پیشنهادهای ۹ گانه برای نوسازی بافت‌های فرسوده
۳ هزار و ۲۶۸ هکتار بافت فرسوده تهران از سال‌ها پیش تلاقی اتفاق‌نظر دولت و شهرداری بوده است.
۳ هزار و ۲۶۸ هکتار بافت فرسوده تهران از سال‌ها پیش تلاقی اتفاق‌نظر دولت و شهرداری بوده است.
به گزارش همشهری آنلاین، به‌ویژه در این روزها که شهرداری و دولت در طول مدیریت شورایی دوباره توانسته‌اند همگرایی داشته باشند. نوسازی بافت‌های فرسوده تهران می‌تواند تجربه‌ای تازه برای این همگرایی باشد؛ تجربه‌ای که از 2سال پیش آغاز شد و ستاد بازآفرینی شهر تهران گام‌های اساسی برای نوسازی بافت‌های فرسوده برداشت.
سازمان نوسازی شهر تهران پس از اجرای سیاست‌های جدید توانسته نسخه‌ای تازه از طرحی رونمایی کند که برای نخستین بار در دولت مطرح خواهد شد. طرحی که می‌تواند الگویی برای نوسازی بافت فرسوده در تمامی شهرهای کشور باشد و راه را برای نوسازی بیش از 20درصد مساحت شهری کشور باز کند.
سازمان نوسازی شهر تهران نسخه‌ای را برای نفوذ به بافت فرسوده طراحی کرده و قرار است ظرف روزهای آینده به دولت ارائه دهد. این طرح شامل5 سیاست مشترک دولت، شهرداری و نظام بانکی و 4گام تازه برای دستیابی به این سیاست‌هاست. در واقع این طرح تلاشی است برای رونق دوباره ساخت‌وساز به‌ویژه در عرصه بافت‌های فرسوده شهری. محتوای این طرح همراستایی کامل دارد با آنچه محمدعلی نجفی، شهردار تهران پیش‌‌تر در قالب برنامه خود برای بافت فرسوده مطرح کرده بود. شهردار تهران در قالب برنامه ارائه شده خود به شورای شهر پنجم برای اداره شهر تهران، عنوان کرده است که بنا دارد برنامه‌ای برای رونق بافت فرسوده ارائه دهد و روند شکل‌گیری رونق نوسازی در این محدوده از شهر را از سیکل‌های رکود و رونق مسکن جدا کند.
- فرسودگی در 5درصد مساحت پایتخت
هزار پلاک شهر تهران نیاز به نوسازی دارد؛ این رقم یعنی بیش از 5درصد مساحت شهر تهران؛ یعنی دقیقا 3هزار و 268هکتار از مساحت پایتخت. در این محدوده 19درصد از جمعیت شهر تهران زندگی می‌کنند و حدود 22درصد کل پلاک‌های شهر تهران را شامل می‌شود. بیشترین مناطقی که بافت فرسوده مسکونی در آن جای گرفته‌اند، مناطق 17، 12و 10شهرداری تهران است. از این رو تلاش‌های شهرداری تهران در این محدوده بیشتر از هر جای دیگر است.
براساس آمار سازمان نوسازی شهر تهران از ابتدای سال‌جاری میزان ساخت‌وساز ماهانه در بافت فرسوده بیش از یک هزار و 200واحد مسکونی بوده‌است. این میزان ساخت‌وساز در مقایسه با 800واحد ساخته شده در سال گذشته، رشدی بیش از 54درصد را نشان می‌دهد. اما آنگونه که مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران می‌گوید، هم‌اکنون 2هزار و 500واحد مسکونی نوساز کلید‌نخورده در مناطق بافت فرسوده شهر تهران بابت معطلی در فروش روی دست سرمایه‌گذاران ساختمانی مانده‌است.
- 5سیاست برای رونق
با وجود سرعت نوسازی در بافت‌های فرسوده شهری، بسیاری از واحدهای ساخته شده این محدوده به‌ویژه مناطق سه‌گانه به فروش نرسیده‌است و سرمایه‌گذاران نوسازی بافت‌های فرسوده، با چالش تازه‌ای روبه‌رو شده‌اند. عبادالله فتح‌اللهی با اشاره به‌علت اصلی رکود این میزان واحد نوساز در بافت فرسوده گفت: به‌رغم رشد معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر در بسیاری از مناطق تهران، موضوع ناتوانی خرید اقشار هدف در بافت فرسوده به‌رغم تقاضای مؤثر برای خرید بوده است.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران ریشه این ناتوانی را 2اشکال در وام خرید مسکن در بافت فرسوده عنوان کرد که مهم‌ترین آن در مبلغ بالای قسط ماهانه وام خرید مسکن است و اشکال دوم آن طولانی‌بودن دوره انتظار برای خرید وام مسکن مربوط به صندوق پس‌انداز یکم است.
فتح‌اللهی با اشاره به پیشنهاد سازمان نوسازی برای رونق بافت فرسوده گفت: سازمان نوسازی شهر تهران برای هدایت بخش مسکن به فاز رونق با سکوی پرتاب مناطق بافت فرسوده 9پیشنهاد داده که باید به‌صورت مشترک بین شهرداری، شبکه بانکی و دولت به اجرا درآید. مدیرعامل سازمان نوسازی گفت که درصورت اجرای این سیاست‌ها می‌توان امیدوار بود که این اقدامات به رونق واحدهای بافت فرسوده و رسوب‌زدایی سریع از بافت فرسوده کمک کند.
آمارها نشان می‌دهد که تعداد واحدهای نوسازی شده در بافت فرسوده در اواخر سال 94حدود 5هزار واحد مسکونی بوده است که طی 2سال اخیر کاهش یافته اما همچنان برای عرضه تمامی واحدها به بازار به‌دلیل عدم‌توانمندی بخش تقاضا مانع وجود دارد. به گفته وی، 5سیاست برای ایجاد تقاضای مسکن در این محدوده وجود دارد تا در ابتدا رکود در بازار برطرف شود. عبادالله فتح‌اللهی، مدیرعامل سازمان نوسازی شهرتهران با تأکید بر اینکه اجرای این نسخه پیشنهادی دارای چند مزیت عمده برای بخش مسکن و تسریع روند نوسازی بافت فرسوده است، گفت: رویکرد شکل‌گرفته برای نوسازی بافت فرسوده را که با حضور مشترک رئیس‌جمهور، مقامات دولتی و شهرداری شکل گرفته باید به فال نیک گرفت. در این چارچوب برای آنکه بتوان رونق مسکن را به بهترین شکل رقم زد، باید از معایب رشد و رونق مسکن دوری کرد.
- 4گام مشترک دولت،شهرداری و سیستم بانکی
سالانه باید حداقل 300هزار واحد مسکونی جدید احداث شود که از این تعداد سهم بافت فرسوده شهر تهران دست‌کم حدود 20هزار واحد مسکونی در هر سال است. برای رونق ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده ابتدا باید شرایط پایدار باشد و سپس به کل شهر تسری پیدا کند. ضرورت دارد 4گام مشترک از سوی شهرداری، دولت و سیستم بانکی برداشته شود. گام نخست آن است که 50درصد از هزینه ساخت‌وساز مسکن در بافت فرسوده کاهش یابد.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران گفت: در ماه‌های اخیر هزینه ساخت مسکن به واسطه معافیت سازنده‌ها از پرداخت عوارض شهرداری و حق انشعابات حدود 30درصد‌کاهش یافته است. به این ترتیب هزینه ساخت در بافت فرسوده حدود یک میلیون تومان است که 50درصد آن مربوط به هزینه‌های مصالح ساختمانی و کارگر است اما 50درصد دیگر که جزوفرعی هزینه‌های ساخت‌وساز محسوب می‌شود، ناشی از 15فاکتور هزینه‌ای مربوط به هزینه‌های جانبی ساخت است.
