فهم مسئله خانه‌های خالی
خانه خالی پدیده ای طبیعی در اقتصاد است و در همه جا مشاهده می شود و کارکرد مشخصی دارد. شاید جالب باشد که نگاهی به اعداد دنیای واقعی بیندازیم: نرخ خانه های خالی در تهران حول و حوش ۱۲ درصد است، متوسط این عدد در آمریکا و کشورهای اروپایی هم «کمابیش» همین و حتی بالاتر (حدود ۱۸ درصد) است (البته در برخی زمان ها مثل بحران مالی نرخ بالا می رود و برخی زمان ها کم تر).
اول با این سوال شروع کنیم: چرا همیشه در جامعه یک سری تاکسی خالی، یک سری آدم مجرد، یک سری آدم بیکار، یک سری اثر هنری فروش نرفته در گالری ها، یک سری شرکت نوپای تامین مالی نشده و البته یک تعداد خانه خالی داریم؟
همه این مشاهدات می روند ذیل مسئله «جست و جو» در اقتصاد (با انواع و اقسام تنوع هایش). جست و جو یعنی چی؟ یعنی در مورد محصولاتی که کومودیتی و استاندارد نیستند (مثل شیر یا بلیت تهران-مشهد)، افراد با سلیقه مختلف نیاز به زمان دارند تا محصولات مختلف را آزمایش کنند و یک جایی تصمیم بگیرند که کافی است. مثلا، کسی که دنبال شریک زندگی است، لزوما با دیدن اولین فرد «مناسب» متوقف نمی شود چون فکر می کند شاید اگر مدتی بیش تری بگردد، فرد «مناسب تری» پیدا کند. کسی که تابلوی نقاشی می فروشد، لزوما به اولین خریدار بلی نمی گوید چون فکر می کند اگر صبر کند شاید قیمت به تری دریافت کند و الخ
خب این جا یک بده-بستان را می بینیم: هر قدر صبر کنیم به همان میزان از مطلوبیت ناشی از جفت و جور (Match) را در مدت معطلی از دست می دهیم. مثلا کسی که اولین پیش نهاد شغلی را قبول نمی کند تا یافتن شغل بعدی از حقوق محروم است. ولی در عوض شانس یافتن یک جفت و جور به تر برای مدت طولانی را بیش تر می کنیم. همین بده بستان (Trade-off) به ما می گوید میزان تعادلی موجودی خالی در هر بازاری از کجا می آید.
خب حالا در بازار مسکن: هم فروشنده و هم خریدار (تملکی یا اجاره ای)، انگیزه دارند که مدتی صبر کنند یا بگردند. «پس در تعادل همیشه تعدادی خانه خالی وجود خواهد داشت»: فروشنده عرضه کرده است ولی هنوز جفت و جور بهینه برای طرفین رخ نداده است. ولی اگر فروشنده ببینید که پس از مدت طولانی صبر کردن، کسی پیدا نشد (به اصطلاح بازار بی رونق)، چه می کند؟ قیمت را پایین می آورد تا بلاخره کسی راضی به خرید شود. از آن طرف اگر خریدار ببیند که پس از مدتی گشتن، خانه مناسب را پیدا نکرد، چه می کند؟ به یک چیزی راضی می شود ولی گشتن بالقوه را ادامه می دهد و در اولین فرصتی که خانه به تری پیدا کرد، قبلی را تخلیه می کند. (اگر مالک بوده، خانه جدیدی می خرد و قبلی را برای فروش می گذارد) حالا در این چارچوب چه چیزی تعیین می کند که در تعادل بلندمدت چه قدر خانه خالی وجود خواهد داشت؟
به این عدد می گوییم نرخ طبیعی یا ساختاری خانه های خالی در اقتصاد (شبیه نرخ طبیعی بیکاری). خب یک عامل بدیهی در تعیین نرخ خانه های خالی «رشد قیمت» است. فروشنده اگر ببیند که قیمت با نرخ خوبی در طول زمان رشد می کند، «هزینه ای» که از معطلی و عدم فروش/اجاره خانه تحمل می کنم کم تر می شود چون رشد احتمالی قیمت جبران Dividend (مثلا اجاره یا بهره) از دست رفته را می کند.
در نتیجه در بازارهایی با رشد قیمت، تعداد متوسط خانه های خالی بیش تر می شود. عامل دیگر میزان نوسانات در جامعه و اقتصاد است. در یک شهر کوچک و با اقتصاد آرام و قابل پیش بینی، خانه خالی کم خواهد بود چون «شوک» به زندگی خانوارها کم است و انگیزه جا به جایی زیاد نیست. در مقابل در اقتصادهای با تلاطم (فرصت/تهدید) زیاد نرخ خانه خالی بالا می رود چون افراد با نرخ بیش تری جا به جا می شوند (چه فیزیکی و چه اقتصادی). عامل سوم «هزینه و فناوری جست و جو» است. در یک شهر اروپایی کلاسیک که ساختمان ها پر واحد، معماری ها شبیه هم و کیفیت محلات نزدیک به هم است، خانه خالی کم خواهد بود چون جست و جوی بیش تر فایده چندانی ندارد و کمابیش مشابه همان خانه اول گیر خریدار می آید. در مقابل در تهران یا خیلی شهرهای آمریکایی، فایده جست و جو زیاد است چون خانه ها و محله ها خیلی با هم فرق دارند و نیاز به جست و جوی زیادی هست تا خانه مناسب پیدا شود. در این شهرها خانه ها برای مدت طولانی معطل (خالی) می مانند. فناوری جست و جو هم مهم است: اگر خریدار/فروشنده بتوانند همه گزینه ها را یک جا ببیند، نیاز به معطلی زیادی ندارد. ایده «روز فروش» احتمالا از این جنس است: یک روز خاص را اعلام می کنیم که همه خریداران بالقوه حاضر شوند.
جمع بندی: خانه خالی پدیده ای طبیعی در اقتصاد است و در همه جا مشاهده می شود و کارکرد مشخصی دارد. شاید جالب باشد که نگاهی به اعداد دنیای واقعی بیندازیم: نرخ خانه های خالی در تهران حول و حوش ۱۲ درصد است، متوسط این عدد در آمریکا و کشورهای اروپایی هم «کمابیش» همین و حتی بالاتر (حدود ۱۸ درصد) است (البته در برخی زمان ها مثل بحران مالی نرخ بالا می رود و برخی زمان ها کم تر).
احسنت. خانه خالی پدیده‌ای طبیعی در اقتصاد است ولی عده ای در تلاش هستند تا آنرا بصورت یک بحران جلوه دهند.به غلط به خورد مردم میدهند که این همه خانه های خالی به قصد احتکار عمدا اجاره داده نشده است و اگر از صاحبان خانه های خالی مالیات بگیریم اینها مجبور میشوند ملکشان را اجاره بدهند و وانمود میکنند که به شاه کلید باز کردن مشکل اجاره بها دست یافته اند.البته گمان من این است که خود واقفند که این چاقو چیزی را نمی بُرد ،اما مترصد آنند که از این نمد کلاهی برای کسر بودجه دولت فراهم آورند.