◄ کشورهای دنیا برای حل مشکل مسکن چه کردند؟
دولت‌ها تسهیل خرید خانه برای اقشار مختلف را با سیاست‌گذاری در حوزه‌های مختلف در راستای بسترسازی برای فعالیت بخش خصوصی و تقویت کارآمدی بازار مسکن پیگیری می‌کنند. در بریتانیا، کانادا، مالزی، سنگاپور، کره‌جنوبی و آمریکا برخی از سیاست‌های موفق در حال اجرا هستند که نیاز به نظارت و به‌روز شدن دارند.
بهشاد بهرامی|
دولت‌ها تسهیل خرید خانه برای اقشار مختلف را با سیاست‌گذاری در حوزه‌های مختلف در راستای بسترسازی برای فعالیت بخش خصوصی و تقویت کارآمدی بازار مسکن پیگیری می‌کنند. در بریتانیا، کانادا، مالزی، سنگاپور، کره‌جنوبی و آمریکا برخی از سیاست‌های موفق در حال اجرا هستند که نیاز به نظارت و به‌روز شدن دارند.
کمک در خرید با تخصیص وام‌های مقیاس‌بندی شده
در بریتانیا مسکن‌اولی‌ها قادر به استفاده از تسهیلات بانکی برای خرید خانه نوساز هستند. بر اساس قوانین تنظیم‌شده که در انگلستان، ولز، اسکاتلند و ایرلند به اجرا درآمدند یک سقف قیمت خرید مشخص بر اساس هزینه اجاره و تملیک در شهرهای مختلف وجود دارد. به‌عنوان‌مثال در انگلستان قیمت واحد مسکونی مدنظر نباید از ۶۰۰ هزار پوند بیشتر باشد.
بر اساس این مقیاس افرادی که قادر به خریداری اولین خانه خود نیستند با استفاده از قرض دولتی که ۲۰ درصد از بهای واحد مسکونی مشخص‌شده را به صورت وام بدون بهره (که پنج‌ساله اول آن ۵ درصد از مبلغ کل به‌عنوان سپرده نزد بانک نگه داشته می‌شود) به مشتریان ارائه می‌شود، می‌توانند خانه‌دار شوند. با توجه به گران‌تر بودن هزینه خرید واحد مسکونی در لندن که یکی از گران‌ترین شهرهای دنیا به شمار می‌رود، کمک دولت به جای ۲۰ درصد هزینه کل ۴۰ درصد از آن را پوشش می‌دهد. سیاست کمک در خرید تا سال ۲۰۲۳ میلادی ادامه پیدا خواهد کرد همچنین از سال ۲۰۲۱ مقیاس‌های قیمت‌گذاری دیگری برحسب مناطق مسکونی و ایالتی به این مجموعه قوانین افزوده خواهد شد.
حق خرید؛ حق تملک
این سیاست که در انگلستان، ولز و ایرلندشمالی به کار گرفته شده است مستأجرهایی را که خانه‌شان را از شهرداری بومی اجاره کرده‌اند تحت پوشش این برنامه قرار می‌دهد. بر اساس این قانون مستأجرهایی که قادر به خرید خانه اجاره‌شده‌شان هستند، با تخفیف ویژه صاحبان خانه که مقیاس مشخصی ندارد و بسته به محل زندگی و نوع ملکی که مستأجر خواهان خریداری آن است، متغیر خواهد بود، خانه‌دار می‌شوند. شرط استفاده از این تخفیف سابقه سه سال اجاره واحد مسکونی از بخش دولتی شامل شهرداری مؤسسه‌های شهرک‌سازی یا سایر ارگان‌های دخیل است.
خرید مشارکتی در ایرلندشمالی
این سیاست تنها در ایرلندشمالی اجرا شده است و هم خانه‌های نوساز را در بر می‌گیرد و هم خانه‌های قدیمی را شامل می‌شود. در این برنامه مستأجر باید بین ۵۰ تا ۹۰ درصد از ارزش کل واحد مسکونی را به‌عنوان مرحله اولیه خریداری کند و در ادامه نیز قادر به افزایش سرمایه خود خواهد بود. آنچه سهم مستأجر نیست باید با پرداخت اجاره‌بها پوشش داده شود. در بریتانیا ظرف سال اول اجرای این برنامه ۱۸۳ هزار ۹۴۷ واحد مسکونی با استفاده از این سیاست‌ها در انگلستان خریداری شد. خانه‌اولی‌ها ۸۱ درصد از این تعداد را تصاحب کردند.
سیاست تزریق منابع برای خانه‌اولی‌ها در کانادا
آژانس مسکن کانادا در سال ۲۰۱۸ میلادی نزدیک به یک میلیارد دلار برای سه سال به خانه‌اولی‌ها اختصاص داده است؛ بخشی از برنامه جاستین ترودو ساخت خانه‌های با قیمت معقول برای جوانان کانادا توسط دولت است. بر اساس لایحه جدید قانون بودجه فدرال کانادا کمک‌هزینه ۱۰ درصدی برای خرید خانه‌های جدید و ۵ درصدی برای خانه‌های موجود، همچنین سیاست کاهش هزینه وام رهنی برای طبقه متوسط و پایین که نیاز به خرید مسکن دارند می‌شود. در کل، قوانین جدید کانادا نزدیک به ۲۰ درصد از هزینه‌های خرید واحدهای مسکونی برای خانه‌اولی‌ها را کاهش خواهد داد.
تملک اشتراک
تملک اشتراکی زمانی رخ می‌دهد که خریدار، سهمی از خانه را از موجر خریداری کند و موجر در این سیاست بیشتر مؤسسه‌های دولتی ارگان‌های تأمین مسکن هستند. مستأجر ملزم به پرداخت اجاره‌بهای باقی‌مانده تا زمانی که سهم خود از کل را تا سقف افزایش دهد خواهد بود. مستأجر قادر است اجاره کمتری بابت سهمی که هنوز برای او نیست پرداخت کند؛ البته در ادامه مستأجر می‌تواند سهم بیشتری از ملک را تا ۱۰۰ درصد هزینه آن خریداری کند. در این میان اجاره‌نشین به وام رهنی که سهم خریداری‌شده را که معمولاً بین یک تا سه‌چهارم ارزش کل خانه است نیاز دارد.
سیاست کنترل بازار زمین
ازآنجاکه زمینه سوداگری در بازار زمین به نسبت دیگر بازارها بسیار مستعدتر است، دولت‌ها با وضع قوانین متعدد، اعمال کنترل شدید بر کاربری زمین، اعمال کنترل بر روند صدور پروانه ساخت‌وساز، تأمین و ذخیره زمین مناسب برای مسکن‌سازی و نیاز آتی شهر و... سعی در کنترل این بازار می‌کنند.
سیاست یارانه‌ها و کمک‌های مالی: دولت به اشکال مختلف و در دو قالب کمک مستقیم و غیرمستقیم به مسکن‌سازی می‌تواند این سیاست را اعمال کند. در شکل اول می‌توان از یارانه سرمایه‌ای، یارانه مالیات یا یارانه هزینه‌ها نام برد. کمک غیرمستقیم می‌تواند به فرم‌های تخفیف مالیات بر سود حاصل از ساخت و نیز تخفیف‌های مالیاتی بر خرید زمین و مستغلات به کار گرفته شود. در این سیاست، کمک‌هزینه تأمین مسکن امن و سالم برای گروه‌های کم‌درآمد، از طریق اعطای وام کم‌بهره و با کمک مالی و مشارکت دولت و راه‌اندازی اشکال مختلف صندوق‌های مالی تأمین می‌شود.
سیاست کنترل اجاره
وضع قوانین کنترل اجاره‌بها، هدایت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت مسکن اجاره‌ای ویژه گروه‌های کم‌درآمد ازجمله اقدامات مرتبط با این سیاست است. مناسب‌سازی نرخ‌های اجاره برای اجاره‌نشین‌ها از دو طریق قابل انجام‌دادن است: اول پایین‌آوردن فشار هزینه‌ای اجاره‌بها با کمک ابزارهایی همچون کوپن اجاره یا یارانه اجاره و دوم تشویق به سرمایه‌گذاری در احداث مسکن اجاره‌ای با استفاده از تسهیلاتی همچون زمین، وام، اعتبار مالیاتی و درنهایت استفاده درست از ابزار «تراکم» توسط شهرداری.
سیاست تولید برای اجاره
در این سیاست، دولت سازندگان بخش خصوصی و دولتی تشویق و ملزم می‌شوند که بخشی از تولید مسکن خود را به مسکن اجاره اختصاص دهند. گاهی در این سیاست، واحد مسکونی اجاره‌ای توسط بخش خصوصی، روی زمین‌های دولتی که با شرایط تخفیف، تقسیط یا اجاره واگذار می‌شود، با بهره‌گیری از وام‌های کم‌بهره احداث می‌شود.
سیاست خصوصی‌سازی عرضه مسکن: طی این سیاست سازندگان خصوصی تعریف و تعیین می‌شوند و برای آنها تکالیف و تسهیلات معین و قوانین مرتبط نیز تدوین و تصویب می‌شود.
سیاست تاچریسم
طی آن احیای ساختمان‌های قدیمی و خرید آنها از طریق اعطای وام‌های کم‌بهره مدنظر است. این سیاست، همان سیاست تأمین بخشی از نیازهای مسکن از طریق نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده در ایران است که از طریق حمایت‌های قانونی متعدد نظیر اعطای وام کم‌بهره، تخفیف عوارض صدور پروانه ساختمان، اعطای تراکم تشویقی و غیره و در قالب برنامه‌های چهارم و به‌ویژه پنجم توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور در حال انجام دادن است.
سیاست زمین-خدمات
در این سیاست دولت زمین آماده را در اختیار اقشار کم‌درآمد و فقیر جامعه قرار می‌دهد. در این طرح زمین‌هایی که دارای طرح و نقشه‌های کاربری بودند، امکان ساخت خودیار و تدریجی به‌موازات بهبود وضعیت اقتصادی خانوار را دارند. بر اساس این طرح هم سرمایه‌گذاری سرانه دولت کاهش می‌یابد و هم اینکه تعداد بیشتری مشمول برنامه‌های حمایتی می‌شوند.
سیاست خانه‌سازی اجتماعی
در این رویکرد دولت از طریق مؤسسات ایجادشده اقدام به ساخت مجتمع‌های مسکونی با واحدهای ارزان‌قیمت می‌کند.
ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن
این بانک از طریق یکپارچه‌سازی سیاست‌گذاری برای موجودی زمین و با هدف شفاف‌سازی و دسترسی مستمر به آمار کامل و بهنگام در مورد زمین و مسکن تشکیل می‌شود.
ساخت مسکن دولتی
در این سیاست دولت نقش عمده‌ای را در تصمیم‌گیری توسعه و تخصیص مسکن دارد و ساخت مسکن دولتی، برای اقشار مختلف به‌عنوان یک عنصر مهم در برنامه‌های مسکن ملی است.
ساخت واحدهای مسکونی اجاره به شرط تملیک
بر اساس این راهبرد واحدهای مسکونی به صورت استیجاری واگذار می‌شود و وجوه اجاره به صورت اقساط ماهانه از کل قیمت تعیین‌شده مسکن، وصول و کم می‌شود.
احداث مسکن ارزان‌قیمت
که این سیاست از طریق تجهیز سرمایه‌های خصوصی، نوسازی مسکن محلات قدیمی، طرح‌های جامع و غیره اجرا می‌شود.
سیاست صنعتی‌کردن تولید مسکن: فرآیندی است مقرون‌به‌صرفه، با حجمی انبوه که طی آن قطعات سازه و نمای مسکن برای ارائه مقاومت بیشتر در برابر نیروهای جانبی، در کارخانه‌هایی که برای همین منظور برپا می‌شوند تولید می‌شوند.
اصلاح مقررات رابط میان عرضه و تقاضا
مقررات محدودکننده استفاده از زمین و ساخت‌وساز موجب اخلال در رشد مسکن و افزایش قیمت‌ها می‌شوند. دراین‌باره می‌توان ساخت‌وسازهای جدید و توسعه مسکن‌های موجود را از طریق افزایش نسبت طبقه به زمین، حذف محدودیت‌های ارتفاع و اجازه تراکم‌های بالاتر در مناطق به‌خصوص، تشویق کرد. تراکم پایین و سیاست‌های محدودیت ارتفاع ساخت‌وساز، موردحمایت مالکان فعلی است.
این‌گونه سیاست‌ها اما چالش‌هایی را برای دستیابی به مسکن ارزان ایجاد می‌کنند و با محروم‌ساختن مستأجران، جمعیت جوان، تازه‌واردان به شهر و خانوار کم‌درآمد برای زندگی در فاصله‌ای معقول از مراکز اشتغال، فرصت‌های اقتصادی را از آنها سلب می‌کند. به‌علاوه تا حدی این سیاست‌ها مانع از جابه‌جایی نیروی کار به جاهایی که بهره‌وری بالاتری دارند، می‌شوند؛ امری که نتیجه آن محدودیت رشد اقتصادی است.
دولت‌ها همچنین باید تأکید بیشتری بر ساخت مسکن باکیفیت برای قشر کم‌درآمد، به‌عنوان بخش مرکزی استراتژی‌های سرمایه‌گذاری‌شان داشته باشند. در این زمینه توجه به حمل‌ونقل برای تسهیل ارتباط به مراکز فعالیت‌های اقتصادی نیز اهمیت می‌یابد. اختصاص زمین‌های بلااستفاده دولتی برای ساخت‌وسازهای مسکونی و توسعه مسکن‌های موجود، از دیگر اقدامات در این زمینه است. حذف موانع عرضه مسکن همچنین مستلزم اصلاح ساختارهای دولتی است. به عبارتی استراتژی‌های بخش مسکن باید در تعامل با سیاست‌های مربوط به تأمین مالی، برنامه‌ریزی شهری، توسعه زیرساخت‌ها، مقررات استفاده از زمین، کدهای ساختمانی و روش‌های انعقاد قرارداد و تحویل باشد.
شفافیت بازار املاک
اطلاعات فروش که در ادارات شهری ثبت می‌شوند نیاز به شفافیت بیشتری دارند. ثبت آنلاین قیمت مسکن به همراه آدرس، قیمت‌های فروش و شاخص‌های کیفی خانه که قابل‌مقایسه با سایر اقتصادهای پیشرفته است و انتشار آنلاین آنها برای عموم یکی از راهکارهای ضدتورمی در بازار ملک است؛ چون ریسک پیشنهاد قیمت‌های نامتعارف از سوی فروشندگان املاک مشابه را تا حد بازدارندگی بالا می‌برد. به‌علاوه انتشار شاخص‌های هزینه خرید خانه به‌منظور مقایسه در سطوح محلی، شهری و ملی در این زمینه ضروری است. این سطح از شفافیت منجر به رقابت بالاتر خواهد شد که نتیجه آن بازارهای مسکن کارا و برابرتر است.
