◄ آیا رکود مسکن تمام شده است؟
تازه‌ترین آمارهای دفتر اقتصاد مسکن حاکی است بازار خریدوفروش املاک مسکونی در پایتخت بعد از حدود یک سال حرکت خفیف و تدریجی در فاز «پیش رونق»، ماه گذشته با ثبت دو رکورد فصلی و نقطه‌ای، وارد فاز «رونق» شد.
تازه‌ترین آمارهای دفتر اقتصاد مسکن حاکی است بازار خریدوفروش املاک مسکونی در پایتخت بعد از حدود یک سال حرکت خفیف و تدریجی در فاز «پیش رونق»، ماه گذشته با ثبت دو رکورد فصلی و نقطه‌ای، وارد فاز «رونق» شده است.
به گزارش تین‌نیوز، آذرماه امسال ۱۶ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی (ثبت‌شده در مبایعه‌نامه‌ها بعد از حذف قراردادهای نامعتبر از سوی سامانه ره‌گیری) در شهر تهران فروخته شد که این حجم معاملات، ۲۰ درصد نسبت به ماه قبل (آبان ۹۶) و ۵۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته (آذر ۹۵) افزایش نشان می‌دهد.
حجم خرید آپارتمان در آذرماهبه لحاظ «تعداد قراردادها» و همچنین تداوم «تحرک رو به افزایش در بازار به‌خصوص طی چند ماه اخیر»، بیانگر «خروج کامل از رکود معاملاتی» است. معاملات آذر در مقایسه با مهر و آبان، «رکورد بیشترین فروش» آپارتمان در پاییز بازار مسکن تهران به‌حساب می‌آید. از طرفی، میزان رشد نقطه‌ای حجم معاملات در ماه گذشته (افزایش ۵۲ درصدی) نیز «رکورد بالاترین رشد» حجمی بازار (تغییرات نقطه‌ای) دست‌کم از سال ۹۲ تاکنون محسوب می‌شود.
فاز جدید معاملات مسکن مشخص می‌کند: به‌رغم آنکه چشم‌انداز بازار ملک با توجه به آستانه جابه‌جایی‌های شب عید، بر تداوم رونق طی ماه‌های پایانی سال استوار است اما «تغییر محسوس» در سطح قیمت مسکن در ماه گذشته، «پایداری بازار در فاز جدید» را با تردید کارشناسان و فعالان بازار روبه‌رو کرده است. قیمت مسکن تحت تأثیر رکورد افزایش معاملات خرید در آذرماه، از دامنه نوسان ماهانه یک تا ۲ درصدی ۸ ماه اول سال خارج شد و رکورد بیشترین رشد ماهانه طی ۲۱ ماه اخیر را به ثبت رساند.
میانگین قیمت مسکن در تهران هم‌اکنون با استناد به معاملات آذر ۹۶، مترمربعی ۴ میلیون و ۹۹۶ هزار تومان شده است. متوسط قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران، ماه گذشته ۴ درصد نسبت به آبان افزایش یافت و با «نزدیک به ۲۰۰ هزار تومان» رشد در هر مترمربع، به مرز ۵ میلیون تومان رسید. این، بالاترین رشد ماهانه قیمت ملک از اسفند ۹۴ تاکنون به‌حساب می‌آید که البته بخشی از آن، با لحاظ پایان رکود معاملاتی، افزایش تقاضای مصرفی و تحرک معاملات، طبیعی به نظر می‌رسد. اکنون با افزایش دامنه تغییرات مثبت ماهانه قیمت مسکن، نرخ رشد نقطه‌ای (تغییرات نسبت به ماه مشابه سال گذشته) نیز افزایش پیداکرده است.
ماه گذشته، متوسط قیمت آپارتمان‌های فروخته‌شده در پایتخت، ۶/ ۱۳ درصد نسبت به آذر ۹۵ افزایش یافت. تورم نقطه‌ای مسکن تا پیش از آبان ماه، همواره پایین‌تر از نرخ تورم عمومی بود اما در آن ماه (آبان ۹۶)، این شاخص یعنی نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن، بعد از ۳۳ ماه دورقمی شد و افزایش حدود ۱۰ درصدی سطح قیمت نسبت به میانه پاییز ۹۵ را رقم زد. در حال حاضر نیز بازار معاملات ملک شاهد سبقت نرخ رشد قیمت مسکن از تورم عمومی است.
بررسی‌ها دراین‌باره نشان می‌دهد قدرت خرید مسکن در شهر تهران برای گروه اصلی شکل‌دهنده رونق معاملات (تقاضای مصرفی دهک متوسط)، شکننده است به‌طوری‌که «بیشتر شدن دامنه افزایش قیمت» می‌تواند عمر رونق اولیه در بازار خریدوفروش آپارتمان دست‌کم در مناطق مصرفی را کاهش دهد و از سرایت فاز تازه معاملات به سال جدید جلوگیری کند. سطح قیمت میانگین هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، ماه گذشته نزدیک به ۲۰۰ هزار تومان نسبت به ماه قبل از آن افزایش پیدا کرد. متوسط افزایش ماهانه قیمت تا پیش از آذرماه، حدود ۱۰۰ هزار تومان بوده است که از این منظر، کارنامه قیمتی معاملات آذر برای سمت تقاضای مصرفی، قابل ادامه نیست.
هرچند طی ماه گذشته، مطابق تحقیقات میدانی از بازار، ردپای تقاضای سرمایه‌ای نیز در معاملات دیده‌شده است اما جنس معاملات خرید با توجه به سهم بالای مناطق مصرفی، بیانگر وزن بالای تقاضای مصرفی است. در این شرایط ازآنجاکه معاملات شب عید، عمدتاً از محل تقاضای مصرفی می‌تواند در وضعیت حفظ رونق قرار بگیرد، رفتار فروشنده‌ها در اعلام «قیمت پیشنهادی» و نحوه کنار آمدن با خریداران در میز مذاکره، در آینده رونق کنونی بازار ملک نقش تعیین‌کننده خواهد داشت.
در این میان، همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد، دمای معاملات مسکن در پی بازگشت نرخ سود سپرده‌های بانکی به ۱۵ درصد، به‌تدریج رو به افزایش گذاشته است؛ بنابراین، درصورتی‌که بانک‌ها در ماه‌های پایانی سال جاری، کماکان به پرداخت سود حداکثر ۱۵ درصد به سپرده‌گذاران جدید متعهد باشند (اتفاقی که اگر امسال رقم بخورد متفاوت از تجربه ماه‌های پایانی سال‌های گذشته خواهد بود)، فاز جدید معاملات ملک، حداقل از سمت بازار رقیب آسیب نخواهد دید.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حال حاضر حجم معاملات خرید مسکن در ۹ ماه اول امسال، رشد ۱۳ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان می‌دهد. معاملات در یک سال ۹۵، رشد ۵ درصدی در حجم را تجربه کرده بود بنابراین، این تفاوت در نرخ رشد، ورود به فاز رونق نسبت به‌پیش رونق سال ۹۵ را تائید می‌کند. مقایسه کارنامه سه فصل گذشته از سال ۹۶ در بازار معاملات نیز حاکی است فصل تابستان به لحاظ حجم فروش آپارتمان، فصل پرفروش نسبت به پاییز و بهار بوده است.
بااین‌حال، میزان فروش پاییزی در بازار مسکن تهران حدود ۱۰۰۰ واحد کمتر از فصل اصلی نقل‌وانتقال (تابستان) است. بازار معاملات مسکن در پایان آذرماه، به لحاظ نرخ بازدهی همچنان در رتبه آخر نسبت به سایر بازارها قرار گرفت با این تفاوت که نرخ بازدهی، بعد از سه سال، هم‌اکنون دورقمی شده و به ۱۰ درصد رسیده است.
