◄ برنامه ملی بازآفرینی شهری

امروز شهرهای ایران با دو چالش بنیادین قابلیت زندگی (liveability) و روانی حرکت و جابجایی (mobility) مواجهند. در بحث قابلیت زندگی هرچند به ظاهر تعداد انباشت مسکن در ایران از تعداد خانوارها فزونتر است، در عین حال، برآورد می شود که ۱۹ میلیون نفر در بدمسکنی زندگی می کنند.

چالش کُندی، صعوبت و نارسایی حرکت در درون کلان شهرها و هم چنین بین مرکزهای آنها و حومه شان، کمبود شناخته شده ای است که جای بحث آن اینجا نیست. هر چند حمل ونقل حومه ای سریع و روان؛ و به طور عمده ریلی تاثیر مستقیمی بر پاسخگویی به تقاضای مسکن دارد. چرا که عرضه ی محیطِ زندگی با کیفیت در حومه با دسترسی سریع، مطمئن و ایمن بین حومه و مرکز موجب کاهش تقاضا از مراکز کلان شهرها و گرایش به سکونت به حومه می شود.

و اما در باره ی بافت های ناکارآمد شهری اعم از بافت های فرسوده و سکونت گاه های غیر رسمی پیرامون شهرها سیاستِ ما بازآفرینی شهری است. ما براین باوریم که شهرها بیش از آنکه یک مجموعه ی کالبدی باشند، یک سازمان اجتماعی، با هویت مشخص و شبکه های درونی خود می باشند. بنابراین، سیاستِ بنیادین توانمند ساختن این سازمان اجتماعی در شکل جمعی و انفرادی آن است. در شکل جمعی، بازگشت به هویت ایران شهری سیاست فراروی ماست. و در شکل انفرادی آن، توانمندسازی ساکنان در بازآفرینی زندگی خود اعم از سکونت گاه، کسب وپیشه و روابط اجتماعی مهم ترین وجهه ی همت است.

ساختار شهرهای ایران به عنوان کالبدی برای شبکه های اجتماعیِ خُرد در قالب محله ها معنی پیدا می کنند. محله ها ضمن خودبسندگی نسبی ارتباط و وابستگی معناداری باهم دارند. بر اساس پیمایشی که از وضع کنونی سکونت گاه های ناکارآمد صورت گرفت، بافت های ناکارآمد در قالب ۲۷۰۰ محله در ۵۴۳شهر و در ۱۴۱هزار هکتار مساحت شهری شناسایی شدند. بازآفرینی این محله ها به معنی بهبود زندگی بیش از ۶میلیون خانوار است که اگر حتی ۳میلیون واحد مسکونی ظرف ۱۰ سال بهسازی و یا نوسازی شوند، یکی از بزرگترین برنامه های بازآفرینی شهری در تاریخ ایران و حتی در مقیاس بین المللی است.

وظیفه ی دولت در این ارتباط برنامه ریزی و فراهم آوری بستر کار برای ساکنان، تسهیل گران، توسعه گران و سازندگان است. بنابراین، اولین تاکید ما بر روی برنامه ریزی از سوی دولت به جای اجرای پروژه است. به گمانِ ما بزرگترین نقطه ی انحراف طرح مسکن مهر تاکید بر پروژه محوری به جای برنامه محوری بوده است. همین انحراف، موجب لغزش دولت به تصدی ساخت مسکن و جانشینی دولت به جای مردم و بخش خصوصی شد.  

بنیان این برنامه در گام نخستین آفرینشِ مجدد عناصر استخوان بندی محله هاست. این موضوع بسته به هر محله متفاوت خواهد بود. ممکن است در محله ای نوسازی مدرسه و یا مرکز بهداشت مساله ی اصلی باشد و در محله ی دیگر احداث ورزش گاه بتواند، این نقش کلیدی را ایفا کند و به همین ترتیب در جایی مسجد، تکیه و یا بازارگاه و یا نوسازی ساختمان های باارزش معماری محله ها که یادآور خاطرات جمعی و هویت ساکنان است بتواند راهگشا باشد. در کنار این، متناسب سازی زندگی با دوران معاصر و دسترسی ساکنان به خدمات زیربنایی و روبنایی جدید و هم چنین بازگشایی معابر و توسعه ی خدمات محله ای گام های نخستینی است که باید در برنامه ی بازآفرینی مورد توجه قرار گیرد.

در تجربه های اولیه ای که در این ارتباط داشته ایم به خوبی دریافته ایم که با اولین اقدام در جهت احیای هویت و استخوان بندی محله ها، استقبال گسترده ای از سوی ساکنان صورت می گیرد و با اتفاق های خوبی روبرو می ‍ شویم که هیچ گاه پیش از آن، انتظار آن را نداشتیم. در این ارتباط نمونه های مختلفی در شهرهای ایران چون بوشهر، نایین، اصفهان، یزد، تبریز و دیگر شهرها داریم.

برنامه اجرایی بازآفرینی محله ها شامل پنج برنامه: توسعه ی امکانات و خدمات روبنایی، ارتقای زیرساخت ها، بهسازی و ارتقای فضاهای شهری، تهیه طرح های بازآفرینی محله ها و ارتقای توانمندی های اقتصادی و ظرفیت سازی اجتماعی در مقیاس شهری و محله ای است. برآورد اعتبار مورد نیاز برای اجرای این برنامه ها ۷۵هزارمیلیارد تومان ظرف پنج سال است. نکته بسیار مهم این است که بخش عمده ای از این مبالغ هم کنون نیز در بودجه دستگاه های اجرایی مربوط پیش بینی شده است. لیکن، ضروری است که طی یک دستور تمام دستگاه های ذیربط مکلف شوند تا حداقل 30% منابع خود را در این محله ها هزینه کنند.

این درصد متناسب با نسبت جمعیتی این محله ها از کل جمعیت شهری است. برای آنکه بتوانیم هم کسری منابع دستگاه های ذیربط را تکمیل نماییم و هم مبلغی را اهرم کنیم تا سایر دستگاه ها نیز منابع  خود را به این امر اختصاص دهند، پیش بینی شده است که سالیانه هزاروپانصد میلیارد تومان به این امر اختصاص داده شود. البته این رقم از سوی سازمان برنامه نیز تایید شده و در اسناد پشتیبان برنامه ی ششم نیز منظورگشته است.

نکته ی سوم برنامه نوسازی مسکن در این محله هاست. برای نوسازی ۳میلیون واحد ظرف ده سال داشتن یک بانک توسعه ای مسکن که بتواند سیاست ها دولت در این بخش را پشتیبانی کند ضروری است. خوشبختانه این موضوع در مجمع عمومی بانک مسکن در سال جاری به تصویب رسید و می تواند کمک مؤثری به اجرای سیاست های دولت کند. از سوی دیگر، توجه داشته باشیم که قاعدتا چون بازآفرینی در این محله ها بر بستر یک شهر موجود است، کار به صورت منبت کاری و جزءبه جزء صورت می گیرد و نمی توان انتظار اجرای پروژه های بزرگ مقیاس چند هزارواحدی را داشت. ازقضا، به گمان ما، این نقطه ی قوت این برنامه است که افراد با هر توانایی ای می تواند در بازآفرینی مشارکت داشته باشد.

برنامه بنیادین ما بر توانمندسازی ساکنان و هم چنین حمایت از کسانی که این محله ها را برای سکونت انتخاب می کنند می باشد. بنابراین، از خانه اولی ها، کسانی که تمایل به انتقال محل سکونت خود به این بافت ها را دارند و ساکنان بافت به صورت هم زمان حمایت صورت می گیرد. خانوارهایی که می خواهند صاحب خانه شوند باید از یک برنامه مطمئن اقتصاد خانوار برخوردار باشند که توسط سیاست کلان پشتیبانی شود.

مبنایی که در این برنامه انتخاب شده افزایش هفت برابری قدرت خرید خانوارها در برابر مبلغ پس انداز آنهاست. این بدین معنی است که هر خانواری که مبلغ مشخصی را در صندوق پس انداز مسکن یکم سپرده کند، مطمئنا شش برابر پس انداز خود تسهیلات دریافت خواهد کرد، این تعهد بانک است و بانک نمی تواند از آن سرباز زند و مبلغ سپرده ی وی نیز به هنگام اخذ تسهیلات آزاد خواهد شد.

حال اگر زن و مرد هم زمان پس انداز کنند، هر دو هم زمان می توانند بر روی یک واحد مسکونی تسهیلات دریافت نمایند. به این ترتیب، یک زوج در تهران می تواند مبلغ ۱۶۰میلیون تومان تسهیلات دریافت نماید. این رقم برای سایر شهرهای بزرگ ۱۲۰میلیون تومان و برای  شهرهای کوچک ۸۰میلیون تومان است. البته چنانچه لازم باشد با تصویب شورای پول و اعتبار این سقف ها قابل افزایش است.

تا کنون تعداد سپرده گذاران در این صندوق به بیش از ۳۶۲هزار فقره با میانگین ۲۰/۵میلیون تومان رسیده است. جهت امکان اعمال سیاست دولت و تشویق خانوارها به پس انداز بیشتر و سکونت در بافت های میانی، مقرراست دو اقدام تسهیل کننده در اختیار متقاضیان قرار گیرد.

یکی آنکه نرخ سود از ۸% به ۶% کاهش و دیگری آنکه مدت هریک دوره توقف از ۶ ماه به ۵ ماه کاهش یابد. این کاهش نرخ، نه دستوری است و نه یارانه ای. بلکه، با تکیه بر مبادله ی امتیاز بین دریافت تسهیلات و انجام پس انداز قیمت تمام شده ی پول در صندوق کاهش می یابد. در حال حاضر نرخ تسهیلات رسمی بانک ها ۱۸% است که در عمل با هزینه های جانبی آن بیش از این می باشد. با این پیشنهاد این نرخ به کمتر از یک سوم کاهش می یابد که محرک کم نظیری است. این اقدام همزمان، موجب کاهش مبلغ اقساط بازپرداختی تسهیلات گیرندگان می شود که برای تحریک تقاضا بسیار مهم است.

نکته ی دوم این است که در وضعیت فعلی، هر دوره توقف ۶ ماه است. یعنی پس از هر شش پس انداز، اعطای معادل همان رقم تسهیلات برعهده ی بانک مسکن خواهد بود. پیشنهاد ما کاهش این مدت به ۵ماه است. این موضوع برای کسی که می خواهد پس از شش دوره ی توقف، تا شش برابرِ پس انداز خود تسهیلات دریافت کند، زمان را از ۳سال به ۲.۵ سال کاهش می دهد.

نکته ی کلیدی در این طرح این است که این صندوق حتما با کسری منابع روبرو خواهد شد. لیکن، تامین این کسری از محل صندوق توسعه ی ملی و یا بودجه، از روش پرداخت یارانه ی سود برای دولت ارزان تر است. راه دیگر، سپرده گذاری وجوه دولتی نزد بانک هاست. پرداخت یارانه ی سود تسهیلات گران ترین روش، و برای دولت کمرشکن است. در راه حل سپرده گذاری نیز دو مشکل وجود دارد: یکی آنکه قیمت تمام شده ی پول برای بانک ها حدود ۱۲% خواهد بود. بنابراین نمی تواند از منظر نرخ سود تسهلات با این گزینه رقابت کند. و دیگر آنکه مخل نظم اقتصاد خانوار است.

قاعدتا سیاستمدار برای بیشینه کردن مطلوبیت خود درپی لغو پس انداز و اقدام فوری است. لیکن، این طرح از این، مخاطره در امان است و مبنا را پس انداز خانوار قرار داده است. افزون براین ها، قدرت اهرمی روشِ سپرده گذاری یک به دو است. فرض این است که دولت به میزان رقمی که بانک ها از منابع خودشان تامین می کنند، در بانک ها سپرده گذاری کند. حال آنکه در روش صندوق پس انداز مسکن، قدرت اهرمی بیش از چهار است و قیمت تمام شده ی پول برای بانک بسیار نازل است. بنابراین، برای کاهش نرخ سود به  6% نیاز به هیچ یارانه ای از سوی دولت نیست، مگر هزینه ی فرصت سپرده ی دولت نزد صندوق. در واقع، این هزینه ی اعمال سیاست از سوی دولت برای رونق بخشی به یک بخش اقتصادی است.

درکنار متقضیان، حمایت از تامین مالی توسعه گران نیز در دستور کار است. در حال حاضر، توسعه گران از سوی نظام بانکی به رسمیت شناخته نشده اند. البته پیش نویسی توسط وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن و بانک مرکزی تهیه شده است که باید در شورای پول و اعتبار به تصویب برسد. توسعه گران در مشارکت با اراضی دولتی و هم چنین  باساکنان امکان ایجاد ارزش افزوده بر روی املاک و اراضی دولت و ساکنان را دارند. در هر صورت مبنای کار مشارکت ساکنان و توسعه گران در امر بهسازی و نوسازی واحدهای مسکونی، تجاری و اداری است. این برنامه ظرفیت ایجاد تقاضای مؤثر برای سالانه دویست پنجاه هزار واحد مسکونی را دارد.

از حیث معماری، سیاست کلی ما ارتقای کیفیت معماری بافت، ساختمان ها و خانه هاست. قطعا ما باید از معماری ای برخوردار شویم که ضمن انکه دارای اصالت ایرانی است، جدید هم باشد. این برنامه در صدداست که برای طرح های پیشتاز از روش مسابقه های معماری بهره ببرد تا باعث جنب وجوشی در میان معماران جوان گردید. ما مطمئنیم که شرکت های استارت آپی زیادی بر  اساس خواسته های جدید توسط جوانان شکل خواهد گرفت و اشتغال درخوری از این رهگذر در کشور تامین خواهد گشت.  

نکته آخر اینکه ماهیت این برنامه محلی است. بنابراین، مقامات محلی از جمله شهرداری های عناصر اصلی  مقوم برنامه هستند. در این ارتباط، تمام منابع کمکی دولت در این ارتباط باید اهرم شود تا با مشارکت شهرداری ها و سایر دستگاه های خدماتی امکان اجرای یک سیاست ملی فراهم آید.

از حیث سازماندهی و هماهنگی فعالیت ها، ستاد بازآفرینی ملی بر اساس مصوبه هیات وزیران در شهریورماه سال۱۳۹۳ تشکیل شده و معادل آن در تمام استان ها و شهرستان های کشور نیز فعال است. ۱۹ وزارتخانه و سازمان این ستاد را شکل می دهند که در سه سطح ملی، استانی و شهرستانی فعالیت ها را هماهنگ می سازند.