیریت املاک و مستغلات تحت مالکیت صندوق می‌پردازد. به‌طور معمول در دنیا میزان سود تقسیمی این صندوق‌ها (به دلیل معافیت‌های مالیاتی در صورت تقسیم سود) بالا است.
به همین جهت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یک دارایی جذاب در پرتفوی اشخاصی است که تمایل به دریافت سود نقدی در آنها از دریافت سود سرمایه‌ای بیشتر است؛ به علاوه وجود چنین دارایی در پرتفوی باعث کاهش ریسک آن پرتفوی خواهد شد. واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها می‌تواند در بازار بورس یا فرابورس پذیرش و معامله شود و در این صورت نقدشوندگی سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها بالا رود.
سرمایه‌گذاری متری
در این روش انبوه‌سازان پس از درصدی پیشرفت در فعالیت‌های ساختمانی می‌توانند با درج آگهی نسبت به فروش متری اقدام کنند. مردم نیز می‌توانند در پروژه‌های مختلف انبوه‌سازی شهرهای جدید سرمایه‌گذاری کنند و بسته به میزان سرمایه‌ای که وارد پروژه می‌کنند متراژ مشخصی از کل زیربنای پروژه را از آن خود سازند. بدیهی است که متراژ خریداری شده، لزوما برابر با متراژ یک واحد مسکونی در مجتمع فوق‌الذکر نیست و فرد می‌تواند هر مقدار متراژ را به‌صورت اوراق سرمایه‌گذاری خریداری کند. یکی از ویژگی‌های استفاده از این ابزار استقبال خوب مردم از این اوراق است.
موسسه پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای
هدف از تاسیس این صندوق‌ها، جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن در مناطق جغرافیایی مشخص مانند شهرهای جدید، به منظور تامین مالی مسکن است. در موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، اگر‌چه هدف، اعطای تسهیلات ساخت و خرید به سپرده‌گذاران است اما برخلاف نظام بانکی، تعهد زمانی برای پرداخت، وجود ندارد و در نتیجه، ریسک مالی این موسسات در مقایسه با بانک‌ها و صندوق پس‌انداز، برای شرکت شهرهای جدید اندک است. موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای مجاز به انجام برخی عملیات بانکی و اعتباری همچون انتشار و فروش اوراق بهادار، ارائه خدمات نقل و انتقال وجوه ریالی به سپرده‌گذاران موسسه و... خواهند بود.
صکوک
صکوک به‌عنوان اوراق بهادار با پشتوانه مالی تعریف می‌شود که باید خود دارای ارزش باشد. در یک تقسیم‌بندی کلی می‌توان صکوک را به دو گروه ابزار حقوق صاحبان سهام و ابزار بدهی تقسیم کرد. صکوک اجاره، سلم، استصناع و مرابحه زیرمجموعه ابزار بدهی و صکوک مشارکت و مضاربه زیرمجموعه ابزار حقوق صاحبان سهام قرار می‌گیرند. در این میان، صکوک اجاره و استصناع کاربرد فراوان‌تری دارد.
در صکوک اجاره، نهاد واسط اوراق اجاره را منتشر و عرضه می‌کند. با فروش این اوراق به سرمایه‌گذاران، منابع مالـی لازم برای طرحِ شرکت شهر جدید در اختیار نهاد واسط قرار می‌گیرد. پس از کسب درآمد از طرح‌های مربوطه، شرکت شهر جدید در فواصل زمانی معین (مثلا هر سه ماه یک‌بار)، اجاره بها را به شرکت واسط پرداخت می‌کند و شرکت واسط نیز که در واقع وکیل سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود، مبلغ اجاره بها را به آنها پرداخت می‌کند.
به عبارت ساده‌تر، شرکت شهرجدید به‌عنوان بانی، تصمیم دارد تا طرحی(دارایی) را از آن خود کند که توان مالی آن را ندارد؛ بنابراین می‌کوشد تا افراد دیگری را در این کار مشارکت دهد. در صکوک استصناع نیز شرکت شهر جدید به‌عنوان بانی این ابزار است و واسط، حلقه اتصال بانی با پیمانکاران و سرمایه‌گذاران است؛ واسط ضمن فروش اوراق صکوک، از مردم پول جمع‌آوری و در فواصل زمانی مشخص به پیمانکار پروژه‌های شهرهای جدید پرداخت می‌کند.
پس از تکمیل طرح، پیمانکار آن را در اختیار واسط قرار داده و واسط به وکالت از طرف سرمایه‌گذاران، مالک دارایی می‌شود. در مرحله بعد نیز واسط، دارایی را به تملیک شرکت شهر جدید درآورده و در ازای آن وجه از پیش تعیین شده‌ای را دریافت کرده و به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌کند.
بهروز ملکی-تحلیلگر بازار مسکن
