۵ گزینه مسکن در سال ۹۴
تین نیوز | چشم‌اندازی كه بر مبنای مدل‌‌سازی‌های تجربی، برای بازار مسكن سال 94 تصویر شده، وضعیت سال آینده را «حالت پایان ركود» توصیف می‌كند؛ به این معنی كه در سال آینده شاخص‌های اقتصاد مسكن نسبت به امسال روند تدریجی بهبود را طی می‌كنند؛ اما «قیمت» به‌عنوان مهم‌ترین شاخص، از خیز شدید –جهش- به‌دور خواهد بود. در این فضا، مصرف‌كننده‌ها و سرمایه‌گذاران در دو بخش خرید و ساخت‌وساز با 5 گزینه مواجه می‌شوند. در این باره نتایج یك بررسی نشان می‌دهد سمت تقاضا در مواجهه با سه مسیر «خرید»، «پیش‌خرید» و
«تمدید تاخیر در انجام معامله» بهتر است به دو دلیل گزینه دوم را انتخاب كند. بضاعت مالی طیف مصرفی در مقایسه با سطح قیمت‌ها حكم می‌كند: بهای خرید مسكن با قیمت‌مقطوع و در طول زمان تامین و پرداخت شود، ضمن اینكه با پیش‌خرید، فرصت بهره‌برداری از وام خرید در شرف تصویب نیز محفوظ می‌ماند. همچنین در سمت عرضه پیشنهاد می‌شود طیف سرمایه‌گذار –سازنده‌ها- از رخوت موجود فاصله بگیرد و به تهیه مقدمات ساخت‌وسازهای جدید روبیاورد. در این میان، گروه سرمایه‌گذار در بخش خرید ملك باید بازدهی نسبی بازارهای مختلف را مدنظر قرار دهد و نسبت به پیش‌بینی
كاهش قیمت واقعی مسكن و زیان سفته‌بازی هوشیار باشد.
گروه مسكن: مطابق چشم‌اندازی كه براساس تحقیقات چندوجهی برای بازار مسكن ترسیم شده، در سال94 حداقل 5 نوع ورودی مختلف پیش‌روی دو طیف سرمایه‌گذار و مصرف‌كننده مسكن قرار دارد كه پیش از انتخاب گزینه بهینه از بین آنها باید سود و زیان هر كدام از معبرهای موجود مورد ارزیابی قرار گیرد.
بازار مسكن سال آینده براساس بررسی‌هایی كه پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» با استناد به سیكل‌های تجاری دورههای قبلی و شاخص‌های اثرگذار بر وضعیت آینده انجام داده بود، حالت «اواخر ركود» به خود خواهد گرفت به‌طوری‌كه پیش‌‌بینی‌های كارشناسی از بهبود نسبی و تدریجی حجم فعالیت‌های ساختمانی و معاملات مسكن در سال 94 به دور از هر نوع جهش یا ریزش شدید قیمت حكایت دارد. در چنین فضایی، طیف «تقاضای مصرفی» كه شامل صاحب‌خانه‌های متقاضی خرید آپارتمان بهتر و همچنین متقاضیان فاقد مسكن می‌شود، با سه انتخاب «خرید» یا
«پیش‌خرید» یا «تمدید تاخیر در ورود به بازار» مواجهند و طیف «سرمایه‌گذار» كه بسازوبفروش‌ها و خریداران سرمایه‌ای ملك را در برمی‌گیرد نیز باید از بین دو گزینه «شروع سرمایه‌گذاری» یا «انتظار برای بهبود اوضاع» یكی را برگزیند. در آزمون ورودی به بازار مسكن94، آنچه باید به عنوان شاخص و معیار كلیدی، محور انتخاب بهترین معبر قرار بگیرد، «رفتار آتی قیمت» است. چشم‌اندازی كه برای نحوه نوسان قیمت مسكن قابل تصور است، نشان می‌دهد: اگرچه قیمت اسمی احتمال دارد با افزایش خفیف روبه‌رو شود اما سطح قیمت واقعی –در مقایسه با
تورم- برای حداقل نیمه اول94، منفی خواهد بود. به این ترتیب، سازنده‌ها می‌توانند در سال آینده مراحل اولیه پروژه‌های جدید را آغاز كنند تا بعد از دو سال، همزمان با صعود احتمالی قیمت‌ها، حجم بالای عرضه بتواند مانع جهش شود. در سال جاری، منافع مالی پیش‌خرید نیز به مراتب بیشتر از خرید آپارتمان آماده، برای تقاضای مصرفی خواهد بود. چرا که با توجه به بضاعت مالی، سمت تقاضا، در حالت پیش‌خرید با پرداخت کمتر از نصف بهای آپارتمان، می‌توان صاحب خانه با قیمت مقطوع شد. طی دو سال آینده افزایش احتمالی قیمت، مزیت پیش‌خرید را تقویت می‌کند ضمن اینکه تصویب افزایش وام
خرید در سال 94 فرصت استفاده از این تسهیلات را برای پیش‌خریداران محفوظ می‌گذارد اما خریداران آپارتمان‌های آماده در دوران قبل از افزایش وام، جزو محرومان وام مسکن جدید خواهند بود.
با این حال، آیا مطالعات كارشناسی نیز این چشم‌انداز را تایید می‌كند؟ وضعیت آینده قیمت مسكن را می‌توان از روی منحنی نوسانات ماه‌های اخیر، برآورد كرد. امسال از یکسو خانوارهای متقاضی مسکن، کماكان در صحنه معاملات حضور داشتند و از سوی دیگر قیمت مسکن در کلان‌شهری همچون تهران که معمولا خیلی سخت و در طول زمان شیب کاهشی به خود می‌گیرد، ماه به ماه کاهش یافت و صورت تقریبا منظمی از افت قیمت آپارتمان را در بازار به نمایش گذاشت. از طرفی خرید و فروش آپارتمان در تهران طی ماه‌های اخیر حدود 10 تا 15درصد به‌طور نسبی افزایش ماهانه پیدا کرد. امسال به‌طور متوسط
بین 9 تا 12 هزار فقره مبایعه‌نامه در هر ماه در بنگاه‌های مسکن برای متعاملین واحدهای مسکونی ثبت شد. هر چند این حجم معامله در مقایسه با انعقاد 17 تا 20 هزار فقره مبایعه‌نامه در زمان رونق مسکن طی دو سال قبل، به معنای «رکود حال حاضر» است، اما همین حجم فعلی خرید و فروش در مقایسه با دورههای رکودی سال‌های گذشته، به مراتب بیشتر است.
درباره تفاوت افت و خیز قیمت مسکن در سال93 نسبت به رکودهای قبلی، اعداد و ارقام نشان می‌دهد: نوعی نظم نسبی و كم‌سابقه در تخلیه حباب طی ماه‌های اخیر برقرار بوده است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بهار سال92 به‌عنوان زمان اوج رونق و جهش قیمتی، 71درصد نسبت به مدت مشابه در سال91 افزایش پیدا کرد که بیشترین رشد قیمتی از سال86 تا آن زمان بود اما از تیر سال92 تا کنون، نرخ رشد قیمت مسکن همواره پله‌های نزول را طی کرده است. در حال حاضر نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن منفی 5/ 3درصد برآورد می‌شود به این معنی که آن دسته از افرادی که ابتدای امسال وارد بازار ملک شدند
و در تهران آپارتمان خریداری کردند، امروز نه تنها سود نکرده‌اند که به زیان 5/ 3درصدی نیز دچار شده‌اند. البته این میزان زیان براساس قیمت اسمی مسکن محاسبه شده درحالی‌که با احتساب نرخ تورم، افت ارزش واقعی دارایی‌های ملکی، بیشتر از این خواهد بود. هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 4 میلیون تومان است و متوسط قیمت کشوری نیز حدود نصف این رقم برآورد می‌شود. مرور بازار مسكن سال93 نشان می‌دهد: امسال سه ویژگی متفاوت در این بازار بروز كرده است؛ «كاهش قیمت مسكن»، «افزایش نسبی معاملات» و «افت شدید ساخت‌وساز».
شناسایی اثر تركیبی این سه رخداد بر بازار سال آینده، می‌تواند ورودی بهینه از بین 5 انتخاب پیش‌روی خریداران و سرمایه‌گذاران بازار ملك94 را مشخص كند. در این باره، تحقیقاتی توسط مركز آموزش روزنامه «دنیای‌اقتصاد» انجام شده است كه نتایج آن تصریح می‌كند: سال آینده به‌عنوان سال پایانی ركود مسكن، موقعیت حساسی را برای قشر مصرف‌كننده ایجاد می‌كند كه باید هزینه-فایده تاخیر عمدی یا تصمیم قطعی به خرید آپارتمان، به شكل دقیق محاسبه و مبنای اقدام متقاضیان قرار گیرد. در این تحقیق، بهروز ملكی كارشناس و صاحب‌نظر اقتصاد مسكن استراتژی‌های مختلف
و مختصات 5 محل ورودی بازار مسكن94 را بررسی كرده و سپس با تشریح ویژگی‌های دوره «اواخر‌ركود»، بهترین گزینه برای دو طیف فعال بازار را معرفی كرده است. نتایج این تحقیق كه در قالب لوح فشرده توسط مركز آموزش «دنیای‌اقتصاد» تهیه و منتشر شده است، نشان می‌دهد: با توجه به اینكه حباب قیمت مسكن كه در اوایل سال92 به بیشترین حجم رسیده بود، در ماه‌های گذشته از سال93 تقریبا خالی شد و هم‌اكنون سطح قیمت مسكن به نقطه كف نزدیك شده است، در سال آینده نوسانات قیمت به مراتب كمتر از امسال خواهد بود، هرچند انتظار كاهش دوباره قیمت مسكن در سال94 وجود دارد اما وضعیت ثبات،
بیشتر انتظار می‌رود. بخش دیگری از این تحقیق تاكید می‌كند: در سال آینده برای سرمایه‌گذاری در دو حوزه ساخت‌وساز یا خرید ملك باید نرخ بازدهی سایر بازارها از جمله بازار پول كه هم‌اكنون بیشترین نرخ سود نسبی را به سپرده‌‌گذاران ارائه می‌دهد، مبنای محاسبه قرار گیرد. پیش‌بینی می‌شود در سال آینده نیز این بازار همچنان در صدر باشد. در این حالت، باید رفتار سازنده‌ها و سرمایه گذاران متناسب با نرخ بازدهی مسكن، تنظیم شود. ضمن اینکه در سال 94 چشم‌انداز روشنی برای سود سرمایه‌گذاری در خرید مسکن وجود ندارد. از سوی دیگر، ریسك تاخیر بیشتر در خرید
مصرفی مسكن در سال94 بالا خواهد بود اما اینكه از بین دو گزینه خرید یا پیش‌خرید، كدام باید در اولویت انتخاب متقاضیان باشد، باید چشم‌انداز بلندمدت قیمت‌ها در این انتخاب لحاظ شود. در لوح فشرده تهیه شده توسط مركز آموزش «دنیای‌اقتصاد»، علاوه‌بر تشریح استراتژی بهینه خرید و سرمایه‌گذاری در بازار مسكن94، تحلیل‌های رسمی معاون مسكن و مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی نیز درباره آینده قیمت مسكن، بازار آپارتمان‌های ارزان‌قیمت و گران‌قیمت و همچنین تاثیر سیاست‌های جدید دولت بر بازار، منعكس شده است.
