خریداران و فروشندگان خانه "کلاه" سرتان نرود!
اگر شخصی ملک خود را به‌شکل قولنامه‌ای بفروشد و چکی به‌تاریخ روز بعد از تنظیم قرارداد تحویل بگیرد، در صورتی که حساب خریدار خالی باشد و چک معامله نقد نشود، در کمال حیرت فروشنده نمی‌تواند معامله را فسخ کند!
اگر شما ملک خود را به‌شکل قولنامه‌ای بفروشید و چکی به‌تاریخ روز بعد از تنظیم قرارداد تحویل بگیرید، در صورتی که حساب خریدار خالی باشد و چک معامله نقد نشود، در کمال حیرت، شما (فروشنده) نمی‌توانید معامله را فسخ کنید!
اگر چنین تصوری دارید که می‌توانید، در اشتباه بزرگی هستید! حتی اگر در دادگاه شکایتی ثبت شود، قانون و دادگاه از شما (فروشنده) حمایت نمی‌کند و می‌گوید "از لحظه‌ای که قولنامه فروش را امضا کردید، شما مالک ملک نیستید و فقط مالک چک هستید و می‌توانید با طرح شکایت، وجه چک را به‌صورت قانونی از خریدار ملک مطالبه کنید."
به این دلیل است که توصیه می‌شود قبل از اینکه معامله کنید حتماً با افراد حقوقی مشورت کنید و در معامله، به‌جای فروش گران‌تر باید به درستی معامله از منظر حقوقی تمرکز کنید، در نظر داشته باشید که عواقب معامله از قیمت آن مهمتر است.
حال اگر ملک خود را به‌صورت قولنامه‌ای می‌فروشید، دقت کنید که تاریخ چک دریافتی با تاریخ تنظیم قولنامه یکسان باشد؛ اگر امکان یکسانی تاریخ‌ها وجود نداشته باشد، می‌توان با استفاده از برخی نکته‌های حقوقی، مانع از بروز مشکل احتمالی بعدی شد.
می‌توانید برای اطمینان از نقد شدن چک‌ها، شروطی را در قرارداد منعقده وارد و در آن قید کنید که در صورت نقد نشدن وجه چک، اختیار فسخ معامله را دارید؛ به‌عنوان فروشنده و یک طرف معامله این اختیار را دارید که شرط فسخ معامله را به‌دلیل عدم پرداخت وجه چک در تاریخ مقرر و یا هر علت منطقی و معقول دیگری در قولنامه مورد اشاره قرار دهید و چون این شروط به امضای خریدار و شاهدان معامله رسیده است، برای مراجع قضائی سندی قوی محسوب می‌شود و کسی نمی‌تواند به‌اصطلاح، زیر آن بزند.
پیشنهاد ما به شما این است که این بند را در قرارداد قولنامه فروش ملک خود قرار دهید:
"فروشنده شرط کرد که چنانچه چک/چک‌های شماره ... مورخ ... بانک ... به‌علت کمبود موجودی یا نبود موجودی، پاس (نقد) نشد، حق دارد ظرف یک هفته با ارسال پیامک به شماره موبایل ... یا تماس با بنگاه محل تنظیم قرارداد، قولنامه و اعلام فسخ از این راه‌ها، یا ارسال اظهارنامه، معامله را فسخ و باطل کند و ضمناً خریدار تا زمان پاس (نقد) نشدن چک‌های اعطاشده به فروشنده به‌عنوان وجه معامله، حق فروش، اجاره و انعقاد هیچ نوع قرارداد واگذاری با دیگران را ندارد."
در این حالت شما به‌عنوان فروشنده‌ای که به وجه ناشی از فروش ملک خود نرسیده است، حق دارید ظرف یک هفته معامله را فسخ کنید؛ حتی اگر خریدار این فسخ را قبول نداشته باشد.
توجه کنید که باید در مدت تعیین‌شده، فسخ معامله را به‌دلیل اجرا نشدن شروط معامله به طرف معامله اعلام کنید و اگر اعلام نکنید و مدت یک هفته تمام شود، معنی حقوقی آن این است که مایل به انجام معامله هستید و فقط حق مطالبه پول چک را دارید.
حالت دوم: استفاده از "انفساخ" یا فسخ قهری قرارداد
در این نوع معامله و برای رسیدن به حقوق خود می‌توانید از انفساخ یا فسخ قهری قرارداد استفاده کنید!
انفساخ به این معناست که بعد از وقوع قراردادی که به‌طور صحیح واقع شده است، به‌دلایل قراردادی یا قانونی و بدون دخالت اراده طرفین، معامله عقد منحل می‌شود و از بین می‌رود. شرط فاسخ یا شرط ضمن عقد طرفین مبنی بر این که در صورتی که فلان واقعه خارجی رخ می‌دهد، ماهیتاً نوعی انفساخ محسوب می‌شود. گذشته از این قانون‌گذار موارد و دلایلی برای انفساخ (انحلال غیراداری) قرارداد ذکر کرده است؛ مثل اینکه عقد وکالت به‌موجب فوت یا جنون یا سفاهت یکی از طرفین عقد خود به خود منحل می‌شود و از بین می‌رود.
انفساخ و فسخ قرارداد با هم تفاوت دارند؛ به این شرح: در فسخ قرارداد ضرورتاً باید اراده و خواست یکی از طرفین قرارداد موجود باشد.
فرق انفساخ با ابطال هم این است: قراردادی که منفسخ می‌شود، در زمان تشکیل به‌طور صحیح واقع شده و شرط صحت قرارداد را داشته است ولی بعد از آن به‌دلایلی که در بالا توضیح داده شد از بین می‌رود اما در فرض ابطال عقد از ابتدا تشکیل نشده است و شرایط صحت را ندارد.
انفساخ با اقاله قرارداد هم این تفاوت را دارد: در انفساخ انحلال بدون اداره طرفین اتفاق می‌افتد ولی در اقاله هر دو طرف قرارداد با هم اراده می‌کنند که عقد را منحل کنند.
حالا اگر شما در قبال فروش ملک خود یک یا چند فقره چک دریافت و در متن قرارداد شرط کنید که در هر صورت، اگر چک یا چک‌ها پاس نشود، بدون نیاز به اعلام و بیان فسخ به خریدار، معامله به‌هم بخورد (فسخ شود) از حق انفساخ در قرارداد استفاده کرده‌اید،
مثلاً این بند در قرارداد قولنامه قید شده باشد: "فروشنده شرط کرد که اگر چک شماره ... مورخ ... بانک ... یا هریک از چک‌های وجه معامله به‌شماره ... مورخ ... بانک ... در موعد مقرر برگشت بخورد، این معامله منفسخ است. در هر صورت نیاز به اعلام ِانفساخ نیست و خریدار حق فروش و اجاره و هیچ نوع قراردادی تا تعیین تکلیف این شرط را ندارد."
در این صورت اگر چک/چک‌ها در موعد مقرر پاس نشد، این معامله خودبه‌خود باطل است و حتی شما هم نمی‌توانید به آن استناد کنید. اگر قصد داشته باشید که معامله به‌جای خود باشد باید قولنامه جدیدی تنظیم و امضا کنید.
دقت داشته باشید که اگر خریدار اعلام کند در موعد مقرر فسخ معامله به او اعلام نشده است، شما (فروشنده) باید طریقه بیان و اعلام فسخ را در قولنامه بیاورید و سعی کنید آن را شفاف و آسان بنویسید، همچنین بهتر است اصل اسناد و مدارک نزد بنگاه یا شخص معتمدی تا زمان پاس شدن چک‌ها امانت باشد و در قرارداد از عبارت "امانت نهادن تا زمان پاس شدن چک" استفاده شود، و نیز؛ شما (فروشنده) در شرط انفساخ هیچ نیازی به اعلام و بیان ندارید و به‌محض پاس (نقد) نشدن چک/چک‌ها معامله فسخ است.
