مصوبه‌ای به سود رکود مسکن
ابلاغ آیین‌نامه قانون دریافت مالیات از حوزه ساخت‌وساز در روزهای اخیر و روشن شدن شیوه جدید دریافت مالیات از این بخش، مخالفت‌های متعددی را ازسوی دست‌اندرکاران حوزه ساخت‌وساز برانگیخته است.
ابلاغ آیین‌نامه قانون دریافت مالیات از حوزه ساخت‌وساز در روزهای اخیر و روشن شدن شیوه جدید دریافت مالیات از این بخش، مخالفت‌های متعددی را ازسوی دست‌اندرکاران حوزه ساخت‌وساز برانگیخته است.
انبوه‌سازان و کارشناسان حوزه مسکن معتقدند آنچه در آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم درباره دریافت مالیات از مسکن آمده است، منجر به افزایش انگیزه سازندگان حقیقی برای عرضه نکردن واحدهای ساخته شده به بازار می‌شود؛ مسئله‌ای که از آن به عنوان احتکار مسکن یاد می‌شود و می‌تواند از رونق بازار مسکن جلوگیری کند. از سوی دیگر الزام سازنده‌های حقوقی به پرداخت ۲۵ درصد سود معامله ملک به عنوان مالیات-هرچند سال بعد از پایان کار-انگیزه ساخت‌وساز را از این قشر خواهد گرفت. با وجود این مخالفت‌ها، مسئولان مالیاتی کشور معتقدند این آیین‌نامه هم به سود مردم و هم به سود سازندگان تدوین شده است.
به گزارش گسترش تجارت، با تصویب آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم (مصوب ۱۳۹۴مجلس شورای اسلامی) در روزهای گذشته در هیات دولت، تغییراتی در شیوه پرداخت مالیات مربوط به ساخت‌وساز مسکن اعمال شد.
بر اساس این شیوه‌نامه، برابر با ۲۵ درصد سود ساخت‌وساز، از واحدهای ساخته شده مالیات دریافت خواهد شد. بر اساس قانون، ساخت‌وسازهایی که ازسوی اشخاص حقیقی انجام می‌شود (ساخت‌وسازهای شخصی) تا ۳ سال پس از پایان کار، از پرداخت مالیات معاف می‌شوند اما ساخت‌وسازهای انجام شده ازسوی اشخاص حقوقی، مشمول مرور زمان نمی‌شود. این افراد ۱۰ درصد مالیات را در نخستین انتقال، به عنوان مالیات مقطوع پرداخت می‌کنند و در ادامه، هر سال مالیاتی، مالیاتی از آنها دریافت می‌شود.
اگرچه رئیس سازمان نظام مالیاتی کشور می‌گوید قانون جدید امور مالیاتی هم به سود سازنده‌ها و هم به سود مردم است و حداقل تا ۳ سال آینده، تاثیری در افزایش رکود مسکن نخواهد داشت، اما دست‌اندرکاران حوزه ساخت و عرضه مسکن مخالف این سخن هستند و معتقدند نه تنها این قانون، موجب افزایش احتکار مسکن خواهد شد، بلکه بر رکود ساخت‌وساز و بازار مسکن خواهد افزود.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در گفت‌وگو با خبرگزاری صدا و سیما اظهار کرد: اگر ماده ۷۷ و ۶۴ (درباره تعیین ارزش معاملاتی املاک از سوی کمیسیون تقویم املاک) قانون مالیات‌های مستقیم بر سازندگان مسکن اجرا شود، نه‌تنها شاهد عمیق‌تر شدن رکود مسکن خواهیم بود، بلکه احتکار مسکن از سوی سازندگان نیز تشدید می‌شود. وی ادامه داد: مجلس شورای اسلامی باید بر ماده ۷۷ و ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم نظارت و آن را اصلاح و بازنگری کرده، آثار منفی آن را بررسی و برای برطرف کردن اشکالات آن اقدام کند.
پورحاجت یادآوری کرد: در ابلاغ دریافت مالیات از سازندگان مسکن، به طور مشخص دریافت ۲۵ درصد مالیات از سازندگان حقیقی و شخصی پیش‌بینی شده است. بر این اساس اگر تا ۳ سال نخست، سازندگان حقیقی اقدام به فروش کنند این مالیات قابل‌دریافت است و موجب می‌شود سازندگان شخصی برای پرداخت نکردن این مالیات ۳ سال از ارائه و فروش واحد مسکونی خود خودداری کنند تا این ۲۵ درصد شامل حال آنها نشود. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن با اشاره به حاکم بودن رکود چند ساله بر بازار مسکن، اظهار کرد: دریافت مالیات در این مقطع، مناسب به نظر نمی‌رسد و دولت باید با ارائه راهکارهای مناسب از جمله کاهش عوارض مختلف حوزه ساخت‌وساز از این صنعت و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در این حوزه حمایت کند.
ادامه داد: در ابلاغیه جدید اعلام شده که اگر سازندگان حقوقی اقدام به ساخت مسکن کنند حتی اگر ۱۰ سال دیگر هم واحدهای مسکونی خود را به فروش برسانند باید این ۲۵ درصد مالیات را پرداخت کنند.
پورحاجت معتقد است در این قانون، دغدغه‌های مردم و متقاضیان مسکن دیده نشده است. همچنین در اجرای این قانون احتمال اینکه برخی قراردادها به سمت قراردادهای غیررسمی برود، افزایش می‌یابد. او یادآوری کرد: در هیچ جای دنیا بر صنعتی که در رکود به‌سر می‌برد مالیات‌های اینچنینی که رکود را عمیق‌تر خواهد کرد، وضع نمی‌کنند.
افزایش تمایل به احتکار مسکن
همصدا با انبوه‌سازان، برخی کارشناسان بازار مسکن نیز معتقدند افزایش احتکار مسکن و ریخته شدن آب به آسیاب رکود بازار، از جمله نتایج منفی اجرای مصوبه جدید مالیاتی در حوزه ساخت‌وساز است.
فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «گسترش تجارت» اظهار کرد: در شرایطی که رکود حاکم بر یک بخش اقتصادی آنقدر زیاد است که ارزش‌افزوده آن بخش، از تورم عمومی پایین‌تر است، شاهد کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش خواهیم بود و به همین دلیل در حوزه مسکن و ساخت‌وساز نیز شاهد رکود هستیم. به گفته وی، در چنین شرایطی باید هزینه‌های تولید را کاهش داد و هر نوع سیاستی مبتنی بر افزایش هزینه‌های تولید، سیاست اشتباهی است و رکود را تشدید می‌کند. به همین ترتیب، افزایش مالیات ساخت‌وساز نیز هزینه تولید را افزایش داده و موجب تشدید رکود خواهد شد.
این کارشناس ادامه داد: با توجه به اینکه مسکن، کالایی ویژه است سیاستگذاری‌ها در دنیا بیشتر به این سمت است که از دلالی و سوداگری مسکن، مالیات دریافت شود؛ نه از تولید؛ بنابراین در کشورهای توسعه‌یافته، مالیات‌های سنگین از بخش ساخت‌وساز دریافت نمی‌شود و مالیات بیشتری از دلالی و سوداگری مسکن گرفته می‌شود. این کار هم دست بالاتر را در بازار به تولید می‌دهد و هم فعالیت‌های سوداگرانه را محدود می‌کند.
به گفته او، ماده مربوط به دریافت مالیات از سوداگری مسکن که در لایحه تحول مالیاتی سال ۹۳ آورده شده بود، با مخالفت دولت حذف شد و در آیین‌نامه اجرایی قانون مالیات‌های مستقیم، شاهد افزایش مالیات از تولید مسکن هستیم. بیضایی با اشاره به وجود بیش از ۲/۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، افزود: بخش عمده‌ای از این واحدهای احتکارشده در اختیار بانک‌هاست و اگر قرار باشد از خانه‌های خالی و نیز از دلالی و واسطه‌گری مسکن مالیات دریافت شود، بخش عمده‌ای از این مالیات را بانک‌ها باید بپردازند با این حال می‌بینیم ماده مربوط به دریافت مالیات از دلالی و سوداگری یعنی مالیات بر سرمایه، از لایحه قانونی حذف شد و دریافت مالیات بر واحدهای خالی هم با اینکه مصوب شده، اجرا نمی‌شود!
وی با بیان اینکه پیش از این آیین‌نامه، ارزش معاملاتی املاک و سود تولیدکننده، مبنای دریافت مالیات عنوان شده بود، گفت: از آنجا که ارزش معاملاتی، مبتنی بر دفترچه املاک است و این دفترچه در کشور ما بروزرسانی نشده است، پیش‌تر هزینه مالیاتی که در مجموع تولیدکننده می‌داد، بسیار پایین بود اما در آیین‌نامه ابلاغ شده، این قانون را تغییر داده‌اند. این درحالی است که مصوبه هیات دولت از نظر قانونی نباید در تضاد با مصوبه مجلس شورای اسلامی باشد و اکنون که این تناقض وجود دارد، تولیدکننده‌ها می‌توانند در دیوان عدالت اداری، شکایت کرده و آن را لغو کنند.
به گفته وی، تناقض میان قانون مصوب مجلس شورای اسلامی و مصوبه هیات دولت در این است که در قانون مجلس شورای اسلامی، ارزش معاملاتی مبنای دریافت مالیات عنوان شده، اما در آیین‌نامه هیات دولت، سود ساخت‌وساز، مبنا قرار گرفته است. این کارشناس در بیان یکی دیگر از مشکلات آیین‌نامه ابلاغ شده از سوی هیات دولت اظهار کرد: وقتی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم (مالیات بر تولید مسکن) در مجلس شورای اسلامی در حال تصویب بود، ماده ۸۰ (مالیات مربوط به سوداگری مسکن) نیز همزمان ارائه شد و این دو مسئله به عنوان ماده‌های دوقلو در کنار هم پیشنهاد شده بود.
وی افزود: در ماده ۸۰ پیش‌بینی شده بود به‌طور تقریبی ۳۰ درصد مابه‌تفاوت فروش در فعالیت‌های دلالی و سوداگرانه، به عنوان مالیات از سرمایه‌گذار دریافت شود. همچنین برای تولیدکننده هم این مسئله در نظر گرفته شده بود؛ به این ترتیب که اگر بیش از ۳ سال از پایان کار تولید یک ساختمان بگذرد و واحد مسکونی عرضه نشود، مشمول همین نوع مالیات شود زیرا این کار، سوداگری و احتکار مسکن به شمار می‌رود.
همچنین در ماده ۷۷ پیش‌بینی شده بود اگر کسی واحد مسکونی ساخته شده را در مدت ۳ سال پس از دریافت پایان کار، به بازار عرضه کند، مالیات کمتری می‌دهد؛ وگرنه باید مالیات بیشتری پرداخت کند. بیضایی با اشاره به این مسئله که ماده ۸۰ مالیات‌های مستقیم که مربوط به دلالی و سوداگری مسکن بود، در مجلس شورای اسلامی تصویب نشد، اظهار کرد: فقط ماده ۷۷ تصویب شد که در آن، گفته شده اگر تولیدکننده در مدت ۳ سال واحد خود را عرضه کند، باید مالیات بدهد اما اگر بعد از گذشت ۳ سال از پایان کار، این واحد را به بازار عرضه کند، مالیات پرداخت نخواهد کرد! این بدان معنی است که فعالیت محتکرانه مشمول مالیات نمی‌شود اما عرضه فوری به بازار، باید مالیات بیشتری بدهد!
به گفته وی، با توجه به پایین بودن نرخ مالیات، پیش‌تر نگرانی چندانی در زمینه اجرای این مصوبه وجود نداشت و انگیزه چندانی برای احتکار مسکن وجود نداشت اما با اجرای این آیین‌نامه، اگر واحد مسکونی، در کمتر از ۳ سال از سوی تولیدکننده به بازار عرضه شود، باید سود آن پرداخت شود اما اگر چند سال صبر کند، از مالیات معاف می‌شود. در واقع با این کار، انگیزه برای احتکار مسکن بیشتر شده و زمینه افزیش نرخ و اختلال در بازار مسکن فراهم می‌شود.
رونق مسکن باز هم به تاخیر می‌افتد؟
براساس آنچه دست‌اندرکاران صنعت ساخت‌وساز می‌گویند، اجرای مصوبه مالیاتی در حوزه ساخت‌وساز، آینده بازار مسکن را با شرایط نامطلوب‌تری نسبت به شرایط فعلی روبه‌رو خواهد کرد. از سوی دیگر به نظر می‌رسد این مصوبه مخالفانی نیز در وزارت راه و شهرسازی دارد و برخی تلاش‌ها از سوی این وزارتخانه در زمینه تعدیل این مصوبه، بی‌نتیجه مانده است.
علی چگنی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در اظهارنظری درباره این مصوبه مالیاتی، گفت: در شرایط فعلی که بخش مسکن چهارمین سال رکود را پشت سر گذاشته و سود ساخت‌وساز در کمترین میزان ممکن قرار دارد، افزایش پایه مالیات بر ساخت و فروش ملک، می‌تواند هزینه‌های جانبی سازنده‌ها را بالاتر ببرد و بروز رونق را با دشواری روبه‌رو کند.
آنطور که چگنی گفته است، در جلسات تدوین این آیین‌نامه، وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد کرده بود با توجه به همزمانی اجرای این قانون با آمادگی بازار ساخت‌وساز برای خروج از رکود، نرخ‌های جدید مالیاتی به‌طور پلکانی و در یک روند ۵ ساله- سالی ۲۰ درصد افزایش نرخ تا رسیدن به سطح ۲۵ درصدی- افزایش پیدا کند اما این پیشنهاد مورد موافقت سیاستگذاران مالی قرار نگرفته است. با وجود چنین اظهارنظرهایی از سوی دست‌اندرکاران و سیاستگذاران حوزه مسکن و ساخت‌وساز کشور، اکنون باید دید دامنه مخالفت‌ها با این قانون تا کجا ادامه خواهد داشت و آیا آیین‌نامه ابلاغ شده به همین شکل، اجرا خواهد شد
