رکود صنعت ساختمان ابتدای سال ۹۵ پایان می‌یابد
تین نیوز | یک کارشناس بازار سرمایه به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن و وضعیت موجود قیمت مسکن، نسبت به بررسی وضعیت آینده و پیش‌بینی چشم‌انداز آن پرداخت.
مهدی قدمی با توجه به وجود شرکت های فعال در صنعت ساخت و ساز در بازار سرمایه و رکود حاکم بر سهام این شرکت ها، اظهارداشت: بازار مسکن طی سالهای اخیر با فراز و نشیب‌های متعددی مواجه بوده و ضمن اینکه به عنوان یک سرپناه امن برای هر خانوار نقش ایفا می کند، همواره به عنوان یک دارایی سرمایه‌ای نیز مورد توجه سرمایه‌گذاران ریسک‌گریز و فعالان اقتصادی بوده است.
به گفته وی، با افزایش درآمدهای نفتی طی سالهای ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲، قیمت مسکن با جهش قیمتی تقریباً ۱۰۰ درصدی مواجه بوده و همین امر باعث انتقال حجم عظیمی از نقدینگی به این بخش شده است. از سوی دیگر، رشد مطمئن بخش مسکن و بعضاً رشد شتاب گونه آن در برخی مقاطع مذکور، انگیزه بانکها را برای ورود به این بخش افزایش داد و حتی برخی از بانکها که وارد نبرد جذب منابع با نرخ سود بالا شده بودند، به منظور پرداخت سودهای بالای سپرده‌های خود، فراتر از حدود مجاز تعیین شده توسط بانک مرکزی، به سرمایه‌گذاری در این بخش اقدام کردند.
وی در این میان به مقررات بانک‌مرکزی اشاره کرد که به موجب آن سقف مجاز سرمایه‌گذاری بانکها ۴۰ درصد سرمایه پایه و سقف مجاز اموال بانکها (مانده خالص دارایی‌های ثابت) نیز ۳۰ درصد حقوق صاحبان سهام پس از کسر سود انباشته و قطعی نشده است.
قدمی از افزایش سریع و روانی قیمت مسکن به دلیل حرکت نقدینگی سرگردان در بازار طی سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲، افزایش عرضه مسکن با محوریت مجموعه مسکن مهر و کاهش تقاضا، بالا بودن سود بانکی و عدم جذابیت سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی و در نتیجه کاهش تقاضا در بازار مسکن به عنوان عواملی نام برد که سبب شد تا این بخش از سال ۱۳۹۲ وارد رکودی عمیق شود.
وی همچنین فضای مبهم دوران مذاکرات هسته‌ای و فقدان قدرت پیش‌بینی در بازیگران بازار مسکن، کاهش شدید بودجه عمرانی دولت بدلیل کاهش قیمت نفت و کسری شدید بودجه، کاهش تقاضای مصرفی به دلیل کاهش توان مالی و کاهش تقاضای سوداگری بدلیل کاهش بازدهی مسکن در مقایسه با بازارهای رقیب را نیز به عنوان دیگر عواملی برشمرد که همگی بر تعمیق رکود فعلی مسکن افزوده اند.
به گفته مدیرعامل گروه مالی ملت؛ طبق آخرین اطلاعات منتشره بانک مرکزی در سال ۱۳۹۲، بیش از ۷۰ درصد سرمایه ناخالص ثابت ملی ایران (به قیمت جاری) در بخش ساختمان تشکیل شده است. از سوی دیگر، فعالیت‌های بخش مسکن ۱۱ الی ۱۵ درصد ظرفیت اشتغال‌زایی کل کشور را به خود اختصاص داده و ۹ درصد ارزش افزوده کل کشور (به قیمت جاری) حاصل فعالیت‌های بخش مسکن و ساختمان است.
وی تصریح کرد: به عبارت بهتر ۹ درصد کل سود، دستمزدها، اجاره‌ها و مالیات‌های کشور از صنعت ساختمان حاصل می‌شود. همچنین، طبق گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده بانک مرکزی، به طور متوسط ۳۵ درصد از بودجه خانوارهای ایرانی به هزینه‌های تامین مسکن تعلق دارد که بیشترین سهم را از سبد مصرفی خانوار به خود اختصاص داده است.
این فعال بازار سرمایه عنوان کرد: در بین عوامل موثر بر تقاضای صنعت ساختمان می‌توان به ترکیب جمعیتی (از لحاظ شهری و روستایی) و نرخ رشد جمعیت، هرم سنی، درآمد خانوارها و الگوی مهاجرت از روستا به شهر، نرخ سود بانکی، وضعیت اقتصادی کشور، سیاست‌های دولت در حوزه مالیات و یارانه و تورم اشاره کرد.
وی معتقد است که کاهش نرخ سود بانکی ضمن اینکه باعث کاهش هزینه تامین مالی از سیستم بانکی شده، افزایش تقاضای تسهیلات خرید مسکن را به همراه خواهد داشت و هزینه ساخت مسکن را نیز کاهش می‌دهد.
قدمی ادامه داد: همچنین، در شرایط تورمی، اعتقاد عمومی بر این است که با توجه به اینکه ملک و ساختمان وارد شدنی نیست، می‌تواند بهترین ابزار حفظ ارزش ثروت، محسوب شود.
وی با اشاره به شرایط موجود صنعت ساختمان یاد آور شد: طی دو سال و نیم اخیر قیمت اسمی مسکن در مقابل تورم ۶۰ درصدی تقریباً ثابت مانده است و بنابراین می‌توان اذعان داشت قیمت واقعی مسکن با توجه به تورم موجود از سال ۱۳۹۲ تاکنون کاهش یافته و به نوعی مسکن نیز همانند سایر بازارهای مالی نظیر بازار سهام، به تخلیه حباب دست زده است.
وی همچنین روند صدور پروانه‌های ساختمانی را مورد اشاره قرار داد که کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی از ۱۸۹ هزار در سال ۱۳۹۰ به ۳۲ هزار در بهار ۱۳۹۴، حاکی از رکود بخش مسکن است. با توجه به اینکه کمترین حجم ساخت و ساز در فصل بهار و تابستان انجام می شود مقایسه متوسط ۳ ماهه سال ۹۴ و سال ۹۳ گویای کاهش حجم تعدادی است.
این فعال بازار سرمایه از افزایش وام مسکن از طریق اوراق مسکن در تهران از مبلغ ۳۵۰ میلیون ریال به ۶۰۰ میلیون ریال، اعطای مجوز به ۱۰ صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی ساخت مسکن از بازارهای مالی، راه‌اندازی اولین شرکت تامین سرمایه مسکن و دو صندوق پس‌انداز مسکن برای اعطای تسهیلات ۴۰۰، ۶۰۰ و ۸۰۰ میلیون ریالی با نرخ سود ۱۴ درصد و تدوین پیش‌نویس آیین نامه ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن جهت راهکارهای تامین مالی ساخت مسکن از سوی دولت نام برد که از طرق مختلف از جمله بازار سرمایه صورت گرفته است.
وی ادامه داد: همچنین دولت هدف‌گذاری خود برای شاخص دسترسی به مسکن که به صورت «مدت زمان لازم که یک خانوار با پس‌انداز همه درآمد خود قادر به خرید مسکن است تعریف می‌شود»، را از ۱۲ سال فعلی به ۸ سال کاهش داده و در این راستا به سیاست‌گذاری در حوزه مسکن خواهد پرداخت.
قدمی در این میان از آغاز لغو تحریم‌ها که از اواخر ژانویه سال ۲۰۱۵ شروع خواهد شد و ورود دارایی‌های بلوکه شده ایران به داخل کشور که همراه با افزایش تولید نفتی ایران است، به عنوان عواملی نام برد که می‌تواند منجر به بروز امیدواری از ورود اقتصاد ایران (علی الخصوص بخش مسکن) به شرایط رونق شود.
وی با توجه به جمیع این مسایل بر اساس سه سناریوی کوتاه مدت، میان مدت و بلندمدت پیش‌بینی کرد که بخش مسکن وارد دوران رونق شود. در سناریوی کوتاه‌مدت، اولین فاز اثرگذاری پساتحریم متوجه «معاملات مسکن» است، به گونه‌ای که با تزریق خوش‌بینی ناشی از حصول توافق در مذاکرات هسته‌ای به کل فضای اقتصاد ایران و کاهش نرخ سود بانکی، انتظار می رود مزیت سرمایه‌گذاری در بازارهای دیر نقدشونده اما سودده مانند بازار مسکن، افزایش پیدا کند و به تدریج تقاضا برای ورود به این بازارها حجیم و حجیم‌تر شود.
مدیرعامل گروه مالی ملت ادامه داد: در سناریوی میان‌مدت، بعد از اثرگذاری بر معاملات مسکن، ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد. با توجه به اینکه عملیات اداری لغو تحریم‌ها چند ماه بعد از اتمام توافق، به نتیجه می‌رسد، آثار ملموس آن بر اقتصاد ایران نیز بطئی و تدریجی است.
وی تصریح کرد: اما به دلیل خوش‌بینی ناشی از توافق، افزایش میل به معاملات مسکن در میان‌مدت، سمت عرضه مسکن را تحریک خواهد کرد و باعث می‌شود ساخت‌وساز نیز پس از حداقل یک‌سال رکود عمیق و افت شدید صدور پروانه ساختمانی، افزایش یابد.
وی خاطرنشان کرد: البته ساخت و ساز در حال حاضر با عوامل رکودزای متعددی از جمله افزایش عوارض ساخت درگیر هستند اما عدم فروش واحدهای موجود تحت تاثیر رکود معاملاتی، یکی از عوامل کلیدی است که حل آن، حتما باعث بهبود نسبی تیراژ آپارتمان‌سازی خواهد شد.
این فعال بازار سرمایه در پیش بینی بخش مسکن بر اساس سناریوی بلندمدت این چنین عنوان کرد: واکنش قیمت ملک به تحولات ناشی از «توافق» جزو آخرین مراحل اثرگذاری توافق بر صنعت ساخت و ساز مسکن است که در بلندمدت اتفاق می‌افتد. با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، می‌توان گفت قیمت مسکن در طولانی‌مدت و متناسب با میزان رونق معاملات، تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد.
به گفته وی؛ چنانچه حجم تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بازار ملک بیشتر از تقاضای مصرفی باشد و سیاست‌های آتی دولت در بخش مسکن نتواند به تکمیل سریع ساختمان‌های نیمه‌کاره و تقویت ساخت‌وساز جدید منجر شود، در این صورت، افزایش ناموزون قیمت مسکن دور از انتظار نیست.
وی ادامه داد: در غیر این صورت، قیمت‌ها در میان‌مدت به گونه‌ای نوسان می یابد که فاصله موجود بین نرخ رشد اسمی قیمت مسکن و نرخ تورم به تدریج کم شده و سطح پایین تورم مسکن به تورم عمومی نزدیک شود.
وی در بیان نکته حائز اهمیت در خصوص صنعت مسکن و شرایط فعلی بخش مسکن گفت: به طور متوسط هر ۹.۵ فصل (حدودا سه سال) یکبار دوره‌های رونق و رکود تغییر مسیر می‌دهند. با توجه به اینکه رکود حاضر از تابستان سال ۹۲ آغاز شده و تاکنون حدودا ۹ فصل طی شده است، بر مبنای تحلیل تاریخی می‌توان انتظار داشت که در شروع سال ۱۳۹۵ دوره رکود به پایان برسد. اما برای شروع دوره رونق شاید مقدار بیشتری زمان لازم باشد و احتمالاً از اواخر نیمه اول ۱۳۹۵، مسکن وارد دوران رونق شود.
قدمی همچنین به عنوان نتیجه‌گیری مباحث فوق، اینگونه پیش بینی کرد: بخش مسکن در سال ۱۳۹۵ (بخصوص از اواخر نیمه اول سال ۹۵) وارد دوران رونق خود خواهد شد که متاثر از شرایط خاص اقتصاد ایران در سال آینده است. مجموعه این شرایط تحریک تقاضای واقعی بخش مسکن را در بر خواهد داشت که در این خصوص می‌توان به رفع تحریم‌ها و روشن شدن وضعیت آتی اقتصاد، نزدیک شدن به پایان دوران رکود ۹.۵ فصلی که به طور میانگین مدت زمان رکود و رونق صنعت ساخت و ساز مسکن بوده است، کاهش سود بانکی و در نتیجه پایین آمدن هزینه تامین نقدینگی مورد نیاز ساخت و ساز، افزایش خودکار تقاضای مسکن، به خصوص در
بخش تجاری و اداری همزمان با افزایش فعالیت‌های اقتصادی و رشد اقتصاد اشاره کرد.
وی همچنین از عزم دولت بر افزایش ظرفیت تولید و فروش نفت در کنار آزاد شدن دارایی‌های بلوکه شده ایران و در نتیجه احتمال افزایش درآمدهای نفتی و بودجه عمرانی کشور، اعطای تسهیلاتی با مبلغ مناسب برای خرید مسکن و نرخ بهره کم با شرایطی مشابه تسهیلات خودرو و افزایش نقدینگی از یک سو و احتمال کاهش سود بانکی بدلیل برداشته شدن تحریم‌ها و سیاست انبساطی دولت به عنوان دیگر عواملی نام برد که در صورت تحقق سبب تحریک تقاضای واقعی بخش مسکن خواهد شد.
