مسکن گرفتار پارادوکس عرضه و تقاضا
علی چگنی*:بخش مسکن با پارادوکس‌های آشکاری، در هر دو مقوله عرضه و تقاضا روبروست و تظاهر ناصحیح شاخص‌های بخش مسکن، می‌تواند سیاستگذاری را به مسیر نادرست معطوف کرده و موجب هرج و مرج در نظام برنامه‌ریزی و نهایتاً عدم احساس تعلق و آرامش در شهروندان شود.
بخش مسکن را می‌توان یکی از مهمترین بخش‌های توسعه در هر جامعه دانست. در اهمیت بخش مسکن همین بس که بخش قابل‌توجهی از ثروت و درآمد ملی را به خود اختصاص داده است. این بخش با ابعاد وسیع اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست محیطی و کالبدی، اثرات گسترده‌ای در ارائه ویژگی‌ها و سیمای‌جامعه به مفهوم عام دارد.
با عنایت به سهم‌بری بخش مسکن از اقتصاد خانوار و اقتصاد ملی و به منظور حفظ تعادل بازار، اتخاذ سیاست‌های مناسب در هر دو سوی عرضه و تقاضا و تدوین یک برنامه جامع در این بخش، حائز اهمیت فراوان است. دستیابی به این مهم، مستلزم شناسایی کامل و تجزیه و تحلیل عمیق ابعاد و عوامل موثر بر آن است. در این میان شاید بتوان پرداختن به شاخص‌های بخش، برآورد صحیح تغییرات هر یک از شاخص‌ها و پیش‌بینی آن و شناخت صحیح وضعیت موجود بازار را کلیدی‌ترین ابزار برنامه‌ریزی و سیاستگذاری در این بخش، دانست.
همچنین تجزیه و تحلیل آمار و اطلاعات در بخش مسکن و تدوین سیاست‌های درست، مستلزم تخصص و تجربه در این بخش، به عنوان یک حوزه تخصصی و حساس در اقتصاد کلان است. از یک سو توجه به عواملی همچون عوامل جمعیتی، اجتماعی (پیش‌بینی رفتار خانوارها) و اقتصادی خانوارها در فرآیند برنامه‌ریزی بسیار حائز اهمیت بوده و از سوی دیگر در یک فرآیند برنامه‌ریزی منطقی و کارا، توجه به مسائل فرابخشی و شاخص‌های کلیدی و مهم اقتصاد کلان از جمله ظرفیت‌های اقتصادی و محدودیت منابع شایان توجه است.
بررسی روند تاریخی سیاستگذاری در حوزه مسکن طی سال‌های اخیر، حاکی از رویکردهای مختلف به مقوله مسکن و انجام برخی خطاهای استراتژیک در این بخش است. از این روست که پیدا کردن نقطه تعادل سیاستگذاری بسیار با اهمیت و مقوله‌ا‌ی پیچیده است.
در حال حاضر بخش مسکن با پارادوکس‌های آشکاری، در هر دو مقوله عرضه و تقاضا روبروست. به عنوان نمونه براساس سرشماری سال 1395، موجودی مسکن کل کشور (بدون احتساب واحدهای مسکونی خالی) بیش از 22.8 میلیون واحد مسکونی و تعداد خانوار 24.19 میلیون واحد است. همچنین تراکم خانوار در واحد مسکونی، حدود 1.05 است. در حالی‌که تعداد خانه‌های‌خالی با بیش از 55 درصد رشد، از 1.66 میلیون واحد در سال 90 به 2.58میلیون واحد، در سال گذشته افزایش یافته است، که محل بسی تأمل است!
علیرغم، وجود بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، حدود 30درصد از جمعیت شهری کشور در بافت‌های فرسوده و سکونت‌گاه‌‌های غیررسمی زندگی می‌کنند و از دارا بودن مسکن مناسب، ایمن و بهداشتی رنج می‌برند. همچنین در حالی بخشی از اقشار جامعه در مسکن‌های لوکس و با متراژ بالا زندگی می‌کنند و نیز بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی گران‌قیمت، فاقد متقاضی است که تقاضا برای مسکن کوچک و ارزان قیمت بالا بوده و اقشار کم درآمد از تأمین مسکن حداقلی عاجز هستند.
این موارد گویای برخی پارادوکس‌ها در بازوهای عرضه و تقاضای مسکن و نمونه‌ای از نمود ناصحیح و احتمال برداشت ناصواب از شاخص‌های آماری بخش مسکن است (مشخصا تعداد خانه‌های‌خالی که تصور عدم نیاز به مسکن را در کشور دیکته می‌کند). تظاهر ناصحیح شاخص‌های بخش مسکن، می‌تواند سیاستگذاری را به مسیر نادرست معطوف کرده و موجب هرج و مرج در نظام برنامه‌ریزی و نهایتاً عدم احساس تعلق و آرامش در شهروندان شود.
در توضیح این مطلب، لازم به ذکر است که علیرغم خالی بودن بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی در کشور (با فرض صحت اطلاعات)، برآوردهای جمعیت‌شناختی از رشد خانوار و تقاضای انباشته مسکن، نیاز به نوسازی و بهسازی در بافت‌های فرسوده شهری و تطابق آن با توان اقتصادی خانوارها نشان می‌دهد که برای بهره‌مندی همه خانوارها از مسکن منحصر به خود، می‌بایست سالانه حدود 900 هزار واحد مسکونی در کشور تولید شود و وجود خانه‌های‌خالی به معنای عدم نیاز به تولید مسکن نیست (پدیده بدمسکنی هنوز یکی از معضلات اصلی و مهم در این بخش است).
از سوی دیگر بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد که عامل تحرکات در بخش مسکن همواره از سوی تقاضا شروع شده و به تدریج به بخش عرضه سرایت می‌کند. همچنین عدم امکان نقدشوندگی واحدهای‌مسکونی ساخته‌شده ناشی از کمبود تقاضا و کاهش قدرت خرید خانوارها، یکی از دلایل مهم سکون و عدم تحرک‌پذیری بخش مسکن در شرایط جاری بوده است.
تمامی این موارد سبب شده که سیاست‌های معطوف به توانمندسازی و حمایت تقاضا در گام اول و به تدریج در گام‌های بعدی تقویت سوی عرضه، همچنان سیاست بهینه در بخش مسکن باشد و به تدرج بتواند این بخش را در مسیر تعادل قرار دهد. از طریق این سیاست، امکان حرکت در مسیر دستیابی تمامی اقشار جامعه به مسکن مناسب و ایجاد توازن در الگوی عرضه و تقاضا، بسیار محتمل است.
از دیگر موارد قابل توجه در این بخش، روند سرمایه‌گذاری مسکن طی سال‌های اخیر است که همواره منفی بوده و پروانه‌های اخذ شده عمدتاً معطوف به مسکن بزرگ متراژ بوده‌اند. این موضوع نیز در کنار وجود تقاضای بیشتر برای واحدهای کوچک‌متراژ، نمود دیگری از عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضاست و صحه‌ای بر سیاست‌های حمایت از سوی تقاضاست.
بدون‌شک مشارکت آحاد جامعه، استفاده از ظرفیت‌ها و استعدادهای همگان، بهره‌برداری حداکثری از منابع مادی و معنوی کشور، نیروی شتاب‌دهنده به پیشرفت و شکوفایی هر بخش اقتصادی و در نتیجه پیشرفت جامعه به‌شمار می‌رود، این مهم در سیاستگذاری و تعیین خط‌مشی بخش مسکن نیز می‌بایست مدنظر قرار گیرد.
*مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن
