بهبود استانداردهای کمی و کیفی مسکن
وزارت راه و شهرسازی عهده‌دار، تعیین سیاست‌های دولت در زمینه تولید و عرضه مسکن، توسعه و بهبود استانداردهای کمی و کیفی مسکن است و در این راستا وظیفه راهبری و سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی و نظارت بر همه اقدامات و فرآیندهای بخش مسکن را بر عهده دارد.
وزارت راه و شهرسازی عهده‌دار، تعیین سیاست‌های دولت در زمینه تولید و عرضه مسکن، توسعه و بهبود استانداردهای کمی و کیفی مسکن است و در این راستا وظیفه راهبری و سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی و نظارت بر همه اقدامات و فرآیندهای بخش مسکن را بر عهده دارد.
به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، سیاست‌های مسکن در این بخش دامنه وسیعی از ایجاد تعادل مطلوب بین جمعیت و وسعت شهرها، کنترل شهرنشینی و پراکنش جمعیت با توجه به شرایط فرهنگی، اقتصادی، اجتماعی، سیاست‌های مربوط به ایجاد تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن و توسعه مسکن مناسب در سطح کشور و تدوین ضوابط و مقررات مربوط به استانداردسازی حوزه مسکن را در بر می‌گیرد.
به گزارش ایرنا، دولت یازدهم بخش مسکن را در شرایطی تحویل گرفت که بزرگترین طرح اجرایی حوزه مسکن در کل کشور (مسکن مهر)، نیمه تمام رها شده بود؛ این طرح وارد مراحلی از اجرا شده بود که انبوهی از مشکلات اساسی در آن وجود داشت و تقریبا تمامی منابع در اختیار در دولت قبل مصرف شده بود.
عمده مشکلات این طرح در ابعاد مختلف از جمله انتخاب مکان و نحوه‌ی ارتباط با سکونتگاه اصلی، تامین مالی، اشتغال و مسائل اقتصادی، اجتماعی، بلوک‌های فقیرنشین، امنیت و پیش‌گیری از بزه‌کاری، فرهنگی، فنی و شهرسازی، عدم برخورداری از امکانات زیربنائی و روبنائی لازم و حمل‌ونقل درون سکونتگاه‌های مسکن مهر و بین آنها و سکونتگاه‌های اصلی بروز نمود که تا سال‌های آتی کشور با این مسائل دست به گریبان خواهد بود.
با این حال دولت یازدهم طبق قولی که به مردم و متقاضیان مسکن مهر داده بود این پروژه را رها نکرد و برای تکمیل و بهرهبرداری از این پروژه‌ها زحمات فراوانی تاکنون متقبل شد به طوری که اکنون از دو میلیون و 150 هزار واحد کمتر از 90 هزار واحد آن در دست ساخت است و مابقی آن تکمیل شده است.
درحوزه مسکن نکته کانونی، ناکارامدی نظام تأمین مالی وفیزیکی مسکن برای طبقه متوسط و نابرابری در برخورداری از امکانات و تسهیلات موجود در جامعه، به ویژه برای دهک‌های پایین درآمدی است؛ حل این معضل که خود دارای ابعاد وسیع، اقتصادی و اجتماعی است و در کنار دیگر موارد مبتلا به بخش مسکن و نیز تجربیات ناموفق رویکرد کوتاه مدت و برنامه محور، دولت یازدهم را به مسیر ایجاد اصلاحات زیرساختی و نهادی با رویکرد بلند مدت و با هدف دستیابی به توسعه پایدار در این بخش سوق داد.
تلاش برای راه‌اندازی بانک توسعه‌ای در بخش مسکن، ایجاد بازار رهن ثانویه، اصلاح سیاست‌های تسهیلاتی، تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان، شرکت تامین سرمایه مسکن، موسسات تسهیلات و پس‌انداز منطقه‌ای و تلاش در زمینه‌سازی برای فعالیت توسعه‌گرها نمونه‌هایی از این راهبردهای وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن است.
- برنامه‌ریزی به منظور تامین منابع مورد نیاز جهت تکمیل پروژه مسکن مهر و خدمات زیربنایی و روبنایی، فارغ از مسیر استقراض از بانک مرکزی
- استمهال 10 ساله خط اعتباری مسکن مهر، افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر به اقتضای پروژه به 30 تا 40 میلیون تومان و کاهش نرخ سود خط اعتباری برای بانک مسکن به میزان دو درصد کمتر از سود تسهیلات مسکن مهر
- بازنگری و به‌روزرسانی طرح جامع مسکن: در سال‌های 93 و 94 بازنگری طرح جامع مسکن انجام شده است
- افزایش سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن و ایجاد تمایز برای سقف تسهیلات پرداختی در شهرهای مختلف به اقتضای شرایط هر شهر
توضیحات: سقف تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم در تهران، شهرهای بزرگ و دیگر نقاط شهری به ترتیب تا 60 ، 50 تا 40 میلیون تومان و برای زوجین به ۱۱۰، 90 و 70 میلیون تومان افزایش یافته است. همچنین تسهیلات ساخت در سه سقف ۱۱۰، 130 و 150 میلیون به ترتیب برای ساخت سنتی، صنعتی و فناوری نوین در تهران قابل پرداخت است. این رقم برای سایر شهرها به تناسب موقعیت شهر اندکی پایین تر است. رقم تسهیلات ساخت مسکن در جداول زیر نشان داده شده است.
- راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن برای حمایت از خانه اولی‌ها
صندوق پس‌انداز یکم در بانک مسکن راه‌اندازی شد
- سقف تسهیلات این صندوق در تهران، شهرهای بزرگ و دیگر نقاط شهری به ترتیب ۸۰، 60 و 40 میلیون تومان و برای زوجین شاغل در این شهرها به ترتیب ۱۶۰، 120و 80 میلیون تومان تعیین شده است.
- نرخ سود این تسهیلات در بافت‌های فرسوده هشت درصد و در سایر مناطق ۹.۵ درصد است.
- تهیه طرح تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن در بانک مسکن: ضوابط مربوط به طرح تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن در بانک مسکن، مصوب و ابلاغ شده و در حال حاضر مشکل اجرایی ندارد.
- احیای صندوق‌های پس‌انداز و تسهیلات مسکن (به صورت منطقه‌ای): دستورالعمل اجرایی تأسیس، فعالیت و نظارت بر مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن در تاریخ ۱۶/۰۶/۱۳۹۵ به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده است. شایان ذکر است طرح‌های تجاری ارایه شده در سه استان اصفهان، فارس و بوشهر و همچنین سواحل مکران جهت راه‌اندازی این موسسات توسط شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در دست بررسی است.
- بازنگری ضوابط استفاده از لیزینگ مسکن: دستورالعمل مربوط به نظارت و نحوه فعالیت شرکتهای لیزینگ در سال 1395 به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده و ابلاغ شد.
- راه‌اندازی حساب‌های امانی: دستورالعمل راه‌اندازی حساب‌های امانی تدوین و توسط بانک مسکن ابلاغ شده است ولی تاکنون این حساب هیچ گونه عملکردی نداشته است.
- زمینه‌سازی برای تبدیل بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای: پیشنویس مصوبه توسعه‌ای شدن بانک مسکن به هیات دولت ارسال گردیده و دستورالعمل توسعه‌ای شدن بانک مسکن نیز در شورای پول و اعتبار در دست بررسی است.
- افزایش سرمایه بانک مسکن: سرمایه بانک مسکن به میزان 5000 میلیارد تومان از محل منابع تبصره 35 قانون بودجه سال 1395 افزایش یافته است.
بازار سرمایه
- ظرفیت سازی در بازار سرمایه به منظور تامین مالی مسکن
- ایجاد صندوق زمین و ساختمان: تاکنون تعداد چهار صندوق سرمایه‌گذاری زمین وساختمان در شهرهای تهران، اراک، تبریز و شهرری با ظرفیت 595 واحد مسکونی و چهار واحد درمانی با هزینه ساخت بالغ بر 929 میلیارد ریال (بدون احتساب ارزش زمین و پروانه ساخت) راه‌اندازی شده است.
- ایجاد شرکت تامین سرمایه مسکن: شرکت تامین سرمایه آباد وابسته به بانک مسکن در سال 1394 مجوز فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت کرده و در حال حاضر دایر است.
- ایجاد بازار رهن ثانویه: تاکنون و در یک مرحله مبلغ 3000 میلیارد ریال اوراق رهنی در بازار بورس عرضه شده است.همچنین روند - اجرایی شدن فاز دوم عرضه اوراق رهنی به ارزش 7000 میلیارد ریال توسط بانک مسکن در دست بررسی است.
- انعقاد تفاهم‌نامه و تدوین برنامه مسکن اجتماعی: برنامه‌ریزی برای اجرا از ابتدای سال 96 انجام شده است (به میزان سالانه 100 هزار واحد مسکونی تا پایان برنامه ششم توسعه)
نوسازی بافت‌های فرسوده و مسکن روستایی
- تمرکز بر نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری که هم اکنون مساحت کلی آن 140 هزار هکتار است: تصویب پرداخت 300 هزار فقره تسهیلات ارزان قیمت ساخت در بافت فرسوده در سه سقف ۳۰۰، 400 و 500 میلیون ریال تا پایان برنامه ششم توسعه
- تحقق پرداخت حدود 40 هزار فقره تسهیلات به جز موارد پرداختی از محل مسکن مهر در بافت‌های فرسوده شهری
- اعطای تسهیلات ودیعه مسکن در سه سقف ۱۰۰، 150 و 200 میلیون ریال در بافت‌های فرسوده شهری
- تصویب سند احیاء، بهسازی و نوسازی محدوده‌ها و محله‌های ناکارآمد و غیررسمی شهری با رویکرد توانمندسازی و بازآفرینی
- اعطای سالانه 200 هزار فقره تسهیلات ارزان قیمت در مناطق روستایی تا سقف 150 میلیون ریال و تا پایان برنامه ششم توسعه مصوب شده و طی شش ماهه اول سال 95 حدود 44 هزار واحد تکمیل و به بهرهبرداری رسیده است و طی این دوره نیز 34 هزار و 341 سند اماکن روستایی صادر و تحویل متقاضیان داده شده است.
سامانه‌های اطلاعاتی
- گسترش سامانه اطلاعات بازار املاک ایران در شهرهای مشهد، اصفهان، شیراز، رشت، یزد و زنجان
- سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید در کل مناطق شهری و نیز در شهر تهران تا سال 1394 نرخ رشد مثبت داشته است. اما از سال 94 به بعد، نرخ رشد هر دو، منفی بوده است. روند منفی در شش ماهه اول سال 95 نسبت به مدت مشابه سال قبل، همچنان تداوم داشته است، به طوری که نرخ رشد سرمایه‌گذاری در این مقطع در کل مناطق شهری ۱۶- درصد و در شهر تهران ۲۷- درصد بوده است.
- سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید شروع شده، نیمه تمام و تکمیل شده نیز در سال‌های 94 و شش ماهه اول 95 منفی بوده است.
- نرخ رشد مصالح ساختمانی در سال 94 و شش ماهه اول 95 منفی بوده است. اما نرخ رشد دستمزد همواره مثبت بوده است.
- پس از افزایش شدید تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره در شهر تهران و کل مناطق شهری در سا‌های 89 و 90 از سال 91 به بعد صدور پروانه‌های ساختمانی روند نزولی به خود گرفته است و در سال‌های 93 و 94 به شدت کاهش یافته است.
- بیشترین رشد منفی پروانه‌ها در سال 93 اتفاق افتاده است، به گونهای که در تهران با بیش از 50 درصد و در سایر مناطق شهری با حدود 40 درصد کاهش در تعداد پروانه‌های صادره واحدهای مسکونی مواجه بوده‌ایم.
نکته: هر سه شاخص ارزش افزوده، سرمایه‌گذاری و تعداد پروانه‌های صادره در بخش مسکن، حاکمیت شرایط رکودی بر بخش مسکن را در طی چند سال اخیر تایید می‌کنند و سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی طی سال‌های اخیر همواره کاهش یافته است (حدود10 درصد )
- افزایش سقف تسهیلات منجر به بهبود قابل توجه نسبت تسهیلات خرید به قیمت مسکن ( LTV ) شده است و نسبت تسهیلات خرید به قیمت یک واحد مسکونی یکی از مهمترین شاخص‌ها در ارزیابی توانمندی خانوارها در دسترسی به مسکن است و این نسبت در سایر کشورها بین 60 تا 100 درصد است.
در سال‌های اخیر مسکن به یکی از بزرگترین محل سرمایه گذاری خانوارهای ایرانی تبدیل شده و به لحاظ اقتصادی تامین آن برای هر شهروند و خانوار ایرانی از اهمیت زیادی برخوردار است به طوری که هم اکنون بیش از 30 درصد هزینه‌های خانوارهای ایرانی به بخش مسکن اختصاص دارد.
از طرفی سهم ساخت‌و‌ساز و مسکن در میزان اشتغال‌زایی کشور به بیش از 12 درصد رسیده و تداوم سرمایه‌گذاری در این بخش علاوه بر رونق ساخت‌و‌ساز و فروش مصالح و تجهیزات ساختمانی به افزایش اشتغال‌زایی جوانان و متخصصان در این بخش کمک شایان توجهی خواهد کرد.
