◄ پیش‌بینی عبده تبریزی از بازار مسکن 97؛ زمان خرید ملک و زمین فرا رسیده است؟
«بخریم یا نخریم؟» سؤالی است که پاسخ آن برای بسیاری از متقاضیان خرید در بازار مسکن دغدغه شده است.
«مسکن بخریم یا نخریم؟» سؤالی است که پاسخ آن برای بسیاری از متقاضیان خرید در بازار مسکن دغدغه شده است. رشد نامتعارف قیمت‌ها در بسیاری از مناطق شهر تهران، تحولات سیاسی و روند سایر بازارهای دارایی ازجمله عواملی است که تصمیم‌گیری برای ورود به این بازار را دشوار کرده است.
در این میان برخی از تحلیلگران و کارشناسان بازار مسکن معتقدند از آنجا که این بخش دارای دو نوع تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری است باید به دو شکل متفاوت در بازار رفتار کنند اما برخی دیگر برخلاف این دیدگاه، وضعیت برای هر دو نوع تقاضای بازار را نامناسب ارزیابی می‌کنند.
هفته‌نامه «حمل‌ونقل» در گفتگو با حسین عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه‌وشهرسازی و مسعود سعادتمند، کارشناس بخش ساختمان و مسکن، به تحلیل وضعیت بازار ملک پرداخته و این سؤال را از آنها پرسیده است. حسین عبده‌تبریزی با تفکیک بازار به دو بخش زمین و ساختمان توصیه‌هایی متفاوت برای متقاضیان این دو بخش دارد.
او معتقد است در این شرایط متقاضیان خرید ملک باید به بازار وارد شوند .
عبده تبریزی می‌گوید: در بازار مسکن هیاهو بیشتر از سمت تقاضا است به همین خاطر تحلیل سخت می‌شود اما برداشت من آن است که بازار در حالت نامتعادل قرار دارد و نمی‌توان برای آن یک حکم واحد داد. باید تمام اجزا را در نظر گرفت و سمت‌وسوی آن بسته به وضعیت دیگر بازارهای دارایی است.
او با بیان این که بخش زمین ماهیتی متفاوت از بخش آپارتمان دارد بنابراین نباید با دوربینی که بخش آپارتمان تحلیل می‌شود به سراغ بخش زمین رفت افزود: بازار مسکن ماهیت دوگانه‌ای دارد: مصرفی و سرمایه‌گذاری. نمی‌توان همان توصیه‌ای را که برای بخش سرمایه‌گذاری می‌شود به بخش مصرفی هم کرد.
عبده تبریزی در مورد وضعیت بخش «زمین» در معاملات گفت: مشتری زمین بیشتر سرمایه‌گذار است. به اعتقاد من قیمت‌ها در بازار زمین بادکنکی است و قیمت در این بخش به‌مرور زمان خالی می‌شود اما متغیرهایی نظیر قیمت دلار و سکه نیز در تسریع یا کندشدن این روند تأثیر دارند.
او گفت: قیمت زمین در این چند ماه متوقف بوده است به همین دلیل امکان دارد تا حدودی بالا برود اما درنهایت من فکر نمی‌کنم زمین حتی به‌اندازه شاخص تورم رشد کند.
او در مورد وضعیت آپارتمان افزود: در آپارتمان بحث جنس تقاضا و هزینه ساخت مطرح است. درحال‌حاضر قیمت آهن در بازارهای جهانی بالا رفته است طبیعتاً در ایران نیز بالا می‌رود. قیمت سایر محصولات نیز در این مدت رشد داشته است. برآوردها نشان می‌دهد هزینه ساخت از حدود یک و نیم میلیون تومان به حدود دو و نیم و میلیون تومان افزایش یافته است.
او با بیان این که بخشی از رشد قیمت آپارتمان به‌صورت واقعی رخ داده است و از این منظر بعید است کاهش قیمت رخ دهد پیش‌بینی کرده که با توجه به سهم بالای کارگران مهاجر در این بخش هزینه کارگر نیز بالا می‌رود. چرا که به گفته وی آنها به ایران آمده‌اند که درآمد کسب کنند بنابراین آستانه‌ای برای خود تعریف کرده‌اند. اگر قیمت دلار همین‌طور بالا رود آنها طلب دستمزد بیشتری می‌کنند وگرنه برای آنان صرف نمی‌کند با دستمزدهای قبلی کار کنند.
عبده تبریزی افزود: بنابراین افزایش دستمزد نیز محتمل است با افزایش دستمزد هزینه ساخت بالاتر می‌رود. ازاین‌رو به‌صورت طبیعی بخشی از افزایش قیمت‌های رخ‌داده تثبیت می‌شود. بخش دیگری از این بازار نیز بستگی به تقاضا دارد. در حوزه مسکن‌های میان متراژ و کوچک متراژ من فکر می‌کنم کماکان پتانسیل رشد را دارد اما در بخش‌های دیگر شاید قیمت‌ها نشست کند. البته اگر دلار و سکه نیز تعدیل شود.
او در پاسخ به این سوال که توصیه شما به خریداران مسکن چیست؟ فکر می‌کنید آنها باید در همین مقطع بخرند یا کمی صبر کنند و تأمین نیاز خود را تعویق بیندازند؟ گفت: بسته به مشتری و جنس خرید دارد. اگر مشتری مسکن را برای مصرف می‌خواهد توصیه می‌کنم حتماً تهیه کند. منتهی باید در بازار زیاد جست‌وجو کند چون درحال‌حاضر قیمت‌ها نامتعادل است و اگر زمان جست‌وجو و چرخ در بازار را بالا ببرد امکان دارد در همین بازار نامتعادل بتواند مورد مناسبی را یافت کند.
این کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که بازار چه زمانی به شرایط ثبات می رسد نیز گفت؟ اگر تحول خاصی در شرایط سیاسی و اقتصادی روی ندهد به نظر می‌رسد بازار مسکن ظرف دو تا سه ماه آینده در یک وضعیت باثبات قرار خواهد گرفت. البته بازهم تأکید می‌کنم این ثبات به معنای آن نیست که رشد قیمت متوقف خواهد شد. به‌ویژه آنکه در اردیبهشت‌ماه که میانگین رشد قیمت مسکن در شهر تهران معادل ۸ درصد بود در برخی مناطق همچون منطقه ۲۰ کاهش قیمت معادل ۲۰ درصد رخ داد. بنابراین بازار باید به یک رشد همگن در ماه‌های آتی دست پیدا کند.
