مشخصات مسکن در ماه آخر پاییز

تغییر ماه و شروع ثلث آخر پاییز بازار مسکن با سه ویژگی مهم همراه شده است؛ بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تحولات پاییزی بازار مسکن در مهرماه وهمچنین تحقیقات میدانی انجام شده درخصوص تحولات بازار خرید و فروش املاک مسکونی پایتخت در آبان نشان می‌دهد بازار مسکن در حالی وارد آخرین ماه از فصل پاییز شده است که دومین شاهد ملکی از پتانسیل صفر تورمی در این بازار رصد می‌شود.

بازار معاملات مسکن که از روز گذشته وارد آخرین ماه از فصل پاییز شده است سه تغییر مهم را در خود جای داده است که بنا بر اعلام فعالان و کارشناسان بازار ملک اصلی‌ترین مفهوم این ویژگی‌ها، نبود انتظار از بابت رشد قیمت‌ها در آذرماه است.

بر این اساس و در قالب اولین مشخصه بازار معاملات مسکن در شروع آخرین ماه از فصل پاییز،کاهش میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی ریزمتراژ و کوچک‌متراژ در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه رصد می‌شود؛ در حالی‌که آمارهای رسمی مربوط به تحولات ماهانه قیمت مسکن در مهرماه (وضعیت قیمت فروش مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه) از کاهش متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی ریزمتراژ و کوچک‌متراژ حکایت دارد، در همین ماه حجم معاملات خرید مسکن در این گروه‌ متراژی با افزایش همراه شد؛ بیشترین میزان رشد ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در گروه‌های متراژی مصرفی مربوط به همین بازه متراژی (آپارتمان‌های نقلی با مساحت کمتر از ۴۰ مترمربع) در مهرماه به ثبت رسید؛ این در حالی است که متوسط قیمت فروش مسکن در این بازه متراژی در مهرماه در مقایسه با شهریور ۳/ ۳ درصد کاهش یافت.

با این حال، میانگین کل قیمت مسکن در شهر تهران در این ماه در مقایسه با ماه قبل کمتر از یک درصد رشد کرد و کل بازار معاملات مسکن شهر تهران در این ماه در مقایسه با شهریور با ثبات نسبی قیمت همراه شد؛ اما در گروه متراژی کمتر از ۴۰ مترمربع نه‌تنها شاهد افزایش محسوس حجم معاملات خرید مسکن به میزان ۳۹ درصد بودیم بلکه کاهش ۳/ ۳ درصدی میانگین قیمت در این بازه متراژی به ثبت رسید؛ البته یک استثنا مربوط به تحولات قیمتی در گروه‌های متراژی واحدهای مسکونی مورد تقاضای متقاضیان سرمایه‌ای در گروه آپارتمان‌های لوکس در آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن در مهرماه مشاهده شد و آن افزایش ۹۳ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در بازه متراژی واحدهای مسکونی ۱۴۰ تا ۱۶۰ مترمربع است.

با این حال میانگین قیمت فروش این واحدها نیز در این ماه در مقایسه با شهریور حول‌وحوش ۱۹ درصد افزایش یافت و شرایطی کاملا متفاوت با بازار فروش آپارتمان‌های نقلی به لحاظ تحولات قیمتی تجربه شد. واحدهای مسکونی واقع در بازه متراژی ۴۰تا ۶۰ و ۶۰ تا ۸۰ مترمربع (واحدهای مسکونی کوچک و میان‌متراژ) نیز در مهرماه در مقایسه با شهریور با رشد ۱۶ درصدی در حجم معاملات فروش مواجه شده‌اند.

در این دو بازه متراژی نیز میانگین قیمت مسکن در گروه اول یعنی بازه مساحت ۴۰تا ۶۰ مترمربع برابر با ۲ درصد کاهش و در بازه مساحتی ۶۰ تا ۸۰ مترمربع بدون تغییر نسبت به شهریور ماه بوده است.در سایر بازه‌های متراژی مصرفی نیز به رغم کاهش قیمت مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور، حجم معاملات خرید مسکن در این بازه زمانی افزایش داشته است؛ در بازه متراژی آپارتمان‌های ۸۰ تا ۱۰۰مترمربع به رغم افزایش بیش از ۱۷ درصدی حجم معاملات خرید مسکن میانگین قیمت واحدهای فروش رفته در مهرماه در مقایسه با شهریور ۵/ ۳ درصد افت کرده است؛ همچنین در بازار واحدهای مسکونی با مساحت ۱۰۰ تا ۱۲۰ مترمربع به رغم افزایش ۵/ ۸ درصدی حجم معاملات خرید مسکن میانگین قیمت مسکن حدود ۴ درصد کاهش داشته است.

در بازه متراژی ۱۲۰ تا ۱۴۰ مترمربع نیز که معمولا به‌عنوان آخرین مساحت واحدهای مسکونی مصرفی و مورد تقاضا از سوی متقاضیان مصرفی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی شناخته می‌شود (واحدهای با مساحت بیش از ۱۴۰ مترمربع معمولا جزو واحدهای مسکونی لوکس و مورد تقاضای متقاضیان سرمایه‌ای شناخته می‌شوند) به‌رغم افزایش حدود ۱۹ درصدی حجم معاملات مسکن در این بازه زمانی، میانگین قیمت واحدهای فروش رفته در این بازه متراژی حدود ۴ درصد کاهش داشته است؛ اما در گروه‌های متراژی بالاتر که جزو واحدهای مسکونی لوکس و مورد تقاضای متقاضیان سرمایه‌ای هستند در این بازه زمانی همزمان با افزایش حجم معاملات خرید، میانگین قیمت نیز به میزان محسوسی افزایش یافته است.

 این موضوع نشان می‌دهد به رغم افزایش قیمت واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ، به دلیل نبود پتانسیل برای رشد قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن پاییز در میان آپارتمان‌های ریزمتراژ، کوچک‌متراژ، میان‌متراژ و برخی بزرگ‌متراژ‌های مصرفی، این گروه از واحدهای مسکونی هر چند با افزایش حجم معاملات خرید مواجه‌ بوده‌اند اما نه تنها با افزایش قیمت رو‌به‌رو نشده‌اند بلکه میانگین قیمت فروش در آنها روند کاهش را در پیش گرفته است. انتظارات اولیه از بازار پاییزی معاملات مسکن بر ادامه روند این کاهش قیمت قرار دارد.

این وضعیت شاهد دوم از پتانسیل صفر تورم ملکی است؛ به‌عبارت دیگر شرایط فعلی نشان می‌دهد ظرفیت افزایش قیمت مسکن دست‌کم در گروه‌های متراژی آپارتمان‌های مصرفی در دوره پساجهش وجود ندارد و انتظار می‌رود میانگین قیمت این آپارتمان‌ها در ادامه پاییز نیز روند کاهشی داشته باشد؛ شاهد اول پتانسیل صفر تورم ملکی در بازار پاییزی مسکن که در اوایل آبان ماه در گزارش «دنیای اقتصاد» به آن اشاره شد به افت قیمت فروش مسکن در مناطق مصرفی در فاصله ابتدا تا انتهای مهرماه امسال مربوط می‌شود؛ در این بازه زمانی،میانگین قیمت فروش آپارتمان در ۱۰منطقه مصرفی شهر تهران از جمله مناطق ۵ و ۲۲ و ۹ تا ۱۲ معادل ۶ درصد در مقایسه با شهریورماه کاهش یافت در حالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در این بازه زمانی در این مناطق افزایشی بود. در مهرماه اما بیشترین افزایش قیمت مسکن در شهر تهران مربوط به رشد ۱۳ درصدی میانگین قیمت فروش آپارتمان در منطقه یک در مقایسه با شهریورماه بود.

مشخصه دوم بازار مسکن در ابتدای شروع آخرین ماه از فصل پاییز به روایت واسطه‌های معاملات مسکن برخی مناطق مصرفی شهر تهران به افزایش محسوس حضور متقاضیان سرمایه‌ای خرید مسکن در بازار ملک، در آبان‌ماه مربوط می‌شود؛ بنا بر روایت این واسطه‌ها این افراد سفته‌باز و به دنبال کسب منفعت زیاد و کوتاه‌مدت از بازار مسکن نیستند؛ چرا که اساسا چنین چشم‌اندازی نیز برای بازار مسکن دست‌کم تا پایان امسال تصور نمی‌شود؛ این افراد متقاضیانی هستند که قصد تبدیل سرمایه‌های اضافی خود به واحدهای مسکونی به قصد عرضه آن به بازار اجاره یا نگهداری از واحدها به مدت چند سال دارند؛ بعد از این طیف متقاضی مسکن، بیشترین میزان حضور در بازار مسکن میانه پاییز مربوط به متقاضیان مصرفی است که قصد تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی خود و سکونت در واحد مسکونی جدید با مشخصات بهتر دارند؛ این در حالی است که حضور متقاضیان خانه‌اولی در بازار مسکن مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی شهر تهران همچنان نامحسوس و کمرنگ است. هر چند این گروه از واسطه‌ها میزان فروش واحدهای مسکونی در آبان‌ماه را تقریبا معادل مهرماه عنوان می‌کنند؛ البته در برخی از محلات واقع در نیمه شمالی شهر تهران برخی از واسطه‌ها از افزایش فروش مسکن در مقایسه با مهرماه خبر می‌دهند.

سومین مشخصه بازار پاییزی معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی که بازار در حال تغییر ماه از آبان به آذر است و به لحاظ زمانی به معاملات پیش‌روی بازار مسکن نزدیکی دارد مشخصاتی است که از تغییرات ایجاد شده در قیمت هر لیتر بنزین رصد می‌شود؛ در یک هفته گذشته تحت تاثیر اثر روانی تغییر در نرخ فروش بنزین اتفاقاتی در بازار مسکن از سوی برخی واسطه‌ها رصد شده و روایت می‌شود که واسطه‌ها از آن به‌عنوان درخواست برخی مالکان واحدهای مسکونی فروشی برای تعلیق فرآیند بازاریابی بعضی از فایل‌های فروش مسکن نام می‌برند.

برخی از فروشنده‌های مسکن که طی ماه‌ها و هفته‌های گذشته واحدهای مسکونی خود را برای فروش نزد واسطه‌ها و بنگاه‌های مسکن فایل کرده بودند هم‌اکنون از طریق تماس با واسطه‌ها درخواست تعلیق موقت فرآیند بازاریابی برای فروش واحد مورد نظر می‌کنند؛ البته واسطه‌ها می‌گویند تاکنون هیچ درخواست و شاهد مشخصی مبنی بر تقاضا و قصد فروشنده برای افزایش قیمت در فایل‌های اعلامی از سوی مالکان دریافت و رصد نشده است و این گروه از مالکان تنها اعلام کرده‌اند فعلا قصد دارند فروش آپارتمان خود را به تاخیر بیندازند.

جمع‌بندی واسطه‌ها از این رفتار فروشنده‌های مسکن آن است که این افراد صرفا به قصد دیده‌بانی بنزینی-کسب اطلاع از تغییر و تحولات احتمالی تغییر قیمت بنزین بر بازارهای اقتصادی-اقدام به اعلام انصراف موقت از فروش واحد مسکونی خود کرده‌اند و به زودی از فایل‌های فروش رفع تعلیق خواهند کرد. با این حال واسطه‌ها می‌گویند بخش قابل توجهی از فروشنده‌های مسکن همچنان در بازار حضور دارند و این تعلیق موقت فروش برخی از واحدها در شرایط فعلی به معنای کمبود فایل در بازار نیست؛ حتی در یک ماه گذشته برخی از مالکان واحدهای مسکونی نوساز اقدام به عرضه این فایل‌ها به بازار کرده‌اند و در برخی موارد برخی از سازنده‌ها نیز به نوعی برای فروش عجله داشته‌اند.