◄ تحولات بازار ملک در نیمه نخست سال و «تب» بالای رشد قیمت مسکن
با وجود رکودی شدن دمای معاملات مسکن طی چهار ماه گذشته، نرخ رشد قیمت آپارتمان در ایستگاه پایانی تابستان امسال رکورد جدیدی از خود بر جای گذاشت. بازار معاملات مسکن به واسطه افزایش پی در پی قیمت‌های پیشنهادی، از ابتدای خردادماه تاکنون در یک شیب نزولی قرار گرفته تا جایی که از حدود ۱۷ هزار معامله در نیمه بهار امسال به حدود ۱۰ هزار فقره معامله در طول یکماه شهریور رسیده است. تب تند رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، مهم‌ترین عامل در عقب‌نشینی متقاضیان از بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان بوده است.
با وجود رکودی شدن معاملات مسکن طی چهار ماه گذشته، نرخ رشد قیمت آپارتمان در ایستگاه پایانی تابستان امسال رکورد جدیدی از خود بر جای گذاشت. بازار معاملات مسکن به واسطه افزایش پی در پی قیمت‌های پیشنهادی، از ابتدای خردادماه تاکنون در یک شیب نزولی قرار گرفته تا جایی که از حدود ۱۷ هزار معامله در نیمه بهار امسال به حدود ۱۰ هزار فقره معامله در طول یکماه شهریور رسیده است. تب تند رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، مهم‌ترین عامل در عقب‌نشینی متقاضیان از بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان بوده است.
آمارهای رسمی نشان می‌دهد: متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران طی یک ماه پایانی تابستان، به ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده است. به این معنی که قیمت هر مترمربع آپارتمان به طور متوسط در پایان تابستان معادل ۹.۴ درصد نسبت به میانه تابستان و معادل ۷۴.۱ درصد افزایش داشته است. نکته جالب آنکه برخلاف کاهش ابعاد حجم معاملات در پایان تابستان، روند رشد ماهانه و نقطه‌ای قیمت مسکن نسبت به ماه‌های قبل بیشتر شده است.
بررسی روند رشد ماهانه قیمت آپارتمان در نیمه نخست سال جاری حاکی از آن است که قیمت فروش هر متر مربع آپارتمان از ۵.۵ میلیون تومان در ابتدای امسال به ۶.۵ میلیون در پایان بهار و ۷.۵ میلیون در میانه تابستان رسید. هر چند شیب رشد ماهانه قیمت آپارتمان در مرداد ماه، اندکی کاهش یافت اما ابعاد التهاب قیمتی مجددا در شهریور رو به افزایش گذاشت و به بالای ۸ میلیون تومان در پایان تابستان صعود کرد. اما در برابر استمرار افزایش قیمت، حجم معاملات مسکن کوچک‌تر شد.
به طوری که در آمار رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن طی یک ماه شهریور، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد گزارش شده که نسبت به ماه قبل معادل ۱۳.۹ درصد و در مقایسه با شهریورماه سال گذشته که بازار مسکن هنوز به فاز رونق وارد نشده بود معادل ۳۳.۵ درصد کاهش را تجربه کرده است. در مردادماه امسال، حدود ۱۲ هزار واحد مسکونی و در شهریورماه سال گذشته معادل ۱۵ هزار و ۵۴۵ واحد خرید و فروش شده بودند.
نکته جالب آنکه بررسی روند معاملاتی و قیمتی بازار مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد: در میان مناطق مختلف شهر، منطقه ۵ دو رکورد همزمان و متفاوت ثبت کرده است. به طوری که این منطقه اگرچه بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه را نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۹۲.۱ درصد داشته اما در عین حال بیشترین سهم از معاملات خرید و فروش مسکن در شهر تهران را معادل ۱۵.۹ درصد از آن خود کرده است.
نمای بازار مسکن در نیمه ۹۷
بازار مسکن اگرچه از ابتدای امسال به صورت جدی به دوره رونق قدم گذاشت اما بررسی آمارهای مربوط به حجم معاملات نیمه نخست سال جاری حاکی از قرار داشتن حجم معاملات بازار در یک سیر نزولی نسبت به مدت مشابه سال گذاشته دارد. بررسی این آمار نشان می‌دهد: در بازار مسکن در نیمه نخست سال جاری حدود ۷۵ هزار واحد مسکونی خرید و فروش شده‌اند که نسبت به نیمه نخست سال گذشته معادل ۱۲.۱ درصد افت داشته است.
اما روند قیمتی بازار در شش ماهه ابتدایی سال جاری همچون ماه گذشته، حرکتی خلاف جهت حجم معاملات را داشته است. به طوری‌که قیمت هر مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران معادل ۶ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۵۰.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.
در عین حال مقایسه عملکرد معاملات انجام شده در شهر تهران طی نیمه نخست سال‌های ۹۵ تا ۹۷ حاکی از آن است که حجم معاملات خرید و فروش ملک با ۲.۸ درصد افزایش از ۸۲ هزار و ۸۵۱ واحد مسکونی در شش ماه اول سال ۹۵ به ۸۵ هزار و ۱۸۲ واحد در نیمه نخست سال ۹۶ رسید. اما تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در نیمه نخست امسال نسبت به سال گذشته معادل ۱۲.۱ درصد کاهش پیدا کرد و به ۷۴ هزار و ۸۹۴ فقره معامله رسید. اما روند قیمتی در نیمه نخست سال‌های مورد بررسی نشان دهنده تغییر قابل توجه شیب رشد قیمت‌هاست.
به طوری که متوسط قیمت مسکن در هر مترمربع از۴ میلیون و ۲۲۸ هزار تومان در نیمه نخست سال ۹۵ با ۶.۸ درصد افزایش به ۴ میلیون و ۴۸۴ هزار تومان رسید اما به یکباره با بیشتر شدن شیب رشد، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در نیمه نخست امسال به ۶ میلیون و ۷۴۷ هزار تومان رسید و بیش از ۵۰ درصد افزایش را تجربه کرد.
بررسی‌ها از وضعیت کنونی بازار مسکن حاکی از آن است که به دلیل سیر صعودی افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، بازار با عقب‌نشینی بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی مواجه شده است. به این ترتیب متقاضیان فعال در بازار فعلی معاملات مسکن دو دسته عمده هستند. یک گروه متقاضیان مصرفی خانه اولی که به دلیل سررسید شدن زمان دریافت تسهیلات برای جلوگیری از دست رفتن فرصت خانه‌دار شدن، همچنان به جست‌وجو در بازار ادامه می‌دهند.
این گروه از متقاضیان با تغییر شرایط خرید خود همچون تغییر محله موردنظر یا تغییر شرایط آپارتمان انتخابی(کاهش متراژ، افزایش سن بنای آپارتمان تا سقف مورد پذیرش برای دریافت تسهیلات) تلاش می‌کنند همچنان آپارتمان خود را خریداری کنند. گروه دیگر نیز سفته‌بازانی هستند که معتقدند با توجه به شرایط کنونی اقتصاد کشور، بازار مسکن همچنان ظرفیت افزایش قیمت را دارد. از این رو به خرید در بازار ملک تمایل دارند. اما در این میان سمت عرضه بازار مسکن به دلیل نااطمینانی از شرایط اقتصادی آینده، چندان به فروش ملک تمایل ندارند.
از این رو با وجود ارائه فایل خود به بازار، با ارائه قیمت‌های پیشنهادی بسیار نامتعارف به بازار، درواقع به فروش نرفتن فایل خود دامن می‌زنند. آمار رسمی بازار مرکزی نیز نشان می‌دهد طی یکماه پایانی تابستان امسال معادل ۵۴ درصد از معاملات خرید و فروش انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران یعنی ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان اختصاص داشته است.
به طوری که توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در شهریورماه امسال نشان می‌دهد واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۵ تا ۶ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۰.۵ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است. در عین حال در ایستگاه پایانی تابستان، واحدهای با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، معادل ۵۳.۴ درصد از معاملات را داشته‌اند.
با نگاهی به نمای شش ماهه از بازار مسکن سال جاری، این سوال به وجود می‌آید که این حوزه در ادامه سال جاری چه مسیری را طی خواهد کرد؟
کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی با توجه به وضعیت کنونی بازار مسکن و تمامی عوامل اثرگذار بر روند این بازار معتقدند: بخش مسکن در ادامه سال با رشد تدریجی قیمت در مقابل کاهش حجم معاملات مواجه باشد. البته در صورتی که بازار ارز به نوعی به ثبات برسد ممکن است بخشی از نقدینگی پارک شده در این بازار به سمت بخش مسکن هجوم آورد.
در این صورت بازار مسکن مجددا با سطح متفاوتی از قیمت‌ها مواجه خواهد شد. میزان تحقق احتمال دوم با توجه به شرایط کلان اقتصادی کشور ضعیف است در نتیجه می توان این طور انتظار داشت که طی چندماه آتی بازار مسکن با یک دوره رکود تورمی به دلیل تورم ناشی از هزینه‌های ساخت و کاهش قابل توجه توان اقتصادی خانوارها برای ورود به این حوزه روبه‌رو خواهد شد.
از دیدگاه آنها اگر بنا باشد این روند در بازار مسکن متوقف شود، نمی‌توان انتظار داشت تغییر از درون بخش مسکن و ارائه راهکارهایی همچون افزایش مجدد سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن رخ دهد چراکه ممکن است در شرایط تورمی، افزایش تقاضای موثر در بازار عاملی برای افزایش سرعت تورم در یک بخش باشد. از این رو به طور قطع تغییر وضعیت در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن به تحولات سیاسی و سایر بخش‌های اقتصادی وابستگی زیادی دارد.
