چرخش معاملات ملک با قیمت ثابت

 
حجم معاملات مسکن در پایتخت در اولین ماه پاییز به‌دلیل شوک ناشی از تغییر فصل –پایان نقل و انتقالات ملکی به‌خاطر شروع سال تحصیلی- 28 درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده بود طوری‌که این «انقباض بازار»، طی هفته‌های اخیر شائبه بازگشت رکود را بین فعالان ملکی دامن زد اما هم‌اکنون سطح جدید قیمت و حجم معاملات مسکن نشان می‌دهد: «وقفه پاییزی» پیش‌رونق به‌خاطر «تداوم حضور تقاضای مصرفی در بازار» برطرف شده و در این میان، «رشد صفر» میانگین قیمت آپارتمان‌ها در آبان نسبت به مهر، به عنوان دومین عامل کمکی، دمای معاملات را با رشد دورقمی بالا برده است.
میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آبان، در سطح 4میلیون و 600 هزار تومان مهرماه ثابت ماند و تورم ماهانه در این بازار ‏ صفر شد.

 کارشناسان اقتصاد مسکن این عدم تغییر در قیمت‌ها به‌رغم رشد چشمگیر حجم معاملات را به نوعی پیامد استرس فروشنده‌ها از عواقب برگشت رکود عنوان می‌کنند که توانسته سمت عرضه را به فروش با قیمت ماه قبل (مهر) تشویق کند. در حال حاضر اثر کاهشی تغییر فصل بر حجم معاملات خرید مسکن در تهران، تا حدودی خنثی شده است. مهر ماه امسال تعداد آپارتمان‌های فروش‌رفته در پایتخت از 14 هزار واحد در شهریور به 10 هزار واحد مسکونی رسید اما ماه آبان با خیز دوباره بازار، حجم معاملات به 12 هزار و 354 واحد مسکونی افزایش یافت.

پرهیز فروشنده‌ها از دستکاری قیمت آپارتمان باعث شده خریداران برای انجام معامله از خود رغبت نشان دهند و این دو رفتار هم‌جهت می‌تواند بازار معاملات مسکن شب عید را به فاز رونق «نزدیک‌تر» کند. سال گذشته استارت اولیه خروج از رکود عمیق معاملات مسکن، در ماه‌های دی و بهمن زده شد طوری‌که نقل و انتقالات شب عید در این بازار، ‏ شیب رشد ماهانه حجم معاملات را از حالت منفی نیمه اول 94 به مثبت 28 درصد در دی ماه رساند.

آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن مشخص می‌کند: حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی 8 ماه اول امسال 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این اتفاق، پایان رکود معاملاتی و قرار داشتن بازار در فاز پیش‌رونق را تایید می‌کند. شرایط فعلی بازار هم به لحاظ قدرت نسبی خرید و هم از بابت حجم عرضه آپارتمان –به‌خصوص آپارتمان‌های چند سال ساخت کارکرده و تا حدودی واحدهای نوساز- مساعد گرم‌تر شدن است.
 
معدل 8 ماهه قیمت مسکن
اگر چه متوسط قیمت مسکن در تهران طی ماه‌های گذشته از سال 95، با افت و خیزهای محدود ماهانه–رشد ماهانه مثبت و منفی- مواجه شد اما دامنه افزایش آن، ‏ بیش‌از مقدار کاهشی بوده است. در حال حاضر سطح قیمت مسکن نسبت به ابتدای سال، 4 درصد افزایش پیدا کرده که این میزان رشد، نرخ بازدهی بازار خرید ملک در 8 ماه محسوب می‌شود. از طرفی ‏ معدل 8 ماهه قیمت مسکن به متر مربعی 4 میلیون و 460 هزار تومان رسیده که 5/ 9 درصد نسبت به 8 ماه اول سال 94 افزایش از خود نشان می‌دهد.

اگر چه میانگین 8 ماهه قیمت مسکن به مرز رشد دورقمی نزدیک شده اما آخرین نرخ تغییرات نقطه‌ای قیمت بیانگر آن است که متوسط ارزش اسمی فروش آپارتمان‌های مسکونی در تهران در آبان ماه (نسبت به آبان سال 94)، ‏ رقمی معادل 8/ 14 درصد رشد کرده که بالاترین تورم نقطه‌ای از ابتدای سال تا کنون در این بازار محسوب می‌شود. در ماه‌های قبل، نرخ تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن بین 4 تا 11 درصد در نوسان بود. رشد 8/ 14 درصدی قیمت اسمی آپارتمان نسبت به سال گذشته همین موقع، ممکن است این تصور را در گروه تقاضای سرمایه‌ای به‌وجود بیاورد که جهش نزدیک است و در نتیجه، با ورود پرحجم این گروه به بازار معاملات، قیمت‌ها در کوتاه‌مدت تحریک شود.
 
پاسخ سفته‌بازهای ملکی
پرسش مطرح برای سفته‌بازهای ملکی در حال حاضر آن است که آیا با مثبت شدن نرخ بازدهی مسکن در 8 ماه از یکسو و رشد نقطه‌ای قیمت تا نزدیکی 15 درصد از سوی دیگر، فضای سرمایه‌گذاری در این بازار مناسب سودگیری است؟
بررسی‌های درباره ابهامات و سوالاتی که سطح فعلی تورم مسکن برای هر دو گروه تقاضا –خریداران مصرفی و سرمایه‌ای- ایجاد کرده است، نشان می‌دهد: برای سفته‌بازها به دو علت، گزینه‌های بهتر از بازار مسکن وجود دارد.

در قالب این بررسی، زمینه رشد شدید قیمت مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، قابل تحلیل نیست. دلیل اول به «نرخ بازدهی نسبی 5 بازار سرمایه‌گذاری و رتبه بازار مسکن بین چهار بازار دیگر» مربوط است و دلیل دوم نیز شامل « نوسان معنادار قیمت واقعی مسکن» است. در حال حاضر سه بازار رقیب مسکن برای سرمایه‌گذاری وجود دارد که در 8 ماه اول امسال، سرمایه‌گذاران آنها دست‌کم 7/ 1 برابر بازدهی خرید ملک، سود سرمایه‌گذاری کسب کردند.

رتبه‌بندی نرخ بازدهی بازارها در 8 ماه اول امسال مشخص می‌کند بازارهای پول، سکه و دلار در مقام اول تا سوم بیشترین عایدی سرمایه‌گذاری قرار دارند. سپرده‌گذاران بانکی در بازار پول، در پایان آبان امسال 10 درصد نسبت به ابتدای سال سود کردند و در بازار سکه و دلار نیز نرخ بازدهی در این مدت به ترتیب معادل 9درصد و 7 درصد شد. این در حالی است که نرخ بازدهی خرید ملک در 8 ماه اول امسال در سطح 4 درصد قرار گرفت و این بازار چهارم شد. آخرین بازار به لحاظ نرخ بازدهی، بازار سهام بود که سرمایه‌گذاران آن در پایان آبان امسال با زیان 2/ 1 درصدی نسبت به ابتدای سال مواجه شدند. در حال حاضر نه‌تنها بازار مسکن به لحاظ رتبه بازدهی در بین سایر بازارها، در مقام چهارم از پنجم قرار دارد که حتی نرخ بازدهی آن نیز نسبت به سال 94 رقمی معادل 8/ 1 واحد درصد افت کرده است.

نرخ بازدهی خرید ملک در طول سال گذشته و تا قبل از بهمن و اسفند 94، همواره منفی بود اما به‌واسطه رشد 8 درصدی قیمت در اسفند نسبت به بهمن، نرخ بازدهی سال 94 بازار خرید مسکن به 8/ 5 درصد رسید، هم‌اکنون اما این نرخ، پایین‌تر آمده است. بنابراین هزینه نسبی سفته‌بازی ملکی در مقایسه با سایر بازارها، هنوز در سطح بالا، ارزیابی می‌شود. از طرفی، اگر چه قیمت اسمی مسکن نسبت به پاییز سال گذشته نزدیک 15درصد رشد کرده است اما این وضعیت با توجه به روند دو سال گذشته تورم مسکن، «اصلاح قیمت واقعی» و جبران عقب‌ماندگی نرخ رشد اسمی قیمت مسکن از سطح نرخ تورم عمومی محسوب می‌شود.

 قیمت واقعی مسکن طی 32 ماه منتهی به ابتدای خرداد 95 همواره با رشد منفی همراه بوده به این معنا که میزان رشد قیمت اسمی، کمتر از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات موجود در سبد خرید خانوارها بوده است. سال 93 قیمت واقعی مسکن 11 درصد افت کرد و در سال 94 نیز این متغیر 13 درصد کاهش یافت. با این حال، سطح پایین تورم مسکن در مقایسه با تورم عمومی، از خرداد امسال، معکوس شد و طی 6 ماه گذشته، با سبقت جزئی نرخ رشد قیمت اسمی از نرخ تورم، فرآیند «اصلاح قیمت واقعی مسکن» آغاز شده است. رشد 8/ 14 درصدی قیمت اسمی مسکن در آبان در مقایسه با تورم 1/ 9 درصدی نشان می‌دهد: قیمت واقعی مسکن در ماه گذشته 7/ 5 درصد افزایش یافته است.

آبان امسال میانگین قیمت اسمی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با 600 هزار تومان افزایش نسبت به آبان سال گذشته، به 4 میلیون و 635 هزار تومان رسید. تورم مسکن –رشد قیمت اسمی- اگر چه از تورم عمومی فراتر رفته اما در نزدیکی آن، در نوسان است. این رفتار مطابق انتظارات و پیش‌بینی‌های کارشناسان اقتصاد مسکن -که پیش‌تر دامنه رشد قیمت مسکن را حول و حوش تورم تخمین زده بودند- است.

برآورد می‌شود دامنه رشد قیمت اسمی در ماه‌های آینده مشروط به پایداری نسبی متغیرهای اثرگذار و عدم بروز شوک‌های بیرونی، همچنان در فاصله کمی از تورم عمومی در نوسان باشد. آنچه بازار مسکن را در شرایط فعلی از جهش مصون نگه داشته، رشد خفیف و تدریجی قیمت اسمی طی دو سال گذشته بوده است.

در دوره‌های رکود، معمولا قیمت اسمی با رشد منفی مواجه می‌شود به‌طوری‌که سال 76 متوسط قیمت اسمی 5/ 2 درصد، ‏ سال 83 حدود 3 درصد و سال 88 نزدیک 10 درصد افت کرد. این در حالی است که در رکود سال‌های 93 و 94 قیمت اسمی مسکن به ترتیب 6/ 4 درصد افزایش و 7/ 0 درصد کاهش پیدا کرد که در مقایسه با افت دوره‌های قبل، نشان از آن دارد که فنر قیمت مسکن در این دوره، به میزان رکود‌های قبلی، فشرده نشد، در نتیجه در دوره جدید از این منظر، زمینه جهش وجود ندارد.