◄ منتظر اتفاق خاصی نباشید
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان ایران شرایط پیش روی بازار مسکن را سخت توصیف می‌کند و می‌گوید گره این کار به دست مردم باز نخواهد شد و باید سیاست‌گذاران یک تفکر مشخص در بازار مسکن داشته باشند. به اعتقاد او اگر در کل اقتصاد تغییر صورت نگیرد انتظاری برای تغییر در بخش مسکن نداشته باشید.
بهشاد بهرامی: فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان ایران شرایط پیش روی بازار مسکن را سخت توصیف می‌کند و می‌گوید گره این کار به دست مردم باز نخواهد شد و باید سیاست‌گذاران یک تفکر مشخص در بازار مسکن داشته باشند. به اعتقاد او اگر در کل اقتصاد تغییر صورت نگیرد انتظاری برای تغییر در بخش مسکن نداشته باشید.
آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که میزان معاملات بخش مسکن نسبت به سال قبل کاهش یافته است. در بازارهای دیگر هم نوسانات کمتر شده است. در این حالت بازار مسکن چه خواهد شد؟
پیش‌بینی بازار مسکن در شرایط کنونی کار بسیار سختی است. در ۴۰ سال گذشته و حتی قبل از آن، هیچ سالی مانند امسال نااطمینانی وجود نداشته است. بخش مسکن نیز متأثر از بخش کلان اقتصاد کشور، دچار بیماری شده است. اینکه بخواهیم به‌صورت کاملا ناپیوسته به موضوع بازار مسکن بپردازیم، به نظر می‌رسد که با علم اقتصاد و بازار مسکن همخوانی ندارد. آنچه درحال‌حاضر مشاهده می‌کنیم این است که افزایش قیمت مسکن تقریبا از بهمن ۹۶ شروع شد و تقریبا یک پروسه ۱۵ ماهه سپری شد.
بخشی از افزایش قیمت بازار مسکن که از سال ۹۶ شروع شد طبیعی به نظر می‌رسید. یک دوره پنج‌ساله رکود تورمی در اقتصاد وجود داشت، ابزارهای مختلفی توسط دولت به کار گرفته شده بود تا رکود تورمی در حوزه مسکن را تا حدودی کاهش دهد و معاملات در بازار مسکن به یک سطح مطلوب برسد. باید توجه داشت آنچه به نظر می‌رسد شأن نزول وزارت راه‌وشهرسازی است، امر سیاست‌گذاری در حوزه مسکن است؛ اما آنچه درحال‌حاضر در رفتار سیاست‌گذار مسکن مشاهده می‌شود یک رفتار اورژانسی است. یعنی انتظار دارد که یک اتفاقی بیفتد تا به‌صورت اورژانسی آن را حل‌وفصل کند. درحالی‌که من معتقدم بخش مسکن حوزه بسیار مهم اقتصادی است و از اقتصاد کلان هم تأثیر می‌گیرد. درنتیجه بخش اقتصاد نیز نیازمند یک سیاست‌گذاری بلندمدت و مناسب است.
یعنی شما اگر قرار باشد ردیابی انجام دهید سیاست‌ها را از چه سالی نادرست ارزیابی می‌کنید؟
به نظرم سیاست‌گذاری‌هایی که از سال ۸۸ و آغاز به کار دولت دهم دنبال شد نادرست بود.
دقیقا چه سیاست‌هایی؟
بخشی از قوانین مانند قوانین ساماندهی که قوانین بسیار مترقی بود کنار گذاشته شد و سیاست‌گذار به دنبال حرکت‌های انفجاری در حوزه اقتصاد بوده است. این بی‌برنامگی و این عدم رسیدگی به وضعیت بیمارگونه حوزه مسکن کشور به یک نقطه بحرانی در حوزه خانوار تبدیل شد. باید این واقعیت را پذیرفت که شکاف عظیمی بین قدرت نقدینگی مردم و قدرت خرید مسکن ایجاد شده است. این شکاف در اواخر وزارت آقای آخوندی به او تذکر داده شد.
او نیز این مسئله را پذیرفت و تمهیداتی را در این حوزه دنبال کرد. اما پس‌ازآن این سیاست‌ها کنار گذاشته شد و بعد از گذشت ۱۰ ماه امروز به دنبال سیاست‌گذاری هستیم غافل از اینکه سیاست‌گذاری در این حوزه زمان‌بر است و در فصل تابستان که فصل جابه‌جایی‌هاست، این بازار دچار نوسانات جدیدی شده و فشار به خانوارها را چند برابر کرده است.
امکان دارد میزان معاملات روند افزایشی بگیرد و قیمت‌ها بازار مسکن نیز در شرایط باثباتی قرار گیرد؟
درحال‌حاضر شرایط سختی پیش رو است. با توجه به نامتوازن بودن سطح قیمتی عرضه و تقاضا شرایط، هم در بخش خرید و هم در بخش اجاره، مشکل‌دار شده است و گره این کار به دست مردم باز نخواهد شد، بنابراین باید سیاست‌گذاران یک تفکر مشخص در بازار مسکن داشته باشند.
بنابراین با توجه به گفته‌های شما رکود در بازار مسکن تداوم خواهد داشت؟
به نظر می‌رسد نسبت به ماه‌های قبل روند کمی تغییر کند اما اینکه تصور کنیم قیمت‌ها در بازار مسکن متعادل شود و ترمز افزایش قیمت مسکن برای خریداران کشیده شود، به نظر یک پیش‌بینی سخت است. سال گذشته در مناطق بالای تهران افزایش قیمت قابل‌توجهی تجربه شد که این روند در مناطق پایینی وجود نداشت، اما آمارها نشان می‌دهد که در ماه‌های اخیر این روند در مناطق پایین تهران نیز تجربه شده و حتی میزان رشد قیمت در برخی مناطق بیشتر نیز بوده است. بنابراین اگر انتظارات مجددا منفی شود امکان افزایش قیمت وجود دارد.
در خصوص معاملات چه پیش‌بینی‌ای می‌توان متصور شد، آیا رکود در خریدوفروش وجود دارد؟
مادامی‌که وضعیت اقتصاد به یک اطمینان نرسیده نمی‌توان مسکن را مستثنا کرد. در شرایط فعلی به علت کمبود تولید مسکن در کشور رکود ایجاد شده است و عرضه مسکن دچار مشکل است؛ بنابراین برای عبور از این رکود سیاست‌گذار باید شرایط را برای فعال‌شدن بخش خصوصی فراهم کند.
چه سیاستی باید اجرایی شود که تغییرات ملموسی در بازار مسکن رخ دهد؟
باید در کل اقتصاد تغییر صورت گیرد یعنی فضای کسب‌وکار بهبود یابد. وزارت راه‌وشهرسازی هم باید به‌صورت کاملا فوق‌العاده وقت گذاشته و بازیگر اصلی این قضیه باید بخش خصوصی باشد. الآن باید به‌صورت کاملا عملیاتی به دنبال این باشند که حوزه کسب‌وکار را برای تولید مسکن فراهم کنند. درواقع، شرایط را به نحوی تسهیل کنند که بخش تولید مسکن قابلیت داشته باشد و در زمانی که کشور در حوزه اقتصادی زیر سایه بحران و سیاست‌های غیرمنصفانه غرب قرار گرفته است، تولید مسکن کاهش پیدا نکند.
سیاست‌گذار باید این نکته را مدنظر داشته باشد که اگر به تولید مسکن توجه نکند، در آینده نیز مجددا دچار شوک قیمتی در این حوزه خواهیم بود. اگر به فکر این نباشند که حوزه تولید را تقویت کنند قطعا در آینده‌ای نه‌چندان دور همین شرایط تداوم خواهد داشت. مهم‌ترین مسئله این است که علاج واقعه را باید قبل از وقوع کرد. پنج سال است که کارشناسان به این نکته اشاره می‌کنند که بزرگ‌ترین مشکل در تولید مسکن کمبود نقدینگی است. مهم‌ترین ابزار جذب سرمایه‌های خرد در بازار و کنترل و هدایت نقدینگی خرد بازار به سمت تولید مسکن از طریق پیش‌فروش مسکن بود.
سرمایه‌های سرگردان باید به سمت یکی از مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها یعنی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حرکت می‌کرد. همان‌طور که می‌دانید بخش مسکن ارتباط مستقیم و غیرمستقیم با بخش‌های اقتصاد کلان دارد. شاید بالغ‌بر هزار فعالیت صنفی، صنعتی و تولیدی در بخش مسکن وجود دارد که حجم بزرگی از اشتغال را ایجاد می‌کرد؛ اما قانونی به‌عنوان پیش‌فروش لحاظ می‌شود و سرمایه‌هایی که باید در بخش مسکن بلوکه می‌شدند که آسیب‌زایی آنها به بخش‌های دیگر اقتصاد کاهش پیدا می‌کرد با این قانون آزاد شده و وارد بازارهای دیگر شدند. در این شرایط عملا نه قانون در کشور اجرایی شده است و نه سرمایه‌های سرگردان در بخش مسکن جذب شدند.
حتی در حوزه مالیات‌ها نیز به جای اینکه سیاست‌گذار جلوی سوداگری در مسکن را بگیرد که عمده آن در بخش زمین رخ می‌دهد (البته شاید سرمنشأ اصلی آن سیستم بانکی کشور است) از بخش تولید مالیات اخذ می‌شود. درنهایت این سیستم ناصواب به این منتج شده که بخش تولید مسکن با مشکل مواجه شده است. حتی نگاه یک‌سویه سیاست‌گذار در وضع قوانین باعث معضلاتی در این حوزه شده است.
