کلید خرید برای «خانه اولی»ها

 به دنبال محدودتر شدن دامنه انتخاب خانه اولی‌ها از میان آپارتمان‌های مسکونی عرضه شده در بازار مسکن طی ماه‌های اخیر، پیشنهاد لغو ممنوعیت استفاده از وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای آپارتمان‌های ارزان‌قیمت مطرح و با موافقت اولیه معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی روبه‌رو‌ شد.

به گزارش تین‌نیوز، در ماه‌های اخیر و با رونق گرفتن معاملات مسکن، بازار آپارتمان‌های مصرفی دستخوش تغییرات قیمتی شدید شد. در این مدت با توجه به اینکه علاوه بر خانه اولی‌ها، تقاضای سرمایه‌ای و متقاضیان تبدیل به احسن ملک نیز در بازار حضور داشتند و اولین انتخاب همه آنها، واحدهای مسکونی کم‌متراژ به ویژه آپارتمان‌های ۵۰ تا ۸۰ مترمربعی بود و از سوی دیگر، از آنجا که کمترین عرضه طی سه سال اخیر در این گروه‌های متراژی صورت گرفته است، مشکل کمبود فایل متناسب با بودجه و تقاضای خانه اولی‌ها بیش از هر زمان دیگری در بازار مشهود شد. این در حالی است که زوج‌های خانه اولی توان قوی ظاهر شدن به لحاظ بودجه‌ای در رقابت با متقاضیان سرمایه‌ای مسکن را نداشتند.

به این ترتیب روند افزایش قیمت مسکن که تقریبا از دی‌ماه سال ۹۶ شدت گرفت و در ماه گذشته به اوج خود رسید، موجب شد بسیاری از خانه اولی‌ها با وجود اینکه موعد دریافت وام آنها فرارسیده، نتوانند آپارتمان مناسب خرید را برای خود جست‌وجو کنند. در چنین شرایطی سیاست‌های تنظیم بازار مسکن باید به نحوی تعیین شود که خانه اولی‌ها به‌عنوان گروه هدف اصلی دولت برای خانه دار شدن، بتوانند با اولویت نسبت به آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ متناسب با بودجه خود دسترسی پیدا کنند. اما همان‌طور که اشاره شد، جهش قیمت مسکن و التهاب در بازار طی ماه‌های گذشته، اتفاقا بیشترین آسیب را به خانه اولی‌ها وارد کرد.

خانه اولی‌ها کسانی هستند که در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرده‌گذاری کرده‌اند و به‌طور میانگین ۱۸ ماه منتظر بوده‌اند تا موعد دریافت وام مسکن آنها فرا رسیده و در ماه‌های اخیر وارد بازار شده‌اند. در دوره‌ای که این گروه در صندوق یکم سپرده‌گذاری کردند، بازار مسکن از ثبات نسبی برخوردار بود و هنوز معاملات تا حد ماه‌های اخیر رونق نگرفته بود، هر چند دوره رکود نیز پایان یافته و معاملات به لحاظ حجم وارد فاز پیش‌رونق شده بود.

اما اکنون که موعد دریافت وام آنها فرارسیده، با رخت بربستن ثبات قیمت از بازار مسکن، شرایط برای ورود این گروه با وجود برخورداری از وام، نامناسب شده است. عدم تغییر سقف تسهیلات به‌رغم رشد شدید قیمت مسکن در ماه‌های اخیر از یکسو و عدم تناسب حجم عرضه آپارتمان در گروه متراژی پرتقاضا و مناسب خانه اولی‌ها با حجم تقاضا از سوی دیگر، سبب شده سهم فروش مسکن به خانه اولی‌ها طی چند ماه گذشته به‌رغم افزایش معاملات، قدری افت کند.

در این شرایط سیاست‌گذار بخش مسکن با لحاظ خطوط قرمزی که برای خود تعریف کرده و تلاش می‌کند از هرگونه دخالت مستقیم در بازار و اعمال سیاست‌های دستوری خودداری کند، می‌تواند با انجام یک اقدام هوشمندانه که کاملا جنبه تسهیل‌گرانه و هدایت‌گرانه دارد، دسترسی بهتری به واحدهای مسکونی مناسب برای خانه اولی‌ها فراهم کند.

قشری که اکنون در اولویت سیاست‌گذاری بخش مسکن هستند و البته بیشترین آسیب را از جهش قیمت مسکن در چند ماه اخیر دیده‌اند، اکنون باید هدف اصلی سیاست جدید در این حوزه باشند. سیاست مذکور که می‌تواند اوضاع بازار مسکن را به نفع خانه اولی‌ها تغییر دهد، این است که ممنوعیت خرید آپارتمان‌های ارزان‌قیمت با استفاده از وام صندوق یکم برای خانه اولی‌ها لغو شود.

خانه‌های ارزان‌قیمت شامل آپارتمان‌های ۱۵ تا ۲۰ سال ساخت می‌شوند که سطح قیمتی آنها اختلاف قابل توجهی با خانه‌های کم‌سن دارد؛ طوری که به‌طور متوسط ۲۰ درصد از آپارتمان‌های زیر ۱۰ سال ساخت ارزان‌تر معامله می‌شوند. اما در ضوابط مربوط به وام صندوق پس‌انداز یکم سقف سنی برای آپارتمان‌های مشمول وام ۱۵ سال تعیین شده و این سن بنا نیز از تاریخ صدور پروانه محاسبه می‌شود؛ بنابراین عملا بخش زیادی از عرضه کنونی بازار مسکن از دایره امکان دریافت وام یکم خارج می‌شوند.

حتی آپارتمان‌هایی که ۱۴ تا ۱۵ ساله معرفی می‌شوند، در تحقیقات بعدی متقاضیان خرید و مشاهده اسناد و مدارک، سن بنای واقعی آنها با لحاظ تاریخ صدور پروانه که مبنای وام صندوق یکم است، بیش از ۱۵ و بعضا تا ۱۸ سال می‌رسد. این اختلاف از آنجا نشات می‌گیرد که رویه واسطه‌ها و مالکان این است که سن بنا را از تاریخ اخذ گواهی پایان کار اعلام می‌کنند.

به هر روی با توجه به اینکه بودجه خانه اولی‌ها ثابت مانده و سقف وام نیز تغییر نکرده اما قیمت مسکن دچار جهش شده است، بسیاری از خانه اولی‌ها ناگزیر هستند از میان آپارتمان‌های بالای ۱۵ سال ملک خود را انتخاب کنند تا به تناسب قدرت خرید خود بتوانند در بازار فعلی، یک خرید قابل قبول انجام دهند.

تحقیقات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حال حاضر متوسط بودجه خانه اولی‌ها در بازار مسکن رقمی بین ۴۰۰ تا حداکثر ۵۰۰ میلیون تومان است.

این در حالی است که خانه‌های ۶۰ تا ۸۰ متری نوساز و تازه‌ساز در عمده مناطق متوسط شهر که اکنون در بازار فایل شده، قیمتی بین ۶۰۰ تا ۷۵۰ میلیون تومان دارد؛ به ویژه با توجه به اینکه عرضه نوساز در گروه آپارتمان‌های ۶۰ تا ۷۰ مترمربعی نیز بسیار ناچیز است. این ارقام نشان می‌دهد که قیمت فعلی آپارتمان‌های موجود در بازار حتی از سقف قدرت خرید خانه اولی‌ها هم بسیار بیشتر است. با این حال فاصله مذکور می‌تواند با لغو ممنوعیت سنی آپارتمان‌های مشمول وام یکم ترمیم شود.

«دنیای اقتصاد» پیشنهاد مذکور را هفته گذشته در جلسه‌ای که پیش‌نویس «بسته تعادل‌بخشی به بازار مسکن» از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن به صاحب‌نظران این حوزه ارائه شد، مطرح کرد. در آن جلسه وزارت راه و شهرسازی از کارشناسان و صاحب‌نظران درخواست کرد کمک کنند بسته مذکور تکمیل و اصلاح و در کوتاه‌ترین زمان ممکن آماده ارائه به رئیس‌جمهوری شود.

پیشنهاد «دنیای اقتصاد» مغایرتی با سه ملاحظه کلیدی سیاست‌گذار بخش مسکن ندارد و کاملا قابل اجرا است. ملاحظه اول عدم دخالت مستقیم سیاست‌گذار در قیمت‌گذاری و ملاحظه دوم توجه به محدودیت‌های اعتباری در شبکه بانکی است و در نتیجه هر تصمیم جدید باید به نحوی اتخاذ شود که نیازی به تامین اعتبار مضاعف نداشته باشد.

در عین حال ملاحظه سوم این است که سیاست‌های جدید در کمترین زمان ممکن قابل اجرا باشد تا متقاضیان مصرفی مسکن بتوانند در تابستان که فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی است، از آن منتفع شوند. بنابراین راهکارهایی که نیازمند طی مسیر قانونی پیچیده بوده و تصویب و اجرای آنها بوروکراتیک است، گزینه مطلوبی برای سامان‌بخشی به بازار مسکن کنونی نیستند.

سیاستی که «دنیای اقتصاد» پیشنهاد کرده، مورد پذیرش معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز قرار گرفته و این امیدواری وجود دارد که در آینده نزدیک به تصویب برسد. در صورت تصویب این پیشنهاد دامنه انتخاب محدود خانه اولی‌ها، گسترده‌تر خواهد شد. البته قرار نیست این دامنه نامحدود باشد اما پیشنهاد این است که سقف سنی وام یکم همچون وام از محل خرید اوراق مسکن از ۱۵ به ۲۰ سال افزایش یابد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در سال گذشته در کل کشور ماهانه حدود ۲۰ هزار خانه‌اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرده‌گذاری کردند که حدود ۳۰ درصد از این سپرده‌ها، متعلق به تهران است. این آمار نشان می‌دهد پتانسیل ورود ماهانه ۶ هزار خانه اولی با دریافت وام به‌عنوان تقاضای موثر، قطعی و مصرفی مسکن در بازار معاملات پایتخت وجود دارد.

افزون بر این یک پتانسیل دیگر نیز در صندوق یکم وجود دارد که مربوط به خانه اولی‌هایی است که در ماه‌های گذشته نوبت دریافت وام آنها فرارسیده اما به هر دلیل هنوز نسبت به خرید مسکن اقدام نکرده و در زمره انباشت تقاضا در بازار به شمار می‌آیند. به این ترتیب در حال حاضر ماهانه حداکثر ۷ تا ۸ هزار نفر پتانسیل خرید مسکن در تهران با وام یکم را دارند که تمام آنها متقاضیان مصرفی هستند. اگر شرایط وام یکم تغییر کند، معاملات مصرفی رونق خواهد گرفت و این وضعیت به نفع خارج شدن تقاضای سرمایه‌ای بازار نیز خواهد بود.

ماجرای تعیین سقف سنی ۱۵ سال برای آپارتمان‌های مشمول وام یکم از ابتدا با این استدلال قید شد که با اعطای وام خرید مسکن، ساخت و ساز نیز تحریک شود. اما از آنجا که این موضوع اکنون برای خانه اولی‌ها به یک مشکل و چالش جدی تبدیل شده و امکان استفاده از وام را برای خرید یک خانه در مناطق متوسط شهر از آنها سلب کرده است، می‌توان به شکل مقطعی و نه دائمی، سقف سنی مذکور را تعدیل کرد و به ۲۰ سال افزایش داد تا خانه اولی‌ها از باتلاق قیمتی که اکنون در آن گیر کرده‌اند، نجات پیدا کنند.

 به‌طور کلی یک مدل موفق سیاست‌گذاری برای بخش مسکن، تنظیم سیاست‌های منعطف است که متناسب با شرایط روز بازار قابل تغییر باشد و تنظیم سیاست سلب برای بازار مسکن به ویژه در کشور ما چندان معقول به نظر می‌رسد. اکنون که عده زیادی از خانه اولی‌ها در نوبت دریافت وام صندوق یکم هستند و می‌توانند با این وام خانه‌های با سن بنای بیش از ۱۵ سال بخرند، خوب است برای یک دوره زمانی مشخص سقف سنی وام تغییر کند .

چنین اقدامی، آسیبی به بازار ساخت و ساز نمی‌رساند؛ چراکه تعداد خانه اولی‌ها آن‌قدر نیست که با خرید خانه‌های سالخورده توسط آنها، شرایط بازار ساخت و ساز تغییر اساسی کند. در حال حاضر در بازار مسکن ماهانه ۱۲ تا ۱۳ هزار واحد مسکونی فروخته می‌شود که سهم خانه اولی‌ها از این تعداد فعلا حدود ۳ هزار واحد است. اگر سهم خانه اولی‌ها با تغییر شرط سن بنای آپارتمان‌های مشمول وام صندوق یکم به حدود ۶ هزار آپارتمان از معاملات ماهانه افزایش یابد نیز، باز هم این سهم آن‌قدر چشمگیر نیست که مشکلی در بازار ساخت و ساز ایجاد کند.

طبیعی است تمام خانه اولی‌ها نیز آپارتمان‌های ۱۵ تا ۲۰ سال ساخت نخواهند خرید و اگر حتی نیمی از آنها نیز چنین کنند، باز هم بازار ساخت و ساز رونق فعلی خود را حفظ خواهد کرد. طی اردیبهشت ماه در تهران ساخت ۸ هزار واحد مسکونی جدید کلید خورد.

در صورت تصویب این پیشنهاد در کوتاه‌ترین زمان ممکن، خانه اولی‌ها یک «حق انتخاب جدید» در بازار مسکن پیدا می‌کنند و می‌توانند با خیال آسوده وارد بازار مسکن شده و گزینه‌ای متناسب با بودجه خود بیابند. در عین حال طبیعی است می‌توان با اتخاد تصمیمات جدیدتر در دوره‌های زمانی آتی، عرضه آپارتمان‌های نوساز را نیز مدیریت کرد.