کاهش تورم ماهیانه مسکن

در شرایطی که تورم ماهیانه مسکن در کل کشور به ۰.۶ درصد کاهش یافته بود، قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه رشد ۱۲.۵درصد را تجربه کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد چند عامل در هجوم تقاضا به سمت این بازار موثر بوده است.

به گزارش تین نیوز به نقل از اعتماد، همچنین مساله تسهیلات مسکن همچنان در ابهام قرار دارد. یک کارشناس اقتصاد مسکن نیز می‌گوید که تغییرات قیمت در اردیبهشت نمی‌تواند ملاک ارزیابی باشد و در ماه‌های آینده بازار مسکن به آرامش می‌رسد.

قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ با رشد ماهیانه ۱۲.۵ درصد که از سال ۱۳۹۲ تاکنون بی‌سابقه بوده، به میانگین ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که به غافلگیری متقاضیان منجر شد. با اینکه همواره اردیبهشت، ماه پرمعامله‌ای در بازار مسکن محسوب می‌شود، این مقدار از جهش قیمت دور از ذهن بود.

با این حال بررسی‌های ایسنا نشان می‌دهد به دلیل اشباع قیمت دلار، تقاضای سوداگرانه از بازار ارز به سمت مسکن شیفت شده و باتوجه به کمبود فایل‌های به قیمت مناسب، شاهد پرش ماهیانه بازار مسکن بودیم، البته معاملات نسبت به زمان مشابه سال قبل ۳۶.۵ درصد کاهش یافته اما این حجم از تعداد در ۷ ماهه اخیر بی‌سابقه بوده است.

قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه در شرایطی اوج گرفت که تورم ماهیانه در کشور از حدود ۲درصد به ۰.۶ درصد رسید و رشد قیمت در پایتخت را سوال برانگیز کرد. کارشناسان دست‌کم ۶ عامل را در افزایش غافلگیرکننده قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه موثر می‌دانند؛ کمبود شدید فایل‌های دارای قیمت مناسب، نبود چشم‌انداز روشن در بازارهای طلا، ارز و بورس، رشد قیمت کمتر بازار مسکن نسبت به بازارهای یاد شده، پایان معافیت صادرات نفت ایران در نیمه اول اردیبهشت، انتظارات تورمی ناشی از سردرگمی بازار و ماهیت مسکن به عنوان یک دارایی مطمئن در هجوم تقاضا به سمت این بازار در اردیبهشت ماه موثر شناخته شده است.

واسطه‌های ملکی از نیمه دوم اردیبهشت ماه عنوان کردند که تقاضا در بازار مسکن فروکش کرده است. خروج سفته‌بازان از بازار در نیمه دوم، فضا را تاحدودی برای تقاضای مصرفی باز گذاشت و روند افزایش قیمت‌ها تاحدودی کنترل شد.

به گفته دفاتر مشاور املاک، معاملات به ندرت صورت می‌گیرد اما آپارتمان‌هایی که با قیمت مناسب عرضه می‌شود در ساعات اولیه به فروش می‌رسد. از سوی دیگر دست به دست شدن مکرر مسکن توسط سوداگران به تورم این بازار منجر شده و ذهنیت انتظارات تورمی را در بازار ایجاد کرده است.

امتناع سازندگان از عرضه واحدهای کلید نخورده نیز در رشد قیمت‌ها بی‌تاثیر نیست. با اینکه تعداد فایل‌های نوساز در بازار مسکن شهر تهران، کمتر از تقاضا ارزیابی می‌شود اما فایل‌های نوساز بدون سکنه به وفور وجود دارد و بعضاً از ۲ تا ۵ سال قبل تاکنون خالی مانده‌اند.

در استان تهران ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. کارشناسان می‌گویند رهاشدگی این واحدها، بدون اعمال مالیات باعث شده تا طرف عرضه آنها را در زمان دلخواه وارد بازار کند. کاهش حجم فروش واحدهای تا ۵ سال ساخت موید این واقعیت است که به‌دلیل فاصله قیمتی بین واحدهای قدیمی و نوساز، متقاضیان اجبارا به سمت واحدهای قدیمی سوق یافته‌اند. سهم واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت از بازار مسکن شهر تهران در سال‌های اخیر همواره نزولی بوده است، به‌طوری که معاملات این نوع واحدها از ۵۵ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۴۱ درصد در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ رسیده است.

روند صعودی بازار مسکن پایدار نیست

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره علت رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه می‌گوید: افزایش شدید قیمت مسکن در اردیبهشت با پارامترهای عینی بازار قابل توجیه نیست، ولی اینکه چرا این اتفاق می‌افتد، به این دلیل است که معمولاً در ماه‌های فروردین، اردیبهشت و خرداد بازار در یک حالت بلاتکلیفی به‌سر می‌برد.

از یک سو فروشندگان باتوجه به تغییراتی که در دستمزد و نهاده‌های ساختمانی صورت می‌گیرد انتظار افزایش قیمت بیشتری دارند. بعضی خریداران هم این نگرانی را دارند و وارد معامله می‌شوند. قیمت‌هایی که در اردیبهشت بیرون می‌آید الزاماً معرف چشم‌انداز بازار مسکن نیست.

من انتظارم این نیست که روندی که در اردیبهشت شاهد آن بودیم یک روند پایدار و قابل دوام باشد. بازار مسکن از تیر ماه خود را نشان می‌دهد و انتظار ما این است که در سال‌جاری رشد قیمت مسکن از تورم عقب بیفتد.

سلطان‌محمدی در پاسخ به این سوال که آیا سیاست‌های کنترلی دولت می‌تواند تاثیری در کاهش قیمت مسکن داشته باشد، گفت: وقتی جهش قیمتی صورت می‌گیرد مردم به حق نگران می‌شوند و انتظار دارند که کسی مداخله کند و این وضعیت را بهبود بدهد.

دولت هم در پاسخ به این انتظارات تلاش می‌کند روند را تغییر دهد، ولی دولت نه در عرضه مسکن و نه در تقاضا نقش ندارد و نقش دولت در بازار مسکن حدود ۵درصد است اما بعضاً با مداخلات، بازار را دچار اختلال می‌کند. وقتی قیمت را از شفافیت خارج می‌کنید کسی که آسیب می‌بیند خریدار است، چراکه به بهترین قیمت‌ها نمی‌تواند دسترسی داشته باشد.

حتی اگر دولت، طرفین معامله را مجبور کند با یک عدد خاص قرارداد ببندند، عددی که در قرارداد نوشته می‌شود آن چیزی نیست که در واقعیت رد و بدل می‌شود، بنابراین بهتر است که اجازه بدهیم بازار مسکن روند رونق و رکود خود را که همواره با آن مواجه بودیم، طی کند. شواهد نشان می‌دهد که بازار مسکن در حال ورود به دوره ۳ ساله رکود است.

مبلغ وام خرید مسکن زیاد می‌شود؟

تعیین سقف وام خرید مسکن به صورت متغیر براساس قدرت خرید و توان بازپرداخت اقساط، طرحی است که از سوی بانک مسکن به شورای پول و اعتبار رفته، اما هنوز این شورا تصمیمی را درباره آن اعلام نکرده است.

با این حال، در گذشته تسهیلات خرید مسکن این امکان را برای جوانان و سایر خانه‌اولی‌ها فراهم می‌کرد تا با سپرده‌گذاری مبلغی مشخص یا با خرید اوراق تسهیلات مسکن، قدرت خود را برای خرید خانه افزایش دهند، اما از سال گذشته با افزایش قیمت مسکن و عدم افزایش سقف این تسهیلات، وام خرید مسکن عملاً تاثیر چندانی در خرید منزل مسکونی ندارد.

از سوی دیگر، سال گذشته رحیمی‌انارکی، مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرده بود که باوجود افزایش قیمت مسکن، تصمیمی برای افزایش سقف تسهیلات وجود ندارد و افزایش سقف وام خرید مسکن منتفی است.

او در عین حال از برنامه این بانک با همکاری چند سازمان دیگر برای کاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن و کاهش قیمت مسکن از طریق ایجاد زنجیره اعتباری تامین مصالح موردنیاز ساخت مسکن خبر داد و گفت که این برنامه تا ۳۰ درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن را کاهش خواهد داد.

به گفته رحیمی‌انارکی، این طرح قرار است تا پایان شهریور ماه سال‌جاری به اجرای نهایی برسد. با این حال طی هفته‌های گذشته خبری مبنی بر احتمال افزایش سقف وام خرید مسکن براساس قدرت خرید و توان بازپرداخت افراد در صورت تصویب شورای پول و اعتبار مطرح شد.

این خبر را مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرد و گفت که پیش از این از سقف‌های تسهیلات ثابت استفاده می‌کردیم، یعنی همه متقاضیان دهک‌های ۳ تا ۷ که گروه هدف ما هستند از سقف تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی استفاده می‌کردند، در حالی که پیشنهاد داده‌ایم براساس قدرت خرید و توان بازپرداخت افراد، سقف‌های تسهیلاتی به صورت متغیر تعیین شود و افراد بر این اساس بتوانند از تسهیلات متناسب با شرایط خود استفاده کنند. او تاکید کرده که این موضوع به شورای پول و اعتبار از سوی بانک مسکن پیشنهاد شده و برای اجرا نیازمند مصوبه این شوراست.

اما با گذشت چندین هفته از این خبر هنوز مشخص نیست که این طرح پذیرفته یا رد شده یا هنوز در دستور کار قرار نگرفته است.

یکی از دلایلی که بانک مسکن و سایر نهادهای تصمیم‌گیر از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن خودداری می‌کردند، افزایش دوباره قیمت مسکن به واسطه تورم و نقدینگی ایجاد شده در این بخش بود، اما در صورتی که این طرح تصویب شود، به صورت هدفمند سقف وام مسکن تغییر می‌کند و می‌تواند سبب تورم در این بخش نیز نشود.

حال باید دید که شورای پول و اعتبار تصمیمی درباره متغیر بودن سقف وام خرید مسکن خواهد گرفت یا به همین شکل فعلی، تسهیلات پرداخت خواهد شد.