مدل آمریکایی، اوضاع مسکن ایران را سامان می‌دهد
وبلاگ تین نیوز | طرح مسکن مهر که در دوره احمدی‌نژاد به منظور خانه‌دارشدن اقشار آسیب‌پذیر مطرح و راه‌اندازی شد، طی سال‌های اخیر مورد نقد‌های فراوانی واقع شد. به اعتقاد بسیاری از کارشناسان یکی از مواردی که باعث رشد تورم و افزایش قیمت‌ها طی چند‌سال اخیر شد، عدم اجرای صحیح این طرح مانند بسیاری از طرح‌های اقتصادی دوره احمدی‌نژاد بود.«شهروند» برای بررسی زوایای مختلف طرح مسکن مهر و به‌طورکلی مشکل بخش مسکن در کشور گفت‌وگویی با احمد خرم وزیر راه و ترابری دولت خاتمی انجام داده است که در ادامه می‌خوانید.
تاثیر مسکن مهر در اقتصاد کشور و به‌طورکلی بحث رشد قیمت مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
هر ۵سال بین ۵۰ تا ۱۰۰درصد افزایش قیمت در بخش مسکن اتفاق افتاده است.این رشد قیمت در سال ۸۶ و ۸۷ تحقق پیدا کرد اما رشد قیمت در سال ۹۱ بیش از سه برابر بود و شوک شدیدی به بازار وارد کرد. این افزایش قیمت باعث شد تا در برخی از مناطق قیمت مسکن تا متری ۱۰ تا ۱۲میلیون تومان هم رشد پیدا کند که این افزایش قیمت خارج از روال عادی بود. دلایل رشد قیمت مسکن در این سال‌ها یکی اجرای فاز اول هدفمندی یارانه‌ها و دیگری موضوع تحریم و کاهش منابع ارزی کشور بود. پس از آن‌که قانون هدفمندی در سال ۸۹ اجرا شد، در سال بعد(۱۳۹۰) رشد مختصری در قیمت مسکن شاهد بودیم.اما
تاثیرات اصلی هدفمندی در سال ۹۱ نمایان شد. من در جلسه‌ای با آقای نیکزاد وزیر اسبق راه و شهرسازی این موضوع را مطرح کردم که قیمت مسکن از شهریور ۸۹ تا شهریور ۹۱ تا ۱۶۰درصد رشد داشته است.البته به اعتقاد من مسکن مهر سیاستی درست بود که بد اجرا شد و به جای این‌که ضدتورم عمل کند، اقتصاد کشور را دچار تورم کرد.
به‌نظر می‌رسد کشورهای دیگر کمتر با مشکل مسکن و تامین آن روبه‌رو هستند.آنها چه شیوه‌ای در این بخش به کار گرفته‌اند؟
به‌نظر من بهترین مدل برای رفع مشکل مسکن را آمریکایی‌ها پیاده کردند. در آمریکا بعد از جنگ جهانی دوم برنامه «اختصاص به میزان نیاز» را اجرا کردند.یعنی سکونت‌گاه را در اولویت قرار دادند و نگاه خود به کاربری زمین را به مسکن اختصاص دادند. دومین سیاستی که در این خصوص در پیش گرفتند تغییر مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی بود.کالای مصرفی هر چه کهنه‌تر شود از قیمت آن کاسته می‌شود. اما کالای سرمایه‌ای با گذشت زمان با رشد ارزش مواجه می‌شود. بعد از جنگ جهانی دوم تاکنون هر کس در آمریکا خانه خریده با کاهش قیمت مواجه شده است. مثلا اگر ۱۰سال پیش
ویلایی به قیمت ۳۰۰هزار دلار خریداری شده اکنون قیمت آن به ۲۵۰هزار دلار تنزل کرده است. همچنین در این کشور کاربری زمین توسط شهرداری و فرمانداری مشخص می‌شود و سازنده باید بر اساس تعداد واحدی که دولت مشخص می‌کند بسازد.علاوه بر این شیوه‌نامه‌ای نیز برای اختصاص وام و تسهیلات تعیین کردند. براین اساس وام خرید مسکن به سه دسته تقسیم‌بندی شد.دسته اول به این شکل است که ۹۵درصد از قیمت زمین را دولت به صورت وام و تسهیلات به سازنده می‌پردازد و سازنده فقط ۵درصد باقیمانده را پرداخت می‌کند.شیوه دوم وام ساخت است.به این شکل که دولت ۹۵درصد از
برآورد ساخت را وام می‌پردازد و مابقی توسط سازنده تامین مالی می‌شود.دسته سوم نیز وام خرید است که باز هم ۹۵درصد آن توسط دولت پرداخت می‌شود.به این ترتیب می‌بینیم که در کل ۹۵درصد از قیمت مسکن توسط دولت به صورت وام اعطا می‌شود و مابقی آن را متقاضی تامین می‌کند.
چگونه می‌توان از توان مالی دریافت‌کننده وام برای بازپرداخت آن مطمئن شد؟
مورد دیگری که در این میان مطرح است وسع و توان مالی خریدار است که دولت آمریکا براساس حساب بانکی شفاف هر کس تعیین می‌کند که چه مسکنی را می‌تواند بخرد.اگر درآمد ماهانه فردی ۵هزار دلار باشد می‌تواند ۲هزار دلار آن را به‌عنوان قسط پرداخت کند. البته وام اول و دوم سه ساله است و در این مدت سازنده باید بسازد و اجاره بدهد تا بتواند وام را پرداخت کند اما وام سوم ۱۰ تا ۱۵ ساله است.البته شیوه‌نامه به همین جا ختم نمی‌شود و اگر سازنده تا یکسال ملک ساخته شده را به فروش یا اجاره نرساند، مالیات به آن تعلق می‌گیرد و در مدت ۳ تا ۴سال ملک از دست سازنده خارج
می‌شود. به همین دلیل خانه‌های ساخته شده به سرعت در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد و به همین شیوه مسکن از حالت سرمایه‌ای به مصرفی درمی‌آید.
این مدل در ایران قابل اجرا است؟چرا تاکنون نسبت به آن اقدام نشده است؟
این مدل در ایران کاملا عملیاتی است.اما تاکنون نه دولت و نه مجلس خواسته‌اند که طرحی به این شکل اجرا شود.به‌طورکلی در ایران و در مسکن مهر چون سازنده صاحب زمین نیست، دل نمی‌سوزاند.یکی از اولین کارهای سازنده بررسی بازار است. اما ما مسکن مهر را جایی ساختیم که متقاضی نداشت.علاوه بر آن با میزان وامی که دولت به سازنده می‌دهد یعنی ۳۰درصد وام و ۷۰درصد باقیمانده آورده سازنده، عملا ساخت‌وساز با مشکل اساسی روبروست. وام خرید هم به همین شکل است ۵۰ میلیونی که به‌عنوان وام خرید به زوج‌های جوان داده می‌شود تقریبا ۱۲درصد قیمت مسکن را شامل می‌شود.اگر
متوسط قیمت مسکن در تهران را بین ۶ تا ۱۲میلیون تومان در نظر بگیریم خریدار برای یک مسکن ۶۰ متری حداقل ۴۲۰میلیون تومان باید پرداخت کند که با این حساب مبلغ ۵۰میلیون تومان وام مسکن تنها ۱۲درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد. این رقم در سایر نقاط کشور بین ۲۵ تا ۳۰درصد است که باز هم رقم اندکی است.
این روش و به‌طورکلی تامین مسکن نیاز به چه راهکاری دارد؟
دولت می‌تواند ۲ تا۳میلیارد دلار از درآمد سالانه ۱۰۰میلیارد دلاری نفت را به مسکن اختصاص دهد. سپرده‌گذاری این رقم در بانک باعث می‌شود تا بانک‌ها امکان اختصاص وام را داشته باشند و مشکل کمبود نقدینگی آنها رفع شود.به‌طورکلی برای تامین مسکن دو روش وجود دارد.یکی این‌که در ابتدای زندگی مستقل هر کس برای خرید مسکن و سایر وسایل زندگی وام اختصاص یابد و بعد به مرور این وام به صورت اقساط باز پرداخت شود. به نظر می‌رسد این یک مدل مناسب باشد چرا که فرد در ابتدای زندگی امکانات و وسایل زندگی را دارا خواهد بود و طی ۲۰ تا ۲۵سال اقساط آن را پرداخت
می‌کند.شیوه دیگر این‌که ۱۰ تا ۱۵سال پس‌انداز کند تا این رقم پس‌انداز یک حاشیه اعتبار و امنیتی ایجاد کند تا فرد از طریق آن بتواند صاحب خانه شود. البته با توجه به رشد تورم این روش بسیار سخت و طاقت‌فرسا خواهد بود.
دولت درخصوص مسکن استیجاری و تامین آن، چه اقداماتی را باید انجام دهد؟
درخصوص مسکن استیجاری باید ۱۰ تا ۱۵درصد از واحدهای مسکونی، استیجاری باشد.دولت باید زمینه را طوری فراهم کند تا افرادی که نمی‌خواهند فعلا مسکن شخصی داشته باشند، بتوانند در خانه‌های اجاره‌ای سکونت داشته باشند. ما باید از تجربه‌ای که در آمریکا پیاده شده، استفاده کنیم و براساس درآمد ماهانه هر فرد مسکن مناسب را به اختصاص دهیم.ما باید عادت کنیم تا از تجربه‌های موفق به‌کار رفته در کشورهای دیگر استفاده کنیم و این طرز فکر که هر کاری که در کشورهای دیگر می‌شود اشتباه و غلط است،نتیجه‌ای جز مشکلات کنونی در پی ندارد.به نظر می‌رسد مدل مسکن
آمریکا بهترین شیوه و روش در این زمینه است.
ظاهرا دولت قصد دارد استفاده از سرمایه‌های خرد مردمی را در جهت تامین مسکن در دستور کار قرار دهد آیا این اقدام را مفید می‌دانید؟
موضوع دیگری که در تامین مسکن مهم است استفاده از سرمایه‌های خرد مردمی است. ممکن است فردی سرمایه‌ای داشته باشد که به تنهایی برای تهیه مسکن کفایت نکند ایجاد یک صندوق در جهت تجمیع این سرمایه‌ها و به‌کارگیری آن در جهت ساخت و ساز بسیار موثر و مفید است.
حل مشکل مسکن تا چه اندازه نیازمند حمایت و کمک دولت است؟
البته تمام این موارد نیازمند حمایت دولت است.بنده با قاطعیت اعلام می‌کنم حل مشکل مسکن و تامین آن بدون حمایت جدی و اساسی دولت امکان‌پذیر نیست.البته شبیه شرایطی که در اقتصاد ایران حاکم است در سال ۲۰۰۸ در آمریکا رخ داد.در آن زمان دولت آمریکا با حمایت از اقتصاد خود و با اختصاص دادن ۳هزار‌میلیارد دلار به کل اقتصاد مانع بروز بحران اقتصادی و ورشکستگی تولید شد.اما در زمان بروز بحران اقتصادی در ایران دولت کوچکترین حمایتی از تولید نکرد. اکنون نیمی از زندانیان بند مالی از قشر مهندس و تحصیلکرده هستند که به‌دلیل عدم حمایت دولت از تولید، به این وضع دچار
شده‌اند.درواقع این‌که سرمایه‌ای که در طول ۴۰سال با سختی جمع شده در ۴سال نابود شود، برای دولت مهم نیست. موضوع دیگر که قبلا هم به آن اشاره کردم حمایت اساسی دولت در قالب تامین منابع مالی جهت اختصاص تسهیلات از طریق درآمد‌های نفتی است. دولت می‌تواند دو بانک عامل برای این کار معرفی کند و بعد از آن بانک‌ها به افراد سازنده وام اختصاص دهند.البته در اعطای وام باید دقت اساسی شود تا مواردی که شاهد بودیم و مثلا یک نفر ۷هزار‌میلیارد تومان تسهیلات گرفته و باز پس نداده، مجددا تکرار نشود.میزان ساخت نیز برای هر سازنده مشخص باشد و به هر سازنده ۲۰۰تا ۵۰۰
واحد برای ساخت داده شود و نه بیشتر. پیش از این شاهد بودیم که به یک سازنده ۶۰هزار واحد برای ساخت داده‌اند این مسلما خارج از توان اوست. حل مشکل مسکن نیازمند یک عزم جدی از طرف دولت است و دولت باید یکبار برای همیشه تصمیمی اساسی بگیرد و بعد از آن هر ۱۰سال یکبار با نظارت روی اجرا تغییراتی طبق مقتضیات داشته باشد. اختصاص ۵میلیارد دلار از پول نفت به مسکن رقمی در حدود ۳۷هزار و ۵۰۰میلیارد تومان در سال می‌شود یعنی دولت می‌تواند هر سال ۳۷هزار و ۵۰۰میلیارد تومان وام مسکن بدهد. در اصل موارد مصرف یارانه بهداشت و درمان، حمل‌ونقل عمومی
و مسکن است یعنی دولت باید در این زمینه‌ها شرایط استفاده راحت را برای مردم مهیا و فراهم کند.
اقدامات دولت یازدهم را در کل اقتصاد کشور چگونه ارزیابی می‌کنید؟
از زمان آغاز به کار دولت یازدهم وضع اقتصادی کمی بهبود یافته است.همین که انضباط مالی در اقتصاد حاکم شده و نقدینگی از ۸۵درصد به ۱۵درصد تنزل یافته و دولت موفق به مهار نرخ رشد تورم شده، جای امیدواری است.اما دولت باید به مساله رکود اقتصادی و بیکاری ورود پیدا کند و علاوه بر آن برای ظرفیت پایین تولید در واحدهای تولیدی نیز چاره‌ای اساسی بیندیشد.
به عنوان کسی که سال‌ها در این حوزه کار کرده‌اید چه ایراداتی بر مسکن مهر وارد می‌دانید؟
شناختی که مردم و مسئولان از بنده دارند این است که یک مدیر اجرایی هستم.بنابراین از نظر اجرا به ایرادات مسکن مهر اشاره می‌کنم در مرحله اول ایراد اساسی این بود که زمین به اندازه کافی اختصاص داده نشد و علاوه بر آن دولت این مسکن را در قالب اجاره ۹۹ ساله به متقاضیان واگذار کرد.بهتر بود که دولت مسکن مهر را می‌فروخت و در یک پروسه ۱۵ ساله اقساط آن را باز پس می‌گرفت. مکان‌یابی برای مسکن مهر نیز به درستی انجام نشد و با توجه به دور بودن به زیرساخت‌ها، افرادی که در مسکن مهر سکونت پیدا کردند با این مشکل مواجه هستند.اشکال دیگر مسکن مهر عدم برآورد صحیح دولت از
هزینه‌های آن است. مثلا در ابتدا دولت آورده متقاضی را ۶میلیون تومان اعلام کرد که این رقم اکنون به ۲۰میلیون و در برخی از نقاط به ۶۰میلیون تومان رسیده است. ایراد دیگری که به مسکن مهر وارد است حضور و دخالت دولت در آن است.در ابتدا قرارداد سه‌جانبه بین بانک مسکن،متقاضی و سازنده تنظیم شده بود و دولت تنها به نظارت می‌پرداخت، این روش خیلی خوب بود اما از سال ۹۰دولت تغییر موضع داد و با ورود به موضوع، عملا در مسکن مهر دخالت کرد. دخالت دولت و تغییر بانک عامل از بانک توسعه تعاون به بانک مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی باعث شد تا پروژه مسکن مهر ۱۸ ماه
راکد باشد.موضوع دیگری که باعث بروز مشکلات فراوان شد خرج کردن سپرده‌های بانک‌های عامل نزد بانک مرکزی بود.در اصل قسمت عمده وام از برداشت سپرده‌های بانک‌های عامل نزد بانک مرکزی تامین شد این موضوع باعث پدید آمدن تورم در کشور شد و درواقع یکی از عوامل تورم در سال‌های ۸۸ تا ۹۲ همین موضوع بود.
یکی از مواردی که متقاضیان مسکن مهر از آن گلایه دارند تاخیر در اتمام و تحویل مسکن است.
بله، صد‌درصد متقاضیان حق دارند.تاخیر در ساخت و اتمام پروژه مشکل دیگری ایجاد کرد و باعث شد تا با افزایش قیمت ساخت مسکن مهر روبه‌رو شویم. مسکن مهر هر ماه که به تاخیر بیفتد با ۳درصد افزایش هزینه ساخت مواجه است که این افزایش در سال ۹۳ خود را نشان می‌دهد.
این افزایش هزینه چه تاثیراتی داشته است؟
دولت قرارداد مسکن مهر را ثابت بست و افزایش هزینه را درنظر نگرفت و در برخی موارد کمتر نیز شد.قراردادی که در سال ۸۸، متری ۳۵۰هزار تومان منعقد شد در سال ۹۱ با ۱۰۰درصد افزایش قیمت‌ها، ۳۳۰هزار تومان بسته شد.درحال حاضر قرارداد سال ۹۱ با کمتر از ۷۰۰هزار تومان و قرارداد سال ۸۸ با کمتر از ۵۵۰هزار تومان امکان ساخت ندارد.البته دولت به سازنده می‌گوید مگر نمی‌دانستید که ضرر می‌کنید،می‌خواستید نسازید.اما در جواب باید گفت کدام پروژه در سال‌های ۹۰،۹۱و۹۲ بوده که از دولت پول گرفته است. پیمانکار طی این سال‌ها باید کار می‌کرد و
دو‌سال بعد پول را می‌گرفت.
پیمانکاران برای این‌که نیروی خود را از دست ندهند اقدام به ساخت می‌کردند.من به صراحت می‌گویم پیمانکاران برای این‌که از این قراردادها خرج زندگی و زن و بچه کارمندان خود را تامین کنند، با ۱۰درصد ضرر هم اقدام به ساخت کردند.درواقع پیمانکاران سپر بلای دولت شدند و علیرغم برخورد غیرمنطقی و ناجوانمردانه دولت،هیچ اعتراضی نکردند و به خاطر مملکت و مردم، شرایط سخت را تحمل کردند.
* روزنامه‌نگار
