“وام رهنی” چیست و چگونه اقتصاد ایران را به ورشکستگی خواهد کشاند؟

وبلاگ تین نیوز | مسکن یکی از نیازهای اولیه انسان است که به دلیل غیرمولد بودن بازار آن -برخلاف بازاری مثل صنعت- همواره به عنوان چالشی اساسی بر سر راه دولت ها قرار داشته است. در کشورهای مختلف سرتاسر جهان، دولت ها به فراخور اوضاع اقتصادی خود اقدام به ابداع طرح هایی به منظور خانه دار کردن اقشار کم درآمد می نمایند که آخرین طرح اجرا شده در ایران در این حوزه، مربوط به دولت احمدی نژاد و طرح مسکن مهر است که پس از موفقیت در ایران، در برخی کشورهای دیگر نیز الگو برداری شد. هرچند که “طرح های مسکن” مبتنی بر وضعیت اقتصادی هر کشوری است و نمی تواند به طور کامل در کشورهای دیگر نسخه برداری گردد.

با این مقدمه کوتاه به سراغ طرحی می رویم که دولت یازدهم با کنار گذاشتن پروژه مسکن مهر سعی در اجرای آن در ایران دارد؛ طرحی که یک بار در نقاط دیگر جهان اجرا گردید و تبعات دهشتناک آن هنوز هم گریبان گیر اقتصاد کشورهایی همچون آمریکا است! نام”رهن ثانویه” اولین بار درسال 1387 توسط دولت نهم بر سر زبان ها افتاد و مقرر گردید در مدت کوتاهی اجرایی گردد اما با بررسی های کارشناسی انجام شده پیرامون آن، از دستور کار دولت خارج شد. 4سال بعد، بحران اقتصاد جهانی نشان داد که تصمیم آن روز دولتمردان درست بوده و اقتصاد ایران را از یک ورشکستگی بزرگ نجات داده است.

ولی اکنون با روی کار آمدن دولت آقای روحانی مقدمات اجرای این طرح و جایگزینی آن با پروژه مسکن مهر در حال فراهم شدن است.

اما”رهن ثانویه” چیست؟ در تعریف ساده آن می توان گفت زمانی که متقاضی مسکن قدرت خرید خانه را نداشته باشد، بانک ها با اعطای وام های طولانی مدت به طرف تقاضا کمک می کنند. در روش بازار رهن ثانویه، بانک منتظر بازپرداخت طولانی مدت وام‌ها نمی‌شود، بلکه سند و وثیقه‌های وام‌گیرندگان را به شرکت‌های سرمایه‌گذاری زیر نظر خود می‌دهد و این شرکت‌ها در مقابل دریافت این وثیقه‌ها، بدهی افراد را به اقساط تبدیل کرده و به صورت اوراق بهادار منتشر می‌کنند. بدین ترتیب، اصل اعتباری که بانک به افراد پرداخته است به بانک بازگردانده شده و بانک مجدداً می‌تواند به تعداد دیگری از متقاضیان وام دهد. در عین حال، خانه در رهن بانک باقی می ماند تا اگر خریدار اقساط را پرداخت نکرد بانک مالک خانه گردد و با فروش آن بتواند ضرر وارد شده را جبران کند.

این طرح که در امریکا با نام SubPrime Mortgage اجرا گردیده بود از نظر تمام کارشناسان علم اقتصاد ریشه اصلی بحران اقتصادی امریکا است که سال های 2006 و 2007 آغاز گشته و همچون طوفانی مخرب بخش های عمده ی جهان را درنوردید. اما چرا رهن ثانویه در امریکا منتهی به بحران اقتصادی فلج کننده و خسارت بار شد؟

واقعیت این است که این طرح تا زمانی امکان اجرا دارد که ارزش ملک با تورم بالایی در حال افزایش باشد. اما زمانی بازار مسکن به تعادل برسد یا قیمت ها به هر دلیلی کاهش پیدا کند؛ تمام معادلات به هم ریخته و حتی شرایطی به وجود می آید که قیمت مسکن کمتر از باقی مانده اقساط معوقه خواهد بود!


این همان اتفاقی است که در امریکا رخ داد. در انتهای سال 2006، عرضه و تقاضای مسکن در نقطه تعادل قرار گرفت و بدین ترتیب بازار مسکن نسبت به گذشته کمی راکد شد. این رکود کاهش قیمت مسکن را در سال 2007 در پی داشت که بانک ها را ناچار کرد خانه هایی که رهن بانک بود و اقساط آنان پرداخت نشده بود را به حراج بگذارند. بدین ترتیب خانه هایی که خریدار فقط 10 درصد ارزش آن را پرداخت کرده و 90 درصد دیگر را کمک های بانکی تضمین کرده بودند با کاهش 15درصدی قیمت مواجه شدند! اینگونه بود که صاحبان املاک نیز تصمیم گرفتند خانه های خود را به بانک واگذار کنند زیرا به دلیل مشکلات اقتصادی توان پرداخت اقساط ماهانه وام خرید مسکن را از دست داده بودند.

دلیل این تصمیم همچنین این بود که کاهش 15‌درصدی قیمت مسکن عملا امکان احیای 10‌درصد آورده نقدی را که فرد برای خرید ملک تامین کرده، سلب کرده است. و سرانجام بحران بزرگ قرن رقم خورد: بیش از 2 میلیون ملک مسکونی در حراج بانک های پرداخت کننده  وام قرار گرفت اما خریداری برای آنها وجود نداشت زیرا خریداران–به دلیل کاهش قیمت مسکن- با انبوهی خانه های نوساز روبرو بودند که آنها را از خرید خانه های حراجی بی نیاز می کرد. بدین ترتیب یکی پس از دیگری خبر ورشکستگی بانک های بزرگ و پرسابقه همگان را متحیر می ساخت.

اما این پایان ماجرا نبود! افرادی که خانه خود را از دست داده بودند، به سمت خانه های اجاره ای رفتند و تعادل این بازار نیز بر هم خورد و موجب افزایش شدید اجاره بهای مسکن گردید. حال میلیون ها آمریکایی با بالارفتن اجاره ها، قدرت خرید خود را از دست داده بودند و دیگر پول و پس اندازی برای خرید خودرو، رایانه، البسه و حتی مسافرت نداشتند.

به همین علت کارخانه‌جات تولیدی و شرکت های هواپیمایی یکی پس از دیگری ورشکست شده و هزاران کارگر بیکار شدند. ناتوانی کارگران بیکار و فشار مالی آن نیز بر اقتصاد آمریکا تحمیل شد و دولت این کشور را از ارائه خدمات بهداشتی و تامین اجتماعی ناتوان ساخت. “دومینوی ویرانگر” ادامه داشت و تمام بخش های اقتصادی –اعم از تولیدی، تجاری و خدماتی- آمریکا، اروپا و حتی ژاپن را زیان شدید روبرو کرد.

این اتفاق در کشوری رخ داد که پایه های اقتصادی، سیستم نظارتی و گردش مالی آن به مراتب قوی تر از ایران است. حال جای این پرسش باقی است که در صورت اجرای چنین طرحی در ایران اقتصاد کشورمان با چه فاجعه ای رو به رو خواهد شد؟

در آخرین بررسی های انجام شده، ساب پرایم، تنها در بازارهای مالی جهان بیش از۴۵۰میلیارد دلار خسارت به بار آورده است. هر چند بسیاری از کارشناسان این رقم بسیار کم تر از میزان واقعی خسارت های وارده میدانند. میزانزیانموسسات مالی آمریکا و اروپانیز یک‌هزار و 420 میلیارددلار تخمین شده است.چندین بانک بزرگ و معتبر آمریکایی و اروپایی به شدت آسیب دیده اند. بانک های گولدمن ساکس، مریل لینچ و سیتی گروپ از آمریکا و نورثرن راک از انگلستان بیش ترین زیان را متحمل شدند. ارزش سهام نورثرن راک با بیش از۶۰درصد کاهش روبه رو شد و در عین حال، اعتبار این بانک نیز به شدت آسیب دید. هزاران نفر شغل خود را از دست داده و میلیون ها نفر با فقر دست و پنجه نرم می‌کنند.