◄ پرطرفداراترین منطقه پایتخت برای خرید و فروش کجاست؟

انتشار این آمار منجر به بروز نگرانی برخی فعالان بازار مسکن ناشی از احتمال بازگشت بخش مسکن به دوره رکود شد، اما دیری نپایید که این نگرانی‌ها همچنان که بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن پیش‌بینی می‌کردند، محقق نشد و بازار مسکن مجدداً بر مدار رونق قرار گرفت. گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران از آبان‌ماه سال جاری نشان می‌دهد، همان‌طور که از ابتدای سال جاری پیش‌بینی می‌شد، این بخش از نیمه سال به مرحله پیش‌رونق وارد شود.

حجم معاملات خریدوفروش مسکن به ۱۴ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی رسیده است که در مقایسه با ماه قبل و مدت مشابه سال گذشته به ترتیب معادل ۹/۶ درصد و ۵/۱۸ درصد رشد داشته است. نکته جالب آنکه از مجموع معاملات انجام‌شده در این ماه، معادل ۲/۴۷ درصد به خریدوفروش آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت اختصاص داشته است.

در حالی که در چند سال اخیر، بیشترین حجم معاملات خریدوفروش به این گروه از آپارتمان‌ها تعلق داشته (بیش از ۵۰ درصد)، اما این سهم از اوایل سال جاری با ورود گروه جدید متقاضی مصرفی به بازار سیر نزولی را طی کرده است. به طوری که سهم معامله این نوع از آپارتمان‌ها نسبت به آبان‌ماه سال ۹۵ معادل ۵ درصد کاهش پیدا کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، در مقابل کاهش سهم این گروه از آپارتمان‌های مسکونی از مجموع معاملات، به حجم معاملات آپارتمان‌های با قدمت ۶ تا ۱۰ و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است. مطابق گزارش بانک مرکزی، سهم آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال که در اصطلاح آپارتمان‌های به‌قیمت‌رسیده و مناسب خانه‌اولی‌ها است، در آبان‌ماه سال جاری به ۶/۱۵ درصد و آپارتمان‌های بیش از ۱۵ سال به ۲۲ درصد رسیده که نشان از ورود مجدد بخش عرضه برای آغاز ساخت‌وسازهاست.

پرطرفداراترین منطقه پایتخت 

 بررسی‌های بانک مرکزی از توزیع حجم معاملات انجام‌شده در نیمه فصل پاییز سال جاری بر حسب مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد: از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۵/۱۶ درصدی پیشتاز بیشترین سهم از قراردادهای مبایعه‌نامه بوده است. پس از منطقه ۵، منطقه ۴ و ۲ نیز به ترتیب دارای بیشترین سهم از معاملات در آبان‌ماه بوده‌اند. آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد، مجموع ۸/۷۴ درصد از معاملات در آبان‌ماه در ۱۰ منطقه ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۰، ۱۴، ۷، ۱، ۳ و ۱۵ انجام شده است. علاوه بر حجم معاملات، بازار مسکن در بخش قیمت نیز مسیر متفاوتی را طی کرده است.

برخلاف آنچه پیش‌بینی می‌شد که محدوده رشد قیمت بازار مسکن ناشی از رونق معاملات تا پایان سال جاری، همچنان در محدوده نرخ تورم عمومی باقی بماند، قیمت مسکن در نیمه فصل پاییز سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۹/۱۰ درصد رشد پیدا کرد. این در حالی است که مطابق آمار بانک مرکزی، تورم نقطه به نقطه آبان‌ماه معادل ۶/۹ درصد گزارش شده است.

این بررسی نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران به ۴ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان رسیده است که نسبت به مهرماه سال جاری نیز معادل ۱/ ۲ درصد افزایش را تجربه کرده است. از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ علاوه بر آنکه رکورددار بیشترین حجم معاملات در آبان بوده، بیشترین رشد متوسط قیمت هر مترمربع را نیز ثبت کرده است. به این معنا که در نیمه پاییز،  بیشترین رشد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به نیمه پاییز سال گذشته منطقه ۵ معادل ۱/۱۷ درصد تعلق داشت.

این در حالی است که منطقه ۳ (این منطقه نیز جزء پرحجم‌ترین مناطق از لحاظ تعداد بوده است) کمترین رشد متوسط قیمت را معادل ۴ درصد داشته است. همین‌طور تازه‌ترین بررسی از وضعیت بازار مسکن بیان می‌کند که اگرچه متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی معادل ۴ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان گزارش شده است، ۶/۱۰ درصد از متقاضیان خرید واحدهای مسکونی معامله خود را بر روی آپارتمان‌های در دامنه قیمتی ۳ میلیون تا ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان انجام داده‌اند که بیشترین سهم را از مجموع ۱۴ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی داشته است.

در واقع، مجموع معاملات ثبت‌شده نشان می‌دهد که معادل ۵/۵۶ درصد از واحدهای مسکونی معامله‌شده با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران انجام شده است. در عین حال، ۸/۱۴ درصد از مجموع معاملات انجام‌شده در نیمه فصل پاییز نیز مربوط به آپارتمان‌های با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع بوده است.

شاخص دیگری که نشانه ادامه ورود متقاضیان مصرفی به بازار خریدوفروش مسکن است، حجم بالای خریدوفروش آپارتمان‌های مسکونی با قیمت کل کمتر از ۳۵۰ میلیون تومان را نشان می‌دهد؛ به گونه‌ای که حدود ۵۰ درصد از معاملات ماه گذشته در پایتخت به این نوع آپارتمان‌های مسکونی مربوط می‌شود.

با وجود سرعت‌گیری فرایند رشد قیمت مسکن در ماه گذشته، شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶/۹ و ۵/۸ درصد رشد را نشان می‌دهد. آنچه با بررسی تحولات بازار مسکن در آبان‌ سال جاری مورد توجه قرار می‌گیرد، این نکته است که آیا برخلاف پیش‌بینی‌ها ممکن است رونق در بازار مسکن همچون دوره‌های گذشته مجدداً خود را با رشد ناگهانی و جهش دوباره قیمت‌ها نشان دهد؟

نگرانی از افزایش یکباره قیمت‌ها در بازار مسکن سبب شده است که بسیاری از متقاضیان مصرفی خرید مسکن با نگرانی برای ورود به بازار مسکن تصمیم بگیرند و در مقابل بسیاری از فروشندگان به خیال کسب سود چندبرابری، قیمت‌های پیشنهادی خود را فراتر از قیمت میانگین منطقه ارائه کنند یا آنکه با بیرون‌کشیدن فایل ملک خود از بنگاه‌های املاک، منجر به کمبود فایل مناسب در بازار شوند.

این در حالی است که کارشناسان و تحلیلگران با بررسی وضع بازار مسکن و مقایسه با سایر بازار‌ها تأکید می‌کنند که بروز شوک قیمتی در بازار مسکن همچون دوره‌های گذشته رونق در این بخش بعید است. تحلیلگران بازار مسکن برخلاف برخی فعالان و بنگاه‌داران که متقاضیان خرید مسکن را به انجام هرچه سریع‌تر معامله تشویق می‌کنند، عنوان می‌کنند؛ فرایند رشد قیمت مسکن تا پایان سال جاری همچنان بر مدار آرام و تدریجی خواهد بود و تفاوت خیلی زیادی با نرخ تورم عمومی کشور پیدا نخواهد کرد.