تنها ۳۰ سال دیگر به زلزله شدید و دوره ای تهران باقی مانده!

به گزارش تین نیوز به نقل از اقتصاد24، زلزله شناسان می گویند، زمان تاریخی آزاد شدن انرژی گسل های تهران نزدیک است و تنها راه حل نوسازی بافت فرسوده است که در توان دولت و شهرداری نیست.

براساس آخرین آمار شورای شهر تهران درباره بافت فرسوده تهران، در حال حاضر چهار هزار و ۴۲۰ هکتار بافت فرسوده در تهران وجود دارد که شامل هفت درصد از این شهر می شود و ۳۷ درصد جمعیت تهران در آن ساکن هستند.

به گفته کارشناسان این رقم طبق شروطی محاسبه شده که مصوب شورای عالی شهرسازی است؛ و برآورد های دیگری نیز وجود دارد.

محمد آقامیری، رئیس کمیته عمران شورای شهر، آمار های دیگری هم به تازگی اعلام کرده؛ او گفته است که در زمان وقوع زلزله تهران، بحرانی به نام ۲۰ میلیون موش به عنوان حیوانات موذی وجود خواهد داشت. این اطلاعات در شرایطی مطرح می شود که بار ها اعلام شده میزان مقاومت خانه های بافت فرسوده پایتخت بیش از پنج یا شش ریشتر نیست.

حالا کارشناسان می گویند که تهران با این حجم از بافت فرسوده، توانی برای مقابله با زلزله ندارد و طرح های دولت و شهرداری برای بازسازی این بافت راه به جایی نمی برد؛ آن هم در شرایطی که تخمین زده می شود زلزله تهران بین سه تا پنج میلیون نفر تلفات داشته باشد.

به تازگی معاون وزیر راه وشهرسازی هم اعلام کرده است که با آزادسازی بخش زیادی از بافت فرسوده مناطق ۱۷ و ۱۸ تهران ۱۳ هزار پلاک واقع در بافت فرسوده این مناطق در مدار نوسازی قرار می گیرد که خود می تواند ۳۰ هزار واحد مسکونی را وارد مدار ساخت وساز کند.

کارشناسان زلزله شناسی، بافت فرسوده را پاشنه آشیل تهران می دانند؛ نمونه اش علی بیت اللهی، رئیس بخش زلزله شناسی مرکز تحقیقات راه و شهرسازی که بار ها درباره خسارات زلزله احتمالی تهران هشدار داده است.

او می گوید که در تهران با دو شکل عمده در بافت های فرسوده مواجهیم؛ یکی موقعیت این بافت هاست که خطرزا محسوب می شوند و مورد دوم هم مربوط به روند کند نوسازی و مقاوم سازی بافت های فرسوده است.

بیت اللهی می گوید که از حدود یک میلیون پلاک رسمی موجود در تهران، نزدیک به ۲۵۰ هزار پلاک در بافت فرسوده است: «درمجموع ۳۷ درصد شهر تهران در چنین بافت های متراکم، ریزدانه و نفوذناپذیر ساکن اند؛ یعنی معابر تنگند، در روز حادثه امدادرسانی به آن ها به سختی انجام می شود و تلفات جانی زلزله افزایش می یابد. بافت های فرسوده شمال تهران نیز مانند دارآباد، جماران، تجریش، فرحزاد، اوین درکه و درمجموع نوار خط شمالی، علاوه بر مقاومت ناچیز در برابر زلزله، روی حریم و در مجاورت گسل شمال تهران هم واقع شده اند، به ویژه مناطق یک، پنج و شش که در خطوط شمالی دربردارنده بافت های فرسوده اند.»

او ادامه می دهد: «میزان جمعیت در این بافت ها و کیفیت ساخت وساز و ناپایداری آن ها معضلی اساسی برای زلزله شهر تهران خواهد بود. در چنین بافت هایی علاوه بر اینکه امکان امدادرسانی وجود ندارد، باید خطر های ثانویه مانند لوله های گاز و خطرات ناشی از آتش سوزی را هم در نظر گرفت.»

بیت اللهی می گوید که تغییر چهره بافت های فرسوده همان طور که در ۴۰ تا۵۰ سال اخیر مشاهده کرده ایم، بسیار کُند صورت گرفته است: «رویکرد اصلی در نوسازی بافت های فرسوده تجمیع این بافت ها و ساخت ساختمان های مقاوم در برابر زلزله است که مشکل دقیقاً از همین رویکرد ایجاد می شود؛ چون تجمیع پلاک های ساختمانی ریزدانه به دلیل نبود رضایت همگانی مالکان، وجود مستأجران، نبود رضایتمندی، شرایط شغلی و مسائل فرهنگی دست به دست هم داده و تغییرات در بافت های فرسوده را با مشکلات جدی همراه کرده است. مشوق هایی که دولت در این زمینه در نظر می گیرد، باید مورد قبول و قابل لمس برای مالکان این بافت های فرسوده باشد.»

نوسازی در توان دولت نیست

روند کُند بهبود بافت های فرسوده مورد توافق گروهی دیگر از کارشناسان است که اعتقاد دارند برنامه هایی مانند طرح جامع تهران برای بهبود وضعیت بافت فرسوده بی نتیجه است.

امیر منصوری، استاد دانشگاه تهران و رئیس پژوهشکده معماری و شهرسازی می گوید، دولت نمی تواند بار بهبود بافت فرسوده تهران را به دوش بکشد و باید هرچه زودتر اقدامی برای آن انجام داد؛ چون سیکل وقوع زلزله بالای شش و نیم ریشتر در تهران تقریباً هر ۱۵۰ سال یک بار است و از آخرین زلزله این چنین بزرگ حدود ۱۲۰ سال می گذرد؛ بنابراین زمان تاریخی آزاد شدن انرژی گسل های تهران نزدیک است و تنها راه حل، نوسازی بافت فرسوده است که در توان دولت و شهرداری نیست.

او می گوید که طرح جامع تهران، با شیوه های روز دنیا فاصله زیادی دارد و باید کنار گذاشته شود: «طرح جامع اگر بخواهد اصلاح کند، تابع شرایط خاصی است و اصولاً باید این طرح کنار گذاشته شود. تاریخ این طرح گذشته است. وزارت راه و شهرسازی و سازمان برنامه و بودجه دانش مدیریت این موضوع را ندارند. درنتیجه از اینکه طرح جامع به یک شیوه برنامه ریزی امروزی تبدیل شود ناامیدیم.»

منصوری ادامه می دهد: «ازسوی دیگر خطر زلزله و کشته شدن بین سه تا پنج میلیون نفر در زلزله تهران ایجاب می کند که برای آن برنامه ای داشته باشیم. بزرگترین تلفات زلزله هم در بافت فرسوده این شهر رخ می دهد. البته در نقاط دیگر مانند مدارس، بیمارستان ها، پل ها، تأسیسات شهری و... هم این تلفات وجود خواهد داشت. علاوه بر این، اتفاقات بعد از آن مانند بیماری ها، هجوم موش های تهران، آلودگی و فاضلاب را هم باید به عنوان تبعات زلزله از یاد نبریم، اما مهم ترین بسته خسارتی که در زلزله احتمالی تهران پیش بینی شده، کشتاری است که برای ساکنان بافت های فرسوده رخ می دهد. برای این موضوع باید یک برنامه اختصاصی و عاجل پیش بینی کرد.»

منصوری درباره رقم تخمین زده برای تلفات زلزله تهران هم توضیح می دهد: «ما چند مطالعه علمی و قابل اعتنا در این زمینه در ایران داریم که مهم ترین آن مربوط به مرکز تحقیقات ژاپن یا همان جایکاست که درباره تهران انجام داده و پیش بینی کرده بود که ممکن است در زلزله تهران حدود سه میلیون نفر در لحظه از بین بروند. پژوهشگاه زلزله و هلال احمر هم پیش بینی مشابهی داشته اند. مبنای این آمار هم میزان ساکنان بافت فرسوده تهران است؛ ما در تهران ۱۴ هزار و ۵۰۰ هکتار معادل ۱۴۵ کیلومتر مربع بافت ناپایدار داریم که مربوط به خانه هایی است که فاقد سازه مقاومند و با دیوار حمال ساخته شده اند.

بافت مسکونی تهران هم ۲۷۰ کیلومترمربع است و با فرض اینکه در بافت این شهر جمعیت به صورت متعادل پخش شده باشد، به این ترتیب ۵۵ درصد جمعیت تهران ساکن بافت ناپایدارند. با این حال می دانیم تراکم جمعیت در تهران یکسان نیست و در جنوب شهر بیشتر است؛ چون بافت خانه ها ریزدانه تر است و خانواده های پرجمعیتی در آن ساکن هستند.

اگر جمعیت تهران را ۱۰ میلیون نفر در نظر بگیریم، یعنی ۵/۵ میلیون نفر جمعیت در این ۱۴۵ هکتار زندگی می کنند، البته این فقط آمار کسانی است که خانه هایشان تخریب می شود. درنتیجه آمار تلفات سه تا پنج میلیون نفری واقع بینانه به نظر می رسد. طبق شروط شورایعالی شهرسازی، بافت فرسوده به مناطقی گفته می شود که کوچه های تنگ و در عین حال مساحت کوچکی داشته باشد؛ بنابراین با متغیر زلزله این دو شرط برای تخریب اثری ندارد.»

اشاره منصوری به مطالعات مؤسسه جایکای ژاپن است که با بررسی دقیق گسل های تهران و میزان مقاومت سازه های مسکونی، عمومی و شهری، همچنین شبکه آب، برق، گاز و زیرساخت های شهری، تخمین تهیه شده است؛ این مطالعات این موضوع را بررسی کرده که اگر هرکدام از این گسل ها فعال شوند، چه حجم خرابی و تلفات به بار می آورند.

براساس این مطالعات، اگر در تهران زلزله هفت ریشتری رخ دهد، تمام سازه های ناپایدار فرو می ریزند. این مطالعه زمانی انجام شده که جمعیت تهران حدود هفت میلیون نفر بوده است و براساس این سناریو، یک و نیم میلیون نفر در لحظه می میرند.

منصوری، استاد دانشگاه تهران تاکید می کند که وظیفه اصلی رسیدگی به بافت فرسوده در ایران به عهده دولت است: «نمونه این موضوع همان طرح جامع تهران است که شهرداری به عنوان مجری آن فعالیت می کند. در ماجرای نوسازی و بافت فرسوده گناهکار اصلی دولت است. شهرداری و شهروندان اسیر بی عملی و ترک فعل دولت شده اند؛ چون همین نهاد قانون مداخله در بافت فرسوده را می نویسد. مانند طرح جامع که اجازه نمی دهد مردم خودشان در بافت فرسوده ساخت وساز کنند.

در قانون طرح جامع و تفصیلی گفته شده هرکسی بخواهد خانه اش را بسازد، به شرطی به آن تراکم می دهیم که به ازای هرواحد یک پارکینگ در خانه بسازد. ما می دانیم در بافت فرسوده، چون پلاک ها ریزدانه اند، نمی توانند پارکینگ زیادی ایجاد کنند. برای مثال کسی که حدود ۸۰ تا ۱۰۰ متر زمین دارد، می تواند درنهایت دو تا سه واحد و به همین اندازه پارکینگ بسازد.

ازطرف دیگر می دانیم اگر تعداد این واحد ها هنگام ساخت وساز به چهار یا پنج واحد نرسد، برای مالک صرفه اقتصادی ندارد و باید تراکم بگیرد و بسازد. وقتی تعداد طبقات و تراکم را وابسته به تامین پارکینگ در همان پلاک می کنند، دست مردم برای ساخت وساز در این بافت بسته می شود. در این شرایط پارکینگ باید بسازند، اما الزام ندارد که در داخل پلاک باشد. اگر پارکینگ های تجمعی را پیش بینی کنند، به همه کسانی که در آن محدوده خانه دارند، می توانند بگویند به تعداد پارکینگی که خریدی، اجازه ساخت واحد می دهیم.»

به گفته منصوری، چون دولت توانایی ساخت مسکن برای این میزان جمعیت را ندارد، در این شرایط مردم فقط می توانند این ساخت وساز را انجام دهند و قدرت ساخت هم متعلق به آنهاست. برای مثال بعد از زلزله کرمانشاه، هنوز مردم در کانکس و شرایط نامساعد زندگی می کنند.

او از وضعیت تکمیل مسکن مهر هم می گوید: «مسکن مهر هم از دولت آقای احمدی نژاد شروع شد و بعد از آن هم در دولت های روحانی و رئیسی ادامه پیدا کرد، اما هنوز نتوانسته اند آن را تمام کنند؛ این یعنی دولت قادر به ساخت وساز نیست. جلوی مردم را هم با قوانین غیراصولی گرفته اند و درنتیجه بافت فرسوده ادامه پیدا می کند و نوعی نسل کشی قانونمند به دست طرح جامع اجرا می شود.»

ابهام در جزئیات ورود چین به بازار مسکن تهران

یکی از طرح های شهرداری تهران برای بازسازی این بافت، کمک گرفتن از بخش خصوصی چین است که در ماه های اخیر مطرح شده و هنوز جزئیات چندانی درباره آن وجود ندارد. آنچه تا امروز درباره ورود چین به بازار مسکن تهران می دانیم این است که اولین شرط انتقال تکنولوژی ساخت و دومین شرط تامین ۸۰ درصد منابع مالی است که اگر مورد پذیرش قرار بگیرد، به مرحله تفاهم و قرارداد می رسد؛ درواقع فعلاً از آمدن آن ها خبری نیست، اما نکته مهم ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده این شهر توسط چینی هاست.

منصوری درباره راه حل شهرداری برای کمک گرفتن از چین برای ورود به بازار مسکن در تهران می گوید که سناریوی مورد نظر شهرداری به وضوح اعلام نشده است: «برای مثال رئیس سازمان نوسازی تهران گفته که قرار است در بافت فرسوده تهران ۲۰۰ هزار واحد بسازیم که به معنای نیاز به ۱۵۰۰ هکتار زمین است، اما چنین فضایی در تهران نداریم که بتوانیم در آن ساخت وساز انجام دهیم. اگر هم منظور این است که این واحد ها بیرون شهر ساخته شود، اتفاقی مشابه طرح مسکن مهر در پردیس و پرند رخ می دهد، چون می دانیم خارج از شهر زیرساختی وجود ندارد.

درحالی که این راهکار هم عملی نیست و تنها راه حل نوسازی همین واحد های فرسوده است. باید توضیح داده شود که چه برنامه ای برای واحد های فرسوده فعلی وجود دارد؟ آیا قرار است تخریب و بعد ساخته شود، مردم کجا اسکان داده می شوند؟ اگر خانه هایشان را نفروشند چه اتفاقی می افتد؟ مسکن مهر که سه دولت درگیر آن شده اند، در یک زمین خالی رفتند بسازند و ۲۰ سال است که در آن گیر کرده اند.»

منصوری می گوید که مشکل ما فقط سرمایه و تکنولوژی نیست و با مشکلات بزرگتری مانند طرح جامع تهران روبه رو هستیم: «تا زمانی که این طرح اصلاح نشود، نمی توانیم هیچ اقدام قانونی ای انجام دهیم. من با ورود چینی ها به این بازار موافقم؛ چون این پروژه آنقدر بزرگ است که نیاز به تکنولوژی و سرمایه داریم، اما اینکه این واحد ها کجا، چگونه و به دست چه کسی ساخته می شوند و سازوکار آن چیست، اهمیت زیادی دارد و نیاز به برنامه ریزی دارد. آن ها فقط از محصول نهایی حرف می زنند، درحالی که فرآیند آن مشخص نیست. در مقایسه با وزارت راه که کاری در این حوزه انجام نمی دهد، اقدامات شهرداری قابل تقدیر است، بااینکه ناقص است، اما اگر بخواهد در همین حد بماند، هیچ اثری در حل مسئله ندارد.»

او می گوید طرحی به نام «هسته امن محله» راه حل نوسازی بافت فرسوده تهران است: «در این راه حل، مسئله تامین پارکینگ را از پلاک جدا کنیم و به صورت تجمیعی در مراکز، محله ای به نام هسته امن می توانیم ایجاد کنیم و خود این پارکینگ ها هم به عنوان یک سازه مقاوم در زمان بحران عمل کند. این روش منجر به اقتصادی شدن ساخت وساز می شود. منظور از محله هم جمعیتی بین هزار تا دو هزار نفر است، نه محلاتی که بین ۲۵ تا ۳۰ هزار نفر جمعیت دارند که طرح جامع تهران پیش بینی کرده است. درنتیجه مردم می توانند با خرید این پارکینگ ها، مجوز پنج طبقه تراکم دریافت کنند و خودشان اقدام به ساخت وساز کنند.

دولت می تواند فرآیند این قضیه را با استفاده از مشوق هایی مانند وام های نوسازی تسهیل کند تا خانه ها با قیمت کمتری ساخته شوند و برای ساکنان این بافت ها سود بیشتری داشته باشند. مدیریت ساخت هم برعهده مالک است و دولت می تواند با استفاده از تکنولوژی و ساخت مواردی مانند کابینت، تاسیسات و... در تیراژ بالا کمک کند که ساخت خانه، قیمت کمتری برای مالک داشته باشد. درواقع دولت می تواند روی تولید مصالح صنعتی ساختمان سرمایه گذاری کرده و قیمت ساخت را پایین و سرعت آن را افزایش دهد. با این روش علاوه بر تامین شغل، بحران مسکن هم بهبود پیدا می کند. من اعتقاد دارم با این شیوه، قیمت مسکن تهران ۳۰ درصد کاهش پیدا می کند؛ چون قیمت ساخت برای یک ساختمان پنج طبقه متری حدود ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان است و باقی آن رانت زمین است.»

طرح کلید به کلید

مهدی عباسی، رئیس کمیته پیگیری بافت فرسوده شورای شهر تهران می گوید که یکی از سیاست هایی که شورای شهر دنبال می کند، واگذاری بن بست ها و گذر هایی است که در تجمیع بافت فرسوده داخل این گذر ها می افتد و جزو اراضی شهرداری به حساب می آید، اما به صورت رایگان به خود پلاک واگذار می شود: «سیاست های مربوط به بافت فرسوده در این شورا منحصر به بافت فعلی نیست و تقریباً شورا های شهر به اتفاق بابت این موضوع برای احیای محلات اعدادی را تصویب کردند و برای اینکه نوسازی در این بافت ها شکل بگیرد، سیاست هایی را در پی گرفتند؛ ازجمله این سیاست ها می توان به رایگان کردن عوارض تخریب ونوسازی اشاره کرد که بنا بود از هزینه ها کسر و انگیزه های حضور سازندگان را افزایش دهند. امروز هم با این موضوع مواجه هستیم که اگر تجمیع پلاک ها در بافت فرسوده به درستی شکل بگیرد، سیاست ها و تراکم های تشویقی اعمال می شود.»

عباسی می گوید که براساس تکالیف باید سالانه ۱۰ درصد نوسازی بافت در تهران صورت گیرد: «این روند در سال های گذشته با فرازونشیب هایی روبه رو بود و در برخی از سال ها چشمگیر، اما در برخی سال ها با کندی روبه رو بود. در حال حاضر هم یکی از طرح هایی که باید به صورت جدی دنبال شود، طرح کلید به کلید است که طبق آن سازمان نوسازی شهر تهران مکلف است در مناطقی که قابلیت نوسازی پلاک های بافت فرسوده وجود ندارد، بعضی از ساختمان ها را ساخته و آماده کند و برای واگذاری به صاحبان این پلاک ها تحویل دهد.»