◄ سرنوشت حباب قیمتی مسکن در آینده

حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه‌وشهرسازی معتقد است در سال آینده، بازار زمین نمی‌تواند برای سرمایه‌گذاران جذاب باشد. همچنین، افزایش قیمت در بازار زمین، بالاتر از حد واقعی، این هشدار را به سرمایه‌گذار می‌دهد که باید بااحتیاط وارد این بخش شود. بااین‌حال او در گفتگو با «حمل‌ونقل» نکته‌ای ظریف برای جذاب شدن سرمایه‌گذاری در این حوزه را نیز تشریح می‌کند.

 از دیدگاه برخی صاحب‌نظران اقتصادی ازجمله شما، بازار زمین به دلیل حبابی که دارد، جذاب نیست و ورود به این بازار را به سرمایه‌گذاران توصیه نمی‌کنید، اما در همین چند ماه اخیر، قیمت خانه کلنگی به‌شدت افزایش‌یافته است. باوجود چنین تغییری در بازار املاک کلنگی، چرا این بخش از بازار ملک برای سرمایه‌گذاری جذاب نیست؟

وقتی از حباب صحبت می‌کنیم به معنای بالا رفتن قیمت نیست. به طبع هر بازاری می‌تواند حبابی باشد، اما قیمت در آن بالا رود. هر سرمایه‌گذاری وقتی متوجه شود قیمت در بازار بالاتر از حد واقعی است باید احتیاط کند. توصیه من از این منظر است.

 اما در برخی شهرها به‌خصوص تهران زمین محدود است؟

بله، در تهران در برخی مناطق مثل ۱ و ۳، زمین خام وجود ندارد و تعداد خانه‌های کلنگی نیز به‌شدت معدود است، اما سرمایه‌گذاری که قصد دارد در این بخش‌ها سرمایه‌گذاری کند، حتماً محاسبه می‌کند چقدر هزینه ‌کند و چقدر آورده خواهد داشت. بازار املاک به‌شدت اشباع‌شده است. چرا باید سرمایه‌گذار وارد بازاری شود که بازدهی بالایی ندارد. سرمایه‌گذار می‌تواند در بانک سپرده‌گذاری کند و سود بی‌زحمت ۲۰ درصد را بگیرد.

 نکته‌ای که در سخنان شما وجود دارد بحث حباب است، معمولاً حباب با ترکیدن و ریزش قیمت همراه است، چرا در بخش مسکن ایران شاهد چنین اتفاقی نیستیم؟

 قیمت‌ها دو قسم است. قیمت اسمی و واقعی. معمولاً در برخی از بازارها قیمت اسمی هنگام ترکیدن حباب‌ها می‌ریزد، اما در برخی دیگر از بازارها که قیمت اسمی چسبندگی دارد، به‌جای ریزش قیمت اسمی، قیمت واقعی از سایر قیمت‌ها عقب می‌ماند.

درواقع اتفاقی که در بخش مسکن در کشور ما رخ‌داده، بدین شکل است: بنا به هر دلیلی حباب قیمت‌ها شکل می‌گیرد و سیل نقدینگی به سمت مسکن سرازیر می‌شود و قیمت‌ها بالا و بالاتر می‌رود؛ اما چون افزایش قیمت‌ها واقعی نبوده است، شکاف میان عرضه و تقاضا ایجاد می‌شود. تا اینجا تفاوتی میان مسکن و سایر دارایی‌ها وجود ندارد، اما با مشاهده شکاف عرضه و تقاضا حباب قیمت‌ها باید بترکد و قیمت‌ها شکسته شود.

چرا این اتفاق نمی‌افتد؟

دلیل این موضوع ممکن است این باشد که در شرایط تورمی، ترکیدن حباب مسکن بدین شکل است که قیمت مسکن ثابت می‌ماند و قیمت سایر کالاها افزایش می‌یابد. در این شرایط قیمت واقعی مسکن افت کرده است. برای مثال همین قیمت زمین در چند سال گذشته افزایشی نیافت، درحالی‌که شاخص تورم رشد داشته است. توقف رشد قیمت باوجود رشد شاخص تورم را می‌توان نشانه‌ای از ترکیدن حباب توصیف کرد.

 از همین رو است که من معتقدم بازار زمین کمتر از شاخص قیمت یا نرخ تورم رشد می‌کند، بنابراین بازار جذابی نیست؛ مگر آنکه کسی قصد داشته باشد واحدهای کم مساحت بسازد و به تقاضای مصرفی جواب دهد، در این حالت خرید زمین صرفه اقتصادی دارد.