مشکلات لیزینگ مسکن

شاید بتوان مهم‌ترین دلیل مهجور ماندن این روش تامین مالی را دستوری بودن نرخ سود بانکی دانست. در شرایطی که نرخ رسمی سود بانکی از نرخ واقعی پایین‌تر تعیین شود، بانک‌ها برای افزایش سوددهی به دنبال روش‌های مختلف کسب درآمد خواهند بود. در این شرایط از کار اصلی خود که همان فعالیت بانکداری است، جدا شده و با فعالیت‌هایی نظیر لیزینگ یا ایجاد شرکت‌های بازرگانی به نوعی به دنبال دور زدن این محدودیت‌ها و کسب سود بیشتر هستند که نتیجه آن افزایش ریسک فعالیت است؛ به‌طوری که بسیاری از اقتصاددانان یکی از مشکلات فعلی صنایع مختلف نظیر بانکداری و ساخت‌و‌ساز را همین اتفاقات برمی‌شمارند.

اما متاسفانه نهاد ناظر سیستم بانکی به جای اینکه سعی در حل این مشکل از سرچشمه اصلی آن داشته باشد، با ایجاد محدودیت‌های بیشتر بر فعالیت‌های بنگاه‌داری و لیزینگ بانک‌ها این مشکلات را به بخش‌های دیگر اقتصاد سوق می‌دهد. در حال حاضر به جز چند شرکت لیزینگ که وابسته به شرکت‌های بزرگ خودروساز هستند، حال و روز شرکت‌های مجاز دیگر مناسب نیست. این یکی، دو شرکت معدود نیز عملا لیزینگ نیستند، بلکه واحد فروش این شرکت‌ها هستند که اگر ارتباط انحصاری آنها با شرکت مادر قطع شود، چند صباحی بیشتر قادر به فعالیت سودده نخواهند بود.

این مشکلات در صنعت ساخت‌وساز نیز به طرق دیگری وجود دارد. هر چند در سال‌های اخیر اقدامات مناسبی از سوی بانک مسکن در جهت افزایش سقف وام‌ها صورت گرفته و سهم تسهیلات مسکن از میزان قیمت کل آپارتمان افزایش قابل توجهی پیدا کرده است، ولی هنوز هم در تامین مالی خرید مسکن برای بخش مهمی از خریدارانی که متقاضی خرید واحدهای مسکونی با قیمت متوسط به بالا هستند، هیچ ابزار تامین مالی مناسبی دیده نشده و میزان وام‌ها نسبت به قیمت خرید برای این قشر، هنوز هم نرخ پایینی است.

برآوردهای سال گذشته نشان می‌دهد در شهر تهران فقط 31درصد واحدهای ساخته شده زیر 100 متر مربع بوده و نزدیک 70 درصد واحدها بالای 100 متر مربع مساحت داشته و با قیمت متوسط متری چهار میلیون و 500 هزار تومان در شهر تهران معامله شده است. به این ترتیب بخش اعظمی از واحدهای ساخته شده، سهم کمی از تسهیلات مسکن را به خود اختصاص داده و عملا ابزاری برای کمک به تامین مالی خرید بسیاری از آپارتمان‌های ساخته شده وجود ندارد. اما چه مشکلاتی پیش‌روی صنعت لیزینگ و مشخصا «لیزینگ مسکن» وجود دارد؟ شاید مهم‌ترین مشکل را بتوان نبود نگاه جامع به لیزینگ دانست. از یکسو لیزینگ به‌عنوان یک شرکت مالی دیده می‌شود که علاوه بر پرداخت 25 درصد مالیات بر درآمد سالانه، مشمول پرداخت مالیات بر ارزش افزوده نیز خواهد بود؛ ضمن آنکه مالیات مورد اشاره در ارتباط با اصل و فرع تسهیلات باید دفعتا و در ابتدای قرارداد به سازمان امور مالیاتی پرداخت شود.

حال آنکه از سوی دیگر، بانک مرکزی لیزینگ را در زمره موسسات پولی به حساب می‌آورد و قوانین و مقررات و آیین‌نامه این موسسات را بر اساس تلقی مذکور، در مورد لیزینگ‌ها لازم‌الاجرا می‌داند. این قضیه در مورد لیزینگ‌های بانکی شدیدتر اعمال می‌شود و این شرکت‌ها اجازه استفاده از تسهیلات بانکی را ندارند و فقط با نرخی حداکثر حدود 3 درصد بیشتر از نرخ مصوب تسهیلات بانکی، قادر به ارائه تسهیلات هستند که عملا قابلیت فعالیت را به صفر می‌رساند، چراکه لیزینگ‌ها بر خلاف بانک‌ها قادر به سپرده‌پذیری نیستند و در نتیجه نرخی که مطابق آن قادر به تامین مالی هستند، بسیار بالاتر خواهد بود. همچنین با توجه به وجود بخش اعتبارسنجی ضعیف‌تر از سیستم بانکی، لیزینگ‌ها ضریب ریسک وام‌دهی بالاتری خواهند داشت لذا به نظر می‌رسد تا وقتی این مشکلات حل نشود، قادر به استفاده از لیزینگ در بخش مسکن نخواهیم بود.