افزایش ساخت‌وساز تنها راه کاهش قیمت مسکن

حسام عقبایی، نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک، افزایش و بالا بردن ساخت و ساز را از عوامل کاهش قیمت مسکن دانست و گفت: برای این منظور وزارت راه و شهرسازی باید زمین ارزان در اختیار سازندگان قرار دهد تا در حوزه استیجاری نیز این افزایش تولید فضای انحصاری را بشکند و رقابت به وجود آید.

به گزارش تین‌نیوز به نقل از ایرنا؛ جدیدترین گزارش بانک مرکزی نشان می دهد که متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در تهران در فروردین1398 خورشیدی بیش از 11 میلیون تومان بوده است.

این افزایش قیمت خانه‌دارشدن را برای بسیاری از افراد ساکن در تهران به رویایی دست نیافتنی تبدیل کرده است که در نتیجه آن با بی‌ثباتی و رکود در بازار معامله مسکن مواجه هستیم زیرا قیمت به نحو بی سابقه ای افزایش پیدا کرده و قدرت خرید مردم نیز کم شده است.

با توجه به این وضعیت بازار مسکن با «حسام عقبایی» نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک به گفت وگو نشسته ایم.

-در ادامه متن گفت وگو را می خوانیم:

با توجه به روند افزایش قیمت مسکن به نظر شما وضعیت این بخش در 1398خورشیدی چگونه خواهد بود؟

عقبایی: قیمت مسکن در 1397خورشیدی رشد صد در صدی پیدا کرد که این رشد توام با تورم رکودی بود و در اسفند ماه همین سال باعث کاهش معامله های این بخش شد به گونه ای که رکود تورمی عمیق بر بازار مسکن حاکم شد. به همین ترتیب بنده پیش بینی می کنم که در نیمه نخست 1398خورشیدی مسکن افزایش قیمتی پیدا نمی کند زیرا این بخش در سال قبل تا آنجایی که ممکن بود، افزایش قیمت داشته است به گونه ای که اکنون توان متقاضیان مسکن به حدی کاهش پیدا کرده که قدرت خرید ندارند.

با توجه به این افزایش قیمت، مالکان می توانند اجاره بها را چه مقدار افزایش دهند؟

عقبایی: با توجه به اینکه قیمت مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ حدود صد در صد افزایش پیدا کرده است قاعدتاً مالکان نیز به دنبال افزایش قیمت اجاره ملک های خود هستند اما این افراد نباید توقع داشته باشند که اجاره بها را تا میزان رشد قیمت مسکن بالا ببرند زیرا چنین توانایی در بازپرداخت مستاجران به صورت بالقوه و بالفعل وجود ندارد و حداکثر توانایی که آنها برای پرداخت اجاره مسکن دارند، 10 الی 15 درصد است.

اگرچه هنوز موج اصلی اجاره مسکن شروع نشده اما عده ای به پیشواز افزایش اجاره بهای مسکن رفته اند اما عملاً نباید این افزایش بیش از رقم گفته شده باشد چرا که مستاجران توانایی بازپرداخت بیش از آن را ندارند و حتی اگر حقوق آنها 20 درصد هم افزایش پیدا کند و تمام این افزایش حقوق هم در بخش مسکن هزینه کنند دیگر توانی برای اداره بخش های دیگر زندگی خود ندارند.

به نظر شما در 1398خورشیدی اجاره بها به چه اندازه افزایش پیدا خواهد کرد؟

عقبایی: پیش بینی بنده این است که در 1398خورشیدی افزایش اجاره بها در شهرهای بزرگ حدود 20 درصد در شهرهای متوسط چیزی حدود 10 الی 15 درصد و در شهرهای کوچک هم به دلیل وجود توازن میان عرضه و تقاضا افزایش اجاره بهایی نسبت به سال قبل نخواهد داشت.

با توجه به آمارها، خانه های خالی زیادی در تهران و دیگر شهرها وجود دارد. نهادهای مسوول باید چه سیاست هایی در قبال این خانه ها در پیش بگیرند؟

عقبایی: وظیفه سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی در قبال خانه های های خالی توسط قانون مشخص شده است؛ یعنی برای این خانه ها مالیاتی خاص مشخص شده و وزارت راه و شهرسازی باید با همکاری شهرداری این خانه ها را مشخص کنند و برای اینها مالیات در نظر بگیرند اما همانگونه که در تمام کشورها، خانه های خالی با هدف احتکار، سوداگری و به نوعی عدم ارایه خدمات به مردم، ایجاد می شوند در ایران هم همان گونه است از این رو باید برای این خانه آنقدر مالیات در نظر گرفته شود که برای صاحبخانه توجیه اقتصادی نداشته باشد که خانه خود را خالی نگه دارد.

عرضه این خانه ها چه تغییری در بازار مسکن ایجاد می کند؟

عقبایی: در ایران آن قدر خانه خالی وجود ندارد که بگوییم عرضه اینها می تواند تغییر بنیادی در فضای عرضه و تقاضا به وجود بیاورد زیرا در کشور هر سال یک میلیون ازدواج صورت می گیرد و به چیزی همین حدود نیز واحد مسکونی در سال نیازمند هستیم و کل خانه های که دولت اعلام کرده 2 میلیون 500 هزار واحد مسکونی است و در کل استان تهران این رقم به 500 هزار واحد می رسد که بیش از 200 واحد آن در اطراف تهران و در قالب مسکن مهر و ... وجود دارد که از بسیاری از امکانات رفاهی محروم است و آنهایی هم که در خود تهران وجود دارد بیشتر در شمال شهر و بافت های لاکچری نشین و با متراژ بالا هستند که اگر وارد شبکه عرضه هم بشوند مستاجران قدرت اجاره کردن اینها را هم ندارند چه اینکه بخواهند خریداری کنند که البته باید برای اینها قوانین سخت مالیاتی در نظر گرفت اما اینکه بگوییم ورود این خانه ها به شبکه عرضه با توجه به نیازی که وجود دارد می تواند مشکل عرضه و تقاضای مسکن را حل کند، عملی نیست. هرچند که باید این خانه ها نیز به شبکه عرضه و تقاضا وارد شوند و جلو سوداگری اینها هم گرفته شود.

آیا تسهیلات بانکی برای مسکن می تواند به این بخش کمک کند؟

عقبایی: تسهیلات مسکن در همه کشورهای وجود دارد؛ یعنی اینکه حدود 80 درصد مردم آن مقدار پس اندازه ندارند که بتوانند خانه خریداری کنند به همین دلیل حتی در کشورهای توسعه یافته نیز مردم به بانک ها مراجعه می کنند و با توجه به بنیه مالی و قدرت بازپرداخت به آنها تسهیلات داده می شود تا بتوانند مسکن خریداری کنند. بنابراین در شرایط فعلی اقتصاد ایران تسهیلات بانکی باید در 2 بخش تولیدکنندگان و خریداران مسکن داده شود.

آیا این ارایه تسهیلات باعث ایجاد تورم در بازار مسکن نمی شود؟

عقبایی:اگرچه عده ای از اقتصاددان ها نیز براین اعتقاد هستند که تزریق نقدینگی به بازار مسکن ایجاد تورم می کند اما بنده براین اعقاد هستیم که اینگونه نیست. برای نمونه در مدتی از دولت نهم و دهم تسهیلات بانکی برای خرید مسکن متوقف شد اما قیمت صد در صد افزایش پیدا کرد پس ندادن تسهیلات بانکی از عوامل کنترل قیمت مسکن نیست و این یک فرضیه اثبات شده است.

پرداخت این تسهیلات چگونه باید انجام گیرد؟

عقبایی: تسهیلات بانکی برای همه مناطق کشور نباید با توجه به یک فرمول باشد زیرا هم با عدالت اجتماعی سازگار نیست و هم اینکه قدرت خرید مردم را متناسب نمی کند بلکه باید فرمول های متفاوتی برای ارایه تسهیلات وجود داشته باشد. برای نمونه در تهران که بانک مرکزی اعلام می کند میانگین متوسط قیمت هر متر آپارتمان 10 الی 11 میلیون تومان بوده با یک شهر دیگر که میانگین هر متر آپارتمان سه میلیون تومان است، ارایه تسهیلات مساوی با عدالت اجتماعی مغایرت دارد. بنابراین باید هم این مباحث تخصصی در حوزه ارایه تسهیلات بانکی تغییر کند و هم مبلغ تسهیلات افزایش پیدا کند، مدت بازپرداخت آن طولانی تر و سود آن نیز کمتر شود تا مردم بتوانند اقساط آن را پرداخت کنند.

به نظر می آید که این اتفاق در حوزه ارایه تسهلات بانکی بسیار مشکل باشد. به نظر شما دولت چگونه می تواند آن را عملی کند؟

عقبایی: اینکه بگوییم این امر یک آرمان است و دولت نمی تواند از عهده آن بربیایید، اشتباه است. برای این کار دولت باید سیاست های پولی و بانکی را تغییر دهد؛ یعنی جلو بنگاه داری بانک ها را بگیرد و سیاست های بانک ها که خودشان یکی از عوامل سوداگری در بازار مسکن هستند، تغییر دهد و جلو بانک هایی که بنگاه داری می کنند و برخلاف قانون بانکداری به حوزه تولید مسکن و خرید و فروش آن ورود پیدا کرده اند، بگیرد. اگر این اتفاق ها عملی شود منابع بانکی می تواند یکی از منابع اصلی برای ارایه تسهیلات طولانی مدت با سود پایین برای دهک ها پایین و متوسط باشد.

راهکارهای شما برای جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت مسکن چیست؟

عقبایی: باید بیشتر به افزایش و بالا بردن تولید و ساخت و ساز مسکن توجه داشته باشیم. برای این کار وزارت راه و شهرسازی باید زمین که سهم 60 تا 90 درصدی در قیمت مسکن دارد، در اختیار سازندگان این بخش قرار دهد تا قیمت تمام شده مسکن کاهش پیدا کند. همچنین در حوزه مسکن استیجاری نیز باید مسکن تولید شود تا فضای انحصاری بازار شکسته شود و بازار رقابت به وجود آید و قیمت ها متناسب با درآمد توده طبقه های متوسط و ضعیف جامعه باشد.