ضربه پنهان «مهاجرت» به بازار مسکن

دو تیپ متفاوت مهاجرت به شهر تهران طی سال‌های گذشته تاکنون، درحال حاضر دو نوع آسیب مختلف را متوجه پایتخت کرده است که یکی از این آسیب‌ها به‌طور مستقیم بازار مسکن پایتخت را هدف قرار داده و نوع دوم با افزایش «جمعیت روز» شهر تهران و رشد حاشیه‌نشینی، تبعات منفی اجتماعی و فرهنگی زیادی را متوجه این کلان‌شهر کرده است.

درحالی که آمارهای جمعیتی مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال 95 از سهم 2/ 20 درصدی تهران در جذب جمعیت مهاجر، در مقایسه با آمار کلی مهاجرت در کل کشور حکایت می‌کند، یک کارشناس مطالعات اجتماعی در حوزه مسکن، دو آسیب پنهان مهاجرت برای بازار مسکن شهر تهران را مورد بررسی قرار داده است.

علی ابراهیمی، کارشناس دفتر اقتصاد مسکن و صاحب‌نظر بخش مطالعات اجتماعی حوزه مسکن، در مقاله‌ای که با موضوع مهاجرت، جمعیت و بازار مسکن در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده است تاکید می‌کند که هم‌اکنون بازار مسکن شهر تهران از ناحیه دو «تیپ متفاوت» از مهاجران در معرض آسیب قرار گرفته است.

به گفته وی، سهم بالای مهاجرپذیری تهران نسبت به سایر شهرها و استان‌های کشور باعث شده هم‌اکنون یکی از مهم‌ترین موانع دسترسی مناسب خانوارها به مسکن در کلان‌شهر تهران و برخی دیگر از شهرهای اطراف آن، از ناحیه جذب جمعیت مهاجر به نواحی مختلف شهری منشا بگیرد و در نتیجه دسترسی به مسکن به دنبال افزایش تقاضا، برای خانوارها دشوارتر شود.

ابراهیمی در مطالعه‌ای که به این منظور انجام داده است مهاجران از سایر شهرها و روستاهای کشور به پایتخت را در دو دسته طبقه‌بندی می‌کند؛ به گفته وی یک دسته از این مهاجران افراد و خانوارهای تحصیلکرده و پردرآمدتری هستند که یا با هدف سکونت و اشتغال دائمی در پایتخت به این شهر مهاجرت می‌کنند یا با هدف سرمایه‌گذاری ملکی، موجب افزایش تعداد مهاجران فصلی و موقتی شهر تهران می‌شوند؛ در واقع بخشی از مهاجران که از تمکن مالی یا سطح تخصص و تحصیلات بالایی برخوردار هستند به مناطق درونی شهر تهران مهاجرت می‌کنند و نتیجه مهاجرت این بخش، به افزایش تقاضا و به تبع آن افزایش قیمت مسکن در این کلان‌شهر دامن زده می‌شود.

وی همچنین تیپ دومی از مهاجران به تهران را مورد بررسی قرار داده است و در این باره معتقد است: علاوه بر دسته اول مهاجران، بخشی دیگر از مهاجران به شهر یا استان تهران که عموما فاقد تخصص و تمکن مالی لازم هستند نیز به مناطق حاشیه‌ای شهرها و بافت‌های فرسوده شهری مهاجرت می‌کنند که نتیجه این نوع از مهاجرت نیز موجب بروز مشکلات عدیده فرهنگی، ‌اجتماعی و همچنین گسترش افقی شهرها و برهم‌خوردن نظم و مدیریت شهری می‌شود به‌طوری که براساس آمارهای اعلام شده، هم‌اکنون حدود 19 میلیون نفر از جمعیت کشور در مناطق حاشیه‌ای شهرها و بافت‌های فرسوده شهری کشور زندگی می‌کنند که یکی از مهم‌ترین دلایل شکل‌گیری و تقویت این معضل، افزایش حجم مهاجرت فقرا از روستاها و سایر شهرها به نواحی حاشیه‌ای تهران است.

بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد هر کدام از این دو گروه مهاجران پیامدهای منفی و ضربه‌های پنهانی را بر جنبه‌های مختلف زندگی در شهر تهران برجای خواهند گذاشت؛ درحالی که تیپ اول مهاجران یعنی تحصیلکرده‌های برخوردار از تمکن مالی با افزایش تقاضا در بازار مسکن، بر سطح قیمت‌ها ‌و سهولت دسترسی خانوارها به واحدهای مسکونی در مناطق مختلف پایتخت تاثیر می‌گذارند، پیامدهای ناشی از مهاجرت گروه دوم مهاجران یعنی فقرای حاشیه‌نشین که با هدف کسب شغل و درآمد در نواحی حاشیه‌‌ای پایتخت ساکن شده‌اند، علاوه بر افزایش جمعیت روز شهر تهران، مشکلات اجتماعی، فرهنگی و...

را بر پایتخت تحمیل می‌کنند. دسته دوم از مهاجران کسانی هستند که به دلیل فقدان تمکن مالی کافی حتی توان اجاره مسکن در جنوبی‌ترین مناطق پایتخت را نیز ندارند و به همین دلیل مهاجرت آنها به‌طور مستقیم منجر به افزایش سکونتگاه‌های غیر‌رسمی و رشد حاشیه‌نشینی در اطراف پایتخت می‌شود.

ابراهیمی معتقد است: مسکن مناسب به خصوص در دوران معاصر یکی از نیازهای اساسی انسان و خانوارها شناخته می‌شود و در بسیاری از کشورها از جمله ایران به دلایل خاص فرهنگی و اقتصادی، تامین مسکن نشان‌دهنده منزلت اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی اشخاص و خانوار هااست. با وجود این و به رغم برنامه‌های مختلف اجرا شده از سوی دولت‌های مختلف طی دهه‌های گذشته به منظور تامین مسکن آحاد مختلف، بسیاری از خانوارها قادر به تامین مسکن مناسب خود نیستند.

به گفته وی دلایل مختلفی را می‌توان برای عدم موفقیت خانوارها برای تامین مسکن بر‌شمرد. بخش عمده‌ای از این عدم موفقیت ناشی از وجود مشکلات ساختاری در شرایط اقتصاد کلان کشور از جمله نرخ بالای تورم عمومی و به تبع آن نرخ بالای رشد قیمت مسکن از طرفی و از طرف دیگر نرخ رشد پایین اقتصادی کشور و درآمد خانوار است که این روند همواره فاصله بین توان اقتصادی و درآمد خانوار را با قیمت مسکن افزایش می‌دهد.

ابراهیمی می‌افزاید: در کنار مورد فوق، مساله مهم دیگری که منجر به مشکل شدن تامین مسکن برای خانوارها شده است مساله مهاجرت است.

هر چند بررسی میزان مهاجرت طی دهه‌های اخیر نشان می‌دهد، تا حدودی روند مهاجرت از دوره 1385 به بعد، کنترل و از تعداد مهاجرین کاسته شده ولی نکته مهم این است که همچنان میزان مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ و به خصوص کلان‌شهرها قابل توجه است. این نوع از روند مهاجرت، مشکلات عدیده‌ای را در بخش مسکن ایجاد کرده است.

به اعتقاد وی، هر چند دلایل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی متعددی را می‌توان برای مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها برشمرد ولی به نظر می‌رسد دلیل اصلی این نوع از مهاجرت عمدتا به مباحث اقتصادی بر می‌گردد و عمده دلایل فرهنگی و اجتماعی این مهاجرت نیز ریشه در مسائل اقتصادی و توسعه نامتوازن اقتصادی کشور دارد.

ابراهیمی در بررسی‌های خود بر نقش توسعه نامتوازن اقتصادی و تمرکز فعالیت‌های اقتصادی و حتی غیر‌اقتصادی در کلان‌شهرها و به خصوص شهر تهران تاکید می‌کند که این امر موجب کاهش فعالیت‌های اقتصادی و به تبع آن کاهش میزان اشتغال و افزایش نسبی فقر در سایر مناطق کشور شده است و می‌افزاید: عموما افراد جویای‌کار از مناطق کمتر توسعه‌یافته و فاقد زمینه‌های اشتغال، با هدف پیدا کردن شغل به کلان‌شهرها مهاجرت می‌کنند.

این‌درحالی است که کم‌توجهی به توزیع امکانات رفاهی و عوامل دفع در روستاها و مناطق شهری کوچک و وجود عوامل جذب در مناطق شهری بزرگ نیز به افزایش مهاجرت به شهرهای بزرگ دامن زده‌اند و این مهاجرت‌ها نیز منجر به بروز مسائل عدیده‌ای در بخش مسکن و مسائل شهری شده‌اند.

وی با تاکید بر اینکه یکی از راهکارهای کاهش میزان مهاجرت به کلان‌شهرها و به تبع آن حل یا کاهش بخشی از مسائل حوزه مسکن، ایجاد زمینه‌هایی برای توسعه متوازن منطقه‌ای و پایدار اقتصادی و غیراقتصادی در کشور است، معتقد است: تجارب جهانی نشان می‌دهد یکی از زمینه‌های ایجاد توسعه متوازن منطقه‌ای، اجرای آمایش سرزمینی است ولی متاسفانه در کشور به این مقوله به‌طور جدی توجهی نشده است.

آمایش سرزمین یکی از ابزارهای مهم در برنامه‌ریزی کلان و بخشی جامعه است که می‌تواند تاثیر مطلوبی در برنامه‌ریزی منطقه‌ای داشته باشد.

با توجه به اینکه آمایش سرزمین نگاه همه‌جانبه به فضای ملی دارد کلیه مناطق کشور را با دقت و از جهات مختلف مورد شناسایی و مطالعه قرار ‌دهد و متناسب با نتایج این مطالعه، توصیه‌هایی برای ورود دولت و بخش خصوصی به حوزه‌های مختلف اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در مناطق جغرافیایی ارائه کند؛ در واقع یکی از اهداف آمایش سرزمین، توزیع بهینه جمعیت و فعالیت در سرزمین است به‌طوری که هر منطقه جغرافیایی متناسب با قابلیت‌ها و مزیت‌های نسبی و همچنین نیازها و موقعیت خود، از فعالیت‌های اقتصادی و اجتماعی برخوردار شود.

در این صورت از رشد نامتوازن مناطق جغرافیایی کشور کاسته می‌شود و هر منطقه پذیرای جمعیتی متناسب با توان و ظرفیت اقتصادی خود می‌‌شود؛ به این ترتیب، میزان مهاجرت به کلان‌شهرها و مناطق برخوردار کاهش می‌یابد و به تبع آن از مشکلات اشاره شده در حوزه مسکن و مدیریت شهری کشور نیز کاسته می‌شود.