ساماندهی بازار مسکن با تفکیک وزارت راه و شهرسازی

مسکن مهر و اقدام ملی مسکن و ساخت چهار میلیون مسکن اگه برای ملت جز هدر رفتن منابع و علافی و معطلی و آب چشم چیزی نداشته باشه برای حضرات انبوه سازان نزدیک به دولت نون داره.
نون چرب و چیلی .

سلام. کمیسیون عمران مجلس در ماه جاری طرح تفکیک وزارت راه و شهرسازی را ارائه کرد. طبق این طرح وزارت راه و شهرسازی به " راه " و " مسکن و شهرسازی " تفکیک می‌شود.
دغدغه اصلی نمایندگان تمرکز بر مسئله مسکن و نصب یک وزیر تخصصی برای نجات وعده خانه سازی دولتی ست که مانند مسکن مهر دولت احمدی نژاد و اقدام ملی مسکن دولت روحانی در حال پیمودن راه شکست است. اینکه چرا پروژه های خانه سازی دولتی محکوم به شکست هستند بحث مفصلی ست اما جای تعجب آنست که حضرات دولتیون از شکست پروژه های قبلی عبرت نمیگیرند و بر پیمودن این راه بی نتیجه اصرار میکنند.
چیزی که در این طرح تفکیک دیده نمی‌شود حمل و نقل است و ظاهرا از نمد این تفکیک کلاهی برای حمل و نقل متصور نیست.
متاسفانه " مدیریت حمل و نقل " همچنان مغفول و تفکر " بیل و کلنگ" همچنان بر نمایندگان مجلس و وزارت خانه فعلی حاکم است و احتمالا بر وزارت راه پس از تفکیک هم حاکم خواهد بود.

بسم الله الرحمن الرحیم
مشکل مسکن بر گرفته از قوانین گذشته
اگر معضل مسکن را به طور چند وجهی بررسی نماییم علاوه بر گرانی مسکن ،بالا بودن قیمت املاک تجاری ومشکل کالبد شهری به نتایج اجتماعی آن می رسیم نتایجی جون فقر ،فساد مالی واجتماعی نابودی خانواده ها بزه کاری وافزایش سن ازدواج وکاهش جمعیت اما به راستی دلیل این موضوع که بیشران تورم در ایران می باشد چیست ؟
در این جا بررسی عوامل ایجاد می پردازیم وسپس یک راه حل مناسب ارایه می نماییم .
عوامل ایجاد
الف. رشد نقدینگی
باکاهش سپرده قانونی بانک ها نزد بانک مرکزی ازاوسط دولت اصلاحات به بعد ونیزبا ایجاد تحریم وافزایش خالص دارایی دولت ونیزگسترش استقراض بانک ها به ویژه بانک خصوصی آینده همزمان با سرعت گردش پول وافزایش پایه پولی حجم نقدینگی افزایش یافت بنابراین اگر این حجم نقدینگی در جایی حبس نشود قطعا تورم شدید در زمینه مسکن خواهیم داشت مگر اینکه رشد فزاینده نقدینگی کنترل وهمزمان عرضه زمین رشد یابد .
متاسفانه سیاست های اشتباه دولت روحانی در زمینه بورس وترغیب مردم به ورود به بورس بدون اصلاح قوانین غلط گذشته بورس را که فرصت مناسب ویک ضربه گیر قوی در اقتصاد ایران بود را بلا استفاده کرده است .
ب. محدود کردن زمین
مشکل مسکن در کشورمان با مهاجرت گسترده آغاز شده است اما امروزه به دلایلی به یک معضل غیر قابل حل وپیشران تورم تبدیل شده است
با تصویب قانون ممنوعیت توسعه شهر ها مگر در صورت پر شدن شهر بر اساس الگوی بلند مرتبه سازی ورسیدن به حد نصاب جمعیت به سطح که بر این اساس باید همه شهر آپارتمان شود تا اگر نیاز است به اندازه ساخت اپارتمان جدید به ان اضافه شود در این الگو مهم قدرت خرید مردم مصرف کننده نیست بلکه افرادی به واسطه وام های بانکی یا منابع دیگر می توانند مسکن را بخرند وان را انگونه که دوست دارند نه بر اساس یک جدولی که اجاره را متناسب با قیمت ملک تعیین کند اجاره دهند
به نظر می رسد طراحان این قانون همان فیلمنامه نویسان فیلم دزد عروسک ها می باشند که خر خر صاحب همه خانه های شهر بود .
اما ایا امروز جامعه ایرانی ومردم از دولت ومسیولین چنین انتظاری دارند ؟یا خواهان حل مشکل مسکن هستند به نظر می رسد بررسی قوانین بازدارنده حل مشکل مردم وتغییر آن در راستای حل مشکلات مردم ضروری است
در سال 79 توسعه شهر ها ممنوع شده است وسپس در سال 82 ممنوعیت ساخت در 100 متری کمربندی ها ایجاد شده است وبه این ترتیب شهر های مازندران وارد چرخه زندان شده اند از این پس ساخت اطراف شهر وکمربندی ها تجاوز دانسته شده است تا گروهی که املاک مناسب دارند نیز وارد چرخه فقر شوند تا گروهی به واسطه داشتن چند صد متر زمین یا شاید هم خانه در شهر اشراف شوند چنین برنامه ریزی جز فقر وتورم چه داشته است که این گونه از آن دفاع می شود

به بررسی این قانون می پردازیم .
الف. بسیاری از اراضی شهر به دلایل متعددی عدم تمایل مالکین به ساخت ویا قیمت بالای مورد نظر آنها وارد چرخه ساخت نمی شوند ویا کاربری هایی دارند که اساسا امکان ساخت ندارند
ب. در بسیاری از موارد اگر هم وارد ساخت شوند به دلیل قیمت بالا ی زمین امکان خرید برای گروهی از مردم وجود ندارد
ج. در پاره ای از موارد نیز انگیزه ای برای بلند مرتبه سازی وجود ندارد
بنابر این اگرچه در این مناطق زمین وجود دارد اما نهایتا به دلایل گفته شد مسکن وجود ندارد از سویی به دلیل اینکه دولت توسعه شهری را صفر کرده است با توجه به رشد نقدینگی این موضوع کاملا قابل محاسبه است که زمین دیگر تنها بستر ساخت نیست بلکه زمین ومسکن یک کالای سرمایه ای نه با دوام است توجه نماید که در هرصورت زمین یک کالای بادوام است که قابلیت معامله دارد اما وقتی عرضه آن محدود وتنها همین زمین باشد به یک فعالیت دست به دست کردن یا سفته بازی می رسیم که اجازه ورود برای مصرف به مردم عادی نمی دهد لذا قیمت آن غیر واقعی می شود کافی است ببینید که از زمان تصویب این قانون در دولت خاتمی 79 تا کنون قیمت زمین شهری در مازندران به صورت دلاری چقدر افزایش یافته است ؟ وبا توجه به تورم امریکا افزایش بیش از 150 درصدی حباب قانون می باشد واین رشد سنگین دلاری دیگر نمی تواند به دلیل رشد نقدینگی یا تحریم باشد پس راه حل افزایش عرضه زمین است
زیرا اگر هم برجام دوباره به فرجام رسید ودلار هم ارزان شد آیا غیر این است که تنها هزینه تهیه مصالح ارزان می شود وبقیه متغیر ها باقی می ماند پس چگونه این موضوع را به برجام ربط می دهید ؟
ایا در طول سالهای قبل از تصویب این قانون رشد نقدینگی نداشتیم چرا با وجود جنگ وهزینه های بازسازی که به اندازه تحریم ها در آمد فروش نفت ایران کم شد -- -به دلیل هزینه برای جنگ وبازسازی - ولی دلار هم افزایشی بود اما چرا زمین به صورت دلاری چنین گران نشد ؟آیا همه این ها برای اقناع اشتباه بودن کافی نیست
در شهر های شمالی با احداث کمربندی با بودجه عمرانی شهرستانها وممنوعیت گسترش شهر درضلع خروجی کمربندی عملا بر شهر های شمالی حد زدند وآنها را محصور کردند همزمان با دیوار کشی در شهر ها به نام کمربندی وگسترش مهاجرت روستاییان به شهر الان قیمت زمین در داخل شهر به انفجار رسیده است واطراف کمربندی در ضلع داخلی هم به دلیل ساخت شدن کمربندی وکمبود امکانات رفاهی به یک منطقه محروم تبدیل می شود لذا الان دو برنامه محدودیت را همزمان اجرا کرده اند عدم توسعه حاشیه شهر وعدم افزایش محدوده قانونی شهر به این ترتیب رقابت برای خرید زمین شهری ومسکن حباب بالایی در این بخش ایجاد کرده است که راه حل آن صرفا پایان این مصوبه کذایی وعبور شهر های شمالی از کمر بندی است
در قانون توسعه شهر ها آمده است صرفا زمین های غیر از درجه یک ودو کشاورزی امکان توسعه دارد توجه نمایید که در مازندران اصلا زمین غیر درجه یک ودو در حریم کدام شهر داریم ؟ پس عملا امکان توسعه نداریم مگر با عبور از این قوانین واصلاح آن ها ،بنابر این ما دو راه داریم حفظ قوانین خاتمی وفقر ویا عبور از قوانین ونجات مردم اکنون که برنامه توسعه هفتم در حال تدوین است بهتر است با حل آن مشکل مردم را حل کنیم .
راه حل :
افزایش محدوده قانونی شهر
الف. منطقه اول
در حریم متصل به شهر زمین هایی وجود دارد که با الحاق آن به محدوده قانونی شهر متناسب با جمعیت شهر باید صورت گیرد وبا توجه به نقش کمربندی ها در توسعه مناطق اطراف در صورت ساخت وساز می توان بستر محرومیت زدایی این مناطق را نیز فراهم نمود ونیز عرضه زمین تجاری صورت می گیرد این امر در کاهش قیمت تمام شده زمین تجاری ومسکونی در شهر ها به شدت موثر می باشد وتورم را کاهش واز افزایش تورم در آینده جلوگیری می کند .
ب. منطقه دوم
در این منطقه که حریم شهر می ماند اما به دلیل شرایط خاص منطقه ای چون اتصال به محدوده قانونی شهر تفکیک زمین تا حد 200 متر در شرایط خاص و500 متر مربع درشرایط عادی مجاز خواهد بود – شرایط خاص به معنای ساخت ازطریق تعاونی مسکن است که توضیح داده خواهد شد – این امر به معنای مستثنی شدن از قانون جلو گیری ازخرد شدن اراضی کشاورزی درحدنصاب وتعیین حد نصاب جدید می باشد –
به این ترتیب در صورت نیاز به افزایش محدوده قانونی شهرها درآینده اراضی مناسب برای آپارتمان سازی وجود دارد اکنون به دلیل سند دار نبود حتی شاهدیم دراین مناطق نیز زمین 100 تا 150 متری تفکیک وفروخته می شود اما مسیولین جهاد به استناد به قانون جلوگیری از خرد شدن زمین مانع صدور سند هستند ولی در عمل به اعتبار قولنامه ها تفکیک داریم
شرایط ساخت در این منطقه
الف. ساخت در قالب تعاونی های مسکن صنفی – نظامات مهندسی – ادارات دولتی – کارگری وتعاونی مسکن آزاد صرفا تک طبقه مجاز می باشد درصـورت تمـایل به ساخـت ساختـمان که پارکـینگ زیـر ساختمان باشد به شرط عدم تبدیل به واحد مجاز می باشد –
ب. در مصارف شخصی در 500 متر مجاز می باشد در یک طبقه اجازه ساخت داده می شود
ج. واحدهای صنعتی وتجاری در این منطقه مجاز نیستند مگـر در صورت ضـرورت ومحـدود ان هم کاربری ضروری صنفی تجاری برای منطقه
د. واحد های دامپروری از این منطقه باید خارج گردند
ارایه خدمت سند در این منطقه با توجه به حدنصاب جدید صورت گیرد ونیز وام ساخت مسکن برای این مناطق با حد وام مسکن شهری صورت گیرد میزان منطقه متناسب با جمعیت در ضلع یا اضلاع مورد نظر صورت گیرد
ج. منطقه سوم
این منطقه متناسب با نیازهای غیر ضروری در داخل شهر طراحی می شود که این نیاز ها که اکنون در زمین های دولتی یا مردمی ارایه می شود به این منطقه انتقال یابد به این ترتیب زمین در سطح شهر برای ساخت آزاد می شود مثلا زمین فوتبالی که سالن ورزشی نیست دلیل داخل شهر بودن چیست ؟
در حالیمه بیش از 200 واحد آپارتمان در آن قابل ساخت است این امر کنار منطقه یک عرضه را بهبود وهمراه با منطقه دو که تقاضا را کاهش می دهد در کاهش قیمت زمین ومسکن موثر می باشد .
د. .منطقه چهار کشاورزی شهری
ازدیر باز درحریم شهرهای ایران کشاورزی نقش موثری در درآمد مردم وتامین مایحتاج آن ها داشته است این موضوع علاوه بر کار کرد اقتصادی در کاهش مشکلات زیست محیطی به و.یژه آلودگی هوا موثر می باشد در قانون جلوگیری از خرد شدن زمین کشاورزی شهری اصلا دیده نشده است وزمین تنها برای غلات وباغ دیده شده است در حالیکه در حریم شهر ها به دلیل نزدیکی به شهر وقیمت بالا عملا زمین تفکیک شده است ودر حال تفکیک بیشتر هم می باشد فقط در جهاد کشاورزی این قانون در جلسات اعتبار دارد
بنابر این باید حدنصاب زمین در منطقه کشاورزی شهری جدا گانه تعریف شود که زمین از 1000 متر مربع کمتر نشود البته فاصله آن متناسب با جمعیت شهر ها تعیین شود واز 2000 متری شهر بیشتر نبود واز 500 متری در شهر های زیر 25 هزار نفر بیشتر نباشد این فاصله از منطقه سوم به بعد در نظر گرفته می شود
با توجه به اینکه در کشاورزی شهری اساسا زمین برای کشت غلات نیست وکشت متـراکم وپرهزینـه صورت می گیرد نیاز به حد نصاب بالا نیست وهمچنین سند باید مطابق استاندارد کشاورزی شهری در این منطقه انجام شود که صدور سند زمینه حضور شرکت های فنی ومهندسی کشاورزی در زمینه کشاورزی شهری را فراهم می کند ودر اشتغال زایی نیز موثر است
ه. منطقه پنجم
این منطقه زمین کشاورزی است که تابع قانون جلوگیری از خـرد شدن اراضی کشاورزی است که البته نیاز به یک بررسی دارد که خارج از بحث ماست .
به این ترتیب با ایجاد بستر ساخت اولین گام برداشته می شد بدیهی است که همزمان با آن باید در زمینه پیش فروش آپارتمان نیز گام برداشت به نحوی که هزینه های واقعی محاسبه شود واز اعمال هزینه های غیر واقعی بر خریدار ممانعت شود به ویژه هزینه بهره بانکی که بسیار بالاست ونیز عوارض شهر داری متناسب شود اینکه شهر داری می خواهد تیم داری ورزشی کند به مردم ربطی ندارد که باید کارتن خواب شوند ویا سایر هزینه های شهرداری
قطعا با اصلاح این موارد می توان به یک شهر زیبا ومسکن مناسب برای مردم دست یافت .