خواسته‌های سیمانی از دولت دوم روحانی
فعالان بازار مسکن و صنعت ساخت‌وساز در سال‌های اخیر آنقدر بار رکود و بیکاری را به دوش کشیده‌اند که حالا، با انتخاب دوباره حسن روحانی به ریاست‌جمهوری، رونق و خروج از رکود را در صدر درخواست‌های‌شان از دولت قرار دهند.
فعالان بازار مسکن و صنعت ساخت‌وساز در سال‌های اخیر آنقدر بار رکود و بیکاری را به دوش کشیده‌اند که حالا، با انتخاب دوباره حسن روحانی به ریاست‌جمهوری، رونق و خروج از رکود را در صدر درخواست‌های‌شان از دولت قرار دهند.
البته روحانی نیز با آگاهی از این مسئله، در نخستین نشست خبری بعد از پیروزی در انتخابات، بر لزوم خروج این حوزه مهم اقتصادی از رکود تاکید کرد.
با وجود تحمیل مشکلات مسکن مهر بر دولت یازدهم که این دولت را از تحقق برنامه‌های خود در بازار مسکن بازداشت، سال گذشته معاون مسکن و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد؛ نشانه‌های خروج بازار مسکن و صنعت ساختمان از رکود- براساس آمار- به چشم می‌خورد، اما دست‌اندرکاران این حوزه چندان هم‌نظر با این سخن نیستند و می‌گویند نه تنها خروج از رکود برای بازار ملموس نبوده، بلکه بیکاری در حوزه ساخت‌وساز نیز افزایش یافته است. در گزارشی که در ادامه می‌خوانید، کارشناسان اقتصاد مسکن و ساخت‌وساز پیشنهادهایی به دولت دوازدهم دارند که با اجرای آنها، رونق به صنعت ساختمان و بازار مسکن بازخواهد گشت.
به گزارش «گسترش تجارت»، سهم بالای مسکن در رونق یا رکود اقتصاد موجب می‌شود این حوزه همواره مورد توجه دولت‌های مختلف باشد و هر دولتی تلاش می‌کند به سهم خود، گامی در راستای رونق صنعت ساخت‌وساز و بازار مسکن بردارد. با این حال دولت یازدهم با وجود تلاش بسیار برای تحرک بازار مسکن، نتوانست گام مهمی در این زمینه بردارد.
مسئولان حوزه مسکن در دولت می‌گویند طرح ۱۰۰هزار میلیارد تومانی مسکن مهر، نفس دولت یازدهم را برای اجرای طرح‌های مسکنی تازه گرفته بود و آنها همه هم و غم خود را در دولت یازدهم، صرف به سرانجام رساندن این طرح کردند. بر همین اساس، همچنین در میان دست‌اندرکاران صنعت ساختمان و بازار مسکن، مطالباتی از دولت وجود دارد؛ آنها اولویت‌هایی برای ساماندهی صنعت ساخت‌وساز و بازار مسکن به دولت جدید روحانی پیشنهاد می‌دهند.
فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «گسترش تجارت» معتقد است دولت دوازدهم در حوزه مسکن و ساختمان، چند اقدام اساسی را باید در اولویت قرار دهد. نخست اینکه به مسئله دارایی‌هایی بانک‌ها در حوزه املاک و مستغلات رسیدگی شود.
او در این زمینه توضیح داد: بخشی از خانه‌های خالی مربوط به بانک‌هاست. درحال‌حاضر حدود ۳۰درصد دارایی بانک‌ها در حوزه املاک و مستغلات است که با عنوان دارایی‌های سمی و منجمدشده از آنها یاد می‌شود. بیضایی اضافه کرد: به‌طور تقریبی، همه بانک‌ها، بر خلاف قانون و به‌دلیل نبود نظارت درست بانک مرکزی در دولت‌های مختلف، در حوزه املاک سرمایه‌گذاری زیادی کرده‌اند که برخلاف قانون است. بانک‌ها این واحدها را اجاره نمی‌دهند و بیشتر خالی نگه می‌دارند.
دولت باید مانع این رفتار سوداگرانه و محتکرانه شود. رسیدگی به معضل خانه‌های خالی در کشور نیز موضوع دیگری است که به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، باید در اولویت فعالیت‌های کاری دولت دوازدهم در این حوزه قرار بگیرد. وی در این زمینه گفت: ارزش تقریبی اعلام شده خانه‌های خالی در کشور حدود ۲۵۰میلیارد دلار برآورد شده که نشان می‌دهد در این بخش سرمایه زیادی راکد مانده است. به گفته بیضایی، برای حل این مشکل هم باید از ورود بانک‌ها به عرصه ساخت‌وساز جلوگیری شود و هم برنامه‌هایی که دولت یازدهم برای جلوگیری از افزایش خانه‌های خالی اعلام کرده بود، اجرایی شود.
او توضیح داد: رسیدگی به مسئله خانه‌های خالی بانک‌ها می‌تواند بخشی از نقدینگی کشور را آزاد کند و به سمت تولید سوق دهد. از سوی دیگر دولت یازدهم وعده داده بود در راستای حل مشکل خانه‌های خالی، اعمال مالیات بر این واحدها را اجرایی کند و برای این کار، ابتدا باید سامانه املاک راه‌اندازی شود. دولت دوازدهم باید تلاش کند هرچه زودتر این سامانه را به سرانجام برساند، زیرا زیرساخت اصلی برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی است.
این کارشناس اقتصاد مسکن اولویت دیگر دولت دوازدهم در حوزه مسکن و ساخت‌وساز را اصلاح نظام تولید و عرضه با تمرکز بر واقعی کردن نرخ زمین اعلام کرد و افزود: نگاه دولت یازدهم این بود که با افزایش قدرت خرید، بتواند بازار را از رکود درآورد، اما چون نرخ تمام‌شده واحد مسکونی در کشور ما بالاست، حتی با وجود ارائه تسهیلات، در عمل در بازار دچار شکست می‌شویم و هرقدر هم وام و تسهیلات را افزایش دهیم، چون خریدار نمی‌تواند اقساط را پرداخت کند، این سیاست هم نتیجه‌بخش نخواهد بود.
به گفته وی، دولت باید سیاست کاهش نرخ زمین را در پیش گیرد. وی با بیان اینکه درحال‌حاضر نرخ زمین، ۷۰درصد نرخ مسکن را تشکیل می‌دهد، افزود: دولت‌های گذشته ازجمله دولت اصلاحات و دولت نهم و دهم، سیاست‌هایی- خوب یا بد- در این زمینه داشتند اما در دولت یازدهم، سیاستی در زمینه نرخ زمین وجود ندارد و به نظر می‌رسد دولت در این زمینه بی‌برنامه بوده است.
ساماندهی و به سرانجام رساندن مسکن مهر، موضوع دیگری است که به گفته بیضایی باید در اولویت برنامه‌های دولت دوازدهم قرار گیرد. او توضیح داد: بخشی از سرمایه‌گذاری مردم و منابع عمومی در این واحدها معطل مانده است. این موجب می‌شود هم خریداران و هم سازنده‌ها، متضرر شوند. تاکنون وعده‌های متعدد برای به پایان رساندن این واحدها در سال‌های متوالی داده شده، اما به نظر می‌رسد شرایط و ظرفیت لازم برای این کار وجود نداشته است. دولت دوازدهم باید به پایان رساندن مسکن مهر را در اولویت قرار دهد.
وعده خروج مسکن از رکود
روحانی در نخستین نشست خبری بعد از پیروزی در انتخابات، بر لزوم خروج بازار مسکن و ساخت‌وساز از رکود تاکید کرد. بیضایی در بیان راهکارهای خروج مسکن از رکود، به آنچه به‌عنوان اولویت دولت دوازدهم گفته بود، اشاره کرد و افزود: مسکن، ساختمان و صنایع وابسته، سهمی بالایی از اقتصاد کشور دارند و رئیس‌جمهوری نیز تایید می‌کند این بازار مهم در رکود به سر می‌برد و تایید می‌کند بخش بزرگی از اقتصاد، در رکود است.
وی ادامه داد: براساس اعلام بانک مرکزی، در سال‌های گذشته همیشه ۶۰ تا ۷۰درصد سرمایه‌گذاری ثابت کشور در حوزه ساختمان بوده و وقتی می‌گوییم مسکن رکود دارد، یعنی حدود ۶۰درصد اقتصاد کشور در رکود است. این کارشناس معتقد است برای سرعت دادن به خروج مسکن از رکود، چند راهکار می‌توان پیشنهاد داد؛ از جمله اینکه سیاست زمین اصلاح و نرخ زمین کاهش یابد.
به گفته وی، این مسئله منجر به افزایش تقاضای مصرفی شده و باعث می‌شود بخش‌هایی از تقاضا که توانایی حضور در بازار را ندارد، امکان حضور در بازار را پیدا کند.
وی اضافه کرد: در حوزه بانک‌ها هم سیاست عرضه واحدهای مسکونی بانک‌ها در بازار، نقدینگی بانک‌ها را آزاد می‌کند که هم موجب افزایش عرضه شده و هم نقدینگی بانک‌ها را برای حمایت از تولید، افزایش می‌دهد. این نیز می‌تواند گامی مهم برای خروج از رکود باشد. از سوی دیگر به سرانجام رساندن مسکن مهر و عرضه ظرفیت‌های خالی مانده این واحدها، می‌تواند رونق را به ساخت‌وساز برگرداند که در کنار آن، اشتغال نیز به بازار مسکن برمی‌گردد.
بیضایی با اشاره به معضل بیکاری در کشور گفت: در بحث مسکن ظرفیت بالایی برای اشتغال وجود دارد، اما به‌طور تقریبی در دولت یازدهم، افزایش اشتغال ناقص در این حوزه اتفاق افتاد. درحال‌حاضر از حدود ۲میلیون و ۸۰۰هزار اشتغالی که در بخش مسکن داریم، حدود یک میلیون اشتغال، ناقص است یعنی دائمی نیست و ممکن است یک روز در هفته باشد؛ این یعنی حدود ۳۵ تا ۴۰درصد اشتغال حوزه مسکن، ناقص است.
وی افزود: از سوی دیگر بر اساس اعلام مرکز آمار، از سال ۹۳ تاکنون حدود ۴۰۰هزار فرصت شغلی در این حوزه از دست رفته است. بنابراین اگر رونق به بازار مسکن برگردد، یکی از دستاوردهای آن، تبدیل یک میلیون اشتغال ناقص به اشتغال کامل است و ۴۰۰هزار شغل را نیز بازمی‌گرداند. وی با تاکید بر اینکه با کمترین سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، می‌توان اشتغال ایجاد کرد، توضیح داد: مسکن، لکوموتیو اقتصاد است یعنی با رونق بازار مسکن، علاوه بر اشتغالزایی برای یک‌میلیون و ۸۰۰هزار نفر، می‌توان بخشی از بیکاری در صنایع وابسته را نیز برطرف کرد.
لزوم افزایش تعامل دولت با بخش خصوصی
در کنار کارشناسان بازار مسکن، فعالان حوزه ساخت‌وساز نیز پیشنهادهایی برای رونق این صنعت برای دولت جدید روحانی دارند؛ ازجمله اینکه در تعامل با بخش خصوصی و با ارائه تسهیلات مناسب، در برنامه‌ای بلندمدت به بازار ساخت‌وساز سر و سامان دهند.
ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با «گسترش تجارت»، مهم‌ترین درخواست انبوه‌سازان و دست‌اندرکاران ساخت‌وساز از دولت دوازدهم را ارائه برنامه‌ای منسجم برای بخش مسکن و همکاری با بخش خصوصی عنوان کرد. رهبر افزود: دولت باید جایگاه بخش خصوصی در حوزه مسکن را بررسی کرده و این موضوع را بسنجد که بخش خصوصی چه کمکی می‌تواند در حوزه مسکن و ساخت‌وساز به دولت کند.
از سوی دیگر از دولت می‌خواهیم برنامه‌های خود برای تولید مسکن را اعلام کرده و بگوید آیا قصد حمایت از تولیدکننده‌ها و انبوه‌سازان را دارد یا خیر. وی با تاکید بر اینکه برنامه‌های دولت در حوزه مسکن باید شامل برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت برای قشرها و دهک‌های مختلف جامعه باشد، افزود: شفاف‌سازی دولت در باره برنامه‌های حوزه مسکن، موجب می‌شود بخش خصوصی هم تکلیف خود را بداند. در این زمینه شیوه مدنظر دولت برای همکاری با بخش خصوصی در حوزه مسکن باید اعلام شود.
رهبر با اشاره به سهم بالای مسکن در اقتصاد کشور گفت: رونق صنعت ساختمان و مسکن هم به سود قشرهای مختلف مردم و هم برای رونق اقتصادی کشور مفید است. در راستای خروج بازار مسکن از رکود، دولت باید به دنبال برقراری تعامل با بخش خصوصی در این حوزه باشد و مشوق‌هایی مانند مشوق‌های مالیاتی یا تسهیلات ارزان‌قیمت در این زمینه اعمال کند تا بخش خصوصی ترغیب به سرمایه‌گذاری و همکاری با دولت در این بخش شود.
به گفته وی، احیای بافت‌های فرسوده می‌تواند اقدام مهمی از سوی دولت برای رونق حوزه ساخت‌وساز باشد و در این زمینه می‌تواند مشوق‌هایی نیز اعمال کند. رهبر توضیح داد: برای مالکانی که در بافت‌های فرسوده تملک دارند یا برای بخش خصوصی که می‌خواهد وارد حوزه احیای بافت فرسوده شود، دولت می‌تواند مشوق‌ها و کمک‌هایی در نظر بگیرد. البته لازم است ابتدا درباره این مشوق‌ها و تسهیلات شفاف‌سازی شود. همچنین به گفته وی، تسهیل در صدور مجوزهای ساخت‌وساز و احیای بافت‌های فرسوده، می‌تواند کمک حمایتی دولت در خروج صنعت ساخت‌وساز از رکود باشد.
این فعال صنعت ساختمان با بیان اینکه دولت باید همه این برنامه‌ها را از سوی وزارت راه و شهرسازی به طور شفاف اعلام کرده و در باره اجرای آنها، تضمین زمانی دهد، افزود: در واقع انتظار می‌رود در این برنامه‌ها ثبات زمانی وجود داشته باشد به‌عنوان نمونه اعلام کنند برنامه قرار است در مدت ۴ تا ۱۰سال اجرایی شود و با تغییر دولت‌ها یا وزیران، تغییری در این برنامه‌ها رخ نخواهد داد. این برنامه‌های بلندمدت می‌تواند امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به دنبال داشته باشد. رهبر ادامه داد: از سوی دیگر دولت می‌تواند برای ارائه برنامه‌های بهینه در حوزه مسکن، در قالب شورایی با بخش خصوصی وارد بحث و تعامل شود تا بتواند برنامه‌ای بلندمدت تدوین کنند.
و سخن آخر...
براساس آنچه کارشناسان بازار مسکن و صنعت ساخت‌وساز می‌گویند، دولت دوازدهم می‌تواند این اولویت‌ها را برای ساماندهی به صنعت ساختمان و خروج بازار مسکن از رکود، در اولویت قرار دهد:
۱- جلوگیری از حضور بانک‌ها در عرصه ساخت‌وساز و عرضه واحدهای ساخته شده از سوی بانک‌ها به بازار؛
۲- تلاش برای حل مشکل خانه‌های خالی با راه‌اندازی سامانه املاک و اعمال مالیات بر این واحدها؛
۳- اعمال سیاست کاهش نرخ زمین با هدف افزایش تقاضای مصرفی؛
۴- تلاش برای ساماندهی و به سرانجام رساندن مسکن مهر؛
۵- ارائه برنامه‌ای منسجم و بلندمدت در حوزه مسکن و ساخت‌وساز؛
۶- برقراری تعامل سازنده دولت با بخش خصوصی در حوزه مسکن و ساخت‌وساز و تعیین تکلیف شیوه مشارکت با این بخش؛
۷- شفاف‌سازی دولت در شیوه‌های حمایت از بخش خصوصی در حوزه مسکن و ساخت‌وساز.
