◄ فرجام نوسازی دستوری تهران/چرا طرح بازسازی محله محور تهران قدیم به گل نشست؟

حدود ۱۵۰ پل نیز در ۷۱ تقاطع پایتخت، بین سال های ۵۷ تا ۸۱ ساخته شده اند که برخی از آنها باتوجه به گذر بیش از ۲۰ سال، نیازمند بررسی های ویژه و گاهی مقاوم سازی در برابر زمین لزره احتمالی هستند

به گزارش تین نیوز به نقل از تجارت نیوز، سخنگوی شهرداری تهران با تأکید بر مقاوم سازی لرزه ای پل های پایتخت طبق مطالعات صورت گرفته و اولویت بندی شده، اعلام کرد که حدود ۸۴ درصد عرشه های پل های تهران به صورت بتنی بوده و ۶۵ تقاطع تهران نیز نیازمند بهسازی لرزه ای و مقاوم سازی است.

عبدالمطهر محمدخانی درباره بهسازی لرزه ای پل های پایتخت، اظهار داشت: بالغ بر ۴۸۰ تقاطع غیرهم سطح در اتوبان های مختلف شهر وجود دارد که هرکدام از این تقاطعات نیز مشتمل بر یک یا چند پُل هستند و حتی قدمت ساخت بعضی از آن ها به پیش از انقلاب باز می گردد و طبیعتاً تردد پُرشمار و ترافیک محورهای مختلف، موجبات فرسودگی و آسیب پذیری بعضی از آنها در برابر زلزله های «شدید» را فراهم کرده است.

او درباره آمار سن پل های شهر، خاطرنشان کرد: از میان بیش از ۸۰۰ پل کوتاه و بلند در نقاط مختلف شهر (واقع در حدود ۴۸۰ تقاطع غیرهم سطح)، حدود ۵۰ پل قبل از انقلاب اسلامی ساخته شده اند و می توان گفت بیشتر از ۵۰ سال سن دارند و دقت کنید که فرسودگی ناشی از ترافیک پرشمار تهران و از طرفی، پایین بودن تکنولوژی ساخت در آن زمان، ضرورت مقاوم سازی و بهسازی آنها را در برابر زلزله های احتمالی، چند چندان می کند.

سخنگوی شهرداری تهران اضافه کرد: حدود ۱۵۰ پل نیز در ۷۱ تقاطع پایتخت، بین سال های ۵۷ تا ۸۱ ساخته شده اند که برخی از آنها باتوجه به گذر بیش از ۲۰ سال، نیازمند بررسی های ویژه و گاهی مقاوم سازی در برابر زمین لزره احتمالی هستند. بیشتر تقاطع های غیرهم سطح و پل های سطح شهر تهران، عمدتاً بعد از آغاز دهه ۸۰ ساخته و تحویل شهروندان شده است؛ بنحوی که شاهد بهره برداری بیش از ۶۰۰ پُل جدید در این بازه زمانی هستیم.

محمدخانی درباره کیفیت ساخت پل های تقاطعات غیرهم سطح تهران نیز اظهار کرد: همان طور که می دانید عرشه عمده پل های شهر به صورت بتنی و با استفاده از تکنیک های مختلف فنی ساخته و به بهره برداری رسیده است. البته ۱۴ درصد عرشه پل های پایتخت نیز به صورت فلزی ساخته شده است. اما حدود ۸۴ درصد عرشه ها به صورت بتنی است.

او با اشاره به اینکه پس از اتفاقات تلخی که در اثر زمین لرزه در مناطق مختلف کشور به وقوع پیوست، بازنگری در عملکرد سازه ای پل های پایتخت مورد دقت قرار گرفت، تصریح کرد: طبیعتاً در درجه نخست موضوع بهسازی و مقاوم سازی در برابر زلزله احتمالی قدیمی ترین پل ها مثل پل نصر، پل آزمایش، پل کریمخان و ... در دستور کار قرار گرفته است و همکاران من در حوزه فنی و عمران شهرداری تهران تدابیر لازم را برای اطمینان از عملکرد مناسب این سازه ها انجام دادند.

سخنگوی شهرداری تهران به پیچیدگی های موضوع مقاوم سازی لرزه ای پل های تقاطعات غیرهم سطح پایتخت اشاره و اظهار کرد: همان طور که می دانید عمده این سازه ها زیر بار سنگین ترافیکی قرار دارند. طبیعتاً نمی توان آنها را برای انجام عملیات عمرانی مسدود کرد. همچنین گاهی مقاوم سازی یک پل، هزینه های بیشتری از ساخت همان پل در همان نقطه خواهد داشت. اما بخاطر ملاحظات ترافیکی و امنیت روانی جامعه، چاره ای جز مقاوم سازی آنها وجود ندارد. 

محمدخانی با اشاره به آنکه مقاوم سازی لرزه ای پل ها طبق مطالعات صورت گرفته و اولویت بندی شده، تکلیف قانونی مدیریت شهری است، گفت: بنابر بررسی ها، پل های بالغ بر ۶۵ تقاطع در مناطق مختلف شهر نیازمند بهسازی لرزه ای و مقاوم سازی شناخته شد و همکاران من در معاونت فنی و عمران، طرح های لازم برای مقاوم سازی بیش از ۵۰ تقاطع را تهیه و ابلاغ کردند. همچنین عملیات عمرانی برای بهسازی لرزه ای این سازه ها صورت گرفت.

او در پاسخ به این سؤال که کدام پل ها و چه تعداد در این دوره مدیریت شهری مورد مقاوم سازی لرزه ای قرار گرفته؟ بیان کرد: با تلاش همکاران من عملیات مقاوم سازی و بهسازی پل های بیش از ۳۰ تقاطع در مناطق مختلف تهران به صورت کامل عملیاتی و اجرا شده است. مثلاً ستون های پل همت-ولیعصر به صورت کامل در برابر هر خطر احتمالی، مقاوم سازی شد. یا بهسازی لرزه ای پل همت-گاندی، همت-شیخ فضل الله و همت-کن نیز مورد توجه قرار گرفت.

سخنگوی شهرداری تهران در خاتمه با تأکید بر اینکه هیچ گونه نگرانی از بابت مقاومت هیچ کدام از پل های تهران در برابر فشار ترافیک وجود ندارد، اظهار کرد: آنچه مورد تأکید بود، مقاومت این پل ها در برابر خطرات احتمالی «زلزله» آن هم در مقیاس بسیار شدید است که با تلاش های همکاران من در حوزه فنی و عمران به زودی به صورت کامل مرتفع خواهد شد.

چرا طرح بازسازی محله محور تهران قدیم به گل نشست؟

در شهر تهران ساخت و ساز زمانی صرفه اقتصادی دارد که تراکم بیش از 4 طبقه در یک طرح تعریف شود؛ اما در پروژه «سیروس 2»، ساخت واحدهایی ۶۵ تا ۱10 متر مربعی با فضای تراس گسترده به شکل 2، 3 و 4 طبقه تعریف شده بود. درواقع پروژه سیروس2 از ابتدا غیراقتصادی تعریف شد.

طرح بازسازی محله محور تهران قدیم در آستانه آغاز هشتمین سال تعریف بی نتیجه مانده و برچالش های ساکنان این منطقه افزوده است. بررسی ها از دلایل ناکامی این طرح، دو عامل اصلی را در بروز این وضعیت دخیل می داند. تحمیل تراکم به سازنده به نحوی که مشارکت در این طرح و اجرای آن، امکان ایجاد عایدی (حاشیه سود) برای سازنده را فراهم نکرده و ورود اقتصاد کشور به دوره ای که در آن فعالیت های مولد و غیر مولد فاقد توجیه اقتصادی شده است.

 در پایان هفتمین سال از تعریف پروژه احیای «تهران قدیم» در محله سیروس؛  به بررسی جامعی در خصوص دلایل زمین گیر شدن پروژه سیروس 2 پرداخت. تقریبا سه دهه از مطرح شدن لزوم بازآفرینی در محلات قدیمی و بافت فرسوده در کل کشور و به خصوص شهر تهران می گذرد؛ در طول سالیان سپری شده از مطرح شدن لزوم بازآفرینی محلات قدیمی پروژه های متعددی در حوزه فرسوده زدایی از محلات قدیمی در کشور تعریف شد که برخی از این پروژه ها موفق و برخی دیگر ناموفق بودند. با وجود این برآیند پروژه های تعریف و اجرایی شده در طول این زمان  نشان از عدم موفقیت در زمینه بازآفرینی بافت فرسوده دارد.

حدود 20 درصد از پلاک های شهر تهران متعلق به خانه های فرسوده هستند؛ درواقع از یک میلیون پلاک شهر تهران،  200 هزار پلاک در بافت فرسوده بوده و مورد بازسازی قرار نگرفته اند. طی سال های گذشته به رغم تاکید دولت های مختلف در لزوم بازسازی بافت فرسوده و وعده های گسترده برای حمایت از این طرح ها؛ تغییر محسوسی در تعداد پلاک های فرسوده شهر تهران ایجاد نشده و همین موضوع موید عدم موفقیت طرح ها و بسته های تشویقی دولت ها در زمینه بازآفرینی محلات قدیمی شهر تهران است.

مساله نوسازی بافت فرسوده شهر تهران از آنجایی اهمیت جدی پیدا می کند که بیش از 2 میلیون نفر از 9 میلیون نفر ساکنان پایتخت در این مناطق ساکن هستند؛ در عین حال بافت فرسوده شهر تهران در 9 منطقه جنوب شهر تهران پراکنده شده است. همچنین بخش قابل توجهی از ساکنان بافت فرسوده متعلق به دهک های پایین درآمدی کشور هستند و همین موضوع لزوم حمایت های دولتی برای نوسازی در این بافت را تشدید می کند.

در سال 1396 سیاستگذاران حوزه مسکن در کشور طرح ملی در زمینه بازسازی محلات فرسوده شهری به شکل تجمعی و با حضور مستقیم دولت را مطرح کردند. این طرح برای 100 محله فرسوده واقع در 40 شهر کشور تعریف شد؛ در قالب این پروژه ها دولت موظف به خرید پلاک های واقع در بافت فرسوده و تامین اراضی آماده برای ورود سرمایه گذاران ساختمانی برای نوسازی محله محور بافت فرسوده شد. مطابق پروژه های تعریف شده، تعیین شد که 25 هزار واحد مسکونی در این محلات ساخته شوند.

در این شرایط پروژه سیروس 2 به عنوان پروژه نمونه کشوری برای بازسازی محله محور بافت فرسوده در محله سیروس شهر تهران با عنوان پروژه «بازآفرینی زمین صفر» تعریف شد. اجرای پروژه «سیروس2» سه هدف اصلی را دنبال می کرد؛ افزایش مقیاس نوسازی در محله مورد نظر (تجمیع 40 تا 50 پلاک) و در نتیجه افزایش قابل توجه سطح نوسازی محله؛ ایجاد امکانی برای افزایش توان مالی سازندگان با تامین زمین از سوی دولت و در نهایت نوسازی منطقه با رویکردی فراتر از تامین خانه. در حالی که رویکرد دولت در تعریف پروژه «سیروس 2» ایجاد فرصتی برای بازآفرینی محله سیروس بود، در آستانه  ورود به سال هشتم تعریف این پروژه، این طرح به ایجاد زمین خالی در محله سیروس انجامید و به تعبیری دیگر طرح «سیروس2» به خاک نشست.

دلایل زمین گیری «سیروس2»

بررسی ها از دلایل ناکامی این طرح  با سپری شدن هفت سال از زمان تعریف،  دو عامل اصلی را در بروز این وضعیت دخیل می داند. تحمیل تراکم به سازنده به نحوی که مشارکت در این طرح و اجرای آن،  امکان ایجاد عایدی (حاشیه سود) برای سازنده را  فراهم نکرده است و ورود اقتصاد کشور به دوره ای که در آن دیگر فعالیت های مولد و حتی غیر مولد فاقد توجیه اقتصادی شدند.

در شهر تهران ساخت وساز زمانی صرفه اقتصادی دارد که تراکم بیش از 4 طبقه در یک طرح تعریف شود؛ اما در پروژه «سیروس 2»،  ساخت واحدهایی ۶۵ تا ۱10 متر مربعی با فضای تراس گسترده به شکل 2،  3 و 4 طبقه تعریف شده بود. درواقع پروژه سیروس2 از ابتدا غیراقتصادی تعریف شد؛ اما سیاستگذاران وقت حوزه مسکن،  اجرای این طرح به شکل غیراقتصادی را به عنوان یک نمونه الگوی کشوری تقبل کرده و درواقع به سرمایه گذار تحمیل کردند.

بررسی ها حاکی از آن است که برآورد اولیه از هزینه ساخت در طرح اولیه «سیروس 2» برای اجرای پروژه 98 واحدی حدود 39 میلیارد تومان بود. برای این طرح 27 هزار مترمربع فضای غیرخالص و 10 هزار متر مربع فضای مسکونی خالص تعریف شده بود؛ بنابراین متوسط هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در این پروژه بیش از یک میلیون و 400 هزار تومان بود که این رقم در همان زمان نیز با توجه به شرایط موجود غیر قابل توجیه به لحاظ اقتصادی بود. این در حالی است که در شرایط کنونی کف قیمت برای ساخت هر متر مربع آپارتمان به حدود 15 میلیون تومان یعنی 10 برابر نرخ فعلی رسیده است.  پروژه «سیروس2» در قالب مدل «زمین صفر» آغاز شد؛ در این طرح قرار بود دولت پلاک های مدنظر در بافت فرسوده را تملک کرده و بدون انتقال مالکیت زمین به سازنده در اختیار وی برای اجرای پروژه ساخت قرار دهد.

همچنین در این پروژه تعریف شد که سازنده بعد از اتمام عملیات ساخت و نوسازی محله یا بخشی از محله ای که برای نوسازی به وی واگذار شده است،  «اصل مبلغ سرمایه گذاری شده در طول دوره ساخت به علاوه ۱۸ درصد مبلغ سرمایه گذاری شده» را به عنوان «سود» به شکل واحدهای آماده یا پول نقد دریافت کند و مابقی واحدها را به دولت (مالک زمین) واگذار می کند؛ واحدهای ساخته شده در این بافت ها در نهایت به متقاضیان واجد شرایط و با نرخ کارشناسی روز بازار مسکن واگذار می شود. در حالی این مدل برای بازسازی پروژه سیروس2 مدنظر قرار گرفت که با آغاز عصر جهش مسکن از سال 1397 به بعد بازارهای طلا و ارز،  به طور متوسط بازدهی بیش از 50 درصدی را در بازه سالانه به همراه داشتند؛ در عین حال طی سال های سپری شده از 1397 به بعد،   بازدهی بخش مسکن در بازه سالانه نیز بیش از 50 درصد و بازدهی سرمایه گذاری در بخش زمین حدود 60 درصد بود. در چنین شرایطی طبیعی بود که سرمایه گذار از اجرای پروژه ای غیراقتصادی با حداکثر بازدهی سالانه 18درصدی امتناع کند و پروژه به دلیل عدم سودآوری،  به مرحله اجرا نرسد.

شکست سیروس2 قابل پیش بینی بود؟

کارشناسان متعددی نسبت به شکست پروژه سیروس2 هشدار داده بودند؛اگرچه اهرم سازی پروژه های پایلوت از سوی دولت می تواند مدلی موثر برای نوسازی بخشی از بافت های فرسوده باشد اما به سه دلیل عمده یعنی «وقت گیر بودن اجرای این مدل»،  «عدم امکان برای اجرای این طرح ها در مقیاس وسیع(فراگیر نبودن)» و همچنین «محدودیت منابع بانکی» نمی تواند نسخه واحد و قطعی نوسازی برای همه محدوده های هدف باشد.  هم اکنون به دلیل وجود بوروکراسی های اداری و کندی برخی اقدامات برای واگذاری زمین به سازندگان به منظور اجرای پروژه های احیای محلات با اهرم زمین دولتی به جای اینکه از مرحله شروع طراحی تا پایان پروژه حداکثر دو سال زمان صرف شود،  زمان لازم می تواند تا حدود ۵ سال افزایش یابد. در عین حال پروژه های این چنینی در دنیا نیز به نتیجه مطلوبی نرسیده است. ترکیه در زمره کشورهایی قرار دارد که محله سازی با اخراج ساکنان بومی را اجرایی کرد؛ طرحی که به نتیجه مطلوب نرسید و تبعات فراوانی را برای ساکنان رقم زد.  

جزئیات پروژه «سیروس2»

بیش از دو دهه از مطرح شدن لزوم بازآفرینی محله سیروس در کشور می گذرد؛ در طول سالیان سپری شده طرح ها و پیشنهادهای متعددی برای بازسازی این محله قدیمی که در مجاورت بافت بازار سنتی تهران قرار گرفته مطرح شده است. در نیمه دوم دهه 70 تملک کل محله به مساحت 40 هکتار و ساخت محله ای جدید با همکاری دولت و سازمان های ذی ربط به عنوان طرح اولیه برای بازسازی این محله قدیمی مطرح شد. در ادامه بازوهای اجرایی وزارت راه وشهرسازی نسبت به تملک پراکنده زمین در این منطقه اقدام کردند. شرکت های دولتی زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی و شهرداری طی سال های گذشته و در راستای نوسازی و بهسازی این منطقه نسبت به تملک زمین در این محله اقداماتی را اجرایی کرده اند.

به رغم تلاش انجام شده در زمینه تملک زمین های منطقه طی بیش از دو دهه اخیر، تنها بخشی از زمین ها به تملک نهادهای وابسته به دولت و نهادهای عمومی درآمد. مقاومت بخشی از مردم بومی برای واگذاری ملک خود باعث شد تا هیچ گاه تملک زمین های محله سیروس به طور کامل انجام نشود و در نهایت نیز عمده تملک های منطقه به شکل پراکنده انجام شد. عدم تملک منسجم در منطقه باعث شد تا برای سالیان متمادی امکان تعریف حتی یک پروژه منسجم در این محله وجود نداشته باشد و در واقع سنگ بزرگ نوسازی محله 40 هکتاری سیروس به هدف اصابت نکرد.

ویژگی های منطقه ای محله سیروس از جمله وجود پلا ک های ریزدانه، قرارگیری در مجاورت بازار تهران و تبدیل بخشی از خانه های این محله به عنوان انبار پشتیبان بازار و بنابراین ایجاد محل درآمدی خوب برای مالکان خانه در این منطقه در زمره موضوعاتی است که نوسازی در این منطقه را با چالش های جدی همراه کرده است. در عین حال قرارگیری این منطقه در حریم بافت تاریخی کشور نیز مزید بر علت شده و درواقع پایین بودن تراکم اعطایی در این محله باعث شده تا نوسازی در این منطقه فاقد سودآوری باشد. بنابراین محله سیروس به لحاظ موقعیت مکانی دارای ویژگی های منحصر به فردی است که نوسازی در آن را دشوار می کند. در این شرایط عدم نوسازی محله باعث شده تا بخشی از ساکنان بومی از منطقه خارج شوند و این محله در زمره مناطق مهاجرپذیر قرار گیرد. کاهش حضور خانوار در محله سیروس به دلیل افت منزلت اجتماعی و تغییر کاربری بخشی از خانه های فرسوده از مسکونی به انبار، نیز بر چالش های اجتماعی این منطقه افزوده است و درواقع شرایط زندگی را برای ساکنان دشوار کرده است.

وجود چالش های متعدد در زمینه محله سیروس باعث شد تا اولین پروژه نوسازی در این محله با حمایت دولت در سال 1390 با عنوان «سیروس1» تعریف شد. این پروژه در بخشی از منطقه که ورودی محله بود تعریف شد. برای اجرای آن 41 پلاک به تملک دولت درآمد و 180 واحد طی سال های 1391 تا 1395 در این بخش ساخته شد. ساخت این مجتمع، توانست تا حدی شمایل منطقه را تغییر دهد؛ به نحوی که بخشی از ساکنان بومی به نوسازی خانه های خود ترغیب شدند. نتیجه مثبت پروژه «سیروس1» نهادهای دولتی سیاستگذار حوزه مسکن را ترغیب کرد که اجرای طرح نوسازی محله ای در سطح کشور را از محله سیروس تهران و با عنوان پروژه «سیروس2» به عنوان الگوی نمونه پیش ببرند. با توجه به اجرای پروژه سیروس یک در منطقه، تملک زمین پروژه دوم سخت تر و شامل هزینه بیشتری شد؛ تغییر شکل محله باعث شده بود تا بخشی از مالکان علاقه مند به حفظ خانه های خود و نوسازی شخصی شوند. با این وجود پروژه سیروس 2 با هدف تملک 50 پلاک و ساخت 240 واحد در این منطقه تعریف شد.

 با این وجود این طرح به شکل اولیه ادامه پیدا نکرد؛ تعدیل تراکمی و انتخاب این منطقه برای ساخت یک مجتمع پایلوت برای ایجاد مجتمعی منطبق با الگوی بومی باعث شد تا پروژه 98 واحدی جدیدی در این منطقه تعریف شود. غیراقتصادی بودن پروژه از ابتدای تعریف مسجل بود؛ اما با تاکید سیاستگذاران وقت در حوزه مسکن این پروژه کلید خورد. با این وجود غیراقتصادی بودن آن باعث شد تا سرمایه گذار اولیه در میانه کار، از اجرای آن شانه خالی کند. در شرایط کنونی 45 پلاک در محدوده طرح سیروس 2 تملک شده و درواقع زمینی به مساحت 8 هزار و 900 متر برای ساخت یک مجتمع مسکونی آماده است. اما غیراقتصادی بودن ساخت خانه در این زمین با تراکم فعلی منطقه باعث شده تا زمین برای چند سال متوالی رها شود. رها شدن این زمین چالش های متعددی را برای ساکنان بومی به وجود آورده است.

نتیجه این پروژه بیانگر آن است که مداخلات عظیم دولتی برای نوسازی بافت فرسوده اگرچه در حوزه تعریف جذاب است؛ اما لزوما به نتیجه مطلوب نمی رسد. حتی اگر دولت ها بتوانند زمین ها را تملک کرده و به شکل یکپارچه تجمیع کرده و مجتمع های جدید بسازند؛ به بافت و هویت بومی منطقه آسیب می زنند. گرانی خانه در منطقه پس از بازسازی محله محور و اخراج بخشی از ساکنان بومی به دلیل رشد قیمت تملک و اجاره آسیب بعدی این نحوه ورود است. در چنین شرایطی مداخله غیرمستقیم از دل محله با مشارکت ساکنان بومی یا ساخت مجتمع های کم واحد با حمایت دولت و به شرط اجاره با قیمت مناسب از دیگر راهکارهای مناسب برای بازسازی این محلات است.