خانه با «نخریدن» ارزان می‌شود؟
بیش از چهار ماه از اصلاح دوم قانون مالیات بر عایدی مسکن در چهار سال اخیر که توسط وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی انجام شد، می‌گذرد.
بیش از چهار ماه از اصلاح دوم قانون مالیات بر عایدی مسکن در چهار سال اخیر که توسط وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی انجام شد، می‌گذرد. در این اصلاحیه نرخ مالیات از 28 درصد به 25 درصد برای مدت تملک یک‌سال و کمتر تعیین شد و به ازای هر سال معادل 2.5 درصد از مالیات کاهش خواهد یافت. اما با وجود سابقه‌ای حدودا یک قرنی در جهان، این مالیات هنوز در کشور اجرا نمی‌شود.
چهار سال پیش لایحه مالیات بر معاملات مسکن که در لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم بود توسط وزارت اقتصاد به دفتر ریاست‌جمهوری ارسال شد. لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سه محور «ساماندهی معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی»، «اجرای سیستم مالیاتی بر مجموع درآمد اشخاص حقیقی» و «برقراری مالیات بر دارایی شامل مالیات بر عایدی املاک، مالیات سالانه املاک و مالیات سالانه خودرو» ارایه شد که با گذشت چهار سال همچنان به مرحله اجرا نرسیده است.
هر چند یکی از دلایل به نتیجه نرسیدن، تغییر سیستم مالیات‌ستانی، از معاملات مسکن به شخص معامله‌گر مسکن بود. دلیل دیگر به‌روزرسانی سیستم مالیاتی برای به دام انداختن افرادی با سطح تمکن و درآمدزایی بالا برای مالیات‌ستانی بیشتر بود. بدین معنا که باید بر مالکان خانه‌ها و خودروهای لوکس مالیات اعمال شود تا امکان فعالیت‌های سوداگرانه و سفته‌بازانه در بازار به صفر برسد. هر چند هدف این لایحه در زمان تدوین، توزیع درآمد عنوان شد اما با گذشت زمان و انعکاس وضعیت قیمت‌ها در بازارهایی چون مسکن و خودرو، لزوم پیگیری این لایحه بیش از پیش نمایان شد.
مالیات مسکن در آن سوی مرزها
مالیات بر جابه‌جایی مسکن یک نوع «مالیات بر ثروت» تلقی می‌شود که از یک‌سو امکان درآمدزایی دولت‌ها از محل نقل و انتقالات ملک را فراهم می‌کند و از طرف دیگر، هزینه فعالیت‌های سوداگرایانه در بازار را که عمدتا حاصل آن شوک‌های قیمتی است؛ بالاتر می‌برد. در این بخش نگاهی داریم به شرایط دریافت مالیات بر جابه‌جایی مسکن در کشورهای مختلف و اثر آن بر تولید ناخالص داخلی این کشورها.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که اگر شهروند کانادا باشید و خانه‌ای داشته باشید که بیش از 2.3 میلیون دلار ارزش داشته باشد؛ 2دهم درصد آن را باید مالیات بدهید. اگر ارزش خانه شما بیشتر از چهار میلیون دلار باشد باید 2دهم درصد به ازای یک میلیون دلار بیشتر از سه میلیون دلار را مالیات دهید و همچنین 4دهم درصد از اختلاف ارزش بین چهار میلیون دلار و ارزش کل خانه را هم مالیات بدهید. در تمام کشورهای اروپایی نیز مالیات بر مسکن اعمال می‌شود و حتی برخی از این کشورها، بالاترین میزان مالیات بر خرید خانه را دریافت می‌کنند. در بلژیک میزان مالیات بر معاملات خانه، 11.3درصد ارزش ملک است.
این بالاترین سطح مالیات‌ستانی در دنیا برای معاملات مسکن محسوب می‌شود. در اسپانیا این رقم 8.3 درصد از ارزش ملک است. فرانسه 5.1 درصد از ارزش ملک را به عنوان مالیات برمی‌دارد. در کرواسی، آلمان و جمهوری مالت این رقم 5درصد است. در بریتانیا 3.5 درصد، دانمارک 2.7 درصد، ایرلند یک درصد و روسیه و رومانی 2دهم درصد از ارزش معاملات مسکن توسط دولت به عنوان مالیات دریافت می‌شود.
مقایسه مالیات و تولید ناخالص داخلی
در میان آمار و ارقام اعلام شده توسط سازمان همکاری و توسعه اقتصادی موسوم به OECD مشاهده می‌شود که بخش زیادی از تولید ناخالص داخلی کشورهای توسعه یافته از راه دریافت مالیات بر معاملات مسکن به دست می‌آید. OECD در آمار خود عنوان می‌کند که در سال 2000 به‌طور متوسط کشورهای عضو این سازمان1.7درصد از تولیدناخالص داخلی خود را از محل مالیات مسکن به دست آورده‌اند. اما این رقم در سال 2018میلادی به حدود 2 درصد رسیده است. به‌طور مثال سهم مالیات بر جابه‌جایی مسکن در تولید ناخالص داخلی امریکا، نزدیک به 3درصد در سال 2018 بوده است. این رقم برای بریتانیا 4.1 درصد و کانادا حدود 3.8 درصد در همین سال است. در همین همسایگی ایران، کشوری مانند ترکیه در سال 2000میلادی فقط 7دهم درصد از تولید ناخالص داخلی خود را با استفاده از مالیات بر جابه‌جایی مسکن به دست آورده بوده؛ اما در یک بازه 18 ساله این رقم به بیش از یک درصد از جی‌دی‌پی این کشور رسیده است.
افزایش قیمت‌ها، نبود راهکار
بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته 34 درصد افزایش داشته و از 12 میلیون و 672 هزار تومان به 16 میلیون و 972 هزار تومان رسیده است. افزایش قیمت مسکن در کنار افزایش تورم (که بر اساس گزارش‌های مرکز آمار با 4.3 درصد کاهش نسبت به اردیبهشت 98 به 30 درصد رسید) تعداد معاملات مسکن را در فاصله اردیبهشت 98 تا 99 حدود 20 درصد کاهش داده است.
با وجود اینکه مسوولان و فعالان بازار مسکن بارها بر «نبود قدرت خرید مردم» تاکید کردند، اما بازار باز هم شاهد افزایش قیمت‌هاست. تنها راهکار ارایه شده نیز «نخریدن خانه و صبر تا زمان کاهش قیمت‌ها» است. راهکاری که نه‌تنها سیاستی برای بهبود وضعیت مسکن نیست، بلکه واگذاردن آن به دست دلالان و جهش‌های قیمتی آینده است. نمونه این مدعا در توصیه محمد اسلامی، وزیر مسکن در تیرماه سال 98 بود. اسلامی در واکنش به گرانی مسکن در ماه‌های منتهی به خرداد همان سال بود. اما توصیه وزیر مسکن نیز نتوانست از التهاب قیمتی در بازار مسکن بکاهد، چراکه آمارهای بانک مرکزی در خصوص تحولات تیرماه بازار مسکن همان سال نشان می‌دهد که معاملات و قیمت مسکن به ترتیب کاهش 65.5 و 91.5 درصدی نسبت به مدت مشابه سال 97 داشته است.
هر چند راهکار «کاهش تقاضا برای به تعادل رساندن قیمت» بعضا از سوی مسوولان برای کنترل قیمت در سایر بازارها نیز مورد استفاده قرار گرفته است. به تازگی محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز عنوان کرده «برای کاهش قیمت مسکن، مردم باید دست از خرید خانه بردارند.» استدلالی که به گفته ناظران، با تداوم دامنه التهابات قیمتی در بازار مسکن، حتی در زمان شیوع کرونا که معاملات به طرز چشمگیری کاهش پیدا کرده بود همچنین افزایش دوبرابری مستاجران از سال 85 تاکنون، نادرستی راهکار « نخر تا قیمتش کم شود» را بیش از پیش آشکار می‌کند.
خانه خالی و نبود عرضه مسکن
بازار مسکن طی یک دهه اخیر به دلیل نوسانات قیمتی محل خوبی برای نگهداشت سرمایه‌های سرگردان و نقدینگی افراد بوده است. نبود مکانیسم‌های مالیاتی بر مسکن در کنار وجود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور می‌تواند جذابیت‌های بیشتری از منظر سوداگری بر این بازار بیفزاید. مالکان با عرضه نکردن واحدهای خالی خود سعی در استفاده بیشتر از نوسانات قیمتی دارند. اثبات این گزاره، گزارش سه سال پیش معاونت اقتصادی وزارت اقتصاد است؛ بر اساس این گزارش «بین تعداد خانه‌های خالی با نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس وجود دارد به‌طوری که در شرایط کاهش رشد قیمت مسکن مالکان واحدهای مسکونی به امید افزایش قیمت در دوره آتی از عرضه واحدهای خود به بازار خودداری می‌کنند.» البته تنها دلیل نوسان قیمتی، خانه‌های خالی یا گسیل سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن نیست، بلکه عدم عرضه کافی و متناسب با نیاز افراد نیز از جمله دلایل التهاب قیمتی است.
مالیات و شوک قیمتی تازه؟
در نهایت باید به نگرانی تازه فعالان و مشتریان املاک در بازار نیز اشاره کرد که معتقدند اعمال مالیات بر املاک قادر است شوک جدیدی به قیمت مسکن اضافه کند. استدلال آنها نیز ساده است: با اعمال مالیات بر جابه‌جایی و خرید و فروش مسکن، مالکان و دلالان مسکن میزان مالیات اعمال شده را بر قیمت ملک به اصطلاح «سرشکن» می‌کنند و همین موجب می‌شود تا قیمت مسکن با شوک تازه‌ای روبه‌رو شود. تجربه دهه‌های گذشته نیز نشان داده که با افزایش سیاست‌های حمایتی نظیر پرداخت وام مسکن و بالا بردن میزان آن، دلالان و فعالان مسکن نیز دست به قیمت‌گذاری کاذب متناسب با عدد اضافه شده به وام مسکن زده‌اند و چالش تازه‌ای را برای «خریداران واقعی» ایجاد کرده‌اند و پیش‌بینی می‌شود که موضوع مالیات بر مسکن نیز چنین الگویی را باز هم تکرار کند.
