بازار مسکن، حباب قیمتی ندارد
بیت‌الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران معتقد است که در بازار مسکن، «حباب قیمتی» وجود ندارد و قیمت مسکن با توجه به شرایط موجود باید هم افزایش پیدا کند.
بیت‌الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران معتقد است که در بازار مسکن، «حباب قیمتی» وجود ندارد و قیمت مسکن با توجه به شرایط موجود باید هم افزایش پیدا کند. او شرایط خاص کرونایی و تاثیر آن بر اقتصاد ایران را در به وجود آمدن شرایط امروز خاطرنشان می‌کند و معتقد است که اقتصاد شبیه به اقتصاد جنگ در این دوره، قیمت مسکن را به قله کنونی رسانده است. رونق بخش مسکن در یک دهه گذشته به سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ برمی‌گردد که درآمدهای دولتی رشد قابل قبولی داشت و منجر به افزایش ساخت و سازها و افزایش تولید مسکن در پایتخت (متاثر از پروژه مسکن مهر) شد.
بر اساس آمارها تولید مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۲ بالغ بر ۱۷۷ هزار و ۶۸۰ واحد مسکونی بوده که در سال‌های پس از آن روند کاهشی به خود گرفته است؛ تا جایی که در نیمه نخست سال جاری تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده از طریق صدور پروانه‌های ساختمانی شهر تهران به ۲۶ هزار و ۶۴۸ واحد رسیده است.
مطابق آمارها، تعداد واحدهای در حال ساخت شهر تهران در نیمه نخست سال ۱۳۹۹ کاهش ۱۴ درصدی نسبت به شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ و افت ۷۶ درصدی نسبت به نیمه نخست سال ۱۳۹۲ را نشان می‌دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد کاهش قدرت خرید، کمبود زمین ناشی از کاهش تعداد و افزایش شدید قیمت خانه‌های کلنگی، محدودیت‌های اعمال‌شده از سوی مدیریت شهری در فروش تراکم و نبود چشم‌انداز روشن از بازدهی سرمایه در حوزه ساخت و ساز از جمله دلایل اصلی کاهش تولید مسکن جدید در پایتخت است. در عین حال افت ۶۳ درصدی خرید و فروش واحدهای نوساز در سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹۳ در شرایطی رخ داده که سهم معاملات خانه‌های بالای ۲۰ سال از ۱۲ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۳۲ درصد در سال ۱۳۹۹ افزایش نشان می‌دهد. براساس اعلام بانک مرکزی در مهرماه امسال، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۶.۷ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزایش یافته است.
در این میان، سازندگان نیز عنوان می‌کنند طی ۹ ماه گذشته هزینه احداث واحدهای مسکونی تا پایان مرحله اسکلت ۱۴۰ درصد رشد داشته که بر قیمت تمام شده تاثیرگذار است. خروجی این وضعیت به فقر عرضه فایل‌های به قیمت و کاهش توان خرید منتهی شده است. حال سوال اینجاست که این وضعیت تا چه زمانی ادامه پیدا می‌کند و بازار مسکن تا پایان سال با توجه به مشخص نبودن مدت‌زمان ماندگاری ویروس کرونا در چه وضعیتی قرار خواهد گرفت؟
بخش تقاضای مسکن در ایران، سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد؛ اما در سال‌های اخیر میزان معاملات مسکن کاهش پیدا کرده است و بخش بسیاری از تقاضای مسکن به سمت حاشیه شهرها رفته است، این موضوع نشان می‌دهد که تقاضا برای خرید مسکن ارزان بیشتر از قبل شده است تبعات چنین وضعیتی را چطور ارزیابی می‌کنید؟
هر کالایی دارای دو نوع تقاضا در بازار است، تقاضای موثر و تقاضای مطلق، تقاضای مطلق برای کالای زیستی کاربرد دارد که با حیات بشر درگیر است، اما در مورد کالاهای فرهنگی و برخی از کالاهای اقتصادی نظیر مسکن، خودرو و تلویزیون که تقاضای موثر محسوب می‌شوند برنامه‌ریزی‌ها در تولید آن براساس تقاضای موثر بررسی می‌شوند.
ممکن است بنده به عنوان یک استاد دانشگاه خودروی بنز دوست داشته باشم اما منابع مالی‌ام برای خرید آن کافی نباشد پس این تقاضای موثر است و برنامه‌ریزی هم برای خرید من هم در بازار انجام نمی‌شود. البته ممکن است برای ۵ سال آینده من که ممکن است وضع مالی بهتری پیدا کنم این برنامه‌ریزی صورت گیرد.
اما در مقابل برای کالاهای زیستی که تقاضای مطلق در بازار به شمار می‌رود مانند نان که کالایی زیستی محسوب می‌شود برنامه‌ریزی برای همه مردم صورت می‌گیرد. زیرا فرد نمی‌تواند مدت زمان زیادی گرسنگی را تحمل کند. حاشیه‌نشینی هم هر ساله بین ۴ تا ۵ درصد رشد می‌کند که این هم واقعیت جامعه ماست که هر سال عده‌ای از شهرها کوچ می‌کنند.
با توجه به حجم تقاضای مسکن در کشور و اینکه در ۶ ماه ابتدای سال، ساخت واحدهای مسکونی با افت ۱۴ درصدی روبرو شده است، آیا این وضعیت به خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن و ورود سفته‌بازان به بازار منجر نخواهد شد؟
متاسفانه با گسترش ویروس کرونا تمام زیربخش‌های اقتصاد تحت‌تاثیر قرار گرفته است و رعایت پروتکل‌های بهداشتی برای سازنده‌ها در زمان آغاز یک پروژه ساختمانی هم کار آسانی نیست و پیمانکاران در رابطه با انجام به موقع تعهدات خود براساس برنامه زمان‌بندی با چالش در اجرا مواجه می‌شوند و آنچه مسلم است بسیاری از فعالان این حوزه نتوانسته‌اند خودشان را با این موضوع تطبیق دهند و این افت تولید بیشتر مربوط به شرایط خاصی است که پس از شیوع کرونا در کشور به وجود آمده است.
بیماری کرونا نه تنها اقتصاد ایران بلکه اقتصاد کشورهای بزرگ نظیر امریکا و کشورهای اروپایی را نیز فلج کرده است و چین ضربه بزرگی به همه کشورها زد و منفعت بالایی را هم در این مدت کسب کرد. آنچه مسلم است اقتصاد کرونا اقتصاد جنگی است و چین به عنوان یک ابرقدرت با این اتفاق شروع به مکیدن منابع مالی اکثر کشورها کرده است.
در شرایط هجوم نقدینگی به بازار مسکن سیل تقاضای کاذب ایجاد می‌شود و شرایط برای حضور دلالان فراهم خواهد شد آیا این موضوع به رکود بازار مسکن دامن می‌زند؟
به اعتقاد من سوداگری و دلالی در بازار مسکن معنا ندارد زیرا چه کسی می‌تواند تعداد بالایی مسکن را انبار کند و زمان گرانی بفروشد؟
متاسفانه این اصطلاح غلط از ۱۵ سال قبل بر سر زبان‌ها افتاد و مکرر هم از آن استفاده شد این در حالی است که دلالی زمانی رخ می‌دهد که شما کالایی را که ارزش چندانی در بازار ندارد سلف خری و انبار می‌کنید و زمانی که قیمت آن کالا صعودی شد آن را می‌فروشید اما به نظر شما چه کسی می‌تواند ۲۰ درصد از واحدهای مسکونی را بلوکه کند و در قیمت مسکن تاثیرگذار باشد؟ در حال حاضر چند اصطلاح غلط در بازار مسکن وجود دارد که زیاد استفاده می‌شوند. یکی از آنها دلالی در مسکن و دیگری حباب مسکن است.
زیرا مسکن که مانند گوشی موبایل نیست که با نوسان نرخ ارز افزایش قیمت پیدا کند و پس از کاهش نرخ دلار به یک‌باره همین میزان شاید هم کمی بیشتر قیمتش افت کند، در طول ۴۰ سال گذشته چه زمانی شما دیده‌اید که حباب مسکن بترکد؟ نباید با این اصطلاحات خودمان را فریب دهیم.
پس معتقدید که افزایش قیمت رخداده در بخش مسکن حباب نیست؟
بله. هم اکنون بین ۶۰ تا ۸۰ درصد قیمت مسکن رشد کرده، این حباب در بخش مسکن نیست بلکه نیازی است که همزمان با رشد دیگر کالاها به وجود آورده است. هم اکنون شرایط به گونه‌ای پیش می‌رود که مرتبا قیمت‌ها بالا می‌رود و تا ۵ برابر رشد قیمت را تجربه کرده است اما بر اساس برآوردها تا یکسال آینده که وضعیت بیماری کرونا مشخص شود بخش مسکن نیز مجددا وارد فاز رونق خواهد شد.
املاک تجاری به دلیل رکود فراگیری که در عرصه قدرت خرید مردم به وجود آمده این روزها شرایط مساعدی ندارند و اغلب مغازه‌هایی که در پاساژها و مراکز تجاری ساخته شده‌اند خالی هستند و خرید و فروشی هم نمی‌شود. این موضوع را چطور ارزیابی می‌کنید؟ آیا این موضوع نشان‌دهنده بحران تازه‌ای در بخش مسکن تجاری است؟
از زمان شیوع ویروس کرونا کلیه املاک از جمله تجاری و مسکونی در رکود قرار گرفته است، هر چند این موضوع مقطعی است البته در این مدت قیمت ملک تجاری رشد چشمگیری داشته و تا ۲۰۰ درصد هم بالا رفته است و عملا خریداری برای سرمایه‌گذاری در بازار وجود ندارد. در کنار این موضوع درآمد مغازه‌ها هم مناسب نیست این در حالی است که در گذشته شاید مغازه یک فرد ارزش چندانی هم نداشت اما درآمد بسیار بالایی از کالایی که عرضه می‌کرد به دست می‌آورد و همین امر برایش حائز اهمیت بود.
با توجه به رکود در بورس و خروج بخشی از سرمایه‌ها از این بازار و در کنار آن افت قیمت ارز و سکه آیا باید منتظر شوک تازه‌ای در بخش قیمت مسکن باشیم؟ و این بازار با هجوم تازه‌ای از سرمایه‌گذاران مواجه خواهد شد؟
پیش‌بینی بنده زمانی که شاخص‌های بورس از کانال ۵۰۰۰ واحدی به کانال ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تایی رسید و پس از آن کانال ۲ میلیون واحدی را هم فتح کرد این بود که با توجه به پارامترهای موجود شاخص‌ها مجددا به یک میلیون و ۲۰۰ هزار برخواهد گشت. البته تمامی بورس‌های دنیا نیز تحت‌تاثیر ویروس کرونا افت‌های زیادی را تجربه کردند.
شیوع ویروس کرونا در حالی اتفاق افتاده که بورس‌های اروپایی و امریکایی ریزش‌های چند هزار میلیارد دلاری داشته‌اند. دو حوزه مسکن و بورس همواره طی دهه‌های اخیر با یکدیگر رقابت داشته‌اند و معمولا پیروز این رقابت، مسکن بوده است. اما تاثیر آن در بخش مسکن چندان زیاد نخواهد بود زیرا قیمت مسکن در ماه‌های گذشته هر ماه بین ۷ تا ۸ درصد بالا رفته که علت اصلی آن هم وضعیت موجود اقتصادی است.
