کاهش نرخ سود بازار اجاره مسکن را بهم ریخت

تین نیوز | چند روزی است که بازار اجاره دوباره راه افتاده است. اما این‌بار یک ماه زودتر از زمان همیشگی. امسال صاحبخانه‌ها روش جدیدی را در پیش گرفته‌اند. آنها از مستاجران خود به جای رهن، اجاره می‌خواهند. دلیل آن هم زمزمه‌های کاهش نرخ سود بانکی است. برای صاحب‌خانه‌ها نمی‌صرفد که از مستاجر چند ده میلیون تومان پول بگیرند و در بانک بگذارند. آنها می‌خواهند این بار به جای سود 20-22 درصدی بانک، سود 30 درصدی مرسوم بازار را از مستاجران دریافت کنند. به نظر می‌رسد با این اوصاف و رکود بازار باز هم صاحبخانه‌ها مجبور شوند با همان مستاجران فعلی کنار بیایند. آخر نه مستاجرها صاحبخانه‌ای بهتر از موجر فعلی‌شان پیدا می‌کنند و نه مالکان مستاجران پولدارتری گیرشان می‌آید. بنابراین به نظر می‌رسد رکود بازار اجاره ادامه پیدا کند با افزایش نرخی که این روزها در این بازار رخ داده است.

کاهش سود سپرده بانکی و زیان مستاجران
بیت‌ا... ستاریان معتقد است که کاهش نرخ سود سپرده بانکی باعث فشار به مستاجران می‌شود. این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه در شرایط فعلی با کاهش نرخ تورم و فاصله زیاد این نرخ با سود سپرده فعلی بانک‌ها، مردم بسیار متمایل به سپرده‌گذاری در بانک‌ها هستند می‌گوید که در شرایط فعلی صاحبخانه‌ها تمایل بیشتری به سپرده‌گذاری در بانک‌ها دارند و بر این اساس رهن بیشتری نسبت به اجاره‌ها دریافت می‌کنند.

او تاکید می‌کند که اگر هم نرخ کاهش یابد شرایط معکوس شده و در این شرایط بازار راه می‌افتد والبته باز مالکان تمایل کمتری به دریافت رهن و علاقه بیشتری به دریافت اجاره پیدا خواهند کرد و به این ترتیب مستاجران زیان خواهند دید.

این اقتصاددان توضیح می‌دهد که به نظر می‌رسد راه انداختن بازار و خروج از رکود به قیمت زیان مستاجران تمام می‌شود. این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه می‌دهد که بهره حاصل از اجاره خانه برای مالک 36 درصد است و بر این اساس او هیچ وقت دریافت اجاره را رها نمی‌کند تا از مستاجر رهن بگیرد.

نظارت کم، تلاطم بازار اجاره
صمدی یکی از مشاوران املاک با اشاره به اینکه عدم نظارت بر بازار اجاره موضوع تازه‌ای نیست و اعلام قیمت‌ها از سوی مالکان دلیل و منطق خاصی ندارد، معتقد است که قیمت‌های سرسام‌آور رهن و اجاره همه‌ساله موجب نارضایتی مستأجران می‌شود و امسال اگر چه نرخ تورم زیر 20 درصد است، اما چون زمزمه‌های کاهش نرخ سود بانکی از سال گذشته مطرح شده و ظاهراً نیز تصویب خواهد شد، باعث شده تا اکثر صاحبخانه‌ها به سمت اجاره‌بها شیفت کنند. رحیمی یکی دیگر از مشاوران املاک در میدان هفت‌تیر می‌گوید: «خوشبختانه خرید و فروش مسکن رونق گرفته البته رونق بدون افزایش قیمت که امیدواریم این موضوع ادامه یابد». او اضافه می‌کند که درخصوص اجاره‌بها وضعیت با قیمت مسکن متفاوت است و بنگاه‌های مسکن چندان نقش و حتی دخالتی بر نرخ‌گذاری اجاره واحدهای مسکونی نمی‌توانند داشته باشند.

بازار امسال آرام خواهد بود
موضوعی که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به آن اشاره می‌کند سالی آرام برای بازار اجاره مسکن است و خطاب به مستاجران، موجران و مشاوران املاک تاکید می‌کند که از آنجا که شاخص اصلی تعیین اجاره‌بها، قیمت مسکن است و قیمت مسکن طی سال گذشته و یک ماه سپری شده از سال جدید، در وضعیت ثبات به‌سر می‌برد، بدون تردید بازار اجاره مسکن امسال، بازاری با ثبات و بدون افزایش خواهد بود.

حسام عقبایی ادامه می‌دهد که افزایش اجاره‌بها صرفا در زمان افزایش قیمت مسکن توجیه دارد و هیچ موجری نمی‌تواند با ملاک قراردادن صرفا شاخص تورم نسبت به افزایش اجاره‌بهای مسکن اقدام کند. پس با توجه به پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن در تابستان و اینکه ما هیچ‌گونه سیر صعودی در این زمینه را شاهد نخواهیم بود، بازار اجاره مسکن هم به تبعیت از این ثبات، بازاری آرام و بدون افزایش در نرخ اجاره‌بها را حداقل در حد نرخ تورم را سپری کند.

اجاره‌ها امسال 20 درصد گران می‌شوند
درعین حال اکثر مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که چون قیمت مسکن افزایش نداشته است پس نرخ اجاره‌بها نیز نباید بالا برود، معتقد هستند که نرخ اجاره‌بها نسبت به پارسال چندان افزایش نیافته است اما به هر حال طبیعی است که نسبت به پارسال حداقل به اندازه نرخ تورم که حدود 20 درصد است، افزایش یابد. پیش‌بینی افزایش 20 درصدی درحالی است که مسئولان نرخ تورم امسال را حداکثر 13 تا 14 درصد اعلام می‌کنند.

پورمصطفی یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه 3 تهران می‌گوید که قطعاً اجاره‌بها در فصل نقل و انتقالات که از خردادماه به اوج خود می‌رسد افزایش می‌یابد اما به نظر می‌رسد چون قیمت مسکن افزایش نیافته است رشد اجاره‌بها نیز نسبت به سال‌های گذشته کمتر باشد. او ادامه می‌دهد که اگرچه به نظر می‌رسد بازار اجاره مسکن یک ماه زودتر از فصل نقل و انتقالات که همواره از خردادماه آغاز می‌شد آغاز شده است اما موضوع مهم این است که شوکی را نمی‌توان بر بازار اجاره مسکن متصور شد.

پارسال رشد اجاره‌بها 12 درصد بود
بر اساس تازه‌ترین آماری که سامانه مشاوران املاک آن را ارائه کرده است اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران پس از 9 سال روند صعودی با شیب سالانه متوسط 24 درصد، سرانجام در سال93 به لحاظ «کمترین نرخ رشد» رکورد زد و حداکثر 12 درصد افزایش یافت. شتاب رشد اجاره‌بها در سال گذشته به کمترین سطح در مقایسه با 9 سال قبل از آن رسید بنابراین به نظر می‌رسد امسال نیز نباید روند رو به رشدی را برای بازار اجاره‌بها متصور بود. اما موضوعی که اکثر مشاوران املاک اشاره داشته و به آن پایبند هستند این است که یکی از پارامترهای تعیین اجاره‌بها، قیمت هر مترمربع یک آپارتمان در محله‌های مختلف شهر است یعنی اگر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 4 میلیون و یا بین 4 میلیون و 500 هزار تومان تا 5 میلیون تومان باشد، به ازای هر مترمربع، یک میلیون تومان اجاره تعیین می‌شود.