معادلات ناتمام بازار مسکن

تین نیوز | بازار مسکن با 6 معادله ناتمام، دو رویداد کم‌سابقه و یک طرح مصوب آماده اجرا، وارد سال 94 می‌شود. در تقویم سال93 مسکن، «ریزش تدریجی قیمت» و در پی آن، «سقوط شدید آپارتمان‌سازی» جزو وقایع شاخص به حساب می‌آیند.  امسال چند فرمول ساده برای حل معمای رکود مسکن از جمله «راه‌اندازی لیزینگ»، «تشکیل صندوق زمین و ساختمان» و «تقویت وام خرید» طراحی شد؛ اما هنوز پاسخ عملیاتی برای این معادلات تهیه نشده است. مسیر امسال بازار مسکن یکسری روان‌کننده و دست‌انداز داشت که هرکدام با سهم‌ متفاوت بر اقتصاد مسکن 94 تاثیر می‌گذارد.

6 معادله ناتمام  بازار مسکن
بازار مسکن سال93 با 6 معادله ناتمام، دو رویداد کم‌سابقه و یک نقشه راه مصوب از بین چندین طرح در دست تدوین، تا چند روز دیگر تحویل سال 94 می‌شود.
 
با این حجم «تنوع» در مختصات جدید مسکن، مجموعه‌ای از «روان‌کننده‌»ها و «دست‌انداز»ها جلوی مسیر دور از دسترس «رونق» قرار گرفته که متناسب با تغییراتی که سال آینده در معادلات، تحولات و طرح‌ها به‌وجود می‌آید، زمان خروج از رکود تعیین و مشخص خواهد شد.

گزارش از آنچه در تقویم 93 مسکن خبرساز شد، حاکی است: طی یکسال اخیر دو رویداد به ترتیب شامل «ریزش سریالی قیمت آپارتمان» و «سقوط شدید ساخت‌و‌ساز» هر دو در شهر تهران، باعث صعود رکود مسکن به نقطه اوج شد. رویداد اول که میزان تورم مسکن –نرخ رشد قیمت واحد مسکونی‌را به یک‌-هفدهم سال91 و یک‌دهم سال92 کاهش داد و در واقع نوسان ارزش ریالی املاک را در حد 3درصد محدود کرد، برای سمت تقاضا جذاب بود اما چون برای سمت عرضه، به دلیل برآورده نشدن سود حداکثری از فروش، غیرقابل تحمل شد در عمل، بر شتاب ساختمان‌سازی اثرگذاشت و باعث بروز رویداد دوم شد. تیراژ آپارتمان‌سازی در  پایتخت طی بهار، تابستان و پاییز امسال به ترتیب 53درصد، 56 درصد و 75 درصد نسبت به فصل مشابه سال92 افت کرد.

در این میان، چون دو معادله ساده بازار مسکن در طول سال جاری به‌دست مسوولان حل نشد، متقاضیان مصرفی نتوانستند از جذابیت سطح جدید قیمت بهره‌برداری کنند.
در ابتدای امسال چند وعده اقتصادی از جمله دو فرمول نه چندان پیچیده برای تجهیز قدرت مالی خریداران مسکن توسط مسوولان مطرح شد.

برمبنای این دو فرمول، قرار بود برای معادله «افزایش وام خرید» و همچنین معادله «تسهیلات لیزینگ»، راه حل درست شود. طی ماه‌های اخیر و حتی هفته‌های اخیر، چند روش برای نحوه حل این دو معادله ارائه شده اما برای مجهولات تا این لحظه پاسخ بیرون نیامده است.

 به این ترتیب تا این لحظه، وجه مثبت کاهش قیمت مسکن که رونق خرید و فروش مصرفی آپارتمان می‌تواند باشد  ظهور نکرده اما وجه منفی آن به شکل خروج سازنده‌ها از صحنه ساخت و ساز، قابل مشاهده است.
در بازار مسکن، وزن 4 معادله ناتمام دیگر نیز روی مولفه‌های بازار سنگینی می‌کند.

یکی از آنها، قفل آیین‌نامه‌ای در بازار پیش‌فروش است. امسال آیین‌نامه قانون پیش فروش مسکن بعد از سال‌ها تاخیر، سرانجام تصویب شد اما عوامل اجرای این آیین‌نامه که دستگاه‌های مختلف دولتی و قضایی هستند، هنوز به جمع‌بندی مشترک برای فراهم کردن ابزارهای امنیت‌بخش به این بازار از جمله «ضابطه‌مند شدن آگهی پیش‌فروش»، «اجبار به تنظیم سند رسمی برای معاملات پیش‌خرید» و «متعهد شدن پیش‌فروشنده به ارائه تضامین کیفی و ریالی برای آنچه می‌سازد» نرسیده‌اند. این برزخ در بازار دوم مسکن سبب شد در شرایطی که روند کاهنده قیمت و نبود قدرت خرید، صرفه اقتصادی معاملات پیش‌خرید را برای متقاضیان ‌مناسب کرده بود، امکان انجام آن سلب شود.

معادله ناتمام چهارم به یک ابزار جدید دو منظوره برای تامین مالی مسکن برمی‌گردد. شهریور امسال اولین صندوق زمین و ساختمان در بورس با هدف جمع‌آوری نقدینگی‌های خرد متقاضیان مسکن و تزریق آنها به پروژه‌‌های ساختمانی، توسط یک بانک دولتی تاسیس شد. این نوع صندوق از یکسو منابع مالی ساخت و ساز را تامین می‌کند و از سوی دیگر در دارایی پولی افراد متناسب با تورم مسکن، ارزش افزوده ایجاد می‌کند و در طول زمان، باعث تنظیم توان مالی مشارکت‌کنندگان صندوق با هزینه خرید مسکن برای صاحبخانه شدن‌شان می‌شود.

با تاسیس صندوق اول – صندوق زمین و ساختمان نسیم‌قرار بود قطار راه‌اندازی صندوق‌های بعدی توسط شرکت‌های ساختمانی راه بیفتد. اما این معادله نیز تا این لحظه حل نشده است. قید «شفاف‌سازی مالی» در صندوق، مهم‌ترین دافعه این صندوق‌ها است که چون برخی سازنده‌ها اصولا علاقه‌ای به اعلام شدن قیمت تمام شده و سود واقعی‌شان ندارند،  در نتیجه از این ابزار نوین مالی نیز استقبال نمی‌کنند.

پنجمین معادله ناتمام بازار مسکن سال93 را نیز شناسنامه فنی ساختمان به وجود آورده است که صدور آن در شهر تهران همچنان معلق است. شناسنامه فنی دفترچه‌ای است که سازنده و مهندسان ناظر با تکمیل و امضای آن، کیفیت ساختمان‌های جدید را تضمین می‌کنند. این دفترچه در اغلب شهرها با همکاری شهرداری و نظام مهندسی استان، صادر می‌شود به جز تهران.

معادله ناتمام آخر را «مالیات بر سفته‌بازی و سوداگری ملک» تشکیل داده است.
اوایل امسال برخی مسوولان بخش مسکن وعده دادند، برای کنترل خریدهای سرمایه‌ای ملک و رفتار کاسب‌کارانه مالکان با زمین‌ها و خانه‌های خود، برای این حرفه –کاسبی با ملک‌مالیات وضع کنند تا شاغلان بازار خرید و فروش‌های مکرر زمین و مسکن به تناسب ارزش افزوده در دارایی‌شان، مالیات آن را به دولت پرداخت کنند. اما این وعده تاکنون محقق نشده است.

در حال حاضر فارغ از دو رویداد ثبت شده و 6 معادله ناتمام در تقویم93 مسکن، یک طرح نیز برای اجرا در سال94، توسط دولت تصویب شده است.
این طرح که به مسکن‌اجتماعی شهرت پیدا کرده، ساخت یا تامین مسکن برای 625 هزار خانوار فاقد مسکن در هر سال را شامل می‌شود که به صورت پرداخت 300 هزار فقره وام ساخت 50 میلیونی در بافت‌های فرسوده، پرداخت 200 هزار فقره وام 15 میلیونی ساخت مسکن در مناطق غیرشهری و همچنین تامین کمک هزینه اجاره یا خرید مسکن 125 هزار خانوار کم‌درآمد، از سال94 اجرایی خواهد شد.

امسال علاوه بر اینها، چند اتفاق مثبت نیز در بازار مسکن ثبت شد.
از جمله اینکه، 5 میلیون تومان به سقف وام مسکن‌مهر اضافه شد که این موضوع باعث تسریع در تکمیل واحدهای نیمه تمام خواهد شد. همچنین علاوه بر یک میلیون و 100 هزار واحدی که تا قبل از دولت یازدهم، در مسکن مهر افتتاح شد، حدود 400 هزار واحد دیگر نیز در یکسال اخیر تحویل متقاضیان شد که به این ترتیب، هم اکنون حدود 700 هزار مسکن‌مهر در حال ساخت، در تعهد دولت برای تحویل قرار دارد.

امسال بی‌انضباطی در ساخت‌و‌ساز که با فروش تراکم و تغییرکاربری توسط دانه درشت‌های ساختمانی طی سال‌های اخیر به اوج رسیده بود نیز با تصمیمات شورای عالی شهرسازی، تحت کنترل قرار گرفت. این قضیه تاحدودی از رشد کاذب و تصاعدی قیمت زمین جلوگیری کرد.

 بررسی‌ها درباره اثر ترکیبی دو رویداد اتفاق افتاده، 6 معادله ناتمام و یک طرح مصوب آماده اجرا، بر تحولات بازار مسکن سال جدید، نشان می‌دهد: برخی از این وقایع در نقش روان‌کننده، می‌تواند سال آینده به تحریک بازار مسکن برای خروج از رکود منجر شود. به عنوان مثال، مصوبه افزایش وام ساخت باعث تشویق سازنده‌ها برای بازگشت به بازار خواهد شد.

اما دسته دیگر که در نقش دست‌انداز ظهور می‌کنند، باعث حفظ مسیر فعلی بازار می‌شود.
هم اکنون سهم دسته دوم در تشکیل فرآیند آتی بازار مسکن قوی‌تر از دسته اول است که مهم‌ترین پارامتر در بین دست‌اندازها، معادله ناتمام مربوط به قدرت خرید مصرفی است. توان خریداران رابطه مستقیم با رونق دارد.
با چنین تصویری، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن تا نیمه سال آینده کماکان در رکود بماند.