◄ پیشتازی مسکن از نرخ تورم
پیشروی تدریجی و آرام بازار مسکن و افزایش حجم معاملات و به تبع آن، رشد قیمت‌ها به سمت رونق دو تحلیل متفاوت از آینده بازار مسکن را رقم زده است. اگرچه هر دو تحلیل بر دوری بازار مسکن از جهش قیمتی تأکید دارد، گروهی از تحلیلگران اقتصاد مسکن معتقدند رشد قیمت در حوزه مسکن تا پایان سال جاری بیش از نرخ تورم نخواهد بود و در مرز نرخ تورم متوقف خواهد شد.
بهشاد بهرامی: پیشروی تدریجی و آرام بازار مسکن و افزایش حجم معاملات و به تبع آن، رشد قیمت‌ها به سمت رونق دو تحلیل متفاوت از آینده بازار مسکن را رقم زده است. اگرچه هر دو تحلیل بر دوری بازار مسکن از جهش قیمتی تأکید دارد، گروهی از تحلیلگران اقتصاد مسکن معتقدند رشد قیمت در حوزه مسکن تا پایان سال جاری بیش از نرخ تورم نخواهد بود و در مرز نرخ تورم متوقف خواهد شد.
گروه دوم برخلاف این تحلیل نخست پیش‌بینی می‌کنند رشد قیمت همچون ماه گذشته بر رشد نرخ تورم پیشی خواهد گرفت. علی سوری، تحلیلگر اقتصاد مسکن، از جمله تحلیلگران حوزه مسکن است که در گروه دوم جای دارد. او در گفتگو با هفته‌نامه «حمل‌ونقل» دلایل این تحلیل را توضیح می‌دهد.
بیشتر کارشناسان اقتصادی پیش‌بینی می‌کردند افزایش قیمت مسکن در سال جاری به نرخ تورم محدود خواهد بود، اما اکنون که گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات تعداد و قیمت معاملات مسکن منتشر شده، نشان می‌دهد که قیمت‌ها در تهران از میانگین نرخ تورم بالاتر رفته و حتی در برخی مناطق نزدیک به ۲۰ درصد رشد کرده است. دلیل آن را چه می‌دانید؟
من بر عکس دوستانی که اعتقاد داشتند قیمت مسکن حول‌وحوش نرخ تورم نوسان می‌یابد، از همان ابتدا اعتقاد داشتم که به دلیل عقب‌ماندگی قیمت مسکن اگر تغییری رخ دهد، به نرخ تورم محدود نخواهد بود.
چرا؟
چون بازار مسکن بیش از حد در رکود بود، در حالی که در این سال‌ها فرایند افزایشی نرخ تورم ادامه داشت. اگر نقدینگی را یکی از عوامل اصلی تحریک نرخ تورم بدانیم، تجربه نشان داده که در بلندمدت نقدینگی قیمت‌ها را به طور یکسان تغییر می‌دهد.
معمولاً بازه بلندمدت به بازه بیست‌ساله گفته می‌شود. در این حالت می‌شود تغییرات را به دوره پنج‌ساله محدود کرد؟
به هر حال، یک بازار دائم در رونق یا رکود نیست، بنابراین بازه پنج‌ساله یک دوره کوتاه نیست که بگوییم در آن تغییر قیمت کمتر از تورم باشد. بازه پنج‌ساله هم یک فرایند میان‌مدت است که می‌تواند نماینده تغییرات باشد. البته، بازار مسکن در ایران رکود و رونق منظمی را تجربه کرده است و این اتفاق تازه‌ای نیست؛ اما در دوره اخیر پدیده‌ای بروز کرد که این فرایند را متفاوت از قبل کرد.
چه پدیده‌ای؟
نرخ سود بانکی. با کاهش نرخ تورم، بانک‌ها همچنان به دلیل تنگنای اعتباری حاکم بر آنها و نیاز به نقدینگی، سود بالا پرداخت می‌کردند. بنابراین میل به سپرده‌گذاری بالا بود و منابع به جای آنکه در بخش واقعی سرمایه‌گذاری شود یا مصرف خانوارها را بالا ببرد، در بخش مالی به صورت پس‌انداز رسوب می‌کرد. بنابراین بازار مسکن با کاهش تقاضای مؤثر روبرو بود و همین کاهش تقاضا که البته بازتابی از کل اقتصاد ایران بود، تغییرات قیمتی در این بخش را بسیار ذره‌ای کرد.
فکر می‌کنید تحولات اخیر به کاهش نرخ سود بازمی‌گردد و می‌توان گفت با کاهش نرخ سود، بازار مسکن داغ می‌شود؟
طبیعتاً کاهش نرخ سود می‌تواند به جذابیت بازار مسکن کمک کند، اما نکته مهم انتظارات تورمی و بازدهی دیگر بازار‌هاست. اگر انتظارات تورمی بالا باشد و بازارهای دیگر نیز بازدهی مناسبی نداشته باشند، بخش مسکن زودتر واکنش نشان می‌دهد؛ و اگر نه، بسته به انتظارات و بازدهی بازار سرمایه، ارز و طلا، زمان این واکنش تغییر می‌کند. درباره داغ شدن هم منظور شما را متوجه نشدم.
منظور جهش قیمتی است. این اصطلاح را فعالان بازار به کار می‌برند.
من جهش را فعلاً دور از ذهن می‌بینم، مگر اینکه نقدینگی تزریق شده بخواهد تمامی آثار خود را روی نرخ تورم تخلیه کند. معمولاً، اثر نقدینگی به مرور روی قیمت‌ها تخلیه می‌شود و مسکن ایستگاه نهایی است.
شما نشانه‌ای می‌بینید که فعلاً نقدینگی اثر خود را به صورت کامل در بخش مسکن تخلیه نکند؟
اولی نرخ سود است. درست است که نرخ سود اسمی ۱۵ درصد است، همین نرخ نیز با فاصله ۵ واحد درصدی با نرخ تورم می‌تواند جذاب باشد. مگر آنکه بازدهی دیگر بازارها بالاتر باشد که فرایند امسال نشان می‌دهد چنین سناریویی دور از ذهن است، چون در بازار ارز زمانی باقی نمانده که بازدهی بالا رود. در نیمه نخست سال، بازدهی زیر ۵ درصد بوده است.
اکنون هم بازار ارز در حال عبور از پیک تقاضا است، مگر اتفاق خارق‌العاده‌ای بیفتد که بازدهی در این بازار بالاتر رود. دیگر بازارها نیز همین وضع را دارند، بنابراین اینکه نقدینگی کلان میل به ورود به بازارهای دیگر داشته باشد، به بازدهی و انتظارات تورمی بستگی دارد.
با توجه به قیمت نفت و چشم‌انداز نیز بعید به نظر می‌رسد که دولت هم بتواند دست‌ودلبازانه خرج کند. این عامل هم می‌تواند عامل اینرسی نقدینگی باشد. از این‌رو، حداقل در سال جاری نشانه‌ای دال بر تخلیه کامل اثر نقدینگی وجود ندارد که بتواند جهش قیمت را رقم بزند.
شما برآیند بازار را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
دو دیدگاه وجود دارد که یک مخرج مشترک دارد، اما دو صورت مختلف.
مخرج مشترک تغییر قیمت به دور از جهش است، گروهی بر افزایش محدود به نرخ تورم تأکید دارند و گروهی که افزایش را با فاصله بیشتری از نرخ تورم تحلیل می‌کنند.
این نکته در سؤال نخست شما بود. اکنون نیز همین دسته‌بندی ادامه دارد. درباره جهش توضیح دادم که چرا اعتقادی به آن نیست. درباره دلیل تفاوت در برآورد تورم نیز باید به شرایط متفاوت بازار اشاره کنم. برخی اعتقاد دارند قیمت‌ها به یک تناسب بالا می‌رود، اما گروهی دیگر این تناسب قیمتی را رد می‌کنند.
اتفاقاً گزارش اخیر همین موضوع را نشان می‌دهد. مثلاً منطقه ۵ در حدود ۱۷ درصد بالاتر رفته است.
برخی مناطق در تهران به طور سنتی تغییرات قیمت بالاتری دارند، مثلاً مناطق پنج و دو جزء این مناطق هستند.
آمارها نشان می‌دهد قیمت در این دو منطقه در ۲۵ سال گذشته ۱۱۰ برابر شده‌اند، در حالی که منطقه ۱۰ حدود ۶۰ برابر افزایش قیمت داشته است؟
بله بسته به نوع مناطق درصد تغییر قیمت‌ها متفاوت است.
شما در مجموع فکر می‌کنید در بازار مسکن روال به چه شکل طی شود؟
من عقیده دارم اگر در برخورد با نقدینگی رفتار رادیکالی صورت نگیرد، جهش قیمت مسکن فعلاً رخ نخواهد داد. بازدهی بازارها و انتظارات تورمی نیز در تسریع یا کند شدن نقطه جهش نقش دارند. درباره بازار هم فرایندی که شروع شده است، ابتدا در شهرهای کوچک و کم‌جمعیت و در ادامه در تهران تداوم خواهد یافت. در واقع، ما شاهد بازگشت قیمت مسکن به سطوح پایین‌تر از سطوح کنونی به احتمال زیاد نباشیم و بسته به میزان عرضه و تقاضا در مناطق مختلف تغییر قیمت را شاهد باشیم.
گرچه این تغییر قیمت و حجم معاملات می‌تواند در مناطقی که با توان خرید گروه‌های متوسط تناسب دارد، منوال منظم‌تری داشته باشد. بنابراین پیشنهاد می‌کنیم برای رصد رونق بازار مسکن مناطقی در کانون دید قرار گیرد که فراخور توان خرید گروه‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد است.
