کنترل نرخ مسکن با نظارت بر نرخ زمین

مسکن، در زمره صنایع پیشرو و مادر به شمار می‌آید و ازآنجا که حدود ۸۰صنعت به این حوزه وابسته است، رونق بخش مسکن می‌تواند به مثابه خارج شدن رکود از تعداد زیادی از صنایع کشور باشد.

با این وجود، اما چند سالی است که به دلیل برخی از سیاست‌های نادرست دولت نهم و دهم، رکود بر این بازار سایه انداخته و گویا قصد ندارد جای خود را به رونق بدهد. دولت یازدهم با توجه به اهمیت این بخش و نقشی که در زندگی افراد جامعه دارد، از همان ابتدا تمام تلاش خود را به کار بست تا بتواند رکود را از بازار مسکن خارج کند و زمینه تحرک و افزایش تقاضا را دراین بازار به وجود آورد، درهمین راستا هم ارائه تسهیلات بانکی به متقاضیان خرید خانه را راهکار رفع این معضل قرار داد و اقدام به افزایش میزان وام‌های بانکی کرد تا بتواند از این طریق قدرت خرید مردم را بالا ببرد.

به اعتقاد کارشناسان، بالا بودن نرخ سود تسهیلات مسکن، نتوانسته چاره رکود حاکم بر بازار باشد و بخشی از مشکلات این حوزه همچنان به قوت خود باقی است. ازاین‌رو فعالان این صنف از دولت دوازدهم انتظار دارند چاره‌ای اساسی برای رفع معضل رکود بازار مسکن بیندیشد تا ضمن خروج رکود ازاین بخش، تحرک مثبتی در کل اقتصاد ایجاد و نفع آن شامل مردم و جامعه شود.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران دراین باره می‌گوید: چندی پیش اعلام شد اقتصاد کشور در مسیر خروج از رکود قرار گرفته و این امیدواری را ایجاد کرد که شاید بازار مسکن از رکود خارج شود، اما این درحالی است که این موضوع هنوز در بازار مسکن نمود نیافته و این بخش همچنان در رکود به سر می‌برد.

حسام عقبایی در گفت‌وگو با «گسترش تجارت» با بیان اینکه برای خروج از رکود باید اقداماتی انجام شود، در ادامه پیشنهاد خود برای برون‌رفت از شرایط رکود از بازار مسکن بیان می‌کند: برای اینکه بازار مسکن دوباره با سونامی نرخ روبه‌رو نشود باید سیاست‌های پولی و بانکی در کشور اصلاح شود. یکی از برنامه‌های اصلی مجلس دهم اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی بود، اما باوجود اینکه بیش از یک سال و نیم از عمر این مجلس سپری شده، آن‌گونه که باید به این مهم توجه نشده است.

ضرورت اصلاح ساختار پولی و بانکی

وی با اشاره به اینکه بانکداری در ایران تبدیل به بنگاهداری شده است می‌گوید: بانکداری در ایران، از رویکرد توسعه‌ای خود فاصله گرفته است، بنابراین پیشنهاد می‌شود برای خروج بازار مسکن از رکود، اصلاح ساختار پولی و بانکی در کشور هرچه زودتر انجام شود.

اگر این اتفاق رخ دهد منجر به کاهش سود بانکی، بالا رفتن مبالغ تسهیلات بانکی، اعطای تسهیلات بانکی زودبازده و ارائه تسهیلات ویژه به جوانان و خانه‌اولی‌ها خواهد شد. درمجموع می‌توان گفت که این امر باعث تحریک تقاضا و بالا بردن قدرت خرید مردم می‌شود.

عقبایی در ادامه در تشریح پیشنهاد دیگر خود برای خروج بازار مسکن از رکود می‌گوید: به نظر بنده، دولت دوازدهم در بخش زمین باید تصمیم‌های جدی و اثرگذار بگیرد. درحال‌حاضر بیش از ۷۰ درصد نرخ مسکن مربوط به نرخ زمین است، ازاین‌رو مدیریت زمین می‌تواند نقش بسزایی در کاهش و حقیقی شدن نرخ مسکن داشته باشد. این مسئول صنفی می‌گوید: هدف از ساماندهی این بخش، این نیست که دولت زمین به مردم واگذار کند. من بر این باور هستم که کمیته‌ای متشکل از نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، وزارت مسکن، بنیاد مسکن، شهرداری و وزارت جهاد کشاورزی تشکیل شود و این کمیته بعد از بررسی‌های لازم زمین‌هایی را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد تا این‌گونه مسکن با نرخ واقعی در اختیار متقاضیان قرار داده شود.

اعطای تسهیلات برای خانه‌اولی‌ها

وی با اشاره به اینکه نرخ تولید مسکن در ایران چندان بالا نیست می‌گوید: اگر مشکل زمین رفع شود، به طور حتم تا ۵۰ درصد، نرخ مسکن کاهش خواهد یافت و مسکن به نرخ واقعی خود نزدیک می‌شود اما نبود مدیریت در حوزه زمین باعث شده خرید مسکن برای دهک‌های متوسط و پایین جامعه به یک آرزو تبدیل شود.

سومین پیشنهاد این فعال اقتصادی، تولید مسکن استیجاری است. وی دراین‌باره می‌گوید: دهک‌های پایین جامعه حداقل پس‌انداز را برای خرید خانه ندارند و حتی نمی‌توانند برای خرید مسکن اجتماعی و مهر اقدام کنند، ازاین‌رو پیشنهاد می‌دهم طرح مسکن استیجاری که از مجلس هفتم مورد موافقت نمایندگان مجلس بوده، در دستور برنامه دولت دوازدهم قرار گیرد. البته دولت یازدهم موافقت خود را نسبت به این طرح اعلام کرده است.

وی بابیان اینکه سکونت در مسکن استیجاری باعث خواهد شد که دهک‌های پایین جامعه فرصتی برای پس‌انداز کردن پیدا کنند ادامه می‌دهد: بعد از پس‌انداز این اقشار می‌توانند نسبت به خرید مسکن اجتماعی یا مسکن مهر اقدام کنند.

عقبایی بابیان اینکه کشور سالانه به تولید یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد اما ۳۰۰ هزار مسکن در کشور تولید می‌شود می‌گوید: برای اینکه توازن بین عرضه و تقاضا ایجاد شود باید با برنامه جلو برویم، تقاضای فعالان در حوزه مسکن این است که سلیقه‌ای عمل نکنند و بر اساس چشم‌انداز جلو بروند و افق ۱۴۰۴ را برای خود ترسیم کنند. البته داشتن برنامه میان‌مدت و کوتاه‌مدت برای پاسخ دادن به نیازهای مردم می‌تواند کارساز باشد.

تولید مسکن صنعتی شود

به گفته وی دولت یازدهم فرصت کافی برای بررسی نیاز مردم در حوزه مسکن را داشت. پس می‌توان این بررسی‌ها را در دولت دوازدهم عملیاتی کرد. چون توقع مردم از دولت این است که گام‌های تاثیرگذاری در راستای ایجاد توازن بین تقاضا و تولید بردارد.

وی در ادامه بابیان اینکه تولید مسکن در کشور هنوز بومی و سنتی است می‌گوید: تولید مسکن در ایران هنوز به مرحله صنعتی نرسیده است. درحال‌حاضر ۱۰ درصد مسکن به‌صورت صنعتی تولید می‌شود ازاین‌رو تولید مسکن باید به سمت صنعتی شدن برود تا سرعت تولید مسکن بالا برود و اگر این اتفاق بیفتد توازن بین تولید و تقاضا ایجاد کرده‌ایم.

وی با اشاره به اینکه بیشتر مسکن‌های حاشیه شهرها و مسکن‌های لوکس خالی هستند می‌گوید: اگر تولید مسکن به سمت صنعتی شدن برود این مسکن‌ها نیز به نرخ حقیقی خود نزدیک می‌شوند و به شبکه عرضه وارد می‌شوند چراکه نگه‌داشتن این مسکن‌ها دیگر برای صاحبان آنها توجیه اقتصادی نخواهد داشت. اگر این اقدامات انجام شود دولت دوازدهم می‌تواند کارنامه مثبتی در جهت تامین مسکن برای مردم داشته باشد.

عقبایی در پاسخ به این پرسش که مسکن مهر تا چه میزان ایجادکننده تورم در بازار مسکن بوده است می‌گوید: مسکن مهر در شهرهای کوچک بسیار موفق عمل کرد. اما ازآنجایی‌که پروژه مسکن مهر در شهرهای بزرگ در حاشیه شهرها باقی ماند بیشتر حالت سرمایه‌گذاری پیدا کرد و ذخیره سرمایه‌های مردم در این پروژه باعث ایجاد تورم شد اما با توجه به آزادسازی خریدوفروش و اتمام این پروژه ممکن است رکود از این بازار دور شود.

سود تسهیلات بانکی کاهش یابد

همچنین بازرس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره پیشنهادهای خود به دولت دوازدهم برای برون‌رفت از رکود حاکم بر این بازار می‌گوید: به نظر بنده دولت دوازدهم باید سود بانکی را کاهش دهد. البته این کاهش سود نباید یکباره انجام شود چراکه باعث خواهد شد در مقیاس زیاد نقدینگی وارد بازار شود و این مسئله باعث هیجانی شدن بازار خواهد شد و بازار هیجان به نسبت بدتری را تجربه خواهد کرد. داود بیگی‌نژاد در گفت‌وگو با «گسترش تجارت» بیان می‌کند: به نظر بنده دولت دوازدهم باید انحصار اعطای وام را از بانک مسکن گرفته و به بانک‌های دیگر توسعه دهد.

در ضمن لازم است مدت بازپرداخت وام مسکن بیشتر شود تا پرداخت این اقساط برای تمام طبقات اجتماعی توجیه داشته باشد.

اقساط این وام از میزان دستمزد کارگران بالاتر است و به همین دلیل چندان تمایلی برای دریافت این وام وجود ندارد.

وی در ادامه درباره خرید اوراق در بانک مسکن می‌گوید: به نظر من هزینه‌هایی که برای خرید اوراق صرف می‌شود به‌صرفه نیست و باعث افزایش نرخ مسکن شده است. هزینه خرید اوراق باعث شده تمایل مردم نسبت به دریافت این تسهیلات کاهش پیدا کند و به همین دلیل ترجیح می‌دهند همچنان مستاجر بمانند.

سخن آخر

همواره یکی از اولویت‌های شهروندان تهیه مسکن است. از این رو دولتمردان سعی می‌کنند برای تامین مسکن مورد نیاز برنامه‌هایی را در دستور کار قرار دهند. به اعتقاد کارشناسان اتاق اصناف، رکود حاکم بر بازار مسکن به دلیل دنبال کردن سیاست‌های نادرست دولت نهم و دهم است. درست است که دولت یازدهم برای برون‌رفت از رکود حاکم بر این بازار اقداماتی انجام داد اما نتوانست در این زمینه چندان موثر واقع شود. فعالان اقتصادی مسکن به مردان سیاسی دولت دوازدهم پیشنهاد می‌دهند برای برون‌رفت از رکود حاکم بر بازار مسکن برنامه‌هایی چون اصلاح نظام پولی و بانکی، تهیه مسکن‌های استیجاری و کاهش نرخ زمین را در دستور کار قرار دهد.