بازار پرتلاطم مسکن پایتخت در سال ۹۹

کارشناسان معتقدند که بازار مسکن پایتخت متاثر از شرایط کلی اقتصاد کشور روزهای پرتلاطمی را در سال ۹۹ سپری کرد؛ روزهایی که رکود ناشی از شیوع کرونا آغاز شد و با رکود ناشی از شرایط قیمتی حاکم بر بازار به پایان رسید.

به گزارش تین نیوز به نقل از ایرنا، بازار نقل و انتقالات مسکن در پایتخت همه ساله با پایان یافتن تعطیلات نوروزی گرم می شود اما در سال ۹۹ این بازار به دلیل شیوع ویروس کرونا و ترس از صاحبان مسکن از ابتلا به بیماری کووید ۱۹ در فصل بهار چندان گرم نشد و بسیاری که قصد عرضه مسکن را داشتند، منتظر بهبود شرایط ماندند.

از سوی دیگر با روند افزایش قیمت ها در بازار مسکن بسیاری از مستاجران از یافتن خانه جدید با قیمت های نجومی بازماندند و سعی کردند که با صاحبخانه بر سر نرخ جدید به توافق برسند.

افزایش جهشی قیمت مسکن به قدری بود که دولت به فکر پرداخت وام کمک ودیعه مسکن به سرپرستان مسکن افتاد.

آنطور که آمارهای ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات نشان می دهد، فروردین پارسال در مجموع یکهزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در کلانشهر تهران فروخته شد که نسبت به فروردین ۹۸ برابر ۸۷.۷ درصد کاهش داشت.

در این ماه متوسط قیمت مسکن در پایتخت از سوی بانک مرکزی ۱۵۳ میلیون ریال (۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان) برآورد شد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۵.۷ درصد افزایش داشت.

در اردیبهشت ماه تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در تهران به رقم ۱۱ هزار و ۳۰۰ واحد رسید که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶.۷ درصد کاهش داشت و قیمت متوسط هر مترمربع آن ۱۶۹.۷ میلیون ریال یعنی ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار ریال اعلام شد.

این شاخص‌ها در ماه خرداد هر دو روند صعودی در پیش گرفتند؛ فروش ۱۰ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی که نسبت به خرداد ۹۸ رشد ۸۰.۱ درصدی را نشان می داد و نیز ثبت قیمت ۱۸ میلیون و ۹۵۰ هزار تومانی بابت متوسط هر مترمربع مسکن نشان از تحولات این بازار می داد.

در حقیقت رشد نقدینگی سرگردان در جامعه، تحولات در سطح اقتصاد کلان از جمله تلاطم در بازارهای موازی ارز، طلا و بورس که از تشدید فشارهای حداکثری آمریکا ناشی می شد و نیز تورم انتظاری، مردم را بر آن داشته بود که بخشی از سرمایه های خود را به سمت بازار مسکن هدایت کنند؛ در نتیجه هم میزان معاملات و هم قیمت ها رو به فزونی نهاد.

با ورود به فصل تابستان و گرم شدن بازار معاملات ملکی در پایتخت روند صعودی نرخ‌ها با رشد بیشتری تداوم یافت و به دنبال آن تعداد خرید و فروش ها نیز بیشتر شد به طوری که برای نخستین بار متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از ۲۰ میلیون تومان فراتر رفت.

بر اساس آمارهای بیان شده از سوی بانک مرکزی، در تیرماه ۱۴ هزار واحد مسکونی در تهران فروخته شد که نسبت به ابتدای تابستان ۹۸ برابر ۱۹۳.۳ درصد رشد داشت. قیمت ها هم در بازار به روند صعودی خود ادامه داد و به متوسط قیمت ۲۰۹.۱ میلیون ریال بابت هر مترمربع آپارتمان رسید.

البته در مرداد ماه تب خرید مسکن در تهران اندکی فروکش کرد؛ در این ماه ۹ هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی در این کلانشهر فروخته شد که نسبت به مدت مشابه پارسال ۱۷۵.۸ درصد کاهش داشت اما متوسط قیمت هر مترمربع آن به ۲۳۱.۱ میلیون ریال رسید.

در ماه شهریور معاملات باز هم کاهش داشت؛ فروش هشت هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی به قیمت ۲۴۲.۹ میلیون ریال بابت متوسط قیمت هر مترمربع در تهران نشان داد که با رشد قیمت ها، خرید خانه از دسترس گروهی از شهروندان خارج شده است زیرا همین حجم معاملات بیانگر کاهش ۶.۸ درصدی نسبت به مرداد ماه بود. هرچند که نسبت به مدت مشابه پارسال ۲۰۳.۷ درصد افزایش داشت.

با آغاز فصل پاییز روند صعودی قیمت ها در تهران متوقف نشد اما با ورود به میانه این فصل، بازار مسکن تحت تاثیر شرایط انتظاری ناشی از نتایج انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و امید به رفع تحریم ها قرار گرفت و به این ترتیب قیمت‌ها در پایان این فصل به شرایط ابتدای پاییز عقبگرد زد.

طبق آمار در ماه مهر هشت هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد که حاکی از رشد ۱۵۴.۵ درصدی معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن بود اما متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان با رشد ۱۱۰ درصدی به ۲۶۷.۹ میلیون ریال رسید.

در ماه آبان که در میانه آن شکست دونالد ترامپ رییس جمهوری آمریکا و معمار «فشار حداکثری» علیه ایران در انتخابات ۲۰۲۰ این کشور مسجل شد، بازار مسکن نیز همچون دیگر بازارهای موازی به ایستایی رسید.

در این ماه تنها چهار هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی فروخته شد که نسبت به ماه مهر نصف شده بود اما نسبت به مدت مشابه سال قبل ۹.۹ درصد افزایش داشت؛ هرچند قیمت ها با روند افزایش به رقم ۲۷۱.۹ میلیون ریال به ازای متوسط هر مترمربع واحد مسکونی رسید.

در ماه آذر نیز فروش مسکن باز هم کمتر شد و تنها معامله گران توانستند ۲ هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی را در کلانشهری چون تهران به فروش برسانند که نسبت به مدت مشابه پارسال ۷۳.۲ درصد کاهش داشت.

این بار نیز قیمت ها عقبگرد داشت و متوسط هر مترمربع واحد مسکونی به ۲۶۹.۱ میلیون ریال بسنده کرد.

در فصل زمستان تکانه های وارده بر بازار مسکن بیشتر شد؛ خریداران انتظار داشتند با توجه به آغاز کاهش قیمت ارزهای عمده، نرخ ها در بازار مسکن هم نزولی شود اما عرضه کنندگان مسکن به خروج از شرایط رکودی و بازگشت مجدد رونق به بازار امید داشتند و در نتیجه معاملات مسکن نزولی شد اما روند رشد قیمت ها توقف نداشت.

طبق آمار در دی ماه سه هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در تهران فروخته شد که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش داشت؛ متوسط قیمت هر مترمربع مسکن نیز در این ماه به ۲۷۳.۹ میلیون ریال رسید.

در ماه بهمن نیز این شرایط تداوم یافت؛ در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور فروش سه هزار و ۹۰۰ واحد مسکونی در تهران ثبت شد که نسبت به بهمن ۹۸ برابر ۷۰.۵ درصد کاهش داشت؛ اما قیمت ها با حفظ روند صعودی به متوسط قیمت ۲۸۳.۹ میلیون ریال در ازای هر واحد مترمربع رسید.

هرچند در اسفند ماه شرایط معاملات از نظر تعداد واحدهای مسکونی معامله شده ۳۴.۶ درصد افزایش داشت اما در نهایت نتوانست جلوی سیر نزولی کاهش معاملات ملکی را در کلانشهر تهران بگیرد ضمن آنکه قیمت ها همچنان بر مدار رشد قرار داشت.

با این اوصاف پرونده معاملات مسکن در پایتخت به عنوان قطب نمای بازار مسکن در کشور با رشد حدود ۵۰ درصدی قیمت ها ظرف یکسال بسته شد و شهروندان در طی سال ۹۹ افزایش حدود ۱۵ میلیون تومانی (۱۴ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان) را در میانگین هر مترمربع خانه در تهران تجربه کردند.

هرچند که رشد فزاینده قیمت ها نتوانست جلوی رشد معاملات مسکن را بگیرد و در این مدت یکسال ۸۳ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران معامله شد.

اکنون بازار مسکن پایتخت در شرایطی وارد سال ۱۴۰۰ شده که عوامل متعددی اعم از سیاسی و اقتصادی می تواند بر این بازار تاثیرگذار باشد.

برگزاری انتخابات در خرداد ۱۴۰۰ و آینده تعاملات و تحولات در روابط بین المللی ۲ عامل اساسی و سیاسی است که کارشناسان بازار مسکن آن را بر این بازار موثر می دانند.

البته نباید فراموش کرد که همچنان بازار مسکن تحت تاثیر عوامل بنیادین موثر بر اقتصاد ایران قرار دارد و به اعتقاد کارشناسان قانون بودجه ۱۴۰۰ که انبساطی تصویب شده خود به افزایش سطح عمومی قیمت ها دامن می زند.

رشد ۱۰۰ درصدی بهای نهاده های ساختمانی در یکسال گذشته، شرایط حاکم بر بازارهای مالی و پولی از جمله ارز، طلا، وضعیت بانک ها و بورس از سویی و نیز رشد حجم نقدینگی که بانک مرکزی نیز در آمارهای خود بر آن صحه می گذارد، همگی می توانند بر آینده بازار مسکن پایتخت تاثیر بگذارند.

البته نباید فراموش کرد که شهرداری تهران نیز در بودجه امسال خود عوارض صدور پروانه ساختمانی را در کلانشهر تهران افزایش داده که تاثیر خود را بر قیمت تمام شده مسکن خواهد دید.

در چنین شرایطی باید منتظر بود و دید که سیاستگذاران کلان اقتصادی چه نسخه ای را برای بهبود وضعیت دسترسی شهروندان به مسکن به عنوان یکی از حقوق مصرح ملت در قانون اساسی خواهند پیچید.