چرا مردم سوئیس خانه نمی‌ خرند؟

 چند درصد از ایرانی ها صاحبخانه هستند و چند درصد از آنها اجاره نشین هستند؟ این پرسش در سال های مختلف در ایران پاسخ های مختلفی گرفته، اما از آنجا که مسکن همواره مهمترین موضوع اقتصادی در سطح اقتصاد خرد برای ایرانی ها بوده است، پاسخ به این پرسش هم اهمیتی دو چندان پیدا می کند.

به گزارش تین نیوز به نقل از تجارت نیوز، آمارهای مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۸ نشان می دهد که حدود ۶۷ درصد از جمعیت شهری کشور در آن سال در واحدهایی سکونت داشته اند که مالک آن بوده اند. این شاخص برای مناطق روستایی در آن سال معادل ۸۶ درصد بوده است.

همین آمارها نشان می دهند که در سال ۱۳۹۸، حدود ۲۴٫۱ درصد از شهرنشینان ایرانی اجاره نشین بوده اند و وضعیت اقامت ملکی حدود ۸٫۹ درصد هم در گروه «سایر» قرار می گرفته که به این معنی است که آنها وضعیت سکونت شان را مشخص نکرده اند. (وضعیت در روستاها البته متفاوت است.)

همین آمارها، بیش و کم در سراسر دهه ۱۳۹۰ خورشیدی ثابت بوده اند: در سراسر این دهه تقریبا همیشه بین ۶۰ تا ۷۰ درصد از خانوارهای شهری در ایران مالک خانه بوده اند و نزدیک به ۲۵ درصد هم اجاره نشین. اما آیا در کشورهای دیگر هم وضع به همین ترتیب است؟

خانه دارها و اجاره نشین ها

واقعیت این است که این موضوع، به شدت به فرهنگ، وضعیت اقتصاد کلان، سابقه بخش مسکن و چندین و چند عامل دیگر بستگی دارد. به این ترتیب، کشورهای مختلف در دنیا هم از این نظر وضعیت های متفاوتی را تجربه می کنند.

به عنوان نمونه، داده های «یورواستات» (Eurostat) که در واقع همان اداره آمار اتحادیه اروپا است، نشان می دهد که شهروندان رومانی در شرق اروپا تقریبا همگی صاحب خانه اند. در سال ۲۰۱۹ میلادی، تقریبا ۹۶ درصد از جمعیت این کشور صاحب خانه بوده اند. (همه آمارهایی که در ادامه می خوانید، جمعیت ۱۸ تا ۶۴ ساله ها را در هر کشور در بر می گیرد.)

نسبت اجاره نشینی و مالکیت خانه های مسکونی در ترکیه، تقریبا مشابه ایران است.

این آمار در مجارستان به حدود ۹۱٫۳ درصد و در اسلواکی و لیتوانی هم به حدود ۹۰ درصد می رسد. از میان کشورهای غیراروپایی هم لائوس با نزدیک به ۹۶ درصد از مجموع جمعیت، بیشترین تعداد مالکان خانه های شخصی را دارد.

روس های خانه دار و سوئیسی های اجاره نشین

داده های سایت «استاتیستا» (Statista) در سال ۲۰۲۱ میلادی نشان می دهد که در روسیه، حدود ۸۷ درصد از شهروندان مالک خانه بوده اند و سهم اجاره نشینی از بازار مسکن در این کشور هم تنها ۱۱ درصد بوده است. (دقت کنید که جمع این دو الزاما برابر با ۱۰۰ درصد نیست.)

چینی ها هم وضعیت مشابهی را تجربه می کنند. در چین، حدود ۸۳ درصد از جمعیت صاحب خانه اند و ۱۴ درصد از جمعیت هم اجاره نشین. در میان کشورهای اروپایی هم ایتالیا صاحب خانه های بیشتر و اجاره نشین های کمتری دارد: در این کشور ۷۱ درصد از شهروندان مالک خانه هستند و ۲۴ درصد اجاره نشین اند.

با این همه، وضعیت برای برخی کشورهای به شدت توسعه یافته اروپایی متفاوت است. در فرانسه، سهم مالکان واحدهای مسکونی و اجاره نشین ها تقریبا مساوی است: در این کشور حدود ۵۰ درصد از جمعیت مالک اند و حدود ۴۷ درصد هم اجاره نشین. (باز هم دقت کنید که قرار نیست الزاما جمع این دو برابر با ۱۰۰ درصد باشد!)

بحران خانه های خالی گریبان کشورهایی مانند چین را هم گرفته است.

در آلمان، بخش عمده جمعیت اجاره نشین هستند: ۳۵ درصد مالک خانه و ۶۴ درصد اجاره نشین اند. سوئیسی ها هم به دلیل قیمت های بالای ملک در این کشور، ظاهرا چاره ای جز اجاره نشینی ندارد و سوئیس از این نظر، ظاهرا در اروپا بی رقیب است. در این کشور، حدود ۶۸ درصد از جمعیت اجاره نشین اند و حدود ۳۱ درصد هم مالک اند. (شهر-کشورهای خاص مانند «موناکو» را در نظر نگرفته ایم.)

در کشورهایی مانند نیجریه، وضعیت مالکیت خانه های مسکونی حتی عجیب تر است. در این کشور که بزرگ ترین اقتصاد قاره آفریقا را دارد، تنها حدود ۲۵ درصد از جمعیت مالک خانه هستند. وضعیت در ترکیه هم تا اندازه ای شبیه به ایران است. داده های «یورواستات» نشان می دهد که در سال ۲۰۱۹ میلادی، نزدیک به ۶۰ درصد از جمعیت در این کشور صاحب خانه بوده اند.

اما آیا این آمارها می توانند چیزی راجع به اقتصاد کشورهای مختلف به ما بگویند؟ بالا بودن آمار مالکیت واحدهای مسکونی در یک کشور، می تواند همزمان نشانه ای از چند چیز مختلف باشد: بالا بودنِ حجم ساخت وساز واحدهای مسکونیِ جدید، عدم رشد چشم گیرِ جمعیت در سال های اخیر و حتی «بُعد خانوار» (تعداد افرادی که در هر خانواده با هم زندگی می کنند).

برخی تحلیل ها می گویند میزانِ بالای اجاره نشینی در کشورهایی مانند آلمان، به دلیل حجم گسترده تخریب منازل مسکونی در جریان جنگ های جهانی و عدم جایگزینی آنها بوده است. علاوه بر این، در کشوری مهاجرپذیر مانند آلمان، تقاضا برای واحدهای مسکونی جدید سریع تر از ساخت واحدهای مسکونی جدید رشد می کند و به همین دلیل کمبود مسکن همواره جدی است.

چرا با وجود این همه خانه خالی، هنوز هم تهیه مسکن برای ایرانی ها دشوار است؟

یک تفاوت دیگر هم میان ایران و آلمان جالب توجه است. جمعیت دو کشور کم و بیش یکسان است، اما تعداد خانوارها در دو کشور به شدت متفاوت است و به همین دلیل، تقاضا برای مسکن هم در آلمان بالاتر است.

چرا این همه خانه خالی داریم؟

در واقع، آمارها نشان می دهند که حدود ۴۰ درصد از تمام خانوارهای آلمانی «تک نفره» هستند، در حالی که در ایران، تنها حدود ۹ درصد از خانوارها تک نفره اند. به این ترتیب، نزدیک به ۱۶ میلیون آلمانی تنها زندگی می کنند، در حالی که در ایران، نزدیک به ۹ میلیون نفر چنین وضعیتی دارند.

اما کمبود مسکن، دلایلی دیگری هم دارد. در ایران، واحدهای مسکونی خالی از سکنه بسیار زیادی وجود دارد، اما با وجود آنکه تقاضا برای خرید مسکن هم بالا است، این خانه های خالی نمی توانند پاسخگویِ تقاضا باشند. اما چرا چنین است؟

محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در دولت حسن روحانی، دقیقا یک سال پیش (در فروردین ماه سال ۱۴۰۰) گفته بود که تعداد خانه های خالی از سکنه در ایران، تقریبا ۱۰ برابرِ کشور انگلیس است. این در حالی است که جمعیت انگلیس از ایران کمتر است.

به گفته معاونِ وقتِ وزارت راه و شهرسازی، در آن زمان حدود ۲٫۵ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در ایران وجود داشته که تقریبا معادل ۱۰ تا ۱۱ درصد از کل آمار موجودیِ خانه های مسکونی در ایران را تشکیل می داده است. (سرشماری عمومیِ نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵، سهم خانه های خالی از سکنه از کل موجودیِ مسکن در ایران را حدود ۱۱٫۳ درصد نشان می داد.)

نخست اینکه آمارهای جهانی در این زمینه هم گونه گون هستند: در بسیاری از کشورها سهم خانه های خالی از کل موجودیِ مسکن حدود ۱۰ درصد است، اما در کشورهای موفق در زمینه سیاست های مسکن، همچون فرانسه و بریتانیا، این آمار به ترتیب برابر با ۷ درصد و ۳ درصد است.

سهم اجاره نشین ها از کل بازار مسکن در ایران در یک دهه گذشته تقریبا ثابت بوده است.

به نظر می رسد که دلیل بروز این وضعیت در ایران، عدم آمایش سرزمینیِ مناسب، کاهش شدید قدرت خرید خانوار و تغییرات به نسبت سریعِ جمعیتی و اقتصادی بوده است: بر اساس آمارها، حدود ۶۵ درصد از خانه های خالی از سکنه در ایران بالاتر از ۱۰۰ مترمربع مساحت دارند. در تهران، عمده این خانه ها هم در مناطق گران قیمتِ شهر قرار گرفته اند و از آنجا که وضعیت عمومیِ اقتصاد قدرت خرید خانوار را به شدت کاهش داده، خانه های بزرگ متراژ با قیمت های بالا که قرار است تنها ۲ نفر در آنها زندگی کنند، مشتری چندانی ندارد.

اما تحلیل این وضعیت به این سادگی نیست و مجالی جداگانه می طلبد. همین قدر می توان گفت که ایرانی ها اکنون خانه هایی کوچک تر، در مناطق ارزان ترِ شهرها و با سهم بالاترِ وام خرید مسکن را ترجیح می دهند.