◄ مسکن سازی دولتی؛ به نام نیازمندان، به کام دلالان

مطابق اصل 31 قانون اساسی(1)، داشتن مسکن‌، یک حق برای آحاد مردم شناخته شده است. دولت موظف شده با اولویت نیازمندان‌، زمینه اجرای این اصل را فراهم آورد. آن‌طور که از نص قانون بر می‌آید وظیفه دولت ایجاد زمینه است. ایجاد زمینه برای اینکه آحاد مردم بتوانند صاحب خانه بشوند. یعنی، آنقدر توان مالی‌شان افزایش یابد که بتوانند وارد بازار شوند و خرید کنند. یعنی‌، قیمت مسکن در حد توان اقتصادی متقاضیان باشد. هیچ‌جوری نمی‌شود ازاین اصل قانون اساسی برداشت کرد که دولت خودش باید خانه‌سازی کند.

توان مالی مردم با تولید ناخالص داخلی متناسب است که در درآمد سرانه کشور منعکس می‌شود(2). لذا اولین کاری که دولت می‌تواند برای خانه دار شدن مردم انجام دهد تشویق سرمایه‌گذاری در تولید است (اعم از سرمایه‌گذاری دولتی‌، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی یا جذب سرمایه خارجی). سرمایه‌گذاری باعث رونق تولید و ایجاد اشتغال و افزایش صادرات غیر نفتی و در نهایت افزایش درآمد سرانه می‌شود. اگر ملت بخواهد این حق را از دولت مطالبه کند باید بپرسد که ای دولت‌، چقدر به سرمایه‌گذاری میدان دادی و چند شغل آفریدی و درآمد سرانه چقدر افزایش یافت؟ سهم من از این افزایش چقدر است؟  

بدیهی است عرضه هرچه بیشتر مسکن قیمت آن‌را پایین می‌آورد(3). لذا دومین کاری که دولت می‌تواند برای خانه‌دار شدن مردم انجام دهد زمینه‌سازی برای افزایش عرضه مسکن است. باید بخشی از سرمایه‌ها را به‌ سمت بخش مسکن تشویق کند. سرمایه‌گذاری در تولید مسکن باعث تحرک اقتصادی و تولید و عرضه مسکن و ایجاد اشتغال می‌شود. اگر ملت بخواهد این حق را از دولت مطالبه کند باید بپرسد که ای دولت‌، چقدر به سرمایه‌گذاری در مسکن میدان دادی و چند مسکن تولید شد؟ سرمایه‌گذاری در مسکن می‌تواند توسط دولت‌، بخش خصوصی و یا سرمایه‌گذار خارجی انجام شود. دولت هیچ جا ملزم به انجام این سرمایه‌گذاری نشده است.

دولت‌ها با توجیهات مختلف خود را وارد حوزه مسکن سازی می‌کنند(4). شاید برای جلب رای و دل ملت. شاید برای اینکه ملت همواره مدیون آنها باشند. شاید برای اثبات کارآمدی خود. شاید هم برای تحقق شعار عدالت و حمایت از اقشار پایین. گاهی هم تحت فشار گروه‌های اجتماعی(5). دولت‌ها وعده می‌دهند زمین را رایگان و بر روی زمینی که خودمان برایش قیمت صفر تعیین می‌کنیم‌، عرضه کرده و پیمانکارانی را اجیر می‌کنیم که خانه بسازند و بدین ترتیب قیمت تمام شده مسکن کاهش می‌یابد و ارزان می‌شود و آن را به قشر ضعیف عرضه می‌کنیم. از آن طرف‌، منابع بانکی را بسیج می‌کنیم تا به متقاضیان وام بدهند و بدین ترتیب قدرت خریدشان را افزایش می‌دهیم تا خانه‌دار شوند و قسطش را در بلند مدت بر گردانند. مسکن مهر با این تصورات شکل گرفت و شکست خورد. طرح اقدام ملی مسکن هم با همین تصورات شکل گرفته و شکست خواهد خورد.

باید توجه داشت که:

الف) زمین مانند هر خدمت/ کالای دیگر دارای یک ارزش اقتصادی است که با «قیمت» به عدد و رقم و ریال تبدیل می‌شود. اگر زمینی در وسط بیابان قرار داشته و هیچ ارزش و مطلوبیتی نداشته باشد طبعاً قیمت آن صفر است و رایگان کردن آن برای اقشار ضعیف اصلاً موضوعیت ندارد و معلوم نیست که اگر خانه‌ای بر آن بنا بشود مشتری داشته باشد. اما اگر این زمین در یک منطقه آباد شهری یا روستایی قرار داشته باشد‌، دارای ارزش اقتصادی و مطلوبیت است. دقیقاً به این علت است که می‌شود در آن مسکن بنا کرد. چطور می‌شود برای زمینی که دارای ارزش اقتصادی است قیمت صفر تعیین کرد؟ قیمت‌گذاری دستوری‌، توهمی‌ است که  سال‌ها گریبان دولت‌ها را گرفته. مگر می‌شود در یک منطقه آباد شهری یا روستایی دو زمین در کنار هم یکی متعلق به مردم معمولی دارای قیمت باشد و زمین مجاورش که در تصرف دولت است قیمتش صفر باشد؟ اگر بر روی این دو زمین همسایه، دو مسکن مشابه ساخته شود چطور می‌شود که قیمت مسکن دولتی از قیمت آن دیگری کمتر باشد؟ مگر می‌شود دو مسکن با موقعیت و مطلوبیت مشابه‌، قیمت‌های متفاوتی داشته باشند؟ با هر منطق اقتصادی که در نظر بگیریم‌، قیمت این دو مسکن یکی است و آنی است که در بازار عرضه و تقاضا کشف می‌شود.

قیمتی که دولت بر مسکن خود ساخته می‌گذارد‌، قیمتی مصنوعی و کمتر از ارزش واقعی است و لذا هر کس صاحب آن شود از یک امتیاز ویژه بهره‌مند شده است. فساد در همین جا جوانه می‌زند. خانه‌ای که قیمت آن به دست دولت شکسته شده متقاضیان بیشتری پیدا می‌کند و عده‌ای (اعم از نیازمند و غنی و دلال و غیره) مسابقه می‌گذارند تا این خانه ارزانتر از بازار را به چنگ آورند. این طبیعت بازار است. بدیهی و واضح و مبرهن و قطعی است که قشر ضعیف برنده این مسابقه نیست. اگر احتمالی برای برنده شدن این قشر در آن مسابقه وجود می‌داشت، که به آنها نمی‌گفتند قشر ضعیف! لذا اینکه انتظار داشته باشیم با صِفر کردن قیمت زمین‌، قیمت خانه دولتی از قیمت خانه غیر دولتی همسایه‌اش ارزان‌تر شود تصور نادرستی است. این دو خانه نهایتاً به یک قیمت به دست مصرف کننده نهایی خواهند رسید. به همان قیمت غیر سوبسیدی. می‌بینیم که از مسکن سازی دولتی، آبی برای اقشار ضعیف گرم نمی‌شود. 

تبصره: اینجاست که امضای کارمند وزارت مسکن به امضای طلایی تبدیل می‌شود. اوست که تصمیم می‌گیرد که این مسکنِ ارزانتر از بازار، به چه کسی تعلق بگیرد. ظاهر قضیه این است که مردم را به صف کرده و از آنها مدارک جمع می‌کنند و امتیاز می‌دهند تا واجدین شرایط را پیدا کنند. اما تجربه نشان داده که دستگاه دولت از تشخیص واجدین شرایط عاجز است(6). اساساً مرز شفافی بین نیازمند و غنی نیست و اگر هم باشد‌، تشخیص آن از دستگاه اداری علیل دولتی بر نمی‌آید(7). این عدم شفافیت باعث می‌شود معامله‌گران حرفه‌ای جای قشر نیازمند را در بازار بگیرند و امتیازات ویژه‌ای که به نام اقشار ضعیف کنار گذاشته شده بود به کام خود کنند.  

تبصره: هیچ فردی دلال به‌دنیا نمی‌آید. هرگونه چند قیمتی‌، به آحاد جامعه سیگنال می‌دهد که آن کالا / خدمت را به آن قیمت کمتر(موسوم به قیمت دولتی) بخرند و به آن قیمت بالاتر ( موسوم به قیمت آزاد) بفروشند. دولت با دوقیمتی کردن مسکن عملاً سود را به دلالی هدایت و آن را تشویق می‌کند. لذا هر کدام از آحاد مردم که پول نقد در دست دارد به یک دلال بالقوه تبدیل می‌شود که به انگیزه سود وارد این سوداگری می‌شود. این طبیعت بازار است. دلال نه تروریست اقتصادی است نه هیولا و نه عامل دشمن. دلال یک شهروند معمولی است که طبق طبیعت بازار به‌سوی سود و رانتی جذب می‌شود که دولت با قیمت‌گذاری دستوری آن‌را خلق کرده است. آنکه نقدینگی کمتری در دست دارد امکان کمتری برای ورود به این معامله رانتی دارد. هم او که اسمش را گذاشته‌ایم قشر ضعیف و این دفتر و دستک را به نام او به‌راه انداخته‌ایم.  

ب) دولت منابع بانکی را بسیج می‌کند تا به متقاضیان وام ارزان بدهد و قدرت خریدشان را افزایش دهد. هر وامی‌ با سود کمتر از نرخ تورم‌، نوعی امتیاز ویژه برای وام گیرنده است. وام مسکنی که نرخ آن به‌دست دولت شکسته شده است متقاضیان زیادی پیدا می‌کند (اعم از نیازمند و غنی و دلال و غیره) و عده‌ای مسابقه می‌گذارند تا این وام ارزانتر از بازار را به چنگ آورند. این طبیعت بازار است. بدیهی و واضح و مبرهن و قطعی است که قشر ضعیف برنده این مسابقه نیست. اگر احتمالی برای برنده شدن این قشر در آن مسابقه وجود می‌داشت، که به آنها نمی‌گفتند قشر ضعیف! اینجاست که امضای کارمند وزارت مسکن به امضای طلایی تبدیل می‌شود. اوست که تصمیم می‌گیرد که چه کسی برای دریافت این وام به بانک معرفی شود. باز هم مشاهده می‌کنیم که نه تنها از مسکن‌سازی دولتی‌، آبی برای اقشار ضعیف گرم نمی‌شود‌، بلکه رانت هم خلق می‌شود.

تبصره: گاهی اما‌، وام مسکن به هدف افزایش قدرت خرید و قوی کردن سمت تقاضا‌، نه به متقاضیان مسکن دولت ساخته بلکه به عموم متقاضیان عرضه می‌شود. کاری که بانک مسکن (و بانک رهنی سابق) سال‌هاست انجام می‌دهند. گرچه این نوع وام هم با نرخ کمتر از تورم عمومی‌ اعطا می‌شود اما از آنجا که به همه مردم به‌صورت مساوی عرضه می‌شود، امضای طلائی نقشی در توزیع آن ندارد. از این وام البته نمی‌توان انتظار داشت که قشر ضعیف را مستقیماً هدف قرار دهد. اما از آنجا که مقدار این وام محدود است‌، به کار خرید خانه گران نمی‌آید و اغنیا از تقاضای آن چشم پوشی می‌کنند و عموماً نصیب قشر متوسط می‌شود.          

ج) در پایان دولت دهم‌، حداقل 50 هزار میلیارد تومان از نقدینگی کشور در پروژه مسکن مهر حبس شده بود. دولت نباید این حجم از منابع خود را در مسکن سازی بلوکه کند. بلوکه شدن این حجم عظیم از نقدینگی در تنها یک پروژه‌، دست دولت را برای سرمایه‌گذاری در دیگر عرصه‌ها بست. بخش‌های دیگر اقتصاد و از جمله پروژه‌های عمرانی به عسرت افتادند. ابَر پروژه‌ای که قرار بود در دوران همان دولت تمام شود‌، اما بخش عمده‌ای از آن ناتمام ماند و مشمول زمان و تورم و افزایش هزینه شد و هنوز هم به سر انجام نرسیده است.

دولت باید سیاست‌های ساده انگارانه و بعضاً عوام گرایانه ساخت مسکن برای ضعفا را کنار بگذارد‌، بیش از این به بازار دلالی دامن نزند‌، منابع محدود را در این گونه پروژه‌ها حبس نکند‌، ساخت مسکن را به بخش خصوصی/ تعاونی‌های مسکن واگذار کند و اجازه بدهد سازنده و خریدار با هم توافق و معامله کنند. همان‌گونه که تاکنون و قبل از پروژه مسکن مهر رایج بوده و مردم بدون دخالت دولت با هم کنار آمده‌اند. به خیر دولت در این تعاملات امید نیست، شر نرساند. نقش کلیدی دولت در این میان حل تعارضات و ممانعت از قانون‌شکنی و کلاه‌برداری در رابطه بین ذینفعان (سازنده، فروشنده مسکن و خریدار) است. دولت باید امنیت معامله را تضمین کند.

توجیه دولت برای ورود به خانه‌‌ سازی‌، همواره بر این مبنا استوار است که خانه‌ سازی توسط بخش خصوصی باعث گرانی مسکن است و اگر من خانه بسازم آنرا با قیمت ارزان عرضه خواهم کرد. تجربه مسکن مهر اما نشان داد که:

اولاً ) قیمت مسکن آنی نشد که دولت در سال 85 وعده کرد(8).

ثانیاً ) منازل مرغوب با قیمت سوبسیدی به‌دست مشتری نهایی نرسید و منازلی که کیفیت و موقعیت نامناسبی دارند بی‌مشتری مانده‌اند.

ثالثا ً ) زمان تحویل دادن منازل آنی نبود که وعده داده شد.

رابعاً ) افزایش شدید قیمت مسکن در مقاطع مختلف - از جمله در سال 97 - نشان داد که اجرای پروژه‌هایی چون مسکن مهر هیچ تاثیری بر بازار مسکن ندارد.

خامساً ) در این طرح روستانشینان - که مطابق نص قانون اساسی در اولویت هستند - را از قلم انداخته و بر شهرنشینان متمرکز شده‌اند(9). همچنین، کارگر بودن در هیچ جا به‌عنوان شرط امتیاز آور قید نشده است. دولت از تشخیص کارگر بودن متقاضیان هم عاجز است. همه مشمولین قانون کار الزاماً کارگر نیستند و همه نیازمندان الزاماً کارگر نیستند.

یک تجربه را اگر ده بار هم تکرار کنیم در هر ده بار به همان نتیجه انجام آن در بار اول می‌رسیم. حتی اگر اسمش را عوض کنیم و بگذاریم طرح اقدام ملی مسکن.  

بخش خصوصی بر اساس نیازمشتری و کسب اطلاعات از بازار خانه می‌سازد و با توجه به اینکه او نبض بازار را در دست دارد و پولش مال خودش است‌، بعید است خانه‌ای بسازد که روی دستش باد کند. دولت اما کاسب خوبی نیست چون پولش مال خودش نیست و اختیار دار مال ملت است(10)و نمی‌تواند ارزیابی درستی از بازار داشته باشد. کما اینکه امروز تعداد زیادی از مسکن‌های مهر خالی مانده‌اند و دولت (که زمانی برای واگذاری آنها شرط می‌گذاشت) حالا التماس می‌کند کسانی بیایند و این مسکن‌های خالی مانده را زیر قیمت و با تسهیلات مختلف بخرند(11). مال‌های بدی که بیخ ریش صاحبش مانده‌اند. باد کردن خانه دولتی روی دستش‌، هدر رفتن منابع ملی است.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری: مسکن ارزانی که دولت وعده‌اش را می‌دهد‌، هیچ‌گاه با قیمت ارزانتر از بازار به‌دست مشتری نهایی نمی‌رسد. ما به التفاوت قیمت واقعی مسکن و قیمت دولت ساخته‌، یک امتیاز ویژه (رانت) است که در جامعه توزیع می‌شود و منشاء فساد است. هر مسکن دولت ساخته که خالی بماند هدر دادن منابع کشور است.

دولت باید سیاست‌های ساده‌انگارانه و بعضاً عوام گرایانه ساخت مسکن برای ضعفا را کنار بگذارد‌، بیش از این به بازار دلالی دامن نزند‌، ساخت مسکن را به بخش خصوصی/ تعاونی‌های مسکن واگذار کند و اجازه بدهد سازنده و خریدار با هم توافق کنند. نقش کلیدی دولت در این میان حل تعارضات و ممانعت از قانون شکنی و کلاهبرداری در رابطه بین ذینفعان است. دولت باید امنیت معامله را تضمین کند.

مراجع و پاورقی