۴ اقدام در هموار کردن مسیر خانه‌دار شدن مردم
وزارت راه و شهرسازی مهمترین اقدامات دولت یازدهم، مهمترین اقدامات حمایتی دولت در هموار کردن مسیر خانه‌دار شدن مردم را تشریح کرد.
به گزارش خبرآنلاین، آن طور که پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی گزارش کرده، با آغاز به کار دولت یازدهم، مجموعه اقداماتی در حوزه‌های‌مسکن با توجه به وعده‌هایی که رئیس‌جمهور منتخب ارایه کرد انجام شد که بخش عمده آنها به تحقق پیوست. بخشی از آنها شامل مهمترین اقدامات وزرات راه و شهرسازی در حوزه مسکن بود که در گزارشی جامع به آن پرداخته شد. (جزئیات کامل اقدامات وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن را اینجا بخوانید.)
بخشی نیز شامل حقوق شهروندی و پاسخگویی به انتقادات و مطالبات مردمی بود که بر اساس آنها مجموعه اقداماتی انجام گرفت که همه آنها نشان‌دهنده میزان توجه دولت به خواسته‌های مردمی در بخش مسکن و همچنین تحقق وعده‌هایی بود که در ابتدای دولت به شهروندان قول داده شد که به سرانجام رسید. همچنین بخشی از اقدامات نیز شامل اقدامات پیشنهادی برای حمایت از مردم در بخش مسکن و شهرسازی است که در این‌باره، می‌توان به ایجاد نهادهای توسعه‌ای در بخش مسکن، توسعه بازار رهن و تسهیلات، توسعه بازار سرمایه و سرمایه‌گذاری خارجی اشاره کرد که توسط دولت یازدهم محقق شد.
اقدامات حمایتی دولت به شهروندان در بخش مسکن
ایجاد نهادهای توسعه‌ای در بخش مسکن نیز با ایجاد بانک‌توسعه‌ای در بخش مسکن (به منظور اجرای سیاست‌های توسعه‌ای در بخش مسکن و همچنین ایفای نقش نهاد توسعه‌ای (بانک توسعه ای) به عنوان هماهنگ کننده و تنظیم‌گر ابزارهای تامین مالی مسکن، در یک منظومه تکامل‌یافته از ابزارها که هر دو بخش بازار پول و بازار سرمایه را شامل می‌شود) و راه‌اندازی نهادهای ضمانتی مسکن از جمله تضمین تامین مالی، کیفیت، زمان و...(نهادهای ضمانتی می توانند، محصولات متنوع ضمانت و گارانتی را در بخشهای کیفیت و زمان اجاره و حتی در حوزه‌های مسکن‌اجاره‌ای ارائه نموده و به تدریج منجر به بهبود و ارتقای شاخص‌های کیفی و کمی بخش مسکن شده و در ایجاد یک ساختار منسجم و نظامند موثر واقع شوند. یکی از مهمترین کارکردهای این نهادها، توسعه بازار پیش‌فروش مسکن است) که همه آنها در دولت یازدهم برنامه ریزی شد و بخش عمده‌ای از آنها نیز محقق شد.
همچنین نهاد اجاره‌داری حرفه‌ای به منظور ارتقای بازار اجاره، شفافیت بازار و تسهیل فرآیندهای اجاره املاک در قالب قراردادهای منعطف از مهمترین کارکردهای این نهاد است و نهاد مسکن‌اجتماعی به منظور تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و در راستای ایجاد هم‌افزایی بین منابع در اختیار نهادهای حمایتی و بهره‌مندی هدفمند از منابع‌یارانه‌ای، موثر خواهد بود، از دیگر اقدامات ایجاد نهادهای توسعه‌ای در بخش مسکن بود.
توسعه بازار رهن و تسهیلات نیز با بازسامان نظام تسهیلاتی و ایجاد تناسب و انعطاف در آن با تقاضاهای ساخت و خرید مسکن، توسعه صندوق‌های پس‌انداز مسکن از جمله صندوق‌های منطقه‌ای، توسعه انتشار اوراق رهنی در بازار رهن ثانویه و سایر اوراق مبتنی بر بازار سرمایه و تسهیل استفاده شرکتهای لیزینگ در بخش مسکن به تحقق پیوست.
توسعه بازار سرمایه نیز با توسعه بازار رهن ثانویه، تقویت و گسترش صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان (به منظور استفاده از سرمایه‌های خرد مردمی و امکان انتفاع همگان از سودآوری بخش مسکن)، تقویت و گسترش شرکت تامین سرمایه تخصصی مسکن، راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات و راه‌اندازی شرکتهای مدیریت دارایی (یکی از مهمترین منابع در اختیار وزارت راه و شهرسازی به منظور اجرای برنامه‌ها و پیشبرد اهداف، اراضی در اختیار است که معمولا به صورت خام، بدون ایجاد انتفاع و ارزش افزوده کافی به فروش می‌رسد و منابع قابل‌توجهی برای صرف در برنامه‌های حمایتی از این محل به دست نمی آید. با توجه به کاهش شدید این دارایی کلیدی طی دهه اخیر، اجرای طرحهای مدیریت دارایی و جلوگیری از خام فروشی زمین بسیار حائز اهمیت است) و شرکتهای سهامی پروژه ساختمان و فروش متری (به منظور تسهیل دسترسی همگان در تامین مسکن ملکی و امکان مشارکت منابع خرد مردمی در بخش مسکن) گسترش یافت.
در بخش سرمایه‌گذاری خارجی، تدوین برنامه مدون برای استفاده از تجارب کشورها در حوزه مسکن، اصلاح قوانین مبتنی بر جذب سرمایه گذاری خارجی در راستای کاهش بروکراسی اداری و تعیین دقیق وظایف هر دستگاه جهت تسهیل و تسریع فرآیند و تدقیق فرآیند تضامین در سرمایه گذاری خارجی از راهکارها واقدامات انجام شده بود.
اقدامات مسکنی دولت در تحقق شعار حقوق شهروندی
در موضوع شهروندی دولت یازدهم برنامه تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در قالب دو برنامه مسکن حمایتی و اجتماعی را از طریق حمایت از ساخت و خرید مسکن ملکی، ساخت مسکن ملکی- استیجاری، پرداخت کمک هزینه اجاره، پرداخت وام ودیعه مسکن و پرداخت کمک‌های‌بلاعوض برای واحدهای مسکن‌مهر بدون متقاضی را در دستور کار قرار داد. در همین راستا نیز ساز و کار اجرایی در قالب یک مصوبه هیات‌دولت تعیین و تصویب شد، طراحی ساز و کار ساماندهی متقاضیان و توزیع استانی برنامه توسط بنیاد مسکن انقلاب‌اسلامی از دیگر اقداماتی بود که در این زمینه انجام شد.
برنامه مسکن جوانان به منظور تامین مسکن زوج‌های جوان از طریق برنامه‌ریزی برای اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط سیستم بانکی کشور با همکاری سایر دستگاه‌ها و بانک‌مرکزی از دیگر اقدامی بود که در حوزه مسکن با موضوع حقوق شهروندی به تحقق پیوست. تعداد تسهیلات پرداخت‌شده به زوج‌های جوان از طریق سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز یکم، ۷ هزار و ۳۵ فقره تا پایان سال ۹۵ تخمین زده شد. همچنین، وضعیت شاخص تعداد سپرده‌های جذب‌شده برای اخذ تسهیلات فوق، ۱۶۰ هزار فقره در سال گذشته بود.
اقدامات شاخص بخش مسکن شامل ِ بازنگری طرح جامع مسکن، مسکن‌اجتماعی و حمایتی، برنامه نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن به منظور تقویقت قدرت خرید مسکن توسط خانوار با استفاده از پس‌انداز، آیین‌نامه ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مشتمل بر شیوه ای نوین تامین مالی مسکن از محل ظرفیت بازار سرمایه، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، راه‌اندازی شرکتهای تامین سرمایه، صندوق زمین و ساختمان، اصلاح نظام مالیاتی و یارانه‌های بخش مسکن، راه‌اندازی طرح تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن، تدوین ساختار صندوق پس انداز مسکن منطقه‌ای به منظور کمک به احیای بافت‌فرسوده تهران، توسعه شهرهای جدید و اجرای برنامه‌های حوزه مسکن سواحل مکران بود. (جزئیات ۱۰ گام تاثیرگذار برای هموارکردن مسیر خانه‌دار کردن شهروندان را در دولت یازدهم اینجا بخوانید.)
پاسخگویی دولت به مطالبات مسکنی مردم
همچنین در موضوع انتقادات و مطالبات اصلی مردم در بخش مسکن و شهرسازی، دولت یازدهم مجموعه اقداماتی را انجام داد. مهمترین انتقادات مردمی شامل موارد زیر بود:
نابسامانی بازار پیش فروش مسکن: بازار پیش فروش ساختمان طی سالیان اخیر به دلیل عدم وجود قانون و دستورالعمل جامع و کامل با نااطمینانی های فراوانی از طرف خریداران در انجام تعهدات از سوی پیش فروشندگان مواجه بوده که تخلف های فراوانی صورت پذیرفته است. قانون جدید پیش فروش ساختمان نیز حاوی مشکلاتی است که عملا قابلیت اجرا را تحت تاثیر قرار داده است.
عدم اجرای مسکن کم‌درآمدهای جایگزین مسکن مهر: برنامه مسکن اجتماعی یکی از وعده‌های دولت یازدهم بوده است ولی این برنامه به دلیل عدم وجود منابع مالی لازم و تخصیص منابع مالی موجود وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن به طرح مسکن مهر، عملیاتی نگردید. ولی با توجه به اتمام بخش اعظم پروژه‌های مسکن‌مهر، برنامه مسکن‌اجتماعی با هدف تامین سالانه۱۰۰ هزار واحد مسکونی برای خانوارهای کم‌درآمد پس از اتمام طرح مسکن‌مهر (در طول سالهای برنامه پنجم توسعه) تدوین گردیده شده است و در صورت تخصیص اعتبارت لازم، این برنامه اجرائی می‌شود.
پایین بودن نسبت تسهیلات پرداختی به ارزش ملک ((LTV: با وجود افزایش قابل توجه قیمت مسکن در سالهای گذشته، رقم تسهیلات به همان نسبت افزایش نیافته است. طی سالهای اخیر سقف تسهیلات مسکن در چند مرحله افزایش یافته است، اما به‌رغم افزایش انجام شده و ایجاد ظرفیت‌هایی مانند صندوق پس‌انداز مسکن یکم و بهبود نسبت LTV، این شاخص در مقایسه با متوسط جهانی همچنان عدد پایینی است (با توجه به تنوع تسهیلات خرید مسکن از نظر سقف و منطقه جغرافیایی این مقدار در شهرهای مختلف متفاوت است و به طور میانگین به ۳۰% افزایش یافته است، البته برای زوجین جوان و از محل صندوق پس‌انداز یکم این عدد به حدود ۴۵-۵۰ درصد می رسد).
بالا بودن نرخ سود تسهیلات: شرایط نامناسب تسهیلات مسکن در ایران و میزان نرخ سود این تسهیلات عمدتا به نظام تامین اعتباری، نرخ بالای هزینه‌ی پول در بانک‌ها و تنگنای اعتباری آنها مربوط می شود که ریسک اعطای وام های کم بهره بلند مدت را ناشی از شرایط کلان اقتصادی از جمله نوسانات تورمی، تغییر مداوم سیاست ها را افزایش داده است؛ بالا بودن نرخ سود تسهیلات سبب می شود تا توان مالی خانوارها در انطباق با رقم اقساط تسهیلات بالای خرید مسکن قرار نگرفته و عملا گروه های نیازمند از چرخه اعتباری تسهیلات حذف شوند.
بالا بودن قیمت مسکن : نمی‌توان انتظار داشت که با وجود کاهش ارزش پول طی سال های اخیر و حاکم بودن شرایط تورمی، قیمت در بخش مسکن ثابت بماند. بخش عمده افزایش قیمت مسکن طی سالهای اخیر ناشی از تورم است. البته در برخی سالها رشد قیمت مسکن طی بالاتر از نرخ تورم عمومی بوده است که عمدتا به دلیل، محدودیت عرضه زمین، بورس بازی، تقاضای سرمایه‌ای، همچنین ورود نقدینگی به بازار مسکن به دلیل نامساعد بودن فضای کسب و کار و بازارهای رقیب است.
در بلندمدت رشد قیمت مسکن و تورم تقریبا برابر بوده‌اند، اما برخلاف تورم، نرخ رشد قیمت مسکن، از یک روند شبه هموار برخوردار نیست، بلکه منحنی آن دارای یک روند سینوسی است که حول محور تورم نوسان می‌یابد.
به هر حال نکته قابل توجه فاصله قابل توجه قیمت مسکن با درآمد خانوار و سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است.
سهم بالای هزینه مسکن در سبد خانوار: براساس سرشماری سال ۱۳۹۵، حدود ۳۵ درصد از درآمد خانوارها، صرف مقوله مسکن می‌شود. بدیهی است که این رقم در کلانشهرها و برای گروه‌های کم درآمد بالاتر است. این رقم برای کلانشهر تهران به حدود ۵۰ درصد می‌رسد.
رکود حاکم بر ساخت و ساز و معاملات مسکن: بخش مسکن طی چند سال گذشته با کاهش قابل‌توجه فعالیت مواجه بوده و این روند در سال ۱۳۹۵ نیز تا حدود زیادی تداوم یافته است. میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری و نیز تعداد واحد مسکونی در پروانه ساختمانی مناطق شهری از سال ۱۳۹۳ به بعد متداوماً کاهش داشته و نرخ رشد بخش ساختمان منفی بوده است. هرچند شاخص‌های بخش مسکن طی نیمه‌دوم سال ۱۳۹۵ نشان از روند کاهنده این رشد منفی بخش ساختمان دارد، لیکن این بخش هنوز در شرایط رکود به سر می‌برد.
