ساماندهی پیش فروش ساختمان با اصلاحات قانونی

به گزارش روزنامه گسترش تجارت، اگرچه مشاور حقوقی وزیر راه و شهرسازی معتقد است «کسانی که این قانون را ناکارآمد می‌دانند و اجرا نمی‌کنند، ذی‌نفعانی هستند که نمی‌خواهند مسیر تعهدات، مشخص و روشن باشد» اما انبوه‌سازان می‌گویند این قانون، زمینه بروز اختلافات میان خریدار و فروشنده در پیش‌فروش ساختمان را فراهم و به‌ویژه مشکلات زیادی بر پیش‌فروشنده تحمیل می‌کند. افزایش هزینه‌های ثبتی و درگیر شدن در بروکراسی اداری، از دیگر مشکلاتی است که قانون پیش‌فروش ساختمان برای هر دو طرف معامله به دنبال خواهد داشت.

در مجموع از سخنان کارشناسان چنین برمی‌آید تصویب قانون پیش‌فروش، معاملات مسکن را در سال‌های اخیر دشوارتر کرده و نیازهای فروشنده و خریدار در زمان انعقاد قرارداد را به درستی در نظر نمی‌گیرد. به گفته آنها همین مسئله، بر رکود صنعت ساختمان تاثیر داشته است. با توجه به همین مشکلات، به تازگی از اصلاح این قانون در مجلس شورای اسلامی و دولت سخن به میان آمده و گفته می‌شود این‌بار- بر خلاف زمان تدوین این قانون- قرار است نظر کارشناسان و دست‌اندرکاران حوزه مسکن نیز به کار گرفته شود. برخی انبوه‌سازان به اصلاح این قانون امید بسته‌اند اما برخی دیگر، معتقدند این قانون باید با قانون دیگری که ضمانت اجرایی داشته باشد، جایگزین شود.

به گزارش گسترش تجارت، بروز مشکلاتی در زمینه پیش‌فروش ساختمان، دولت دهم را بر آن داشت تا قانونی برای این مسئله تنظیم و به مجلس شورای اسلامی ارسال کند؛ قانونی که سال ۸۹ با عنوان قانون پیش‌فروش ساختمان در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید. هدف از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان، پیشگیری از سوءاستفاده‌های ممکن در این زمینه و نیز برقرار کردن نظم در بازار پیش‌فروش اعلام شده تا هر نوع قراردادی در این حوزه، قابل پیگیری قانونی باشد با این حال، اجرای این قانون سال‌های گذشته، بروز مشکلات متعدد برای دو طرف معامله به ویژه فروشنده را به دنبال داشته و مشکلات تا اندازه‌ای بود که به نظر می‌رسد این قانون مورد بی‌توجهی قرار گرفته و در عمل، دیگر اجرا نمی‌شود.

مشکلات اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و کم‌توجهی به آن، کار را به جایی رسانده که بحث اصلاح آن در دستور کار مجلس شورای اسلامی و دولت قرار گرفته است.

آنطور که فرج‌الله رجبی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به خبرگزاری خانه ملت گفته است، درحال‌حاضر اصلاح این قانون در این کمیسیون در حال بررسی بوده و هدف از این کار، مقابله با کلاهبرداری در زمینه فروش ساختمان است.

نماینده مردم شیراز در مجلس شورای اسلامی گفت: ایجاد رابطه منطقی بین مصرف‌کننده واقعی و تولیدکننده و مجموعه عوامل دیگر برای انجام پیش‌فروش ساختمان، مهم‌ترین علت اصلاح این قانون است. وی معتقد است باید تسهیلاتی در زمینه تسهیل شرایط پیش فروش ساختمان در نظر گرفته شود تا به این ترتیب فروشنده و خریدار به خواسته خود رسیده و بازار مسکن رونق یابد. در واقع تلاش در اصلاح این قانون آن است که رابطه‌ای منطقی بین تولیدکننده و مصرف‌کننده ایجاد شود و مجموعه عوامل دیگر بتواند این رابطه را تسهیل کند.

به گفته این عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، توجه به بخش خدمات نیز از موضوع‌های مهمی است که در اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان مورد توجه واقع خواهد شد.

رجبی از جمع‌آوری نظر کارشناسان، متخصصان و انبوه‌سازان در راستای اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان خبر داد و تصریح کرد: برای جمع‌بندی در زمینه این قانون و برای افزایش کارآیی آن، باید تجمیع نظر کارشناسی انجام شود.

مشکلی که با اصلاحیه حل نمی‌شود
اگرچه به گفته عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، در راستای اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، توجه به نظر بخش خصوصی و دست‌اندرکاران حوزه ساخت و تولید مسکن مدنظر است اما به‌نظر می‌رسد بخش خصوصی و اهالی حوزه ساخت‌وساز، نظر چندان موافقی با قانون پیش‌فروش ندارند و برخی، حتی اصلاحیه را نیز ناموفق پیش‌بینی می‌کنند.

اسفندیار سلطانی، عضو هیات رئیسه کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در گفت‌وگو با «گسترش تجارت» با انتقاد از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان اظهار کرد: تدوین قانونی زمانی مفید واقع می‌شود که بی‌قانونی احساس شود در حالی‌که وقتی قانون پیش‌فروش ساختمان تصویب شد، قانون وجود داشت، اما اجرا نمی‌شد. وی معتقد است در شرایطی که هنوز در زمینه مسکن به عنوان یکی از مسائل اساسی جامعه و درباره شخصیت حقوقی افراد در حوزه مسکن، فرهنگ‌سازی نشده و مردم از حقوق خود در بحث مسکن اطلاع کافی ندارند، مطرح کردن قانون پیش‌فروش، معنایی ندارد.

او افزود: پیش از این قانون نیز در زمینه پیش‌فروش، قوانینی داشتیم که به‌درستی اجرا نمی‌شد. به عنوان نمونه از سال ۸۸ قانون ساماندهی مسکن را داریم که کامل‌ترین و فراگیرترین قانون درباره مسکن است اما به مولفه‌های آن توجه نمی‌شود.

به عنوان نمونه در این قانون گفته شده که هر سال از منابع کشور باید سهم‌های مشخصی به بافت فرسوده، مسکن روستایی و... اختصاص داده شود اما این مسئله اجرا نمی‌شود.

به گفته این فعال حوزه ساختمان، در دولت گذشته با وجود تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌پا افتاده‌ترین مسائل در زمینه ساخت‌وساز و قوانین مسکن رعایت نشد و یکی از اصلی‌ترین موارد بی‌قانونی این بود که خارج از سرانه‌های خدماتی و مصوبه‌های شهرسازی، مسکن انبوه از سوی دولت ساخته شد. سلطانی معتقد است یکی از مشکلاتی که موجب بی‌توجهی به قانون پیش‌فروش ساختمان می‌شود، این است که در تدوین آن، از فعالان و متخصصان حوزه مسکن مشورت گرفته نشده و به همین دلیل نیازی به اجرای این قانون احساس نمی‌شود.

او توضیح داد: در گذشته قانون این بود که باید مجوز پیش‌فروش را یا اداره مسکن و شهرسازی هر استان یا انجمن انبوه‌سازان آن استان صادر کند. البته این قانون هم اجرا نمی‌شد، زیرا خصولتی‌ها در مسکن سود می‌بردند و کلاهبرداری‌ها بیشتر از سوی آنها بود با این حال، این قانون شرایط را پیچیده‌تر کرد. سلطانی معتقد است در شرایطی که در کشور رکود حاکم است، برای رونق اقتصاد، به صنعت مسکن به عنوان پیشران اقتصاد، مشوق می‌دهند اما تدوین قانون پیش‌فروش، بر مشکلات این بخش افزوده است. او توضیح داد: با تدوین این قانون، اکنون هیچ سرمایه‌گذاری جرات پیش‌فروش ندارد زیرا این قانون، خارج از روال و کار کارشناسی و بدون دیدن مسائل اقتصادی، به شکلی تدوین شده است که کار سخت‌تر شده است و اگر کسی ساختمانی پیش‌فروش کند، مشکلات زیادی در انتظارش خواهد بود. بنابراین افراد ناچارند بین یکدیگر قولنامه‌های صوری بنویسند و این مسئله خطرناکی است.

بنابراین با اجرای این قانون، دادگاه‌ها شلوغ‌تر و پرونده‌های تخلف بیشتر خواهد شد.

عضو هیات رئیسه کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با اشاره به مطرح شدن اصلاحیه قانون پیش‌فروش گفت: یا باید کل این قانون عوض شود یا در اصلاح آن، صنفی که در مسکن سهم‌خواهی نمی‌کند و اهل رانت‌خواری نیست، به عنوان مجری انتخاب شود. در این زمینه پیشنهاد آن است انجمن‌های انبوه‌سازان استان‌ها، متولی اجرای قانون پیش‌فروش شوند و درباره سرنوشت کار نیز ضمانت دهند. وی با بیان اینکه نرخ زمین و مصالح ساختمان (مانند سرامیک، کابینت و... ) مولفه‌های اصلی در تعیین نرخ مسکن هستند، گفت: به این مسئله در قانون پیش‌فروش توجهی نشده و همین مسئله در نهایت کار، دردسرساز می‌شود اما اگر انبوه‌سازان اجرای کار را از ابتدا تا انتها بر عهده داشته باشند، درباره اجرای قانون ضمانت می‌دهند و کار برای مردم ساده‌تر می‌شود.
سلطانی معتقد است با اجرای قانون پیش‌فروش، شکایت‌ها و مراجعه‌ها به دادگاه برای حل اختلافات در زمینه خرید و فروش ساختمان افزایش خواهد یافت و در واقع موجب فرار سرمایه از مسکن خواهد شد در حالی که منطق حکم می‌کند با تدوین قانون، کارها کمتر و امور تخصصی‌تر شده و از شکایت‌ها و اختلافات پیشگیری شود.

این انبوه‌ساز اضافه کرد: به جای تدوین چنین قانون‌هایی که نیاز به اصلاحیه دارند، بهتر است به مسکن گارانتی داده شود. او در این زمینه توضیح داد: به عنوان نمونه باید قانونی تدوین شود که بر اساس آن، سازنده بین ۱۰ تا ۱۵ سال به ساختمان ساخته شده، ضمانت دهد. این موجب می‌شود خود به خود مسائل را رعایت کند و به این ترتیب، مسئولیت همه مسائل بر عهده سازنده خواهد بود. این مسئله موجب آرامش در مسکن و ساخت‌وساز و تضمین کیفیت تولید نهایی خواهد شد.

مشکلات قانون پیش‌فروش ساختمان
وجود مشکلات و ایرادهای اساسی در قانون پیش‌فروش ساختمان را دبیر کانون سراسری انجمن‌های صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان سراسر کشور نیز تایید می‌کند. فرشید پورحاجت، در گفت‌وگو با مهر اظهار کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان ۹ ایراد اساسی دارد و همین اشتباهات، موجب توقف کامل فعالیت ساخت‌وساز به صورت پیش‌فروش و در نتیجه تشدید رکود صنعت ساختمان شده است. به گفته وی، ایجاد بن‌بست در شرایط رهین اولیه و ثانویه برای دریافت تسهیلات بانکی به دلیل نقض اصل مالکیت، فراهم کردن شرایط ورود مهندسان ناظر به حیطه مالی و حقوقی پروژه‌ها و امکان تبانی با هر یک از دو طرف قرارداد و نبود امکان انتقال قطعی اسناد در پروژه‌های مشارکتی با نهادها و سازمان‌های دولتی و اشخاص حقیقی و حقوقی که فقط در پایان عملیات ساخت و تحویل پروژه انجام می‌شود، از جمله این مشکلات است.

نبود امکان اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان به دلیل امکان تشکیل و معرفی هیات داوران به دلیل تصویب نشدن آیین‌نامه اجرایی از سوی هیات وزیران، ایجاد مشکلات حقوقی و قضایی نامتعارف برای تولیدکنندگان مسکن با توجه به نمونه قرارداد پیش‌فروش و ایجاد بروکراسی اداری و افزایش هزینه‌های ثبتی، از دیگر مشکلاتی است که پورحاجت به آنها اشاره می‌کند.

به گفته این انبوه‌ساز، در این قانون فقط برای تخلفات پیش‌فروشنده جریمه دیده شده و هیچ‌گونه جریمه و ضمانتی برای اجرا نشدن تعهدات از سوی خریدار در نظر گرفته نشده است. از سوی دیگر در قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروشنده مکلف است به ازای هر پرداخت، سهمی از ۶ دانگ ملک را به نام خریدار کند اما اگر خریدار بعد از یکی دو قسط، بقیه اقساط را پرداخت نکند، فروشنده بابت فسخ قرارداد و بازپس‌گیری سهم‌های واگذار شده از ملک، ناگزیر باید به مراجع قضایی مراجعه کند که این وضعیت، چند سال فروشنده و سایر خریداران ملک را بلاتکلیف گذاشته و سرمایه آنها بازگشتی ندارد.

آنطور که دبیر کانون سراسری انجمن‌های صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان سراسر کشور می‌گوید، این مشکلات به رئیس کمیسیون عمران و رئیس مجلس شورای اسلامی، معاون پیشگیری از جرم قوه قضاییه و مدیرکل پیشگیری‌های وضعی این قوه اعلام شده تا در اصلاح قانون، مدنظر قرار گیرد.