◄ ضرورت کنترل نقدینگی برای جلوگیری از رشد قیمت مسکن

نقدینگی و تورم دو واژه متفاوت هستند که در با توجه به استمرار دائمی و تاثیر متقابل بر یکدیگر قرابت نزدیکی بین این دو ایجاد شده و مشکلات متعددی را سبب می شوند که پدیده بازار سیاه یکی از آنها است.

در طول سال‌های گذشته انتقادات زیادی به بالا بودن نرخ سود بانکی مطرح بود و از تاثیر منفی آن بر تولید و رشد قیمت کالاهای ایرانی برای مصرف کننده داخلی زیاد گفته شد اما در یک نگاه واقع گرایانه و محاساباتی سرانگشتی می‌توان دریافت که ایران در عمل سیاست نرخ سود منفی برای سپرده‌ها را اعمال می کند.

براساس داده‌های بانک مرکزی نرخ تورم در سال 90  به میزان 21.5 در صد، درسال 91 به میزان 30.5 درصد، درسال 91 به میزان 34.7 درصد، درسال 93 به میزان 15.6 درصد، درسال 94 به میزان 11.9 درصد ، درسال 95 به میزان 9 درصد و در سال 96 به میزان 9.6 در صد اعلام شده است.

از سال 97 نرخ تورم با سرعت بسیار زیاد رو به رشد گذاشت و در این سال نرخ تورم 21.2 درصد و در سال 98 این رقم به 41.2 درصد رسید که رقم بعد از تورم 49.4 درصدی سال 1374 در تاریخ بعد از انقلاب بی‌نظیر است.

کاهش انگیزه مردم برای سپرده‌گذاری

در این مقاله دلایل رشد تورم و نقدینگی مورد بحث نیست اما این همه در حالی روی می‌دهد که نرخ سود بانکی برای سپرده‌ها در بسیاری از موارد حداکثر 20 درصد بوده و همین موضوع باعث از بین رفتن قدرت خرید پول نقد می‌شود و از انگیزه مردم برای سپرده‌گذاری می‌کاهد.

برخی کارشناسان اقتصادی رشد تورم در ایران را برخلاف اقتصادی‌های دیگر دنیا ناشی از نبود کالا و یا افزایش تقاضا نمی‌دانند به عقیده آنها چاپ پول و افزایش نقدینگی اصلی‌ترین دلیل رشد تورم است که متاسفانه اکنون گریبانگیر بسیاری از کشورهای جهان از جمله ایران شده است.

دولت‌هایی که اقتصاد آنها به دلایل مختلف دچار مشکل است به جای اتکا به درآمدهای پایدار و موجه برای تامین پول مورد نیاز هزینه‌های خود اقدام به چاپ اسکناس می‌کنند که کاهش قدرت خرید از عواقب مهم این اقدام و رشد تورم به رغم عدم تحریک بازار از نتایج آن است.

مشکلات ناشی از تصمیمات عجولانه در بخش اقتصادی

نگاه به جدول رشد نقدینگی در ایران به خوبی اتکای دولت‌ها به این حربه برای حل مشکلات اقتصادی خود را نشان می‌دهد که بی‌شک همین موضوع خود باعث ایجاد مشکلات زنجیره‌ای دیگر شده که متاسفانه به جای حل مشکل به صورت نرم‌افزاری و یافتن راه حل‌های اقتصادی در بسیاری از موارد تلاش شده است از قدرت قهریه و یا تصمیمات عجولانه ابرای حل این مشکلات اقدام شود  که خود بروز مشکلات دیگر را در پی دارد.

مرحوم نجم الدین اربکان نخست وزیر اسبق و رئیس حزب اسلام گرای سلامت ملی ترکیه چاپ پول از طرف دولت و بالا بردن نرخ تورم ناشی از اقدامات دولتی و در نتیجه کاهش قدرت خرید سپرده‌های مردم را به منزله دزدی دولت از جیب مردم تعبیر می‌کرد که به نظر می‌رسد گفته‌های وی خیلی بی‌مورد نیز نبوده است.

طی دوران بعد از انقلاب و در نتیجه سیاست‌های پیش گفته شاهد وقایع جالبی در ایران بودیم که در نوع خود بی‌نظیر بوده است. صف‌های طلانی برای خرید سیم کارت، بازار سیاه تلفن همراه، صف خرید برای خودور، صف خرید برای کالاهی باداوم از جمله وسایل خانه، افزایش قیمت مسکن و زمین و ...  که به عقیده کارشناسان در شرایطی که پول ارزش خود را از دست می‌دهد امری عادی است.

از طرفی دولت‌ها با اعمال این سیاست‌ها به صورت ناخواسته نرخ واقعی سود بانکی سپرده‌ها را از سال‌ها پیش بلکه قبل از ژاپن و کشورهای اروپایی به صورت منفی به سپرده‌های مردم می دهند و سود واقعی دریافتی بانک‌ها از در مقابل دادن وام نیز (درصورتی که درست مصاحبه کنند و هزینه‌های جانبی بر آن تحمیل نکنند) بسیار اندک بوده  و به راحتی قابل مقایسه با بهترین اقتصاد‌های دنیا است.

این نوع اقتصاد باعث می‌شود برخلاف تمامی کشورهای جهان، خرید کالاهای مصرفی به سرمایه‌گذاری تبدیل شود. برخلاف انتظار قیمت خودرو و یا مسکن که باید با گذشت سال و کهنه شدن کاهش یابد،  به یک باره چند برابر می‌شود و در این میان بازار سیاه ارز و طلا غوغا می‌کند و بخش مهمی از سرمایه‌ها به صورت راکد به کنج خانه‌ها و گاو صندوق‌ها منتقل پیدا می‌کند.

به عقیده کارشناسان در شرایطی که پول ارزش خود را از دست می‌دهد روی آوردن مردم به خرید سهام در بورس و یا ارز توسط افرادی که تاحدودی به شرایط بازار سرمایه آشنا هستند امری طبیعی است.

سرمایه‌گذاری در بخش خرید مسکن و زمین

در این میان مردم عادی و سرمایه‌گذاران و افراد سنتی نیز به خرید مسکن و زمین به عنوان یک سرمایه‌گذاری مطمئن که در سال‌های گذشته خود را به اثبات رسانده توجه می‌کنند که متاسفانه امروز از آن به عنوان یک مشکل یاد می‌کنیم.  

تلاش دولت برای کاهش قیمت مسکن و اجاره بها در حالی روی می‌دهد که طی چندین دوره در سال‌های گذشته بعد از رکود بازار مسکن شاهد تلاش‌های مشوقانه دولت‌ها برای جلب سرمایه به این بخش بوده‌ایم.

برخی کارشناسان عقیده دارند هرگونه اقدام عجولانه بدون توجه به دلیل رشد این تقاضا نه تنها در کوتاه مدت مشکلی را حل نمی‌کند بلکه بلند مدت تاثیرات مخربی بر اقتصاد خواهد داشت که گاهی جبران آن غیر ممکن خواهد بود.

در این شرایط باید این سوال مطرح شود که اکنون با توجه به منفی بودن نرخ واقعی سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها، تاکید مقامات دولتی بر توجه اقتصادی برای سرمایه‌گذاری در بورس و مطرح شدن  وجود حباب در بازار، پر شدن ظرفیت صف خرید خودرو، نبود اطمینان برای سرمایه‌گذاری در تولید به دلایل مختلف و عدم امکان جذب سرمایه‌های خرد در این بخش مردم برای حفظ ارزش پول چه راهی را باید انتخاب کنند.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی

برخی افراد ادعا دارند که با بستن مالیات به خانه‌های خالی زمینه عرضه مسکن برای اجاره فراهم می‌شود و خود کاهش اجاره بها را در پی خواهد داشت که این موضوع ممکن است برای برخی سرمایه‌گذاران کوچک  که مسکن را به عنوان یک سرمایه‌گذاری می‌بینند مصداق داشته باشد اما با توجه به قانون نوشته و نانوشته موجر و مستاجر و مشکلات مربوط به تخلیه مسکن توسط مستاجران در موئد تعیین شده از طرف سرمایه‌گذاران اصلی و تولید کنندگان مسکن استقبال زیادی از این ایده نخواهد شد.

از طرفی بستن مالیات و ایجاد هرگونه مانع برای جلوگیری از انتقال پول نقد به بازار مسکن رکود بزرگ در این بخش را سبب می‌شود که خود رکود صدها حوزه صنعتی مرتبط را نیز در پی خواهد داشت.

طی سال‌های گذشته ما همواره شاهد رکودهای دوره‌ای در بازار مسکن بودیم و دولت‌ها برای خروج از این وضعیت تلاش‌های زیادی کرده‌اند، این درحالی است که اکنون در قبال رشد توجه سرمایه‌گذاران به بخش مسکن نگرانی‌ها اعلام می‌شود.

بخش مسکن به دلیل ایجاد اشتغال فراوان و تاثیر آن بر رشد صنعتی کشورها همواره مورد توجه دولت‌ها بوده است و برخی کشورها برای خریداران هرنوع مسکن مجوز اقامت به خریدار را وعده می دهند و برای خرید مسکن از یک رقم مشخص شده به بالا حتی تابعیت نیز اعطا می‌شود.

در اوضاع کرونایی و در حالی که بازار مسکن در ترکیه کاملا رکود کرده بود دولت با کاهش سود بانکی و تسهیل ارایه وام  کمک بزرگی به این صنعت کرد همین اقدام دولت علاوه بر رشد فروش مسکن باعث کاهش شدید نرخ اجاره در این کشور شد که به گفته کارشناسان مسکن در برخی موارد این کاهش به 30 درصد نیز رسیده و همه روزه بر تعداد خانه‌هایی که دنبال مستاجر می‌گردند، افزوده می شود.

به گفته کارشناسان مذکور موجران با توجه به نرخ پایین بهره بانکی و تسهیل در دریافت آن دریافته‌اند که با پرداخت قسط‌های تعیین شده می‌توانند به راحتی صاحب خانه شوند در حالی که میزان قسط‌های تعیین شده فاصله چندانی با اجاره‌ای که اکنون می‌پردازند، ندارد.