بررسی وضعیت بازده بازار مسکن

بازده بخش مسکن در هفت ماهه ابتدای سال جاری پایین‌تر از بازارهای بورس، سکه و دلار بوده اما مسیر آرام رو به رشد خود را طی می‌کند.

به گزارش ایسنا، مقایسه عملکرد چهار بازار رقیب در اقتصاد ایران طی هفت ماهه ابتدای سال جاری نشان می‌دهد بورس بالاترین و مسکن پایین‌ترین بازده سرمایه‌گذاری را تجربه کرده‌اند. با این وجود بخش مسکن روند صعودی به خود گرفته است؛ چرا که رشد بخش مسکن از ۴ درصد در زمستان سال ۱۳۹۵ به ۶.۲ درصد در هفت ماهه ابتدای سال جاری رسیده است.

بررسی تغییرات قیمت‌ها در ۴ بازار موازی نشان می‌دهد که طی هفت ماهه ابتدایی امسال میزان افزایش شاخص بورس، فراتر از رشد قیمت دلار، سکه و مسکن بوده است. بورس با ۱۱.۶ درصد سوددهی در هفت ماهه نخست امسال، پربازده‌ترین بازار رایج ایران در این دوره زمانی بوده است. بازدهی بازار سکه امامی تا پایان مهرماه سال جاری معادل ۷.۹ درصد بوده است. تغییرات قیمت دلار معادل ۷ درصد برآورد شده است. بازار مسکن در شش ماهه نخست سال جاری بازدهی ۶.۲ درصدی را تجربه کرده است.

مقایسه عملکرد این چهار بخش نسبت به شش ماهه ابتدای سال جاری نشان می‌دهد که بازار سرمایه بیشترین صعود را داشته و سکه مقدار اندکی نزول کرده است؛ چرا که در شش ماهه ابتدای سال گذشته بورس معادل ۳.۸ درصد، دلار معادل ۳.۳ درصد، سکه امامی معادل ۸.۸ درصد و بازار مسکن ۳.۷ درصد بازدهی داشته است.

با این‌که بخش مسکن ظرفیت تاثیرگذاری ۴۰ درصدی بر اقتصاد ایران دارد، مروری بر شرایط این بازار نسبت به قبل از سال ۱۳۹۱ نشان می‌دهد این بخش هم‌اکنون با حدود یک سوم ظرفیت خود فعال است؛ چرا که در شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۶ "مسکن و ساختمان" حدود ۱۹ هزار و ۹۴۸ هزار میلیارد تومان از کل تسهیلات ۲۷۰ هزار میلیاردی را در قالب بیش از ۴۳۲ هزار و ۳۰۰ فقره دریافت کرده که در مجموع ۱۲.۸ درصد کل تسهیلات بوده است. از این مبلغ ۲۱.۴ درصد برای تامین سرمایه در گردش پرداخت شده و تا ۴۴.۷ درصد آن در خرید مسکن بوده است.

دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان این‌که بازده سرمایه در بخش مسکن پایین‌تر از نرخ تورم است گفت: به محض اجرای قانون مالیات‌های مستقیم سرمایه‌ها از این بخش فرار خواهد کرد.

البته گفته می‌شود اصلاحیه قانون پیش‌فروش ساختمان در روزهای اخیر توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه و برای بررسی بیشتر به مجلس شورای اسلامی ارسال شده است.

با این حال شواهد و قرائن نشان می دهد بازار مسکن تحت تاثیر سه عامل در حال ورود به دوران پیش رونق است که نشانه های آن در دو بخش اجاره بها و قیمت مسکن بروز یافته است. بررسیهای میدانی حاکی از آن است که اجاره بها در تابستان بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در مناطق مختلف شهر تهران افزایش یافته و قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه افزایش ۹.۷ درصدی را نسبت به مدت مشابه سال قبل تجربه کرد که ۱.۲ درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی قرار گرفت.

بازار مسکن هم اکنون به دلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری در حال تکمیل دوره رکود خود است و تا زمانی که عرضه‌های قبلی واحدهای مسکونی در بازار (که در اثر رونق سال‌های ۹۰ تا ۹۲ شکل گرفته است) با تقاضا روبه رو نشود و به عبارت دیگر تا هنگامی که تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود تعمیق خواهد یافت، منتهی از اواخر سال گذشته (۱۳۹۵) تا نیمه دوم سال جاری (۱۳۹۶)، به دلیل تثبیت اثر افزایش نقدینگی به واسطه کاهش سودهای بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن (همانند طرح تسهیلات خرید مسکن اولی‌های بانک مسکن مبتنی بر سپرده‌گذاری یکساله) و...، سمت تقاضای مصرفی (و تا حدودی سرمایه‌گذاری) کمی تحریک شده و بازار مسکن رونق نسبی خواهد گرفت.

جهش قیمت بعید است

با اینکه مسکن به دوره پیش رونق خود نزدیک می شود، کارشناسان معتقدند با توجه به عواملی همچون کاهش مهاجرت، اسکان جمعیت و مازاد ۴.۷ میلیون مسکن خالی و نیمه خالی در کشور، جهش قیمت مسکن بعید به نظر می رسد.

سلمان خادم‌المله ـ‌ کارشناس مسکن ـ‌ می‌گوید: درست است که آمارها نشان می‌دهد کشور با ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی مواجه است اما بحثی به عنوان اشباع در همه بخش‌های مسکن وجود ندارد؛ زیرا مسکن یک موجودیت واحد نیست بلکه کالایی ناهمگن و غیریکنواخت است. یعنی بر اساس طبقه اجتماعی، محل سکونت، وضعیت جغرافیایی، اتفاقات درون سیستم اجتماعی، عرضه و تقاضا برای بخش‌های مختلف مسکن متفاوت است.

مهدی روانشادنیا ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ‌ نیز درباره پیش‌بینی از شش ماهه دوم بازار مسکن گفت: به نظر من در شش ماهه دوم میانگین افزایش قیمت مسکن بین تورم و سود بانکی در نوسان خواهد بود. نکته‌ای هم که سرمایه‌گذاران باید دقت کنند این است که مقداری دقیق تر و تحلیلی‌تر سراغ بخش‌های مصرفی بازار بروند.