بازگشت تقاضا به بازار مسکن

اگر آمار منتشرشده از افزایش قابل‌توجه خرید و فروش‌ها در بازار مسکن در آذرماه سال جاری بیش از آنکه خبر از پایان رکود بدهد، شوکی کوتاه‌مدت در بازار مسکن تصور می‌شد، آمارهای جدیدی که از وضعیت این بازار در دی‌ماه سال جاری منتشر شده نشان می‌دهد که نه تنها با عبور از پاییز میزان خرید و فروش‌ها کاهش نیافته که حتی در قیاس با آذر روند افزایشی خود را نیز ادامه داده است؛ روندی که یا به بازگشت دلالان و سفته‌بازان به این بازار مربوط است یا از پایان رکود چندماهه این بازار حکایت می‌کند؛ ضمن اینکه برخی گمانه‌زنی‌ها از بازگشت تقاضا به بازار مسکن خبر می‌دهند و براساس این تحلیل‌ها، افزایش تقاضا در بازار مسکن با توجه به ماه‌های پایانی سال، موجب شده تا قیمت‌ها بار دیگر در منحنی صعودی قرار گیرند.

به گزارش تین‌نیوز به نقل از اعتماد، برخلاف بسیاری از بازارها، صنعت ساختمان در ایران استقلال خود را از دولت حفظ کرده و بخش قابل توجهی از این بازار را غیردولتی‌ها می‌گردانند. در چنین فضایی، بازار مسکن بارها خود را از تغییرات به وجود آمده در اقتصاد کلان کشور دور نگه داشته و در سال‌های گذشته، رکود و تورم‌های مستقلی را به وجود آورده است. ثابت ماندن قیمت مسکن برای دوره‌ای چندساله در سال‌های ابتدایی دهه 90، در حالی که نرخ تورم در اقتصاد ایران از مرز 40 درصد عبور کرده بود، نمونه‌ای از این حفظ استقلال صنعت ساختمان است.

با این وجود از ماه‌های ابتدایی سال گذشته و همزمان با افزایش دوباره نرخ تورم و گرانی ارز، قیمت مسکن نیز شروع به افزایش کرد و در طول یک سال در کلان‌شهر تهران، قیمت‌ها 100 درصد افزایش یافت. در ماه‌های ابتدایی امسال نیز گزارش‌های بانک مرکزی و مرکز آمار نشان می‌داد که میانگین قیمت هر متر خانه در تهران به بیش از 13 میلیون تومان رسیده است.

طبق عملکرد نانوشته بازار مسکن، هرگاه قیمت‌ها با رشد قابل‌توجه مواجه می‌شوند، میزان خرید و فروش خانه نیز به شکلی جدی کاهش پیدا می‌کند و آمارهایی که از نیمه سال گذشته تا ماه‌های ابتدایی امسال منتشر شد، نشان از آن داشت که رکودی جدید در بازار شکل گرفته و حتی برخی کارشناسان اعلام کردند که احتمالا رکودی طولانی‌مدت به وجود آمده است. با این وجود آمار عملکرد بازار در آذر امسال این تحلیل‌ها را با تردید جدی مواجه کرد. در این ماه، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که خرید و فروش خانه در تهران در قیاس با آبان رشدی 137 درصدی داشته و قیمت مسکن نیز که پس از اوج‌گیری در ماه‌های قبل نزولی شده بود، در ماه پایانی آذر بار دیگر افزایش یافته است. هرچند به وجود آمدن این تغییرات کوتاه‌مدت در دوران رکود نیز بی‌سابقه نبوده و بسیاری از کارشناسان تداوم این روند را دشوار دانستند اما آمارهای جدید ارایه‌شده از عملکرد بازار در دی‌ماه امسال نشان می‌دهد که هم قیمت‌ها و معاملات بار دیگر افزایش یافته‌اند.

اوج‌گیری قیمت مسکن

براساس آمار اعلامی از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در دی‌ماه امسال ۱۰ هزار و ۸۶۲ فقره معامله مسکن به ثبت رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل (دی ۹۷) که تعداد معاملات مسکن ۶ هزار و ۸۶۵ فقره بود، رشد ۳۶.۷ درصدی را نشان می‌دهد. همچنین در دی‌ماه امسال، تعداد معاملات مسکن نسبت به ماه قبل (آذر ۹۸) که ۹ هزار و ۶۶۴ فقره معامله به ثبت رسیده بود نیز، با رشد ۱۳.۲ درصدی مواجه بود. به این ترتیب پس از افزایش 137 درصدی معاملات در آذر، میزان معاملات در دی‌ماه امسال نیز همچنان افزایشی باقی مانده تا تحلیل‌هایی که از ورود بازار به دوران جدیدی از رکود مطرح می‌شد با اما و اگرهای جدید مواجه شود.

در کنار افزایش معاملات، قیمت مسکن نیز بار دیگر افزایش یافته است. در شرایطی که در زمان اوج‌گیری قیمت‌ها در ماه‌های پایانی سال قبل و ماه‌های ابتدایی امسال، میانگین قیمت هر متر خانه در تهران به مرز 13.5 میلیون تومان رسیده بود، با افزایش رخ‌داده در دی ماه امسال، قیمت خانه به اوج خود رسیده است.در ماه مذکور (دی ۹۸) متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی ۱۳ میلیون و ۸۸۲ هزار و ۷۰۰ تومان بود که گران‌ترین بازار مسکن در یک دهه اخیر را رقم زده و این در حالی است که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در دی‌ماه سال گذشته، ۹ میلیون و ۷۷۸ هزار و ۴۰۰ تومان بوده که رشد ۲۹.۵ درصدی را نشان می‌دهد.

تورم عمومی نقطه به نقطه در دی‌ماه امسال نسبت به دی‌ماه سال گذشته، ۲۶.۳ درصد بود که نشان می‌دهد تورم نقطه به نقطه بخش مسکن، از تورم عمومی جلوتر زده است.موضوع دیگری که دیدگاه‌ها درباره ورود به دوره جدیدی از رکود را با تردید مواجه می‌کند، نحوه توزیع معاملات و قیمت‌های ارایه شده در مناطق مختلف تهران است. در ماه‌های گذشته قیمت خانه در مناطق مصرفی که قیمت پایین‌تری دارند معمولا کاهشی بوده و بالعکس در مناطق گرانقیمت شهر، قیمت‌ کاهش خاصی را تجربه نکردند، به این ترتیب تحلیل‌ها به این سمت حرکت کرده بود که اقشار کم‌درآمد جامعه قدرت خرید خود را از دست داده‌اند و در عوض در میان طبقات ثروتمند هنوز رکودی شکل نگرفته است. این روال در آمار دی‌ماه، متفاوت شده است.

در پاییز امسال روند کاهش قیمت مسکن که از تابستان آغاز شده بود، عمدتا به مناطق مصرفی تهران معطوف می‌شد ولی به دلیل آنکه در ۳ منطقه نخست خصوصا منطقه ۱ پایتخت، با افزایش قیمت روبه‌رو بودیم، کاهش چندانی در متوسط قیمت مسکن در کل تهران به ثبت نرسیده است؛ از همین رو بسیاری از کارشناسان معتقد بودند نباید براساس متوسط قیمت کل پایتخت، به تحلیل بازار پرداخت. به‌رغم این اتفاق، در دی‌ماه امسال، منطقه یک با کاهش متوسط قیمت مواجه بود که نشان‌دهنده پر شدن سقف قیمتی در این منطقه است اما با توجه به استقبال مردم از خرید مسکن در ماه گذشته در مناطق مصرفی از یک سو و همچنین افزایش سقف تسهیلات مسکن از سوی دیگر، افزایش متوسط قیمت در کل شهر تهران رخ داده که به‌طور معناداری، میان بیشتر مناطق پایتخت به جز چند منطقه که با کاهش متوسط قیمت مواجه بودند، توزیع شده است.

راهکارهای افزایش قدرت خرید

در شرایطی که به نظر می‌رسد با وجود افزایش معاملات، همچنان اقشار کم‌درآمد جامعه، نتوانسته‌اند قدرت خرید مناسب برای شرایط فعلی بازار را به دست آورند، دولت در ماه‌های گذشته گزینه‌های جدیدی را برای این اقشار در نظر گرفته است. یکی از این گزینه‌ها که اجرای آن از چند هفته قبل کلید خورده، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن است. این وام که تا پیش از این برای زوج‌های جوان به 140 میلیون و برای مجردها به 70 میلیون تومان می‌رسید، با تغییرات شکل‌گرفته برای زوج‌ها به 240 میلیون تومان رسیده تا بخشی از افزایش قیمت رخ‌داده در ماه‌های گذشته را جبران کند. گزینه دیگری که از سوی دولت در دستور کار است و البته هنوز به مرحله نهایی نرسیده، در نظر گرفتن تسهیلات اجاره مسکن است.

این تسهیلات که قرار است به مستاجران پرداخت شود، بخشی از قدرت رهن از دست رفته آنها در ماه‌های گذشته را جبران خواهد کرد. محمدعلی دهقان دهنوی، معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و دارایی درباره آخرین وضعیت تخصیص این وام گفت: بانک مرکزی با طرح وزارت امور اقتصادی و دارایی برای وام اجاره موافقت نکرده و در حال حاضر بانک عامل حوزه مسکن، در حال کار روی این طرح است و به احتمال زیاد هم نرخ سود ۱۸ درصدی را اعمال خواهد کرد. در حال حاضر نرخ تبدیل رهن به اجاره، بین ۳۰ تا ۳۶ درصد است؛ به این معنا که هر یک میلیون تومان، ۳۰ هزار تومان بوده و در مجموع یک سال، برای مستاجران ۳۶۰ هزار تومان تمام می‌شود؛ پس اگر مستاجر وام ۱۸ درصد به صورت سالانه بگیرد، بهتر از پرداخت اجاره با نرخ ۳۶ درصد است.

تداوم روند افزایش قیمت و افزایش معاملات در بازار مسکن برای دومین ماه متوالی نشان داد که همچنان این بازار حرکت مستقل خود را از دیگر بخش‌های اقتصادی ایران ادامه می‌دهد و در شرایطی که بسیاری از تحلیلگران عبور از دوره جدید رکودی بازار را دشوار می‌دانستند حفظ این آمار بسیاری از این تحلیل‌ها را با تردیدهای جدی مواجه کرد.