بررسی معادله شدت رشد خرید مسکن در مناطق ۲۲ گانه

به گزارش دنیای اقتصاد تازه‌ترین صورت‌وضعیت معاملات خرید مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد، مرداد امسال هر سه تیپ واحدهای مسکونی اعم از واحدهای «لوکس»، «مصرفی» و آپارتمان‌های واقع در «بافت‌های فرسوده»، با استقبال قابل‌توجه متقاضیان خرید مسکن مواجه شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارنامه معاملات خرید مسکن به تفکیک سهم هریک از مناطق ۲۲گانه پایتخت از کل معاملات ملک، در دومین ماه از فصل تابستان درحالی بروز «رشد مثبت» در کل شهر تهران در حجم معاملات خرید آپارتمان در هر سه نوع مناطق بافت فرسوده، لوکس و مصرفی را تایید می‌کند که در این ماه، رکورد بیشترین حجم فروش مسکن طی ۳۹ ماه اخیر زده شد.

 

مرداد امسال حجم کل معاملات خرید مسکن ۵درصد نسبت به مرداد سال گذشته افزایش یافت و به مرز ۱۷ هزار فقره معامله خرید مسکن رسید؛ هر چند جزئیات تحولات مربوط به میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در هر یک از ۲۲ منطقه شهر تهران به واسطه تفاوت در سطح قیمت‌ها و همچنین میزان تقاضا برای خرید مسکن، متفاوت است اما مرداد ماه امسال نرخ رشد حجم معاملات مسکن در ۱۰ منطقه شهر تهران بیشتر از نرخ رشد حجم خرید و فروش مسکن در کل شهر به ثبت رسید. با این حال در این ماه، ۸ منطقه شهر تهران (مناطق ۹، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹، ۲۰، ۲۱) با رشد منفی در حجم معاملات خرید مسکن نسبت به مردادماه سال گذشته روبه‌رو شدند که عموما از میان مناطق جنوبی شهر تهران و نقاطی هستند که تسهیلات بانکی خرید مسکن از بابت مبلغ اقساط، فعلا در «استطاعت» متقاضیان کم‌درآمد خرید مسکن در این مناطق نیست.

 

رکورد بیشترین رشد حجم معاملات مسکن در مردادماه امسال نسبت به مرداد سال گذشته، مربوط به منطقه ۶ پایتخت با نزدیک ۴۰ درصد رشد فروش آپارتمان بود؛این درحالی است که منطقه ۲۲ نیز با ۳۱ درصد رشد مثبت، دومین منطقه به لحاظ بیشترین نرخ رشد حجم معاملات خرید وفروش آپارتمان در این ماه نسبت به مرداد ۹۵ بوده است. نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در منطقه ۶ شهر تهران در حالی مردادماه به مرز ۴۰ درصد رسید که در تیرماه نرخ رشد حجم معاملات مسکن در این منطقه نسبت به تیر۹۵، معادل منفی ۳ درصد بوده است.

 

به این ترتیب، منطقه ۶ شهر تهران در حالی رکورددار بیشترین نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در مرداد ماه نسبت به سایر مناطق شهر تهران است که کارشناسان این رکوردزنی را نوعی رشد معنادار در حجم معاملات خرید ملک در این منطقه عنوان می‌کنند. منطقه ۶ شهر تهران به علت نزدیکی به مرکز کار وفعالیت پایتخت یکی از مناطق مصرفی بازار مسکن است که عمده متقاضیان خرید مسکن در این منطقه از میان افرادی هستند که قصد دارند برای در امان ماندن از ترافیک روزانه و همچنین نزدیک شدن به مرکز کار وفعالیت به‌خصوص مجاورت با محل کارشان، اقدام به خرید مسکن در این منطقه کنند؛عمده معاملات خرید مسکن در این منطقه عموما از سوی افرادی انجام می‌شود که قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود را دارند؛چرا که واحدهای مسکونی واقع در این منطقه عمدتا هم به لحاظ متراژ، هم به لحاظ سطح قیمت و هم از نظر عمربنا معمولا مقصد خانه‌اولی‌ها و متقاضیان خرید واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ، ارزان‌قیمت‌ و نوساز یا کم سن و سال نیست.

 

در منطقه ۲۲ شهر تهران نیز که با رشد ۳۱درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مردادماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل مواجه شده است، حجم بالای عرضه واحدهای مسکونی واقع در برج‌های نوساز و آماده عرضه که به واسطه خالی بودن تمام واحدهای آنها معمولا با قیمت مناسب به بازار فروش معرفی می‌شوند موجب شده این منطقه دومین رکورددار تحقق بیشترین نرخ رشد در حجم فروش آپارتمان در میانه تابستان امسال باشد؛ متوسط قیمت فروش آپارتمان در منطقه ۲۲ در مردادماه ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان بوده است که عملا این منطقه کمترین فاصله قیمتی را با مثلا منطقه ۱۱ به عنوان یکی از مناطق محدوده جنوبی تهران با متوسط قیمت ۳ میلیون و۳۰۰ هزار تومان دارد و حتی به سطحی نسبتا برابر با میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۳ می‌رسد؛میانگین قیمت فروش مسکن در منطقه ۱۳ طی مردادماه امسال ۳ میلیون و۹۰۰ هزار تومان گزارش شده است.

همچنین متوسط قیمت فروش آپارتمان در منطقه ۲۲، هم‌اکنون به‌طور متوسط ۵/ ۱ میلیون تومان از سطح متوسط قیمت آپارتمان در منطقه ۵ و همچنین یک میلیون تومان از سطح متوسط قیمت مسکن در منطقه ۴ کمتر است. این سطح قیمت در مقطع فعلی که موج تقاضا، بازار معاملات ملک را تا مرز رونق پیش برده، طبیعی است به رشد خیره‌کننده فروش آپارتمان در منطقه ۲۲ در مقایسه با سایر مناطق منجر شود.

 

به گزارش «دنیای اقتصاد»، جزئیات مربوط به نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد بازار مسکن در این ماه دست‌کم با پنج ویژگی عمده همراه بوده است. اولین ویژگی، به «استقبال گروه‌های مختلف متقاضی خرید مسکن از هر سه نوع آپارتمان‌های لوکس، مصرفی و واحدهای مسکونی واقع در محدوده اصلی بافت فرسوده شهر تهران» برمی‌گردد؛ سه منطقه اول شهر تهران به لحاظ بیشترین رشد حجم معاملات خرید مسکن در ماه میانی تابستان نسبت به مدت مشابه سال قبل، از میان دو منطقه مصرفی(مناطق ۶ و۲۲) و یک منطقه شمالی(منطقه ۲)پایتخت هستند. در این میان منطقه ۶ با رشد ۴۰درصدی، منطقه ۱۲ با رشد ۳۱ درصدی و منطقه ۲ با رشد ۲۰ درصدی، سه منطقه اول شهر تهران به لحاظ بروز بیشترین رشد مثبت در حجم معاملات خرید مسکن هستند. این در حالی است که علاوه‌بر این سه منطقه، مناطق یک، سه، هفت، هشت، ۱۱، ۱۲ و ۱۳ شهر تهران نرخ رشدی بیش از میانگین نرخ رشد حجم کل معاملات مسکن در مرداد ماه را تجربه کردند که نشان‌دهنده استقبال متقاضیان خرید مسکن از هر سه نوع آپارتمان‌های واقع در مناطق لوکس، مصرفی معمولی و بافت‌های فرسوده است.

 

مرداد امسال نه تنها حجم معاملات خرید مسکن در سه منطقه لوکس شهر تهران(مناطق یک تا سه) به عنوان کانون واحدهای مسکونی بزرگ و گران‌قیمت با رشد مثبت بیشتر از میانگین رشد حجم معاملات مسکن در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل مواجه شد که حجم معاملات خرید مسکن در۵ منطقه واقع در محدوده اصلی بافت‌های فرسوده شهری(مناطق ۱۰ تا ۱۴) نیز از حدود یک درصد تا حدود ۱۸ درصد رشد کرد. حجم معاملات خرید مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران به‌ویژه در دو منطقه پرتقاضا وپرمعامله شهر تهران –مناطق ۴ و ۵- نیز، به شکل دیگری با افزایش مواجه شد که نشان‌دهنده استقبال متقاضیان از خرید واحدهای ریزمتراژ و کوچک متراژ در این مناطق است. حجم معاملات مسکن در این دو منطقه به‌دلیل حضور تقاضا در آنها طی ماه‌های قبل، در مرداد ماه با شیب ملایم افزایش پیدا کرد.

 

تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در مرداد ماه نیز وضعیتی مشابه تغییرات نقطه‌ای در نرخ رشد حجم معاملات مسکن در این ماه را نشان می‌دهد؛جزئیات مربوط به کارنامه حجم معاملات خرید مسکن به تفکیک مناطق ۲۲ گانه پایتخت که در شکل صورت‌وضعیت ریز بازار مسکن در مردادماه، به‌تازگی در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است نشان می‌دهد مرداد امسال، حجم معاملات خرید مسکن در سه منطقه اول تهران –مناطق بورس واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت- به ترتیب ۵/ ۳۶ درصد در منطقه یک، ۲/ ۲۷ درصد در منطقه ۲ و ۵/ ۶ درصد در منطقه ۳ نسبت به حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق طی تیرماه، افزایش یافت. کارنامه تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در مردادماه همچنین از بروز رشد مثبت در حجم معاملات ۲۱ منطقه از شهر تهران حکایت دارد؛در این میان، دست‌کم معاملات خرید مسکن در ۱۰منطقه شهر تهران شامل دو منطقه لوکس(مناطق یک و دو)، ۵ منطقه مصرفی(مناطق ۴، ۶، ۷، ۸ و ۲۲) و همچنین ۳ منطقه واقع در محدوده اصلی بافت‌های فرسوده(۱۰، ۱۳ و ۱۴)، با رشد بیشتر از میانگین نرخ رشد حجم کل معاملات مسکن در پایتخت روبه‌رو شد. میانگین نرخ رشد ماهانه حجم معاملات مسکن در مردادماه-در مقایسه با تیرماه-به ۲۳ درصد رسید.

 

ویژگی دوم بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات خرید آپارتمان طی مردادماه امسال به «ادامه رشد ملایم، تدریجی و غیر هیجانی معاملات خرید مسکن در دو منطقه پرتقاضا در بازار معاملات خرید مسکن-مناطق ۴ و ۵-» مربوط می‌شود که از چند ماه قبل و در مسیر حرکت بازار مسکن در فاز پیش‌رونق به سمت رونق آغاز شده بود. هر چند حجم کل معاملات خرید مسکن در مرداد امسال در مقایسه با مرداد سال گذشته ۵ درصد افزایش یافت اما مناطق ۴ و ۵ که کانون اصلی تمرکز تقاضای واحدهای مصرفی کوچک‌متراژ و میان‌متراژ محسوب می‌شوند هر کدام رشد کمتر از ۴ درصد را در حجم معاملات خرید تجربه کردند. علت این موضوع، به وجود تقاضای غیر هیجانی در بازار واحدهای مصرفی طی یک‌سال اخیر و ادامه روند رشد ملایم حجم معاملات خرید در این دو منطقه مصرفی و پرتقاضا مربوط می‌شود؛ درحالی‌که طی ماه‌های گذشته برخی مناطق شهر تهران با رشد منفی در حجم معاملات ملک روبه‌رو شدند اما روند رشد ملایم وتدریجی حجم معاملات مسکن در این دو منطقه که کانون تقاضای خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی خرید مسکن – عمدتا متقاضیان واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ- است از ماه‌ها قبل شروع شده بود و همچنان نیز ادامه دارد.

 

هر چند حجم معاملات خرید مسکن در این دو منطقه طی مرداد ماه در مقایسه با تیر امسال، به ترتیب ۲/ ۲۵ درصد در منطقه ۴ و ۵/ ۱۷ درصد در منطقه ۵ افزایش یافت که نرخ رشد قابل‌توجهی محسوب می‌شود. با این‌حال، مناطق ۴ و ۵ پایتخت همچنان پرفروش‌ترین مناطق شهر تهران محسوب می‌شوند که طی ماه‌های گذشته بخشی از رشد ایجاد شده در حجم معاملات خرید مسکن مدیون معاملات انجام شده در این دو منطقه پرتقاضا است؛ طوری‌که این دو منطقه اگر چه در مرداد ماه با نرخ رشدی کمتر از میانگین نرخ رشد معاملات مسکن نسبت به مرداد سال گذشته روبه‌رو شدند اما همواره دو منطقه گرم در بازار معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر بوده‌اند. همین رشد تدریجی و ملایم حجم معاملات خرید مسکن در دو منطقه اصلی و پرتقاضای واحدهای مسکونی مصرفی موجب شده به‌رغم افزایش حجم معاملات مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن نیز در مردادماه افزایش آنچنانی نداشته باشد؛ میانگین قیمت مسکن، مردادماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، ۶ درصد و در مقایسه با ماه قبل-تیر ۹۶-تنها ۷/ ۰ درصد رشد کرد.

 

ویژگی سوم بازار معاملات مسکن مردادماه به لحاظ حجم معاملات، به تحقق یک پیش‌بینی کارشناسی در بازار معاملات واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت مربوط می‌شود؛از ابتدای مرداد‌ماه مالکان بخش عمده‌ای از واحدهای مسکونی لوکس واقع در مناطق یک تا ۳ شهر تهران، با رسیدن به این آگاهی که فروش آپارتمان در این مناطق با «قیمت‌های پیشنهادی بالا» عملا در بازار فعلی امکان‌پذیر نخواهد بود اقدام به اعمال «تاکتیک تخفیف» در سطح قیمت‌های پیشنهادی کردند؛ «دنیای اقتصاد»، اوایل شهریورماه با انتشار گزارشی از جزئیات و نحوه اعمال تاکتیک تخفیف در بازار معاملات مسکن به‌خصوص بازار واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت پیش‌بینی کرد این تاکتیک در نهایت می‌تواند حجم معاملات مسکن در این مناطق را به‌طور نسبی افزایش دهد؛

 

در این گزارش که بر پایه نتایج تحقیقات میدانی انجام شده از افزایش تدریجی دمای بازار معاملات این واحدها و استقبال نسبی خریداران در نتیجه اعمال تخفیف روی نرخ‌های پیشنهادی واحدهای نوساز و رسوب شده خبر داد؛ بیشترین نرخ تخفیف اعمال شده در مناطق مختلف شهر تهران بر اساس این گزارش، مربوط به منطقه یک پایتخت با حدود ۱۲ درصد تخفیف در قیمت قطعی فروش ملک نسبت به قیمت پیشنهادی آپارتمان در مردادماه بود؛ این درحالی است که نرخ تخفیف در سایر مناطق شهر تهران هم به‌طور میانگین بین ۲ تا ۳ درصد در مردادماه محقق شد.

 

آمار مربوط به معاملات صورت گرفته در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد درحالی‌که حجم معاملات خرید مسکن تیرماه امسال در مقایسه با تیرماه سال گذشته در منطقه یک ۶ درصد ودر منطقه ۲ با ۷ درصد رشد منفی مواجه شد، اما تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات مسکن در مردادماه حاکی از رشد حدود ۹ درصدی و ۲۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن به ترتیب در مناطق یک و ۲ پایتخت است؛ این رشد مثبت و در عین حال قابل توجه ناشی از «تاثیر اعمال تاکتیک تخفیف در قیمت فروش مسکن در همه مناطق شهر تهران به‌خصوص مناطق شمالی شهر» است. حجم فروش واحد مسکونی در مناطق یک و ۲ در مرداد ماه به ترتیب ۳۷ درصد و ۲۷ درصد نسبت به تیرماه افزایش یافت. در منطقه یک در تیرماه، میزان فروش ۶ درصد و در منطقه ۲ نیز ۷ درصد نسبت به تیرماه ۹۵ کاهش یافته بود.

 

ویژگی چهارم بازار معاملات مسکن در ماه میانی تابستان، در مقایسه با میانه تابستان سال گذشته، از «رشد قابل توجه حجم معاملات خرید مسکن در ۵منطقه واقع در محدوده اصلی بافت‌های فرسوده» خبر می‌دهد؛مرداد امسال، حجم معاملات خرید مسکن در مناطق ۱۰ تا ۱۴، که جزو مناطق واقع در محدوده فرسوده شناخته‌شده شهر تهران محسوب می‌شوند، در مقایسه با مرداد سال گذشته از حدود یک درصد تا نزدیک ۱۸ درصد افزایش یافت که نشان‌دهنده استقبال متقاضیان خرید از بازار مسکن این مناطق است. هم‌اکنون ۲۵۰۰ واحد مسکونی نوساز آماده فروش در مناطق فرسوده شهر تهران وجود دارد که همین عرضه بالا و شرایط مناسب قیمتی همراه با پوشش مناسب سقف فعلی تسهیلات خرید مسکن با نرخ سود تک‌رقمی-۸درصدی- منجر به استقبال متقاضیان مصرفی از این واحدها و در نتیجه بروز رشد مثبت در معاملات مصرفی خرید مسکن در این مناطق شده است.

 

با این حال ویژگی پنجم از «تشدید یک هشدار در بازار تامین مالی مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد» خبر می‌دهد؛ مرداد امسال هر چند نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق لوکس، مصرفی و محدوده اصلی بافت‌های فرسوده افزایش یافت، اما در ۷ منطقه جنوبی شهر تهران(مناطق ۱۵ تا ۲۱) نرخ رشد حجم معاملات مسکن بین ۷ تا ۲۰ درصد کاهش یافت؛کارشناسان بازار مسکن «در استطاعت نبودن تسهیلات خرید مسکن برای متقاضیان کم‌درآمد مسکن در این مناطق» را عامل اصلی افت حجم معاملات در مردادماه در این مناطق می‌دانند؛پیش از این کارشناسان بارها تاکید کرده بودند لازم است از طریق افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن، کاهش مبلغ سپرده اولیه برای دریافت وام و کاهش اقساط ماهانه تسهیلات، شرایط برای استفاده گروه‌های کم‌درآمد از تسهیلات بانکی خرید مسکن تسهیل شود.

 

دنیای اقتصاد: با تمدید زمان پرداخت وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله (تعمیرات) مسکن تا پایان آذرماه امسال، پرداخت سقف تسهیلات ۱۲۰ میلیون تومانی بدون سپرده خرید مسکن تا پایان پاییز ادامه خواهد داشت. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک عامل بخش مسکن دیروز در قالب مصوبه‌ای ضمن تمدید سقف ۲۰ میلیون تومانی وام جعاله مسکن، تصویب کرد متقاضیان انفرادی تسهیلات خرید مسکن تا پایان آذرماه امسال می‌توانند علاوه‌بر دریافت وام ۶۰ میلیون تومانی از محل اوراق تسهیلات مسکن، تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی جعاله (تعمیرات) مسکن را نیز دریافت کنند؛ این درحالی است که سقف تسهیلات بدون سپرده برای زوجین نیز با محاسبه وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله تا پایان پاییز امسال ۱۲۰ میلیون تومان خواهد بود.

 

هم‌اکنون قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن حدود ۷۵ هزار تومان است که متقاضیان دریافت تسهیلات بدون سپرده انفرادی با سقف ۸۰ میلیون تومان باید مبلغی حدود ۱۲ میلیون و۵۰۰ هزار تومان برای خرید ۱۶۰ فقره اوراق و متقاضیان تسهیلات ۱۲۰ میلیون تومانی مبلغی حدود ۱۸ میلیون و۵۰۰ هزار تومان برای خرید ۲۴۰ فقره اوراق پرداخت کنند. دریافت تسهیلات ۱۰ میلیون تومانی جعاله مسکن مطابق با مصوبه جدید بانک عامل بخش مسکن برای متقاضیان دریافت این تسهیلات بدون الزام به رعایت شرط همزمانی دریافت تسهیلات جعاله با دریافت تسهیلات ۶۰ و ۱۰۰ میلیون تومانی بدون سپرده خرید مسکن، همچنان امکان‌پذیر است.