فصل رونق مسکن رسید/ تحلیلی از روندتحولات بازار مسکن در نیمه دوم سال
آمارهای رسمی بانک‌مرکزی نشان از رشد تعداد معاملات در تیر و مردادماه سال جاری دارد و بر همین مبنا نیز به گفته برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن از نیمه دوم سال جاری (۹۶) حرکت برای رونق در بخش ساختمان شروع می‌شود.
به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، بازار مسکن در سال‌های اخیر با تمام تحولات اقتصادی، به خواب خود در رکود ادامه داد. اما حالا اوضاع بازار و آمارهای مختلف، نشان می‌دهد که بالاخره مسکن نیز به رونق می‌رسد و معاملات بالا می‌رود.
آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در مردادماه امسال نیز نشان می‌دهد که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در این ماه به ۱۸ هزار واحد رسیده است که نسبت به تیرماه ۲۳.۷ درصد رشد داشته و نسبت به مرداد سال گذشته نیز ۶.۱ درصد بیشتر شده است. همچنین قیمت خرید و فروش یک متر واحد مسکونی نیز ۶.۲ درصد افزایش قیمت داشته است. فتح‌اللهی مدیر عامل سازمان نوسازی نیز به تازگی از افزایش ۴۹ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در ۵ ماهه نخست امسال خبر داده است.
از طرفی دیگر، مرتضی لطفی، نایب رئیس انجمن صنفی کارفرمایان صنعت سیمان کشور نیز گفته است: «تقاضا برای مصرف سیمان در ۵ ماهه ابتدایی امسال نسبت به دوره مشابه سال قبل با رشد رو به رو شده است که به نظرم مربوط به رشد حوزه مسکن و تحرکات جدید در این حوزه است.»
بیــت‌الله ستــــاریان، کارشنــــاس اقتصاد مسکن می‌گوید: «طبق برآورد ما نسبت به درآمدهای دولت و برنامه‌های اجرا شده، از نیمه دوم امسال حرکت برای رونق در بخش ساختمان شروع می‌شود.»
رونق چطور خود را نشان می‌دهد؟
در پنج ماهه نخست سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران بیش از ۶۹.۶ هزار واحد بوده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، ۱.۵ درصد افزایش داشته است. طی این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده در بنگاه‌های تهران، ۴.۵ میلیون تومان بوده است که نسبت به سال گذشته ۵.۵ درصد رشد داشته است. بیشتر واحدهای معامله شده مربوط به دامنه قیمتی ۱۵۰ تا ۲۰۰میلیون تومان بوده و از نظر متراژ نیز، بیشتر معاملات را واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر تشکیل داده است. همچنین در مناطق تهران، منطقه ۵ از کل معاملات سهم ۱۵.۸ درصدی داشته و بیشترین تعداد قراردادها را به خود اختصاص داده است. این اطلاعات نشان می‌دهد که طبقه متوسط، بیشترین میزان خرید و فروش را در بازار مسکن به خود اختصاص داده‌اند و اوضاع بازار برای خانه‌هایی با قیمت و متراژ پایین، رونق خوبی دارد.
بیت‌الله ستاریان، این آمار و ارقام را نشانه رونق می‌داند و می‌گوید: «در حالت رونق ۴ نوع افزایش را خواهیم داشت. رونق در خرید و فروش معاملات، افزایش سرمایه گذاری، افزایش تولید و افزایش قیمت. احتمال می‌دهیم اگر اراده بازدارنده از سوی دولت نباشد، تا انتهای سال آینده وضعیت این افزایش‌ها ادامه پیدا می‌کند و روند رشد به جلو رود.» او درباره افزایش قیمت مسکن تصریح می‌کند: «اگر درآمد سرانه بالا رود و تولید خوب باشد، امیدوار خواهیم بود که با رونق در سه عامل دیگر، افزایش قیمت از سال‌های آینده متوقف شود. بنابراین در میانه سال آینده قیمت مسکن بعد از یک دوره افزایش، ثابت باقی می‌ماند و ممکن است کمتر هم شود.»
کاهش سود بانکی بازار مسکن را رونق می‌دهد؟
از اوایل شهریور ماه کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد، از سوی بانک مرکزی برای تمام بانک‌ها لازم الاجرا شد و از همان زمان گمانه زنی‌هایی در تأثیر این سیاست بر بازار مسکن قوت گرفت. در این حالت، صاحب خانه‌ها به رهن دادن خانه، دریافت پول پیش و پس‌انداز آن در بانک علاقه‌ای ندارند و میزان اجاره‌ها را افزایش می‌دهند. البته پیش از این نیز با شیبی آرام اجاره مسکن افزایش پیدا کرده بود. بر اساس گزارش بانک مرکزی، در مرداد ماه امسال شاخص اجاره مسکن نسبت به سال گذشته ۷.۴ درصد افزایش پیدا کرده بود که البته بانک مرکزی در تشریح دلایل آن می‌نویسد: «ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالباً یک ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بها از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.»
اما کاهش سود بانکی، در نهایت اوضاع را به نفع بازار مسکن و رونق آن رقم می‌زند. ستاریان در این باره می‌گوید: «قطعاً نرخ سود در بازار اثر خود را نشان می‌دهد و به رونق اوضاع مسکن کمک می‌کند. از طرف دیگر مانع از این می‌شود که بانک‌ها خودشان وارد فعالیت‌های ساختمان‌سازی و بنگاه‌داری شوند و این محدودیت‌ها، اوضاع را به نفع تولید مسکن بهبود می‌دهد. اما بستگی به بازی دیگر بازارها هم دارد. ممکن است پول‌هایی که بر اثر کاهش سود بانکی از بانک بیرون می‌آیند، به بازار ارز هم جذب شوند.»
اما آیا این تغییرات فضای سوداگری را در بازار مسکن تقویت نمی‌کند؟ ستاریان با رد این ابهام چنین توضیح می‌دهد: «اصطلاح سوداگری در بحث مسکن از نظر علمی غلط است. در همه کالاهای دیگر سوداگری داریم اما در مسکن مفهوم ندارد. سوداگری یعنی اینکه کالایی را در اثر سرمایه‌گذاری جمع می‌کنیم تا قیمتش افزایش پیدا کند. اما مسکن قابل احتکار و محدود کردن نیست. مثل اتومبیل و کالاهای دیگر نیست که احتکار کنید و به مرور قیمت آن را افزایش دهید و بعد به بازار تزریق کنید.»
او ادامه می‌دهد: «این لفظ سوداگری اصطلاح غلط و برای فرافکنی است. مثلاً کسی واحدی می‌خرد و بعد در مرحله پیش فروش، قیمت آن افزایش پیدا می‌کند و واحدش را می‌فروشد. این نوعی سرمایه‌گذاری است. مثلاً در مرحله تولید، مسکن هیچ وقت خالی نمی‌ماند، یا فروخته یا اجاره داده می‌شود یا می‌فروشد. تولیدات کارخانه‌ها را می‌شود چند میلیون خرید و نگه داشت و بعد فروخت، اما در مسکن چنین حالتی امکان ندارد. بنابراین با تغییراتی که در سیاست‌ها داده شده است، باز هم سوداگری منتفی است.»
