برنامه های جدید مسکن، اجرایی است نه تئوریک

به گزارش تین نیوز، روزنامه ایران در این گفت وگو آورده است: مازیار حسینی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر اینکه در حوزه مسکن تا دو سال آینده برنامه‌ها فقط بر اساس قابلیت اجرایی طراحی می‌شود جزئیات ۳ طرح ساخت یک میلیون و صد هزار واحد مسکن، بسته تأمین مالی و بسته کمک به مستأجران و ساماندهی بازار اجاره را تشریح کرد. در ادامه پاسخ معاون وزیر راه و شهرسازی به سؤالات ما را بخوانید:

در چند سال گذشته برنامه‌های بخش مسکن بیشتر برنامه‌های تئوریک بود که به اجرا نرسید. با آمدن وزیر جدید، برنامه‌های جدید دیگری برای مسکن طراحی شده است. چقدر می‌شود به برنامه‌های جدید بخش مسکن اعتماد کرد؟ در واقع این برنامه‌ها چه میزان قابلیت اجرایی دارد؟

هر هفته رئیس جمهوری از وزیر راه و شهرسازی در مورد برنامه‌های بخش مسکن توضیح می‌خواهد و در این خصوص جلسه تشکیل می‌دهند، این موضوع اهمیت حل مشکلات مسکن را در دولت نشان می‌دهد. به چند نکته اشاره می‌کنم، هر گروهی استراتژی خود را دارد. الآن نه در جایگاهی هستم که بخواهم در مورد گذشته صحبت کنم و نه تمایلی دارم که در مورد برنامه‌های گذشته مسکن سخن بگویم.

شاید حرف جدیدی در حوزه مسکن نسبت به گذشته نداشته باشیم چون استراتژی ها در قانون برنامه توسعه، در بودجه کشور و اسناد بالادستی مشخص است اما نکته قابل توجه این است که ببینیم تحقق برنامه‌ها را با چه روشی می‌توانیم دنبال کنیم. وزیر راه و شهرسازی فردی با ویژگی اجرایی است و مسئولانی که انتخاب کرده‌اند هم همین ویژگی را دارند.

این به معنای این نیست که ما تئوری و نظریه نداریم، بلکه آن چیزی که در حال حاضر نیاز داریم، این است که وعده های دولت در بخش مسکن را عملیاتی و اجرایی کنیم. سال‌های گذشته در حوزه صنعت ساخت با کاهش عرضه مواجه بودیم. این موضوعی واقعی است و قابل کتمان نیست اما در دوره جدید وزارت ما چند برنامه معلوم و مشخص داریم.

یکی از برنامه‌ها، بسته شدن پرونده مسکن مهر است. در چند ماه گذشته ما پروژه‌هایی در مسکن مهر را تحویل دادیم که مدت‌ها بود متقاضیان دفترچه قسط را تحویل گرفته و قسط می‌پرداختند اما مسکن آنها تحویل نشده بود. نکته دوم در برنامه ما این است که اجزای وزارتخانه برای اجرای برنامه‌ها هم‌پیمان و هم‌قسم هستند.

اگر هماهنگی بین اجزا نباشد، کار پیش نمی‌رود. نکته سوم این است که ما برای برنامه‌ها کار کارشناسی انجام می‌دهیم، هیچ تصمیمی در حال حاضر فی‌البداهه و از سر ذوق و سلیقه شخصی به وجود نمی‌آید. نکته بعدی این است که ما واقعیت‌ها را در برنامه‌ها در نظر گرفته‌ایم.

شما انتقادهایی که در این سال‌ها به مسکن مهر وارد می‌شد را قبول ندارید؟

دفتر اسکان بشر در سازمان ملل، ساخت مسکن مهر را جزو تجربه‌های منحصر به فرد و قابل انتقال به مجامع بین‌المللی اعلام کرده است. ۴ دولت درگیر این برنامه بودند و بیشترین کارایی آن در دولت ۱۱ و ۱۲ بوده است. مسکن مهر از نظر اسکلت و کیفیت واستحکام مسکن مناسب ارزیابی می‌شود. در مکان‌های مسکن مهر اشتباه شده و رساندن آب و برق و گاز به این مسکن‌ها سخت شد.

در طرح ملی مسکن ما به دنبال این هستیم که اشتباهات مسکن مهر را تکرار نکنیم. اعلام کرده‌ایم در شهرهای کوچک ساختمان‌های ویلایی ساخته می‌شود و در شهرهای جدید ساخت تا ۷ طبقه مدنظر است. در ساختمان‌های ۷ طبقه ۹۸ درصد به داخل وابسته است، اما در ۱۲ طبقه به بالا برخی عوامل ساخت به خارج وابستگی خواهد داشت.

مهمترین مسأله در حوزه ساخت تأمین منابع است. علت تأخیر در اجرای طرح‌ها معمولاً کمبود منابع است. منابع مالی برنامه‌های جدید بخش مسکن چگونه تأمین می‌شود؟

شما به نکته مهمی مثل موضوع منابع برای اجرای برنامه‌ها اشاره کردید، یکی از نکاتی که پیگیری کردیم، این بود که باید سهم تسهیلات در حوزه مسکن نسبت به سهم کل تسهیلات پرداختی بانک مرکزی به ۲۰ درصد افزایش پیدا کند. تسهیلات از ۵.۸ درصد به بیش از دو برابر افزایش پیدا می‌کند، برنامه ما ساخت یک میلیون و صد هزار واحد در ۲ سال است برای این تعداد واحد ۲۵ هزار میلیارد تومان منابع مالی نیاز است.

این منابع در قالب تبصره‌های بودجه و سایر تسهیلات بانک‌ها دیده شده است. از مجموع یک میلیون ۱۰۰ هزار واحد ۴۰۰ هزار واحد در قالب برنامه طرح اقدام است.

توسعه و ساماندهی بافت فرسوده، سکونت گاه‌های غیررسمی و حاشیه نشینی در دستور کار این برنامه قرار دارد. برای مثال هزار و ۱۰۰ هکتار زمین از سوی سازمان ملی زمین و مسکن تهیه شده و در اختیار شرکت بازآفرینی شهری قرار گرفته است. این اقدام برای حل مسأله حاشیه‌نشینی شهر چابهار است.

این برنامه عملیاتی شده است. از مجموع ساخت ۱۰۰ هزار واحد در بافت‌های فرسوده، ساخت ۳۸ هزار واحد شروع و عملیاتی شده است. ساخت مسکن در شهرهای کوچک به بنیاد مسکن واگذار شده است اما زمین آن را سازمان ملی زمین و مسکن تأمین می‌کند. تکمیل ۵۰۰ هزار مسکن مهر هم در دستور کار ما قرار دارد که در حال حاضر این عدد به ۴۲۰ هزار واحد رسیده است.

یعنی از زمان شروع به کار وزیر جدید ۸۰ هزار مسکن مهر تحویل داده شده است. ۲۰۰ هزار واحد مسکن روستایی نیز در برنامه نوسازی و بهسازی قرار دارد. این در حالی است که نوسازی مسکن روستایی از ۱۸۰ هزار واحد در سال ۸۴ به ۷۰ هزار واحد در سال‌های اخیر کاهش یافته بود. با بارش‌های اخیر و رونق کشاورزی و به صرفه بودن محصولات کشاورزی، پیش‌بینی ما مهاجرت معکوس است در نتیجه نوسازی ۲۰۰ هزار مسکن روستایی جنبه استراتژیک پیدا می‌کند.بنابراین از ترکیب این چند برنامه، ۱.۱۰۰ میلیون واحد مسکونی تا پایان دولت ساخته می‌شود.

در این ساخت و ساز باید طرح جامع و جمعیت‌پذیری نقاط را مورد نظر قرار دهیم. نکته مهم‌تر این است که در ساخت مسکن در شهرهای جدید موضوع اشتغال و مسکن توأمان باید باشد و شهرهای جدید دیگر مانند خوابگاه نخواهد بود.

باید در جاهایی که صنایع وجود دارد و نیاز به سکونت دارند، اقدام کنیم که در سواحل مکران همین هدفگذاری انجام شده است. جمعیت‌پذیری، اشتغال و وجود تقاضا در ساخت و ساز ۱.۱۰۰ میلیون مسکن اهمیت بالایی دارد و به آنها در ساخت و سازهای جدید توجه می‌شود.

این مسکن‌ها به کدام دهک‌ها تعلق می‌گیرد؟

بررسی کردیم برای دهک‌های مختلف چه نیازی برای مسکن وجود دارد، دهک یک تا دهک ۷ در شهر تهران و تا دهک ۶ در سایر استان ها باید با حمایت و کمک صاحب مسکن شوند. مسکن دهک‌های یک و دو را سازمان‌های حمایتی مانند بهزیستی، کمیته امداد و… تأمین می‌کنند اما دهک ۳ تا ۷ دهک‌های میانی هستند که با کمک دولت از عهده خانه‌دار شدن خود برمی‌آیند.در حال حاضر ضریب نفوذ مسکن ۱.۶ است. یعنی به ازای هر ۱۰۶ خانواده، ۱۰۰ مسکن وجود دارد که به نسبت سال‌های گذشته وضعیت بهتر شده است. این آمار کلی و شامل مستأجران هم می‌شود.

تسهیلات پرداختی مانند آنچه در مسکن مهر پرداخت شد از یارانه دولتی برخوردار است؟

در مسکن مهر موضوع اساسی یارانه تسهیلات بود که دولت پرداخت می‌کرد و تسهیلات تقریباً با نرخ ۹ درصد ارائه شد اما در برنامه اقدام ملی اگر منابع مالی با سود ۱۸ درصد تأمین شود سرمایه‌گذاری در آن توجیه پذیر خواهد بود. تلاش ما این است که موضوع مسکن در حوزه منابع بانکی را موضوعی با اولویت بالا قرار دهیم، علت آن هم این است که حوزه مسکن بویژه در ساخت ساختمان‌های معمولی کمترین وابستگی به خارج را دارد، زمانی که در حوزه مسکن سرمایه گذاری می‌کنید ۱۳۰ صنعت وابسته به آن هم رونق پیدا می‌کنند، مسکن در ایران کالایی سرمایه‌ای است، البته این موضوع تبعات منفی هم دارد چون وقتی مسکن کالای سرمایه‌ای می‌شود با سایر پارامترهای اقتصاد کلان خود را تطبیق می‌دهد.

قرار است در طرح اقدام ملی زمین‌های دولتی واگذار شود؟ واگذاری این زمین‌ها به چه صورتی خواهد بود؟

بر اساس ماده ۶ قانون ساماندهی مسکن و با تأکید رئیس‌جمهوری واگذاری زمین‌های دولتی برای ساخت در دستور کار قرار دارد. به همه استان‌ها اعلام کرده‌ایم اگر دستگاهی زمین خود را ارائه دهد اولویت واگذاری با پرسنل آن دستگاه خواهد بود.

در حال حاضر وزارت ارتباطات برای واگذاری زمین پیش‌قدم شده است. بزودی توافق وزارت راه و شهرسازی و وزارت دفاع برای ساخته شدن ۱۰۰ هزار واحد به امضا می‌رسد، وزارت دفاع، نیروی انتظامی، سپاه و ارتش مشمول این توافق می‌شوند و قرار است سرریز این مسکن‌ها به مردم عادی برسد.

از اواخر سال ۹۶ که رئیس جمهوری برای واگذاری زمین دولتی برای ساخت و ساز دستورالعمل صادر کرد تا کنون چه مقدار زمین واگذار شده است؟

الان عدد دقیقی ندارم، اما قطعاً عدد عدد قابل ملاحظه‌ای نیست.

انبوه سازان از این موضوع گله دارند که واگذاری زمین ساز و کار مشخصی ندارد.

از نظر ما فقط انبوه‌سازان نماینده بخش خصوصی نیستند، سندیکای شرکت‌های ساختمانی، جامعه مهندسان مشاور، سازندگان مطرح… همه نمایندگان بخش خصوصی در بخش ساخت و سازها هستند که البته خواسته‌های انبوه سازان خواسته تمام بخش خصوصی نیست. استراتژیک ترین عنصر کلیدی در قیمت مسکن و در بحث اختیارات وزارتخانه، زمین است.

در شهرهای بزرگ سیاست ما فقط ساخت و ساز در بافت فرسوده است، سرریز کلانشهرها باید به شهرهای اقماری که حداقل ۱۰ تا ۲۰ کیلومتر با شهر اصلی فاصله دارند، برود. سیاست وزارتخانه اتصال ریلی شهرهای اقماری به کلانشهرها است، اصلاً قصد نداریم محدوده شهر تهران یا کلانشهرها را افزایش دهیم.

در شهرهای جدید زمین‌های مرغوب و با موقعیت مناسب را برای ساخت ۲۰۰ هزار واحد اختصاص داده‌ایم و استراتژی ما هم مشارکت است، اینجا آورده ما زمین و مجوز است و آورده بخش خصوصی ساخت است. به دنبال پرداخت تسهیلات ۱۸ درصدی برای این نوع ساخت هستیم، در بافت فرسوده به دنبال وام ۹، ۱۲ و ۱۵ درصدی هستیم.

در واقع در بافت فرسوده آورده بانک مسکن ۱۸ درصدی است و آورده دولت ۹ درصدی است که اختلاط آن ۹ درصد می‌شود. امکان دارد در بعضی جاها با افزایش دوره بازپرداخت، نرخ سود وام بافت فرسوده به ۱۲ و ۱۵ درصد برسد. همچنین در بافت فرسوده نوسازی تک پلاک مد نظر ما نیست بلکه نوسازی بلوک و محله موردنظر است.

بسته رونقی هم از طرف بانک مسکن برای این حوزه تدوین شده است؟ در این بسته چه موضوعاتی را مورد توجه قرار داده اید؟

بسته رونق در حال بررسی است. موضوع اساسی این است که برای ورود به ساخت مسکن باید بازار پولی و بازار سرمایه را تحریک کنیم. کارهایی که در بازار سرمایه انجام شده مناسب نبوده است؛ مثلاً صندوق‌های زمین و مسکن صرفه اقتصادی نداشته است چون تعداد واحدهای آن کم بوده است، ما قصد عوض کردن سیاست‌ها را داریم، در ایجاد صندوق زمین و مسکن جدید به سمت ایجاد صندوق‌های بزرگ مقیاس می‌رویم، صندوق‌هایی که توجیه پذیر باشد.

با توجه به افزایش قیمت مسکن و کاهش ارزش وام خرید در این بسته افزایش وام خرید مد نظر نیست؟

ما وام خرید را برای زوجین به ۱۶۰ میلیون افزایش دادیم این عدد در حال حاضر برای خرید مسکن در شهرهای بزرگ کافی نیست اما برای شهرهای اقماری جواب می‌دهد. سهم جمعیت‌پذیری کلانشهرها پر شده است، در کلانشهرها قصد ما هدایت جمعیت به شهرهای اقماری است. برنامه ما این است تا برنامه لیزینگ ۷۰ درصد قیمت مسکن را پوشش دهد.

از بانک مسکن درخواست کرده‌ایم زوجینی که توانایی پرداخت قسط از ۱.۵ تا ۵ میلیون در ماه را دارند شناسایی کنند تا برای افزایش سقف تسهیلات بر اساس توان بازپرداخت متقاضیان برنامه‌ریزی کنیم. بستن سقف وام بدون توجه به مخاطبین معنی ندارد. تمام استراتژی دولت روی خانه دار شدن دهک‌های پائین و متوسط است.

بسته ای هم برای کمک به مستأجران طراحی کرده‌اید؟ شیوه این کمک چگونه است؟

بسته ای را برای بحث اجاره آماده کرده‌ایم که براساس مطالعات تطبیقی با برخی کشورهای دنیا است. اجاره بها در کشور از گذشته دور از بازار پول تبعیت کرده است. ۲۷ سال گذشته را بررسی کردیم تا ببینیم قیمت اجاره از چه پارامتر اقتصادی تبعیت می‌کند.

نکته جالب این بود که قیمت اجاره متناسب با پارامترهای قیمت مسکن نبود بلکه اجاره از تورم عمومی کشور تبعیت می‌کند. اجاره همیشه بالا رفته اما مسکن همیشه دوره رکود دارد. افزایش قیمت مسکن که در سال ۹۷ و ۹۸ رخ داد اگر قرار بود در قیمت اجاره اثرگذار باشد عددی غیر قابل تحمل می‌شد.

بسته اجاره برای معاون اول رئیس جمهوری ارسال شده است و در کمیسیون اقتصادی دولت در مورد آن بحث شده است. در آینده نزدیک نتیجه آن را اعلام می‌کنیم. اساس این بسته آن است که دولت در موضوع اجاره، مطابق ماده ۲ قانون ساماندهی مسکن به ایجاد مؤسسات رسمی اجاره ورود پیدا می‌کند.

این مؤسسات روابط بین مالک و مستأجر را تنظیم می‌کنند، خود مشاوران املاک می‌توانند اعضای مؤسسات رسمی اجاره را تشکیل دهند اما عملکرد آنان براساس چارچوب‌هایی است که ما تعیین می‌کنیم، چه دلیلی دارد که قرارداد بین مالک و مستأجر حتماً باید یک ساله باشد؟

این الزامی است که به نفع مالک و مستأجر نیست، و ما به این موضوع ورود پیدا کرده‌ایم.اصل بعدی بسته اجاره هوشمندسازی معافیت‌های مالیاتی است. کسانی که ملک خود را در اختیار مستأجران قرار می‌دهند از مالیات معاف می‌شوند. اگر کسی ۳ واحد داشته باشد و مجموع این سه ملک ۱۵۰ متر باشد از مالیات معاف است، در شهرهای دیگر عدد ۲۰۰ متر است. اگر قرارداد اجاره رسمی باشد و ۲ ساله باشد معافیت مالیاتی به مالک تعلق می‌گیرد.

ما در حال بررسی این موضوع هستیم که جامعه هدف ما چه متراژی را برای اجاره درخواست دارد تا معافیت را براساس همان متراژ تعیین کنیم، پیشنهاد این است که ۱۵۰ متر را به ۱۷۵ تا ۲۰۰ متر گسترش دهیم که این موضوع جامعه وسیع تری از املاک را وارد معافیت مالیاتی می‌کند و ما می‌توانیم املاک بیشتری را برای بازار اجاره فعال کنیم.

مسأله اساسی در اجاره کمک به تأمین رهن است، برای رهن قصد پرداخت وام داریم که در دست بررسی است. میزان افزایش سالیانه اجاره را کارگروهی شامل نمایندگان سه قوه، بخش خصوصی و شورای عالی استان‌ها، اعلام خواهند کرد این موضوع نیز یکی دیگر از بندهای بسته اجاره‌ای ما است.

منتقدان معتقدند، تا وضع مالیات بر عایدی مسکن اجرا نشود هیچ برنامه دیگری نمی‌تواند بازار مسکن را سامان دهد. موضوع مالیات بر عایدی در وزارت اقتصاد در دست تدوین است و مالیات بر سرمایه مسکن هم جزو آن است که بسیار بحث دقیق و ظریفی است، بسیاری از مردم یک ملک دارند که در آن ساکن هستند و یا یک واحد را هم اجاره داده‌اند، در بحث مالیات بر عایدی اصلاً موضوع ما این قشر نیستند، در برخی شهرها ملکی ۵ تا ۶ بار خرید و فروش شده در حالی که هیچ‌گاه ساکنی نداشته است، این نشان می‌دهد که این نوع مسکن در راستای حفظ سرمایه و تجارت است و در قانون مالیات بر عایدی این نوع مسکن مورد نظر است. وقتی سوداگری در زمین یا مسکن می‌کنید باید مالیات آن را هم بپردازید، هدف سیاستگذاران در بحث‌های مالیات بر عایدی همین موضوع است این قانون حتماً در این دولت اجرایی می‌شود.

امسال هم جهش قیمت در مسکن داریم؟

پیش بینی ما این است تا چند سال جهش قیمت نخواهیم داشت البته باید تولید مسکن را افزایش دهیم.